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1、杭州房地产市场回顾 与2010年展望,一、房地产市场回顾,1、1999-2005.3：上升-繁荣 A、政策：激活房地产市场 1)契税：6%-3%-1.5%; 2) 公积金制度; 3)大力发展按揭业务; 4)开放房地产市场(外地人可以购房办证)。 ,B、金融：实施宽松政策 1）低利率,存款利率变化,贷款利率,国际性低利率,2000年6月美联储基准利率 6.53%; 2001年6月3.97%; 2007年9月18日 4.75% 2002年6月1.75%; 2007年10月30日 4.5% 2003年6月1%; 2007年12月11日 4.25% 2004年6月1.25%; 2008年1月22日 3
2、.5% 2005年6月3% 2008年1月30日 3% 2006年6月5.25% 目前 0-0.5% 低利率引起国际性流动性过剩！引起国际性通货膨胀！,2）宽货币（2002年下半年开始） 2002年末广义货币 M2余额18.5万亿元，同比增长16.8%，增幅比上年末高2.4个百分点；狭义货币M1余额7.1万亿元，同比增长16.8%，增幅比上年末高4.1个百分点。 金融机构贷款增加较多，全部金融机构人民币贷款增加18475亿元，同比多增6036亿元。主要是下半年以来贷款加速。下半年人民币贷款合计多增4796亿元，占全年多增贷款的79%。,中国人民银行2003年8月6日，公布了二三年第二季度中国货
3、币政策执行报告，报告中透露，今年上半年货币供应量增长较快，广义货币M2余额20.5万亿元，同比增长20.8%，M2增长率比GDP加CPI涨幅之和高12个百分点，是1998年以来的最高水平。 上半年中国金融机构贷款大幅度增加，金融机构本外币贷款余额15.9万亿元，比年初增加1.9万亿元。,2001年底，广义货币（M2）余额15.8万亿元，增长14.4，狭义货币（M1）余额6万亿元，增幅12.7。 2002年末广义货币 M2余额18.5万亿元，同比增长16.8%；狭义货币M1余额7.1万亿元，同比增长16.8%。 2003年同比增长19.6，狭义货币同比增长18.7。 2004 年末,广义货币供应
4、量M2 余额25.3 万亿元，同比增长14.6%; M1 余额9.6万亿元，同比增长13.6%。,3）流动性过剩,M2GDP 的水平快速提高: 1990年: 0.70 2004年: 1.85,C、经济开始进入新一轮上升期，居民收入大幅度增长。,1999-2008年中国经济增长,2000-2006年杭州市居民不同收入阶层家庭人均可支配收入（元）,非饱和供地：,1995-2009年供地基本情况（单位：亩）,杭州市区新建商品住宅市场空置状况 万平方米,杭州率先在全国于1999年实施了经营性土地全面挂招拍制度。经营性土地挂招拍制度增强了土地市场竞争性和透明度，最终是显化了土地价值，进而在房地产热的背景
5、下，挂招拍地价不断上升，又强化房价上涨的预期，推动房价的上涨。,杭州六城区房价的变化 单位：（元/平方米）,2、强势调整期（2005年4月-2007年3月） “非典”、央行出台“121文件”、杭州征个税 “国八条” 、 “国六条”：影响很大 成交量萎缩； 地价大幅下调； 房价小幅下降。,2003年至2006年二手房成交套数变动,杭州六城区各时点网上可售商品房量情况,杭州地价第一次高位出现在2005年一季度，此后地价回落，尤其是在九堡地区、三墩地区、滨江地区。 2006年三季度开始又有所回升。市中心成熟区块地价坚挺，屡创新高，杭汽发地块、医高专地块成为地价新标杆。,3、强劲反弹期（2007年4月
6、-2008年6月） 2007年是一个特殊的年： 第一，人民币升值加快。人民币兑美元从年初的7.8073:1$升值到12月10日的7.3953:1$，升值5.277%。 第二，资本市场极其繁荣。股票市值从1月8日的91194亿元扩张到12月7日的255229亿元。 第三，经济高速增长。全国GDP增长率达到13%，是1995年以来的最高一年。 第四，中央政府不断加强宏观调控。央行为防止经济从偏快到过热，连续10次提高银行存款准备金率，5次加息。,2000-2008年人民币存贷款余额 (亿元),流动性过剩,住宅用地竞价情况,2005-2007年六城区商品住宅成交量,2008年上半年，深圳、广州、上海
7、、南京等周边城市土地市场均出现不同程度的调整，杭州土地市场仍延续了2007年的上升势头。 2008年5月6日是杭州春节后首次土地招拍挂，共推出了杭政储出200814号四宗土地。其中，两块为住宅用地，位于蒋村。最终均被绿城分别以10188元/ m2和11142元/ m2的楼面地价竞得，溢价率分别达到88.67和106.34，2007年4月由坤和集团竞得的杭政储出200713、14号地块的楼面地价的1倍左右。,4、低迷期（2008年7月-2009年2月） 受国际金融危机爆发、国内多次宏观调控累积效应（5年期贷款基准利率从2006年初的6.12%提高到08年上半年的7.83%）、以及实体经济增速大幅
8、放缓等因素的影响，许多开发商陷入前所未有的财务危机和信心危机之中,2008年全年出让住宅用地1457亩，比上一年减少65.3%，平均溢价率只有14.8%，平均竞拍企业数为3.39家，地价上升18.2%。,强劲上升期（2009年3月-至今）,09年/08年杭州1-11月份新建商品房月成交套数折线图,09/08年杭州1-11月份新建商品住宅月成交套数折线图,09/08年杭州1-11月份二手房月成交套数折线图,09/08年杭州1-11月份二手房月成交均价折线图,09/08杭州1-11月份二手房价格指数图,今年各月可销售存量房源套数,至12月30日，杭州六城区共出让住宅用地4224亩，总金额655.9
9、亿元，平均每亩地价1553万元，平均参拍企业数4家，平均溢价率71.3%。,为什么市场这么热？ 经济危机救了房地产业！,政策求市力度过大。 1）个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20 ； 2）放宽二套房贷限制政策； 3）购房超两年转让免营业税 4）今年5月底，将房地产投资门槛大大降低：普通商品房项目自有资金比例从35%降低为20%。 杭州：24条,宽货币、宽信贷 111月M2增长29.74% ；M1增长34.63%； 1-11月本外币各项贷款增加10.12万亿元，同比多增5.86万亿元； 11月份银行间市场同业拆借加权平均利率为1.25%，比上月下降0.0
10、5个百分点 。,宽松的货币政策、信贷政策的调整只是个时间问题,货币是油，也是水。 产能过剩背景下，各路资金涌向房地产业。 房地产成为通胀的释放口。,二、2010年形势展望,房地产业生存环境在发生变化,有利的：经济回升 喜中有忧，这种经济增长方式的可持续性？,不利的： 1）政府宏观调控目标：已经从保增长，转为“保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期一个都不能少” 。政策灵活性增加。 2）对房地产的政策：新一轮调控实质启动。,9日召开国务院常务会议，决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。 14日，国务院常务会议专题研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，提出遏制部分城市房价过
11、快上涨势头，明确了四项措施保持楼市平稳健康发展。 18日，财政部等五部委率先贯彻“国四条”精神， 联合下文，拿地首付不得低于50%。,已明确的调控政策对房地产市场影响判断,1要求地方将土地出让收入全额缴入地方国库，支出则通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线“管理。 2对于未按规定缴清全部土地价款的单位或个人，五部委严令，管理部门不得核发国有土地使用证，也不得按土地价款缴纳比例分割发证。五部委还将对拖欠土地出让金的开发商进行严惩。通知指出，未按时缴纳土地价款、未按合同约定动工建设的单位和个人，拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动；有关拖欠和违约信息要计入其
12、诚信档案，可以通过提高竞买保证金或违约金等方式，限制其参加土地招拍挂活动。,对市场心理预期的影响远大于实质性影响。 预计银监会将出台差别化房贷政策实施细则。,最近开盘的楼盘销售情况:,2009年6-11月成交的商品住房进行统计,3）货币政策可能在二季度以后会收紧。 加息 贷款收紧 根据发达国家经验，PPI和CPI由负转正时，往往是资产价格年涨幅达到峰值；PPI和CPI进入正值区域后，资产价格涨幅明显减缓；当PPI和CPI超出政府的容忍度时，政府就会收缩财政赤字或者控制通胀，此时，资产价格可能就会平稳甚至出现下降。,4）高价楼盘密集上市，影响了市场吸纳能力。 5）潜在供给量过大。,截至11月底各
13、板块潜在供应量分布,元都新景 12433元/方,09(40) 9547元/方,09(23) 9769元/方,09(24) 9966元/方,原筑壹号 14851元/方,09(58) 12143元/方,09(15) 9933元/方,橡树园 17437元/方,宝善公寓 26000元/方,09(52) 20963元/方,09(18) 20649元/方,天鸿君邑 14895元/方,09(62) 7137元/方,09(61) 8074元/方,柠檬郡 13000元/方,09(48) 7458元/方,朗诗国际 14855元/方,09(65) 5765元/方,09(66) 5824元/方,09(67) 5792
14、元/方,09(76) 12838元/方,09(75) 13555元/方,09(87) 8008元/方,09(86) 5423元/方,09(85) 7243元/方,09(89) 5539元/方,09(90) 5419元/方,09(91) 15318元/方,09(92) 15397元/方,杭州六城区商品住宅用地投放可建面积与商品住宅成交面积比较,三、新跳战,2010年市场的严竣性-高房价、大供给； 宏观政策的多变性； 行业竞争激烈、集中度加大； 来自低碳经济、产业现代化压力。,建立全员营销意识。 设计人员、工程技术人员、财务人员。 建立全员品牌意识。 建立全员服务意识。 建立全员创新意识。 打造学习型个人与组织。,
