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1、明道篇：中国成都 中润项目战略定位报告 成都市中润实业有限公司 2010年10月,作业工具图无极倍增商业模式,取势,发展策略,建筑规划,租售策略,财务分析,商业运营,品牌推广,项目的发展,战略资源整合,商业模式构建,市场水平切割,项目资源整合,政府资源整合,产业资源整合,资本资源整合,城市发展,政府支持,产业资源,市场空间,区域竞争,企业资源,优术,明道,合众,争取最大的市场份额本项目开发规模较大，位于新都家具产业园内，受政府支持力度大，发展潜力大立足成都，辐射西部。 实现差异化体现本项目的特色和独特性，与其它潜在竞争项目形成明显的差异。 占领市场空白成都目前中高端家具辐射力不足需求强烈最大程
2、度地渗透并快速占领市场。 打造行业标杆本项目处于产业链最完善的，成都唯一合法的产业园未来新商圈的核心地段通过差异化定位及高水准的运作，成为西部家居流通产业标杆。 收益最大化通过项目的合理运作，对长中短期的收益进行平衡，实现收益最大化。 可持续发展通过树立标杆项目，实现战略转型 实现产业地产品牌复制。,项目定位目标,项目定位思路,通过对市场调研、参考借鉴项目及项目核心问题的提出，结合项目所处产业链环节，寻找项目市场机会点，从而确定项目发展方向； 提炼项目自身的核心优势，确立项目定位方向，精准地分析出项目的整体定位。,项目定位报告 目录,注：整体报告包括市场研究报告、战略定位报告和商业模式规划报告
3、三部分,PART 1 市场机会分析,PART 2 项目SWOT分析,PART 4 定位要素分解,PART 5 商业模式核心概念,PART 3 整体定位思考,PART 6 项目发展策略思考,PART 1 市场机会分析,一、调研结论回顾 二、参考项目借鉴 三、产业链条梳理 四、小结,1 市场结论,客户群层面,宏观经济层面,区域市场层面,产业政策层面,项目竞争层面,市场结论回顾：,中国经济高速发展，家具行业成为消费市场增长的重要助力； 随着全国产业战略升级和转移，西部地区面临二次快速发展，成都成为区域核心城市； 大成都交通规划及中调外迁的落实，基础设施逐步完善，为家具产业发展和辐射西部奠定基础。,地
4、产市场日趋成熟，全国知名品牌聚集，开发品质达到一线城市水平； 房地产市场成交活跃，发展势头良好，装修房成为市场主流，楼市的发展将带动家具市场的快速发展。,东部家具产业向西部转移，成都家具产业向中心城外转移，家具批发流通市场向新都家具产业园转移，新都家具产业园将成为新的西部家具中心； 本项目位于新都家具产业园中，可分享巨大的集群效应和市场效应。,竞争项目产品同质化严重，差异化将是提高竞争力的重要策略； 中高端产品有较大发展空间，辐射西南的产业项目缺乏。,产业链的中上游对新都家具产业园前景普遍看好； 市场闲余资金投资渠道单一，对产业地产的投资产品有较大需求。,1 市场结论,市场机会点：,成都区域缺
5、乏大型的综合性家居商贸物流平台，随着交通规划日趋完善，物流日渐发达，为项目打造大流通业态提供了机会； 成都区域市场数千家家具厂商的需求，为空间饰品、灯饰等关联业态提供了巨大发展空间； 房地产市场的快速发展，对建材、家具、软体家装及厨卫等产生了较大需求； 华东、华南等沿海地区家具厂商布局内销市场的战略，对西部地区家具流通项目需求紧迫； 产业转移、中调外迁，商家品牌塑造、升级，将对高品质、大面积的流通模式有大量需求； 随着家具产业的发展，大型的品牌商有需求在区域设立总部来管理直营店； 经销商随着行业成熟，利润降低，为保证持续发展，需要可持有物业进行经营；,PART 1 市场机会分析,一、调研结论回
6、顾 二、参考项目借鉴 三、产业链条梳理 四、小结,1 项目借鉴点,浙江海宁皮革城依托其深厚的产业基础优势，通过不断的市场升级，现已成为专业市场高端化的典范；其通过优秀的建筑设计、景观规划和运营模式，打造了一个成功旅游购物地产项目。,浙江海宁皮革城模式,1 项目借鉴点,中国家具CBD承接海内外家具产业转移，致力于打造中部家具产业基地；通过利用武汉在物流上的先天优势以及项目自身的规模优势、并在规划运营上推陈出新，成功打造了中国中部家具产业集群。,武汉中国CBD模式,1 项目借鉴点,华南城依托珠三角强大的产业基础，充分发挥其规模优势，以合理的规划、完善的业态布局、展销结合的经营模式，奠定了其作为现代
7、专业市场龙头和典范的地位。,华南城模式,PART 1 市场机会分析,一、调研结论回顾 二、参考项目借鉴 三、产业链条梳理 四、小结,1 产业链条梳理,新都 家具 产业园 现状 和未来趋势,新都家具产业园乃至整个成都的家具产业链条呈倒三角形，上游的原材料及生产制造发达，但下游的商贸流通、仓储物流及配套服务较差，本项目结合自身现状及市场需求，发展商贸流通及配套服务，完善产业链条。,新都产业园规划打造成集生产、研发、商贸为一体的成都家具产业集群的核心区域。区内包含生产、流通及物流三大产业，产业链较完善。项目地规划为产业链的中游商贸流通用地，填补区域目前家具流通业不足的诟病。,本项目,PART 1 市
8、场机会分析,一、调研结论回顾 二、参考项目借鉴 三、产业链条梳理 四、小结,小结,市场机会点,客户层面： 品牌商家受传统卖场挤压，对可持有经营的物业，有极大投资意向；同时拥有大量闲余资金的投资客，也对产业地产表现出浓厚投资兴趣。,经营层面： 老商圈受制于各种客观因素，辐射范围有限；这为本项目打造成为辐射西部的标杆项目提供了机会。,产品层面： 成都当地市场以家具流通为主。给家居饰品、建材灯饰、厨房卫浴等业态提供了发展空间。,业态层面： 大成都路网规划完善，物流日趋发达，家具产业的大流通将得到快速发展。,物业层面： 塑造品牌的厂家对大面积的独立店需求较大，普通经营商需求更优质的集中式卖场，投资客则
9、对小面积商铺和公寓有需求。,产业链环节： 园区流通业发展刚刚起步，缺乏龙头品牌，项目的建设将填补这个空白。,流通标杆 品牌商家,项目机会关键词,PART 2 项目SWOT分析,一、SWOT结论回顾 1、SWOT四维度简介 2、项目SWOT分析 二、城市属性挖掘 三、小结,1 SWOT四维度简介,S.W.O.T四维度是对项目内外部条件各方面内容进行综合和概括，分析项目的优劣势、面临的机会及威胁的一种分析方法，能准确有效的给项目的定位提供全面而客观依据。我们通过S.W.O.T四维度对本项目进行分析，确定核心优势，为项目整体定位提供依据。,2 项目SWOT分析,地段优势项目品牌彰显性强； 规模优势项
10、目占地规模大，利于分期开发； 开发商资金优势开发商拥有雄厚资金实力； 政府支持本项目占据园区重要地段，政府对本项目地段看重，获得支持力度最大。,项目地块自身缺陷地块沿老成彭路一侧为保护绿化带，树木遮挡视线； 经验不足开发商前期以开发住宅为主，对家具地产的开发经验欠缺； 知名度不高开发商处于家具行业知名度不高； 行业内资源少开发商具备家具行业资源少，号召力弱。,中调外迁政策成都中调外迁政策为新都产业园带来机遇，项目占地规模大，获承载的机会多； 园区发展香江、家和家园等园区内先期启动项目，对整个商圈进行了前期炒作，极大提升了客群对商圈的认知和接受度。本项目的崛起，将成为新的焦点； 园区竞争项目定位
11、存空白整个产业园的项目，已有4个已经启动，定位不明显，竞争力不强。准确的定位产品，能提高项目的竞争力； 借助外力提高可信度虽然开发商品牌影响力弱，但若是能够争取行业内知名咨询机构、协会及政府等的支持，可提升品牌可信度； 交通规划利好城市交通路网日趋完善，为园区的发展带来机遇，本案作为园区大项目，能争取到更多机遇。,中西部大区域竞争武汉中国家具CBD、西安原点新城等中西部大型项目对部分客户的截流； 主城区老商圈竞争红牌楼、玉带桥等老商圈经多年沉淀而成，在中短期将对新商圈影响大； 近郊商圈竞争双流九江区域正逐渐自发形成一个家居商贸流通区，长期都将与本项目所处商圈产生竞争； 园区项目分流客户香江、家
12、和家园等前期启动项目具有先发优势，必将分流部分客户；,S,优势,W,O,T,项目SWOT：,劣势,机会,威胁,2 项目SWOT分析,S,利用新都产业园区位、交通优势，结合项目规模优势、新都区良好的产业基础与产业转移机会，打造西南最大型家居商贸流通平台。,借力产业转移、中调外迁政策带来机遇，扩大市场辐射，增强影响力。完善产业配套，构筑优质商业环境。,W,T,完善产业链条与配套建设，利用自身规模优势，提升经营档次，降低边际成本，实现规模收益。,利用项目的规模、区位优势，结合产业基础，吸引商家入驻；向当地政府/行业协会寻求政策支持，提高品牌可信度，创造优越经营环境。,O,优势,S.T战略,S.O战略
13、,发挥优势，抢占机会,发挥优势，转化威胁,W.O战略,W.T战略,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,地段优势 规模优势 开发商资金优势 政府支持,项目地块自身缺陷 经验不足 知名度不高 行业内资源少,中调外迁政策 园区发展 园区竞争项目定位存空白 交通规划利好,中西部大区域竞争 主城区老商圈竞争 近郊商圈竞争 园区项目分流客户,项目SWOT策略：,威胁,机会,劣势,PART 2 项目SWOT分析,一、SWOT结论回顾 二、城市属性挖掘 1、商贸流通之都 2、旅游休闲之都 3、世界田园城市 三、小结,1 流通商贸之都,成都，西部大开发中的引擎城市，凭借其交通枢纽的重要位置，塑造西部商贸之都
14、； 当前，全球技术革命和产业链的发展不断引发新的商业革命，成都快速抢抓机遇，推动传统商贸业向现代商贸业逐步转型，实现商贸业的跨越式发展。,商贸之都,2 旅游休闲之都,成都，连续两届入选“中国十大休闲城市”， 2010年4月27日，名扬天下的休闲之都成都迎来中国休闲城市发展进程中一个具有里程碑意义的时刻：中国首套休闲城市评价标准体系在这里诞生； 休闲城市发展与世界现代田园城市建设一脉相承、相得益彰。,休闲之都,3 世界田园城市,成都几年来推进城乡一体化，大力投入创建“世界现代化田园城市”； 建设世界现代田园城市包括三个方面的内涵：功能定位上，不仅是国家重要的中心城市，而且是国际性的区域枢纽和中心
15、城市；城市形态和发展水平上，要成为超大型、现代化城市，同时也是符合田园城市理想、统筹城乡发展的田园城市。城市等级上，先努力成为国内一线城市，继而进入世界级城市的行列。,田园城市,小结,商贸流通之都,成都城市特色,人文底蕴 西部中心,旅游休闲之都,世界田园城市,关键词,PART 2 项目SWOT分析,一、SWOT结论回顾 二、城市属性挖掘 三、小结,小结,通过项目SWOT策略分析，结合市场机会点，得出项目定位方向：,项目定位方向,市场层面：品牌化 无论是产业的发展还是消费者需求，都开始从功能性需求向品牌化需求转变；,产业层面：集群化受宏观政策的引导，以及企业发展的需要，大量商家开始走向区域集群化
16、之路；,区域层面：标杆化 家具产业作为新都乃至成都的支柱产业之一，区域内需要一个融合了区域特色的名片项目；,项目定位方向,PART 3 整体定位思考,一、项目定位推导 二、商业形态推导 三、小结,PART 1 市场机会分析,PART 2 项目SWOT分析,PART 4 定位要素分解,PART 5 商业模式核心概念,PART 3 整体定位思考,PART 6 项目发展策略思考,1 项目定位推导,市场研究,项目研究,城市研究,定位依据：,关键词：,主题定位/案名定义：,客户需求,消费需求,市场趋势,竞争项目,区位位置,交通规划,规模优势,商贸之都,休闲之都,田园城市,参考项目,产业基础,品牌化,集群化,标杆化,？,旗舰标杆,西部中心,集群优势-全,基地,品牌
