2008年年安徽繁昌项目地块市场调研报告

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1、繁昌项目地块市场调研报告,目 录,第一部分 繁昌概况 第二部分 繁昌县房地产市场情况 第三部分 项目地块初步分析 第四部分 项目竞争市场分析 第五部分 项目前期SWOT分析 第五部分 项目执行可行性建议,第一部分 繁昌概况,一、区位概况 二、经济概况 三、人口规模 四、城镇规划 五、商业氛围,一、区位概况 繁昌县位于皖南北部、长江南岸，总面积630平方公里。 繁昌县城位于县域中部,县城驻地繁阳镇，现状镇域面积达206.5平方公里。 繁昌县城紧依芜铜路（S321），距芜湖市区39Km，距铜陵市区50Km，距南京152Km，距上海390Km。 沪铜铁路、沿江高速公路、S321和S216线、长江黄金

2、水道穿境而过，已经启动建设的宁安城际铁路和规划中的芜湖长江二桥将进一步提升繁昌承东启西的区位优势。,二、经济概况 2008年，实现地区生产总值71.2亿元，同比增长19.1%；完成固定资产投资69.5亿元，增长49.3%；财政收入11亿元，增长28.7%。 三次产业比例为9.5：62.6：27.9。 人均财政收入、非农产业比重位居安徽省县级第一位，位列全省县域经济考核一类县第三位、综合十强县第二位。 2007年农村居民人均纯收入5190元，增长15.0%。 农村居民人均生活消费支出3809元，增长26.6%，其中食品支出增长14.7 %。农村居民恩格尔系数为40.5%，比上年下降4.1个百分点

3、。 在岗职工年均工资24508元，增长19.9%。 年末城乡居民人均储蓄存款10711元，增长19.7%。,数据来源 ：中国宏观数据挖掘分析系统,繁昌县城镇职工平均工资从2003年-2007年处于逐年上升的趋势。 其中2006年增长幅度最高，达到57.2%，07年开始增长幅度有回落的趋势。,三、人口规模 繁昌县总人口31.7万，辖6镇81个村委会、20个居委会。 繁昌县城人口为10.22万人（2005年底数据）。 繁昌县城近远期城市人口规模： 近期（2010年）城市人口为11.0万人； 远期（2020年）城市人口为20.022.0万人。,四、城镇规划 东以县域界线、新南路平行向东2公里为界，南

4、至沿江高速公路，西以新南路、三荻路平行向西500米为控制界线，北至县域界线，规划区用地面积约为170平方公里。 从繁昌县县城总体规划可以看出，县城南、东、西三面环山，城北有相对较多的平原地块。 随着城市发展进程的加快，城北将成为住宅和行政办公的重点拓展区域。,本案,五、商业氛围 繁昌县目前的商业配套单一，不够成熟，商业业态主要还是以经营基本生活用品为主。 KFC等知名餐饮连锁店还未进入该县，而知名品牌服装店较少，仅限于NIKE、ADIDAS，也没有大型的商场。 目前繁昌县城商业相当于长三角地区小镇的水平，居民的消费水平不高，消费意识也相对欠佳。,小结 区位概况：繁昌县位于皖南北部，距芜湖市区3

5、9Km，距铜陵市区50Km，距南京152Km，距上海390Km； 经济概况：该县经济实力在安徽各县中名列前茅， 2008年，实现地区生产总值71.2亿元，同比增长19.1%；完成固定资产投资69.5亿元，增长49.3%；财政收入11亿元，增长28.7%。 人口规模：繁昌县总人口31.7万，县城人口为10.22万人。 城镇规划：规划区用地面积约为170平方公里。城北将成为住宅和行政办公的重点拓展区域。 商业氛围：繁昌县目前的商业配套单一，不够成熟，大型品牌连锁店还没有进入，只相当于长三角地区小镇的水平。,第二部分 繁昌县房地产市场情况,一、繁昌县房地产投资概况 二、繁昌县楼市概况 三、在售楼盘汇

6、总,一、繁昌县房地产投资概况 2007年全县房地产开发完成投资额3.1亿元，比上年增长137.0%。其中商品住宅投资2.4亿元，增长103.1%。 房屋竣工面积8.8万平方米，增长73.1%。 商品房销售面积12.9万平方米，增长54.1%。其中商品住宅11.5万平方米，增长67.7%。,数据来源：中国宏观数据挖掘分析系统,二、去化速度不断增长，市场供应体量大且区域集中 繁昌县城现在在售楼盘体量共60万。 目前区域内的在售楼盘基本是从2006年底2007年初销售至今，销售周期相对比较长。 目前区域内在售楼盘最低价格2300元/，最高3500元/，均价：2500-2800元/。 通过繁昌县土地资

7、源局了解到：2007年去化楼盘面积为7万，2008年去化量迅速上升为18万。 目前繁昌县在售楼盘未开发的和未售的总量：19万（安置房不在内，估计有10万-15万）。 目前区域内的在售主要楼盘有四个（体量比较大）：春谷花园、繁瑞星城、天瑞花园、阳光花园 目前县城区域的房地产开发项目主要集中在城南。,三、在售楼盘汇总,春谷花园,繁瑞星城,天瑞花园,本案,华侨宾馆,繁昌县政府,阳光花园,繁昌县在售楼盘分布图,小结市场发展处于胚芽阶段，整体供大于求，投资速度增长过快，开发区域相对集中 繁昌房地产投资： 2007年全县房地产开发完成投资额3.1亿元，比上年增长137.0%。其中商品住宅投资2.4亿元，增

8、长103.1%。 繁昌楼市概况：区域内楼盘销售周期较长，整体均价在2500-2800元/平米，总体供大于求，目前房地产住宅项目开发集中在城南。 繁昌在售楼盘去化率普遍较慢，销售周期较长。,第三部分 项目地块初步分析,一、项目地块位置 二、项目地块基本信息 三、项目周边及未来规划,从板块划分来看，项目地块位于繁昌县城北地段。 从行政划分来看，项目地块处于繁昌县繁阳镇的边界。 从距离上看，地块距离繁昌县中心地段约5分钟车程。,一、项目地块位置,繁昌县主要住宅和消费集中地,繁昌县商圈及居住圈,本案,5分钟车程,本案与繁昌县商圈距离关系,本案,行政办公规划用地,本案项目周边规划,居住用地,小学规划用地

9、,医院规划用地,项目地块现状,项目地块周边商业（东南边）,周边项目繁瑞星城（西南边）,二、项目地块基本信息 占地面积：约450亩，30万平米 容积率：2.2 建筑面积：66万平米,三、项目周边及未来规划 项目周边：在建繁昌体育场、在建繁阳镇政府办公楼、与繁瑞星城比邻 未来政府规划：未来城北片区规划为行政办公及住宅区域为主,第四部分 项目竞争市场分析,一、项目竞争个案分析 二、芜湖房地产个案借鉴,一、项目竞争个案分析,二、芜湖房地产个案借鉴,项目位于繁昌华侨宾馆正门的广告,项目在繁昌商业街附近的广告,五、项目前期SWOT分析,一、地块基本价值研判 二、项目SWOT分析,一、地块基本价值研判 1、

10、土地情况综述 该地块地理位置处于繁昌城北，属较偏地段， 整体条件较差， 临主要双向四道马路。 目前地块是富鑫钢铁厂厂房，离拆除日期有一段时间，另拆迁需要花费时日。 地块形状不规则， 不属理想的建筑用地。 2、地形条件综述 地块地形条件良好。 地块周边以平原为主，在繁昌县比较少有，发展前景广阔。周边植被较丰富，有一定的山景优势。 3、未来规划综述 该地块周边未来规划良好，将以住宅和行政办公为主，前景良好。 4、道路及配套条件综述 地块北临主要双向四道马路，其他三面临主要道路。目前无公交设施。 地块周边商业配套设施简陋；但紧靠在建繁昌县体育场，同时与在售的楼盘繁瑞星城相邻，随着该项目的交付和入住率

11、的提高，周边商业也将快速发展起来。 综上，由于该地块的地形条件和未来规划前景良好，本地块具备一定的开发前景。,Strengths 优势 地块所处地块地形为平原，在繁昌是少有的优质地块； 地块周边植被良好，种类丰富。,Weaknesses 劣势 项目地块处于城北地段，目前商业配套几乎没有，远离繁昌传统居住地段； 地块不规则，拆迁需要时日； 紧靠火车轨道，噪音明显。,Opportunities 机会 繁昌近年房地产市场快速发展； 项目周边未来规划前景良好，目前在建繁昌县体育馆，有一定的宣传卖点； 项目体量较大，在繁昌属于超级大盘，有机会能得到政府的政策支持。,Threats 威胁 项目本身2.2的

12、高容积率在繁昌市场对小高层高层意向不强的情况下，对项目规划有一定的负面影响； 市场供大于求状况明显； 当地住宅项目普遍销售周期偏长， 去化缓慢。,项目SWOT分析,小结 通过外在环境分析，本项目的机会和威胁并存： 机会：繁昌市场快速发展，项目周边未来规划前景良好，有望得到政府支持； 威胁：繁昌市场供大于求，去化速度偏慢，客户对小高层、高层建筑形态有一定的抗拒性。 通过优劣势分析，客观认识本项目地块： 优势：地块地形平坦，周边植被丰富； 劣势：目前几乎没有商业配套，远离传统居住区域，紧靠火车轨道，地块形状不规则，拆迁需要时日。 综上，本地块拥有良好的地形条件和规划前景，通过合理的规划和宣传，将具

13、备一定的开发前景。,第六部分 项目执行可行性建议,一、规划配套建议 二、形象广告建议 三、项目户型建议 四、外立面建议 五、样板房建议,规划配套建议 目前项目旁边已有在建繁昌体育馆，汽车站也相对较近，随着项目的开建，也可以引入学校、医院、酒店、大型社区商业等大型配套，增加卖点。,图片参考,形象广告建议 由于本项目体量很大，总体量相当于繁昌县几年的供应量，可以引入造城的概念，并在广告宣传、形象定位中体现出来。,图片仅供参考,项目户型建议 繁昌住宅楼盘的主力成交面积主要集中在90-130平米之间； 90平米的二房和110-120平米的三房去化率较高； 120平米以上的户型较不受市场欢迎，160-1

14、80左右的顶层复式去化率很低。,繁昌及芜湖项目户型面积分布图,本项目户型建议面积以80-140平米为主，其中以80-90平米二房、90-110平米小三房，120平米左右三房为主力面积，并辅以少量140平米以上的大户型。,仅供参考,二房二厅,三房二厅一卫,三房二厅二卫,外立面建议 繁昌各楼盘的销售周期普遍比较长，在调研的楼盘中长则三年多、短也是从07年底开始销售的。目前在售的项目都是现房和准现房，所以在项目建筑外立面的养眼程度将对销售有一定的影响。 建议：外立面可采取现代风格，新颖，时代感强,仅供参考,样板房建议 目前繁昌在售楼盘，没有样板房，本项目由于体量大，销售周期长，可以引入样板房概念，对销售有很大的帮助。,现代风格样板房（仅供参考）,