《2010年度粤西房地产市场研究报告终稿2精选》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010年度粤西房地产市场研究报告终稿2精选（54页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、城市投资环境,结论：茂名是一个比较年轻的城市，其市政环境、市政公共设施还有待进一步改善，城市知名度和城市魅力都不够，其石油化工方面雄厚的产业基础是目前吸引外来投资的主要因素。,【市政因素】,房地产总体概况,茂名市的房价近年来虽然也出现了一定的上升，但基本上属于正常增幅，也与省内大多数城市一样，房地产市场自去年10月以后，交投量逐渐下降，据统计，2008年1-4月，茂名全市市区成交面积仅7.27万平方米，成交金额1.53亿元，成交均价为2102元/平方米，楼价在全省地级市中排在后位。 茂名地产发展及客户购买意识均处于起步阶段，通过茂名代表性楼盘的走访，发展商对楼盘现场展示及营销手段及品质意识不高
2、，应市场供应量较少，地段较好的楼盘通过自然消化即售馨。,【房地产市场分析】,房地产开发销售数据,2008年1-6月份数据：,结论：08年上半年成交量下滑较为厉害，结合我们实际考查,销售量大幅度下滑有几个原因: 1、从我们实地考察的中心区2-3个楼盘来看，销售情况都不错;但非中心区的楼盘销售不甚理想,上 半年成交量低,除去供应量的问题,也侧面说明茂名人购买习性多集中在城市中心区域,对效区楼 盘还需要一个认知过程； 2、受大市影响茂名居民观望情绪较重； 3、茂名经济产业结构为一企独大的形式，真正有能力购房人员多从事石化行业，前期众多有一定 经济能力的石化从业人员均已经购房；,【房地产市场分析】,2
3、007年数据：,07年销售量为113万平方米，而08年上半年销售量仅有16.3万平方,相比07年下降88%,城市住房建设规划,2009年安排新建各类住房指导性计划150万平方米，其中：商品住房145万平方米，中低价位、中小套型普通商品住房101万平方米，经济适用房3.3万平方米，廉租住房及其他公共租赁住房1.5万平方米。,结论：2009年145万平方米的商品住房建设对于今年上半年消化量只有16万平方米的茂名来说存在很大的消化压力。,【房地产市场分析】,市场居住和消费习惯,通过对市场的实地考察和了解，茂名自建房较多，但同时客户看房的积极性较高；目前仍然处在看图纸购房的阶段，客户的风险意识和品质意
4、识都较低；感性冲动型购房行为普遍存在；一般喜欢面积在130-150平米之间平层的大户型；付款方式以商业按揭和公积金按揭为主，其中公积金按揭比例占到30%左右。,结论：由于茂名的消费观念还没有受到外来开发商及外来消费观念的冲击，因此购房时候品质要求和风险要求不高，只要楼盘位置不太偏、面积合适、小区环境还可以、有物业管理有保安就基本没有什么问题了，甚至连样板房都不需要看。,【房地产市场分析】,【典型楼盘分析粤西明珠】,【典型楼盘分析 新光名翠苑】,【区位因素】,阳江市地处广东省西南沿海，紧邻珠三角，扼粤西要冲，水陆交通便利。陆路距广州247公里，距湛江230公里，距珠海160公里。水路距香港143
5、海里，据澳门129海里。海岸线长341.5公里。开阳高速公路、广东西部沿海高速公路、325国道一级公路和三茂铁路横贯东西，站港（阳春火车站阳江港）公路、阳阳（阳春火车站阳江港）铁路纵连南北，国家一类口岸阳江港建设初具规模，两个万吨级集装箱码头、油气码头和3万吨粮食码头已投入使用，3.5万吨级散货码头正在兴建；合山民用机场开通阳江至广州、深圳等地航班。,结论：阳江是珠三角地区与粤西地区连通的桥梁，是珠三角的直接腹地和粤西地区面向珠三角的前沿。单从交通达性来讲，阳江具有一定的优势。,连接大珠江三角洲与我国西南地区的交通枢纽和物流配送基地及广东省的电力能源基地。,粤西地区的次中心城市和新兴工业滨海城
6、市；连接大珠江三角洲与我国西南地区的交通枢纽和物流配送基地。,整体发展 目标,发展定位,结论：湛江成为粤西发展圈的核心城市之后，阳江只能成为次中心城市，而对于连接大珠三角与西南地区的交通枢纽和物流配送基地，湛江和茂名一样具有这样的条件，阳江并不见得有更突出的优势，因此，目前的城市发展定位并不见得未来有更多的发展潜力和发展机会。,【区位未来发展定位】,【人口因素】,城市现状人口规模2007年约为35万人，人口综合增长率约为4.8%，至2012年建成区人口规模约为44.2万人，5年人口增长约9.2万人，平均家庭人口3.5人。,结论一：阳江的人口总量很小，比湛江、茂名都小很多，而且外来人口也不多，和
7、湛江、茂名一样也是属于人口流出的城市。,结论二：未来阳江人口增长的基数并不大，因此由人口增长带来的住房需求的增长也并不会太明显。,人口规划,阳江全市现有户籍人口271万（截止2007年），非农业人口113万，农业人口156万，市区常住人口约35万，全市外来流动人口不到10万。,人口总量,备注：以上数据来自阳江市政府相关文件,【经济产业因素】,2007年，阳江市全市GDP为395亿元，同比增长14.2，增幅比预期目标高1.2个百分点，位居广东省内GDP排名倒数第五，阳江宏观经济整体处于较低的水平.,由工业发展情况统计表可得知,阳江工业发展规模极为缓慢;,未来政府期望经济主要增长点有:;旅游业的南
8、海1号、承接东莞转移的产业园、核电站等经济增长点；,工业增长缓慢;,备注：以上数据来自阳江市政府相关文件,【经济产业因素】,阳江产业状况分析(加工制造业）,阳江的民营经济比较活跃，小刀、漆器、豆豉“三宝”驰名中外，阳江被美誉为中国刀剪之都。阳江现有50006000家五金厂，阳江刀剪产值（产量）占全国60，出口占全国80，刀剪加工制造业是阳江重要的经济支柱产业。,阳江小企业数量多，小企业数量的不断猛增同时也导致了行业的低级竞争、恶性竞争很厉害，没有形成规模化、集约化、品牌化的发展模式； 据阳江政府相关部门人士透露，由于阳江加工制造业的恶性竞争严重，07年开始很多小企业已经出现生存问题，有好几百家
9、小企业出现了倒闭； 阳江的生产总值里面很大一部分是靠出口支撑的，但从近3年出口额来看，受宏观经济及人民币升值等影响到响呈现了增长大幅下滑的状况，出口受阻，行业前景令人担忧。,出口增长率大幅下滑,前景堪忧,备注：以上数据来自阳江市政府相关文件,阳江产业状况分析(海洋渔业）,【经济产业因素】,阳江市海洋产业门类比较齐全，海洋经济总量、水产品总产量和总产值等经济指标一直居全省前列。2006年全市海洋产业总产值86.4亿元，比2005年增长11.7%，占全市生产总值的13%，已成为国民经济的支柱产业。2007年全年渔业总产值57.9亿元，比2006年明显出现较大幅度下降的趋势。,渔业产业化水平不高，龙
10、头企业少，是制约阳江海洋渔业发展的一大瓶颈； 阳江海洋渔业产生的经济总量不高，与湛江、茂名相比还有一段距离，显然海洋渔业目前并不能为阳江经济带来飞跃式的发展。,2006年湛江市海洋产业总产值57701亿元，海洋经济总量占全市GDP的2975%，而茂名海洋产业总产值92亿元，占全市GDP的5.1%。而阳江对比湛江和茂名,海洋渔业总值相差距大,海洋渔业 历年总产 值走势分 析,海洋渔业 与粤西其 它城市对 比分析,难成支柱,备注：以上数据来自阳江市政府相关文件,阳江产业状况分析(旅游业）,【经济产业因素】,据初步统计，07全年旅游总收入28.0亿元，同比增长13.1 %。全年接待游客总人数535.
11、2万人次，增长13.5%。其中一日游游客人数290.1万人次，增长27.2%；住宿设施接待过夜游客人数245.0万人次，增长0.6%。在过夜游客中，国际游客7.5万人次，增长21.8%；,旅游 人数 形式 分析,旅游 人数 来访 分析,短期游形 式为主,国际吸引 力有限,阳江旅游发展目前是处于比较初级的观光阶段，一日游游客占了大部分，旅游资源条件有，但还没能发展成为休闲度假的模式； 阳江旅游业收入占GDP的比例比较小，对经济的拉动作用非常有限。,拉动不大,备注：以上数据来自阳江市政府相关文件,【经济产业因素】,产业状况分析结论,从阳江相关经济指标可得知阳江经济增长水平是低于广东省平均水平的；在
12、以上10个经济指标里面，阳江有8个指标排在最后，很明显阳江的经济水平与其他三个城市存在很大的差距；阳江的工业发展未来3-5年难有大的增长，江门规模以上工业增加值在2000年已经是达到百位数，湛江是2001年，茂名是2003年，而阳江2007年规模企业工业数值却还是十位数。,从各项 经济指标 对比结论,从各产业 状况分析 结论,阳江加工制造业中民营经济较为活跃，获利主要以外贸为主，但07年随着国际经济的不景气，加工制造业外贸增长率明显放缓，如国际经济进一步下跌，阳江加工制造业有可能进一步受到打击，前景不明朗；而阳江的海洋渔业，缺少龙头企业，海洋渔业竟争力明显比不上湛江等周边城市；而旅游业主要吸引
13、国内为主，国际吸引力不足，旅游主要以短期旅游为主，旅游业对阳江经济的拉动由GDP可看出不如预想期望值高。,从未来 产业状 况规划 点评结论,阳江核电站的建设和投产将在一定程度上拉动阳江经济的发展，但因其产业难以形成系统的产业上下链，对城市产业竟争力提升不大；,现在阳江市政府可以说是正在举全市之力，吸引和承接珠三角的产业转移，但是效果却很一般，既竞争不过东边的汕头、梅州，也竞争不过北边的肇庆，就连西边的湛江、茂名都不是对手，目前吸收转移的企业寥寥可数，产业承接策略上采用引凤才开始筑巢策略，导致产业承接吸引力比不上周边城市。,未来发展的大力发展临港工业和提升传统产业，政府在优惠及力度上，没有什么明
14、确的优惠政策和力度支持；,市政状况,【市政因素】,近几年来，阳江的市政面貌发生了比较大的改善和变化，但是整体的城市秩序市容市貌依然显得比较混乱，城市道路交通管理差，因受财政影响，市政基础设施投入不高；相比较湛江、茂名等城市市政投入资金明显不足。,房地产市场总体概况,【阳江房地产市场分析】,阳江目前尚属一个中小型、欠发达城市，在发展过程中因经济发展水平、居民消费水平等因素的影响，阳江的房地产业起步相对较晚，发展也很平稳。 建市之初，由于自身财力有限情况下，政府希望加速城市建设，在很长一段时内允许甚至鼓励私人建房，市区出让的土地切块卖地问题严重，导致城市面貌扎乱，配套设施建设严重滞后；土地资源浪费
15、严重；分流了大量住房需求。2003年以前市区的住宅小区综合开发、销售一直举步维艰，究其主要原因就在于大量自建房的出现严重扰乱了商品房市场秩序。98-03年之间，市区自建房建筑面积是同期商品房建筑面积的2.61倍。 阳江市房地产市场从2000年开始起步，经历了从私人自建住宅摊大饼粗放式增长向房地产开发产业化、集约式增长的转变过程。 阳江房地产市场化越来越高，市场发展逐步成熟，房地产的发展对阳江城市建设与社会发展的促进作用已日渐突显。,【阳江房地产市场分析】,阳江市近年规划报建土地批准建设情况,结论 近几年来，阳江的土地市场主要以私人建房的联体住宅为主，占整个批建土地面积约7成，增长幅度也较快；
16、目前自建房已成为制约阳江房地产发展的一大障碍，虽然最近政府明文禁止自建房用地的批出，但是已批出的土地需要一定的时间消化，加上已建自建房可以进行二手交易，自建房已经严重分流了商品住宅的购买需求。,备注：以下数据来自阳江房管局,【阳江房地产市场分析】,阳江近几年的开发量很大，每年竣工量却比较平稳，年消化量与竣工量基本能达到平衡，预计未来两年的供应压力会比较大； 虽然近年来成交价格都呈现稳步上升的态势，但是依然处于很低的水平，这对开发商的成本控制是一个考验； 从数据来看，08年1-5月与07年同期相比，成交量和成交价格都出现了较大幅度的上扬，但实际上整个阳江市场08年的成交是明显出现了很大的下滑，根据房管局相关负责人解释，这可能与很多非08年成交的案子放到08年登记备案有关。,备注：以下数据来自阳江房管局,【阳江房地产市场分析】,今年全市住宅空置面积为11.7万，空置一年以下（含一年）占总数的63%，属于合理空置的待销商品住宅； 2007年全市商品房销售5189套，其中1500元以下、1500-2000元、2000-3
