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1、2010年第三季度报告评审总结,以此次抽查的北京、天津、山西等11个省市报告为例,吴跃民 湖南万源评估咨询有限公司 二一一年三月,一、土地估价报告抽查的基本情况,二、估价报告的打分标准及构成,三、土地估价存在的主要问题分析,四、其他问题,五、案例,六、思考和建议,主要内容,一、土地估价报告抽查的基本情况,（一）抽检时间和地区,（二）抽检报告基本情况,（三）评审情况,（四）报告质量评价,（一）抽检时间和地区 本次报告抽查为2010年度第三季度的35家机构的35份土地估价报告和土地估价技术报告。 抽检主要涉及地区包括北京、天津、山西等11个省、市。,一、土地估价报告抽查的基本情况,（二）抽检报告基
2、本情况 本次抽检的35份估价报告，按估价目的、用途、涉及估价方法等见下表1：,表1 2010年第三季度土地估价报告基本情况,（三）评审情况 1、初审情况 本次评审的初审专家共8名，来自全国各地的评估机构。初审专家采用背靠背的评审方式对评审报告进行评分，每位初审专家评审的报告8-10份。 多数初审专家认真负责，按照评分标准逐一评分。大部分扣分点都列出了被审报告存在的问题，扣分基本适度。两位专家评分分差5分的报告有16份，分差在5-10分的报告有13份，分差小于10分的报告占为83%，分差10-15分的报告有5份，大于15分的只有1份，分差大于10分的报告占的比例为17%。 2、复审情况 经过对8
3、名评审专家对所有报告的打分情况进行仔细检阅，并进行统计和分析，按照报告评审规则，当出现以下情况的时候，主审专家需对报告提出复审意见，需单独评分：1、初审专家评分低于60分的；2、两初审专家的评分差值超过10分的； 3、初审专家评分超过90分的。 对进行重新评审单独打分的报告，取单独打分结果与初审专家的平均分的平均分作为最终结果。 3、会审情况 中估协组织专家对主审专家提交的复审结果和报告进行会审。会审的目的在于对初审、复审结果、遇到的问题进行讨论并形成共识。重点对不合格报告、分差较大的报告逐个进行复议，最终会审会确定需要核查的报告两份，需要重审的报告两份。,土地估价报告评审分数分布表,（四）报
4、告质量评价 1、总评分情况 经初审、复审、会审，本次抽查报告的平均分为70.64，刚好达到三等水平，没有一等报告，最高分为88.37分。三等告占40%，其中还有4份不及格的报告，最低分为32.58分。说明报告质量总体水平中等偏下。,2、评审结果比较 （1）2010年季度间比较 2010年度第三季度报告与第一、第二季度比较，二等报告变化不大，三等报告的比例提高比较多，质量上总体有提高。,2010年度第三季度报告与第一、第二季度报告评审结果比较,（ 2）2010年第三季度与2009年第三季度评审结果比较 2010年三季度和2009年三季度评审的报告份数相当，2010年三季度二等报告比例有所上升，三
5、等和四等报告数量变化不大，报告整体质量水平没有明显的提高。,2010年三季度报告与2009年三季度报告评审结果对比表,3、报告中可借鉴的亮点 4号报告 内容全面详实，紧扣规程要求。 24号报告 委托单，简单明了，内容较全面。,二、估价报告的打分标准及构成,（一）土地估价工作报告（10分）,（二）土地估价技术报告（90分）,（三）方法运用完整性系数（85%100%）,（四）估价报告整体协调性系数（85%100%）,（一）土地估价工作报告（10分）,二、估价报告的打分标准及构成,（二）土地估价技术报告（90分）,（三）方法运用完整性系数（85%100%） 以基准地价系数修正法的为例,主要考虑： 估
6、价对象因素条件说明表与基准地价修正体系不一致 估价对象修正系数表与基准地价修正系数不一致，甚至矛盾 估价对象修正系数明显不合理甚至错误 其它修正不全面。,（四）估价报告整体协调性系数（85%100%）,主要考虑报告整体逻辑性和前后一致存在问题 估价目的、地价定义、估价对象界定等前后描述不一致。 影响地价的一般因素、区域因素、个别因素分析，估价方法应用中因素条件修正相互矛盾。 估价报告前后各部分矛盾等。,三、土地估价存在的主要问题分析,（一）共性（普遍）问题,（二）关键技术问题,（三）典型问题,（四）探讨性问题,（一）共性（普遍）问题 1、估价项目名称不全 2、漏项问题普遍存在 3、重要估价参数
7、选取依据不足 4、前后不一致问题,（一）共性（普遍）问题 1、估价项目名称不全 案例： （1）16号报告 *汽车集团股份有限公司拟抵押贷款国有出让土地使用权价格评估 缺位置描述； （2）18号报告 *先生用地抵押贷款项目涉及的工业用地国有出让土地使用权价格评估 缺位置描述； （3）17号报告 *市新华书店国有土地使用权拟抵押贷款价格评估 缺位置、土地使用权类型描述； （4）19号报告 *省*集团有限公司（苏宁电器）土地使用权抵押价值评估（*市*区） 缺土地使用权类型描述；,2、漏项问题普遍存在 案例： （1）30号报告 委托估价方 单位名称：*市*新材料有限公司 联系人： * 联系电话号* 缺
8、单位地址、委托单位与估价对象土地使用者之间的关系等 （2）101号报告 估价目的：此次评估目的是为委托方确定土地使用权出让底价提供参考依据 未说明委托依据 （3）101号报告 评估目的为抵押 估价依据 1、土地管理法、中华人民共和国房地产管理法；2、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；3 、城镇土地估价规程和土地估价报告规范格式（1996）； 4、*、*市人民政府及有关管理部门的规章、文件； 5、委托估价方提供的证明文件、资料；评估人员掌握的有关房地产市场资料和实地勘察取得的资料。 担保法必须作为估价依据 未列出,（4）5号报告 地价定义，本次评估地价定义为：设定估价对象用途为
9、综合，设定年限为综合用地法定最高出让年限50年、设定开发程度为“七通一平”（宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内场地平整），于估价基准日2010年7月30日的土地使用权出让价格。 缺现状或规划利用、容积率等 （5）11号报告 土地登记状况 待估宗地的编号、宗地名称、面积、用途、地号、图号、土地级别等见下表,表2-1 估价对象土地登记状况一览表,缺估价对象地理位置，四至、权源。无级别描述,（6）例21号报告 对估价对象的来源及历史沿革描述比较清楚 估价对象的来源及历史沿革：估价对象现为国有工业用地，通过估价师实地现场调查，估价对象原为县利民镇利民村集体土地，经过农用地转
10、用审批后变为国有土地，市同一堂药业有限公司于1999年6月以出让方式取得的估价对象的国有出让建设用地使用权，并签订了国有土地使用权出让合同。 （7）12号报告 土地权利状况，估价对象土地权利为*建材有限公司以出让方式获得的国有建设用地使用权,宗地登记用途为工业用地,评估登记用途为工业用地,土地使用权终止日期为2056年6月30日,估价基准日估价对象剩余使用年限46.0年,根据委托方提供资料及其介绍,估价基准日,估价对象未设有抵押、租赁、担保等他项权利。 缺所有权、出让合同内容描述。（取得时间，出让金数额，标准、使用年限） （8）13号报告 土地利用状况 至估价基准日，宗地上建有办公楼、车间、门
11、卫室等建筑物，均未办理产权证 缺建筑面积、建筑密度、容积率等,（9）22号报告 评估对象为住宅用地，区域因素 改革开放十多年来A新区共投入资金2000多亿用于城市基础设施建设，不仅使城市化面积从40平方公里扩大到110多平方公里，而且通过产业升级，布局调整，初步形成了城市形态和功能特色。日新月异的城市面貌和日趋成熟的投资投资环境，大大提升了A新区的土地价格和经济地位，使A新区成为*改革开放和经济建设的“龙头”，也吸引了越来越多的中外投资者开发房地产，吸引了越来越多*市民和外来高素质人口的入住。加之交通条件的改善，尤其是地铁、磁悬浮等交通干线的建设，以及*路隧道*路隧道、*大桥等一系列越江交通设
12、施的建成，促进了*商业、服务业的快速繁荣，使A新区的*地区成为*市又一重要的商业、金融和办公中心。 2009年4月24日，国务院批复同意B行政区域划入A新区后，A新区区域面积达到1210平方公里，常住人口412万人，2008年合并后的生产总值3676亿元，占*市的26.8%，这为拓展空间、增强动力，更好地发挥*在加快推进*市“四个率先”中的示范带动作用，在加快建设“四个中心”中的核心功能作用奠定了更坚实的基础。,A*新区*镇新凤凰城一期I、II地块、*御庭III、IV地块位于原B区*镇的东北端，周围多新建或待开发的房地产项目或企业用房等，四至情况为东至*公路，南至*路，西至*路，北至绿带用地，
13、*路路南为“*时代华庭”等住宅小区，西面隔绿带用地即*路，*路路西为“*家园”等。由于处*镇较边缘及周边多新建成不久的房地产项目，故商业成熟度较差，人流量较少。 前面描述的大部分内容为一般因素的描述，对居住用地评估，缺项 （1）交通条件 宗地距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通便捷程度等 （2）基础设施条件（区域内供水、排水、供电、供气、通讯等基础设施与公用服务设施状况）等,3、重要估价参数选取依据不足（还原率、地价指数、建安成本、不动产总售价、不动产租金） （1）还原利率问题 案例： 11号报告 土地还原利率根据评估基准日中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率并考虑风险调整因素，综合
14、确定土地还原利率为6% 2号报告 委估宗地土地使用权类型为划拨，用途为工业，按照当地实际情况土地还原利率取7%。 例：1号报告 根据城镇土地估价规程，土地还原利率主要有三种方法确定：土地纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法。根据目前所掌握的数据，本次评估土地还原利率采用安全利率加风险调整值法确定，即：土地还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率按中国人民银行于2008年12月23日公布一年期存款利率2.25%确定，同时考虑*市目前房地产业的平均收益状况、估价对象的地理位置、估价对象的用途等因素，结合我们对估价对象所在区域房地产市场的调查了解，由于当前房
15、地产政策变动较快，土地取得周期较长，土地投资存在一定的风险，并且考虑目前的通货膨胀和一定的风险利率，综合分析住宅用地风险调整值在4.5%5%之间，本次评估风险调整值取其平均值4.75%，因此，土地还原利率=2.25%+4.75%=7%。,（2）地价指数取值问题 案例： 13号报告 评估基准备日为2010年7月6日,*市基准地价基准日为2007年6月30日,据近两年*城市开发区经济发展状况及地产市场的发育情况，工业用地地价呈上升趋势，故本次评估取期日修正系数K=1.2 无地价指数依据,取值随意. 17号报告 *市基准地价是2008年1月1日实施的,根据*城区2007 地价指数表,土地级别为商业一
16、级地价指数为104.79,经计算,期日修正系数为1.112。 评估报告估价估价日期为2010年，基准地价评估过程中采用2007年的地价指数推算得来，依据未列出。 18号报告 评估对象为工业用地*市城市基准地价标准的期日为2008年1月1日，估价对象的评估价格期日为2010年6月23日，在此期间该宗地所在区域地价稳定，K=1。两年多的时间地价上涨指数为0。 两年多地价未上涨？,取值无来源依据，且修正值偏低。, 19号报告 评估对象为商业用地*城区基准地价估价基准日为2008年9月1日,而本次评估基准日为2010年7月30日,由于近几年土地市场的发展及政策因素的影响，导致地价发生了变化，因此确定K=1.06。详细下表, 8号报告 *区基准地价基准日为2007年1月1日，而本次评估的估价基准
