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1、评估物业公司要素分析 白长军,2015年10月,收购物业公司综合评估要素表 公司名称：,物业管理公司是做什么的？ 简义：专业从事物业管理服务的。 什么是物业管理？ 物业管理条例（国务院令504号） 第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 此条例对物业管理做了几方面的定义 1、物业服务的法律关系主体：(业主与物业服务企业） 2、物业服务的依据:(物业服务合同） 3、物业服务的内容：(对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，
2、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。),要素分析（ 7大项35小项） 一、公司概况 1、合法证照是否齐全 分析：根据公司法规定，结合物业公司成立要素，查看营业执照、组织机构代码证、税务登记证、资质证明文件等是否办理且合法有效。 2、注册资金 分析：根据建设部（125号）物业服务企业资质管理办法第五条规定： 一级：500万元以上 二级：300万元以上 三级：50万元以上 可在企业资质证明文件里查看 （住建部简政放权，今年5月住建部关于修改房地产开发企业资质管理规定等部门规章的决定中已删除开发企业、物业企业注册资金这一项，取消了注册资金门槛）,3、资质等级 分析：根据建设部（125号）物
3、业服务企业资质管理办法第五条规定： 一 级资质： 1.注册资本人民币500万元以上； 2. 物业管理专业人员以及工程、管 理 、经济等相关专业类的专职管理和技术 人 员不 少于30人 .其 中,具有中级以上职称的人员不少于20人 ，工 程 、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称; 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4. 管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列 相应计算基数的百分比之和不低于100%: (1)多层住宅200万平方米； (2)髙 层 住 宅100万平方米； (3)独立式住宅(别墅） 15万平方 米 ； (4) 办公楼、工业厂房及其他
4、物业50万平方米。 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业 信用档案系统，有优良的经营管理业绩。,二级资质： 1.注册资本人民币300万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管 理 、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人 。其 中 ，具有中级以上职称的人员不少于10人 ，工 程 、财务等业务负费人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书; 4 . 管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%: ( 1) 多层 住宅100万平方 米 ； (2) 髙层住宅50万
5、平方米 ； (3)独立式住宅(别墅)8万平方米； ( 4) 办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米。 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。,三级资质： 1.注册资本人民币50万元以上； 2 . 物业管理专业人员以及工程、管 理 、经济等相关专业类的专职管理和技术 人 员 不 少 于 10人 。其 中 ，具有中级以上职称的人员不少于5 人 ，工 程 、财务 等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 ； 4.有委托的物业管理项目； 5.建立并严格执行服务质量、腋务收费等企业管理制度
6、和标准，建立企业 信用档案系统。 以上是资质管理办法里判定物业公司属于哪一个等级资质的法定依据，红色数字代表获得相应资质必须具备的条件。 获得相应资质等级对应的法定管理权限如下： 物业服务企业资质管理办法第八条规定 一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。 二级资质物业服务企业可以承接30 万平方米以下的住宅项目和8 万平方米 以下的非住宅项目的物业管理业务。 三级资质物业服务企业可以承接20 万乎方米以下住宅项目和5 万平方米以 下的非住宅项目的物业管理业务。,4、成立日期及注册区域 分析：公司营业执照里有相关数据。 税务登记证里可查看经营范围。 二、在管项目概况： 5 . 在管项目个
7、数 分析：理论上越多越好，但注意项目的经营盈亏情况。 6、在管项目总面积 分析：理论上越大越好，同上。 7、在管项目业态： 分析：住宅类有普通住宅（多层、高层等）；别墅（高档住宅，但别墅的物管费是市场调节价，可不经过物价局审批，而普通住宅必须） 非住宅类有：商业、写字楼、医院、学校、工业厂房、政府大楼等） 若从项目盈利角度考虑，收购非住宅类为佳，原因：物管费单价较高，收费率稳定。 若从互联网大数据角度考虑，住宅无疑是首选，原因：入住户数多，符合互联网大数据基本要求。,8、管理项目收费标准 分析：物管费： 元/平方米（建面） 车位物管费： 元/个（注：车位租金是代产权方收取） 公摊水电费： 据实
8、分摊 注：查看项目物业合同约定的计费方式是包干制还是酬金制 发改委物业服务收费管理办法（1864） 第 九 条 业主与物业管理企业可以采取包于制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。（目前大多数物业公司服务项目采取的是包干制计费方式） 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。（五大行多采用这种方式） 两者比较各有所长，包干制和酬金制具有明显的互补特征，即一方
9、的优势恰好就是另一方的劣势。 酬金制优点在于利润在合同中已约定，比较稳定。 缺点：用于物业管理的资金主要来源于收取业主的管理服务费，如果缺乏监管，极易使资金的使用不以业主意志为转移，不能保证使用在业主真正所需上，同时也可能导致物管企业花别人的钱不心疼，大手大脚铺张浪费的情况发生。,包干制优点：物管企业是承包商的角色，自身承担因其经营管理水平高低而带来的盈亏压力。因此，这种机制对于企业来讲，具有明显的激励作用和盈利动机。如果成本控制得好，其获得利润可能大于酬金制。 缺点：收费率达不到时，利润无法保障。 两种收费方式相比较，理论上采用酬金制的计费方式对物业公司较有利（彩生活管理的大部分社区是酬金制
10、）。 9、管理项目收费率 分析：优：90%及以上 良：80%-90% 差：80%以下 公式：已收取物业费户数/总户数 100% （住宅类可采用此公式测算收费率） 已收取物管费面积/建筑总面积 100%（非住宅类可采用此公式测算收费率） 10、管理项目服务等级标准 分析：中国物业管理协会在2004年制定了普通住宅小区物业服务等级标准 分为一、二、三级，一级最高，依次类推。在评估时此项要素较难评定，可参考等级标准内容与实地情况对应核实。 11、管理总户数 分析：理论上当然是越多越好，户数多了，收入多了，对收费率是一个考验。 12、管理项目经营盈亏情况 分析：按年度测算利润指标 公式：年度利润=年度
11、收入-年度成本-税费 这项指标代表管理项目的经营管理水平，每个指标的内容分解在第四大项财务板块进行详述。,13、管理项目成立业委会情况 分析：若项目未成立业委会，在收购公司时其管理项目可以一并收购；若已成立业委会；在收购公司时，需与该项目业委会沟通物业服务合同的签订事宜。 14、管理项目房屋及设施设备状况 物业设施设备主要分 为 ：房屋与设施、强电系统、电梯升降系统、空调系统 、给排水系统、消防系统、弱电系统等。 分析：行业内就这项要素的评价有三个参考指标 房屋完好率：是指完好房屋和基本完好房屋的面积之和占房屋总建筑面积之百分率。 公式：房屋完好率率=（完好房屋+基本完好房屋建筑面积）总的房屋
12、建筑面积100%。 危房率：是指危险房屋的建筑面积占房屋建筑总面积之百分率。 公式：危房率=危险房屋建筑面积总的房屋建筑面积100%。 设施设备完好率：是指完好设施设备数量占全部设施设备的总数量的百分率。 完好房屋、基本完好房屋、危险房屋、完好设施设备的界定范围可参考（城乡建设环境保护部批准房屋完损等级评定标准（试行）第号）（大修基金） 15、车库经营管理情况 分析：了解每个项目停车库车位总数，产权车位（物管费单价）及租赁车位（租金水平）数量，临停车位的收费标准、车库动向及标识标牌是否完善等要素。 16、管理项目专项维修资金情况 分析：根据住宅专项维修资金管理办法 （住建部第165号文件） 第
13、 二 条本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 在评估项目时可考察项目是否按规定金额缴纳大修基金以及目前大修基金使用情况、余额情况等。查询大修 基金情况可到管辖地房管局资金中心查询。,17、管理项目获得荣誉情况 分析：查看管理项目是否获得过政府机构颁发的物业管理优秀示范单位，目前管理项目的行业荣誉主要有： 国家物业管理示范小区（大厦）-国优 省、直辖市物业管理示范小区（大厦）-市优 区物业管理示范小区（大厦）-区优 三、人、财、物管理概况 18、公司组织架构 分析：查看是否有公司组织架构，结构是否合理完善。 19、员工人数、工资标
14、准、保险及福利情况 分析：查看公司员工总人数，各级岗位薪酬标准，购买保险及员工福利情况。 主要参照行业平均水平进行对比考量。 20、财务管理制度概况 分析：查看是否建立完整的财务及资金管理制度，是否系统化，精细化。 21、公司质量体系文件及管理制度 分析：查看公司是否建立建全并获得第三方审核机构贯标：ISO9000（质量管理体系）、14000（环境管理体系）、18000（职业健康安全管理体系）。 这三个体系是目前行业物业公司较完整的体系，能反映出公司管理是否系统化、规范化。 22、公司固定资产情况 物业公司固定资产是指公司拥有所有权（不含小区配套的设施设备）、使用期限超过一年的房屋建筑物、机器
15、机械、运输工具以及其他与经营生产有关的设备、器具、工具等。 分析：查看固定资产是否登记造册，账实是否相符。（例举物管用房）,四、公司财务状况 23、物业公司收入状况 物业公司的收入构成：总收入=营业收入+其他业务收入 总收入是指物业服务企业从事物业服务和其他经营活动所取得的各项收入 ，包括物业服务主营业务收入和其他业务收入。 （1）主营业务收入 主营业务收入是指物业服务企业在从事物业服务活动的过程中，为物业产权人 、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业服务收入、物业经营收入。 主营业务收入=物业服务收入+物业经营收入 物业服务收入是指物业服务企业向物业产权人、使用人收取的公共服务费
16、收入、公众代办服务费收入和特约服务收入。 物业经营收入是指物业服务企业经营物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游 泳池、各类球场 、集中供暧、中央空调等共用设施收入。 （2）其他业务收入 其他业务收入是指物业服务企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括广告收入、商业用房经营收入、场地租赁及无形资产转让收入等。,24、物业公司的总支出（成本及费用）概况 物业公司的总支出构成：总支出=营业成本+其他费用 （1）物业公司的营业成本包括直接费用和间接费用等。 营业成本=直接费用+间接费用 直接费用包括9大类：发改委 2007 2285号 物业服务定价成本监审办法(试行) ： 人 员 费 用 。是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗 、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。 物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用。是指为保
