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1、SHAG/021105/SH-PR(2000GB),机密,临港新城泥城分城区 产业发展研究报告,新汉业不动产机构,2006年2月,此报告仅供客户内部使用。未经书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),1,导语,报告基础条件 与背景,规划既定土地的规模与属性 城市发展的基本功能既定“服务之城” 人口导入的主体模式既定“动迁导入” 泥城公司职能既定土地一级开发商,报告目的,通过产业发展战略研究为泥城开发提出前瞻性、指导性建议。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),2,今日议题,一、宏观背景临港大开发 二、区域基础条件与城市
2、开发任务 三、需求分析 四、外部竞争环境 五、SWOT分析与发展策略定位 六、产业发展战略 七、城市开发战略 八、成本核算与效益评估,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),3,四大中心,金融,经济,航运中心,贸易,四大中心的龙头战略,临港新城是“国际航运中心”城市战略的核心载体！是上海“十一五”计划的重中之重!,资料来源: NHD分析,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),4,临港新城交通位置图,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),5,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),6,今日议题,一、宏观背景临港大开发 二、区域基础条件与城市开发
3、任务 三、需求分析 四、外部竞争环境 五、SWOT分析与发展策略定位 六、产业发展战略 七、城市开发战略 八、成本核算与效益评估,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),7,人口现状： 老龄化严重 平均教育水平较低,分城区基础条件人口现状,泥城现有户籍人口年龄结构,20.34%,20.57%,27.66%,31.44%,19岁以下,2039岁,4059岁,60岁以上,泥城现有户籍人口受教育水平,86.30%,9.23%,2.94%,1.44%,初中以下,高中,大专,大学以上,2004年 现有人口：5.6万人 规划人口：9.5-10万人,资料来源: NHD分析,SHAG/021105
4、/SH-PR(2000GB),8,分城区基础条件产业现状,2004年数据 产业： 初步实现工业化的中小型城镇。 第一产业在GDP中所占比例 较大； 第二产业以小型乡镇企业为 主，总体产出能力不足； 第三产业发展滞后，与“服务之城”的功能定位不相符。,资料来源: NHD分析,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),9,分城区基础条件规划条件,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),10,泥城可建建筑总量分析表,100,62.8,15.8,基础教育,80.2,58.92,35.82,14.51,320,住宅,工业,商业,配套设施,509.45,11.6,2.8,7,建筑总量
5、,单位：万平方米,资料来源: NHD分析,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),11,今日议题,一、宏观背景临港大开发 二、区域基础条件与城市开发任务 三、需求分析 四、外部竞争环境 五、SWOT分析与发展策略定位 六、产业发展战略 七、城市开发战略 八、成本核算与效益评估,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),12,外部产业园区带来的相关需求,建筑材料与装饰材料供应 建筑机械租赁 劳防用品供应 企业初期办公用设备采购 建筑施工人员招募与管理 建筑施工人员餐饮、居住、购物与娱乐休闲需求,建设期： 因外部建设引致的需求,需求类型,运营期： 来自生活和生产服务的需求,生
6、产服务需求,大量蓝领工人与部分管理人员的居住安置 餐饮娱乐等方面的生活配套需求（教育、医疗等需求由市政配套满足）,辅助完成产业链中的某些节点：广告、包装、质检、装卸、仓储、客服外包、租赁设备等 辅助完成中间加工环节：模具制造、零件加工、仪器仪表制造等 咨询代理服务：会计、审计、金融、保险、法律、货运代理、船舶代理等 商务办公房产需求：写字楼、宾馆、会议中心、展览中心等 后勤服务：车辆维修保养加油、船舶清洁修理保养、看守货物、垃圾回收、保安保洁、办公用品供应、劳动保护产品供应、会展安排等,生活服务需求,资料来源: NHD分析,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),13,内部运营产生
7、的常规需求,各级党政机关、社会团体、工商税务、邮政、事业管理,教育机构,商业金融,功能,设施,医疗保健,集贸设施,文体科技,社会管理,幼儿园、托儿所、中小学、各类高、中级专业学校、 成人学校,图书馆、青少年活动中心、电影院、体育场,商业服务业店铺、银行、信用社、保险,医院、防疫保健站、敬老院,百货市场、畜禽水产市场、粮油土特产市场、 蔬菜副食品市场,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),14,今日议题,一、宏观背景临港大开发 二、区域基础条件与城市开发任务 三、需求分析 四、外部竞争环境 五、SWOT分析与发展策略定位 六、产业发展战略 七、城市开发战略 八、土地开发成本与价格测
8、算,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),15,主产业区,主城区,综合区,泥城,芦潮港,重装管理中心,物流管理中心,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),16,与主城区的差异化分析,泥 城,主 城 区,内容,资料来源: NHD分析,城区性质 与主要优势,开发成本 与人口导入,产业定位,服务于邻属产业区的 分城区 邻近大型产业区及数 十万人口将带来难以 计数的相关需求,临港新城中心城区 具备发展高端商业、 贸易、及现代服务 业的先天条件,城市开发成本与 消费层次相对较低， 对中层管理人员及以下 群体有成本优势,城市开发成本与居住 消费档次较高，面向 企业中层以上管理者
9、、 外藉人士等,航运信息产业、高端 服务业、会展和旅游， 基本不保留二次产业 发展空间,面向周边产业区的生 产生活型服务业、配 套加工型工 业及都市型工业,功能错位使双方在城 市发展过程中不会形 成战略性矛盾与冲突。 泥城只要立足自身优 势，合理利用各类需 求，科学配置产业体 系，即可实现与主 城区的双赢。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),17,与芦潮港的差异化分析,泥 城,芦 潮 港,内容,资料来源: NHD分析,二次产业,三次产业,优劣势对比,优势：规划可建范围 约为芦潮港的两倍。 劣势：服务业产业基 础薄弱，没有产业特 色和品牌效应。,优势：已经形成较为 成熟的旅游休
10、闲品牌 劣势：城区规划可建 范围仅为2.5平方公里 发展空间不足,生活型服务业仍以满足 本镇居民的传统型服务 业为主，产业基础薄弱,目前已经形成良好的 旅游休闲品牌，城区发 展战略中也将生产与生 活型服务业作为产业发 展重点,规划中二次产业用地 57.29公顷，预期在分 城区开发前期二次产 业成为拉动当地经济 和就业的重要力量,规划中预留的物流相 关及都市型产业发展 空间较小,泥城与芦潮港在区 位、交通及人口基 础方面具有高度相 似性，必然形成一 定的竞争关系。相 对而言，泥城具有 显著的规模优势。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),18,与管理中心的竞争分析,泥城,重装备区
11、 管理中心,内容,资料来源: NHD分析,位置与面积（公顷）,主要职能,商业办公、教育科研及管理办公（万方） 商业金融及文化娱乐（万方）,主要集中在DE01分城 区中心单元 46.71公顷,两港大道以南、D2路 以北 47公顷,行政、商务、商业、金 融、管理办公等,行政、商务、管理办公 商业、金融、教育科研,共约58.92万方,管理中心位于产业 区中且临近交通要 道，其特有的区位 优势，可能会与泥 城商业和金融业产 生竞争,物流园区 管理中心,A2公路以西、D2道路 以南 21.4公顷,提供各种以管理办公、 会议、相关展示设施和 各类商贸、金融场所,约72万方 约8万方,约14.6万方 约1.
12、6万方,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),19,今日议题,一、宏观背景临港大开发 二、区域基础条件与城市开发任务 三、需求分析 四、外部竞争环境 五、SWOT分析与发展策略定位 六、产业发展战略 七、城市开发战略 八、成本核算与效益评估,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),20,5.1 SWOT分析,外部环境分析（O,T）,抓住临港大开发机遇，结合区域发展的利 好因素，升级产业结构，为分城区经济社会 发展营造全新平台。 力争吸引高品质、成长性的企业与商家进 驻泥城，为提升泥城整体形象打好基础。 为企业与商家提供良好的硬件条件与高效 的管理机制。,优势机遇策略（
13、S,O）,优势威胁策略（S,T）,发挥成本优势，以专业化服务与完善 配套设施吸引高端企业、机构、人才。 营造分城区产业与形象特色，实行错 位竞争。 深入研究城市开发与产业发展可能的 风险与收益，选择最适合泥城发展的道 路，为吸引投资者，减少投资风险提供 理论依据。,劣势机遇策略（W,0）,建立完善的人才引进、培养机制。 为泥城原住民提供相应的职业技能培训， 此举既能解决失地农民的就业问题，也能为 当地产业提供部分适宜劳动力。 充分认识城市品牌所蕴涵的无形价值，注 重城市营销，着力创立和经营城市品牌。,劣势威胁策略（W,T）,综合考虑分城区居民的消费层次构成， 针对不同层次提供差异化服务。,SH
14、AG/021105/SH-PR(2000GB),21,5.2 发展策略定位,产业,就业,二次产业重点发展重装及物流相关产业、都市型工业 为二次产业提供完备的基础设施与高效的产业园区管理机制,三次产业应以外部巨大需求为导向发展生产生活相关服务 三次产业应大力创造地区特色、提高服务水平,原户籍人口：参考上海市政府补贴市民培训机制为失地农民 提供必须的上岗培训 中、高素质人才：制定合理高效的人才引进、培养机制并 落到实处,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),22,今日议题,一、宏观背景临港大开发 二、区域基础条件与城市开发任务 三、需求分析 四、外部竞争环境 五、SWOT分析与发展策
15、略定位 六、产业发展战略 七、城市开发战略 八、成本核算与效益评估,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),23,6.1.1 产业发展目标：总体目标,围绕“服务之城”的产业定位，深化“三、二”产业发展方针， 以有效承接产业区辐射为目标， 以提高经济效益和创立品牌效应为导向,一次产业按照 临港总体规划 实现快速撤退 ，未来不保留 一次产业发展 空间,二次产业在泥 城开发初期承 担提供生产配 套服务、吸收 劳动力、支撑 区域经济的作 用，远期逐步 弱化让位于第 三产业。,三次产业由于 具有先天的产 业优越性且与 泥城未来城市 定位契合，最 终将发展成为 泥城产业的核 心力量。,SHAG
16、/021105/SH-PR(2000GB),24,6.1.2 阶段性目标,第一产业,产业的功能逐步弱化 农业人口快速转化为城市人口,远期目标（2016-2020）,近期目标（2005-2010）,中期目标（2011-2015）,第二产业,第三产业,进行产业工人及管理人员等人力资源的储备 完成工业园区与都市型工业区的基建配套，制定完善高效的管理措施 完成项目招商工作,实现基本撤退,绝对产出量快速增加，在产业结构中相对比重逐步减小 基本形成有效的产业积聚，形成低成本、高效率、紧密型的产业群 都市型工业逐步向电子信息产品制造等知识密集型产业转化； 传统制造业向以信息化为主要标准的新型工业化转变,从以传统服务业为主向以现代化服务业为主转化 在产业结构中的比重与绝对产出值同步增加,
