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1、金科长沙仙人湖酒店项目,华美酒店顾问公司 2010.09,工作成果汇报,研究方法,市 场 研 究,战 略 研 究,定位研究,酒店定位,财务测算,酒店开发战略分析,280间套集约式入门五星级会议酒店+20栋豪华别墅,项目整体战略分析,1.1,项目介绍,项目酒店位于浏阳仙人湖。 仙人湖地处湖南长沙浏阳市柏加镇板块内。距离长沙32公里，黄花机场20余公里、京珠高速15公里、长株高速8公里。 仙人湖位于长株潭融城三角地带，北接机场临港经济区，南接长株潭融城云龙国际休闲旅游度假示范区。 仙人湖是金科集团长沙分公司在长沙开发的重点项目。项目整体占地3200亩。水域面积1000余亩。根据规划，总建面积大约为
2、80余万平米。项目整体分8期开发，开发周期810年，预计2011年年底入市。 项目地产定位为高端生态休闲度假养生别墅。本项目酒店、休闲度假设施、其它泛酒店业态及商业设施均属于配套。,项目介绍开发规划,山水生态酒店 ：生态观景客房 娱乐休闲 商务会务 国际养身中心：生态养心会所 户外养心配套 国际养生中心：中华养生园 国际疗养园 户外养生配套 国际养心中心：生态养心会所 户外养心配套,关注两类问题,1.项目酒店建设所需的市场条件 所在区域经济发展情况： 竞争市场高星级酒店经营特征； 竞争市场高星级酒店市场供需状况； 竞争市场高星级酒店发展趋势； 本项目酒店定位及财务分析结果。,2. 本项目酒店个
3、性要求 如何最大程度发挥酒店对项目整体的带动作用？ 养生主题应该如何体现，做到什么程度？泛酒店业态要做哪些？ 酒店项目是否配套会议功能，配套多大？ 本项目酒店最优开发模式是什么？,市,场,Part 1,1.1宏观经济,长沙市近年来经济增长速度快，年均增幅在14%以上。 长沙市第一产业所占比例小，第二产业和第三产业所占比例大，有利于酒店业发展。 随着长株潭一体化发展，长沙市经济发展潜力巨大,长沙市经济发展情况,1.1宏观经济,长沙市与周边城市对比,经济总量偏小； 人均GDP高； 城市居民人均可支配收入高； 常住人口总量相对较小。,1.1宏观经济,浏阳市经济发展情况,浏阳市经济发展迅速，年均增幅在
4、15%以上，高于长沙平均水平。 浏阳市第二产业发达，第三产业热所在比例相对偏小； 浏阳市烟花及花卉业发达，成为全球性的烟火制造基地。 1995年浏阳市被国家授予“中国烟花之乡”的荣誉称号 ，2009年湖南省政府将浏阳花炮列入省政府重点支持产业。 湖南浏阳河花木产业带产业发展规划（2005）提出要把浏阳河花木打造成成长沙乃至湖南的一大产业、一个品牌、一道景观 。,1.2 地理位置及区域规划,项目地位于长沙市、浏阳市（长沙市下辖县级市）及株洲市的交汇处。 项目地距离长沙黄花机场约20公里。 项目紧邻云龙示范区，区域内的在建的方特欢乐世界、威尼斯水城及高尔夫项目加快了周边旅游目的地的发展。 调查了解
5、到，方特欢乐世界将建有高档酒店、快捷酒店及会展中心。,1.2 地理位置及区域规划,根据规划，项目周边区域将建有大量的休闲度假设施，如高尔夫球场、生态公园、网球公园等，对强化区域旅游吸引力有重要作用。 340公顷的开发用地可带动周边商业发展，对改善酒店经营具有重要推进作用。 项目地与长株高速间修建约8公里长的旅游专用通道，大大提高了项目地的交通便捷性，提高了酒店与各类客源间的临近度。,该区域将建设华强科技产业基地、“欧洲小镇”。 项目所处的柏加镇将建有花卉苗木交易中心、楠洲庭院总部经济圈、浏阳河产业园等。,1.3 周边酒店发展情况,根据项目酒店地理位置特征及项目酒店类型，我们对长沙市主城区高档商
6、务酒店、长沙市城区周边休闲、会议酒店及浏阳市的高档酒店分别进行调查及分析 。 为了反映长沙城区商务酒店的最高接待水平及竞争力，我们重点调查了国际品牌酒店及本土专业酒店管理公司管理的酒店，我们最终选取了运达喜来登、芙蓉国豪廷、皇冠假日、湖南华天及通程酒店作为代表。 我们对长沙市周边的休闲、度假会议酒店进行了调查。目前长沙市周边类似酒店共有3家，分别为长沙普瑞温泉酒店、长沙同升湖通程山庄酒店、长沙碧桂园凤凰酒店，我们对以上三家酒店进行了走访。 浏阳市高档酒店较少，我们选取了浏阳市区的2家酒店作为参考市场，它们分别是浏阳银天大酒店、浏阳华天大酒店。,1.3 周边酒店发展情况客房,长沙市城区高档商务型
7、酒店的客房规模一般在350间套以上，其中湖南华天的客房总量为708间套； 长沙市城区商务型酒店均以单人间为主，单双比一般在0.5以上，甚至超过了1 ； 长沙市城区商务型酒店中，本土酒店的标间面积大多在30 m2左右，而国际品牌酒店的标间面积均大于35 m2，芙蓉国豪廷甚至达到了42 m2。,1.3 周边酒店发展情况客房,长沙城区周边度假酒店的客房规模一般为200-350间 ； 周边度假酒店及浏阳市商务酒店单双人间比例大都在0.4以下。调查了解到，由于度假酒店会议和旅游团队客人较多，因此其双人间比例较大 ； 长沙市城区周边度假酒店的标间面积大部分房间面积在30 m2以上，反应了休闲度假客人对酒店
8、客房舒适度要求高的特征 。,1.3 周边酒店发展情况餐饮,长沙市城区商务型酒店的规模一般比较大，平均每间客房分摊的餐位数超过了1.8（皇冠假日酒店属于改造酒店，其硬件设施受限）； 调查了解到的原因为：长沙市星级酒店的餐饮市场需求旺盛，长沙市民对高星级酒店餐饮的接受度高，因此各酒店的餐饮规模均大。,1.3 周边酒店发展情况餐饮,长沙周边度假酒店的餐饮规模大于主城区内的商务型酒店，其原因有：周边度假酒店一般设有中餐大厅，凭借价格优势，经常接待大规模的会议餐及婚宴等，因此其餐饮规模更大。 浏阳银天大酒店的餐饮接待功能强大，其原因有：在县级城市中，社会餐饮一般不发达，因此高星级酒店的餐厅成为了会议及当
9、地居民喜宴活动的首选之地。,1.3 周边酒店发展情况会议,长沙市城区高档商务酒店中，本土高档酒店和国际品牌酒店差异较大。 本土酒店的会议接待规模一般都偏大，会议室总面积都在1500平方米以上，都具备了很强的会议接待能力。 国际品牌酒店的会议室总面积则在1300平方米左右，会议总体接待能力稍稍逊色于本土酒店。,1.3 周边酒店发展情况会议,长沙城区周边三家休闲、度假酒店的会议功能强大。三家酒店的会议接待面积均在2000平方米左右，其中普瑞温泉酒店会议总面积将近3000平方米。 三家酒店均配有800平方米的多功能厅，均可接待500人以上的大型会议。 此外，三家酒店均配备了7间以上的不同会议室。,1
10、.3 周边酒店发展情况康体娱乐,长沙市城区商务酒店的康体娱乐设施均比较大，大都配有30间以上的KTV包房及20间以上的棋牌室。 调查了解到，长沙作为全国知名的娱乐之城，长沙居民对高星级酒店的康体娱乐项目接受能力强，其中KTV和棋牌是最受欢迎的娱乐项目之一。,1.3 周边酒店发展情况康体娱乐,周边度假休闲酒店更侧重于室外休闲活动的打造，如户外高尔夫、网球场、游泳池等，而它们KTV包厢规模一般较小，为10间左右。,1.3 周边酒店发展情况,国际品牌酒店的平均房价一般在600元以上，但其出租率不高，一般仅有60%左右。本土品牌酒店的平均房价一般只有450元左右（两家酒店均有部分低价客房），但其出租率
11、可达到70%左右。 国际品牌商务客源所占比例一般在60%以上。本土品牌酒店商务客源的比例也在50%以上 。此外政务客源也有一定差异。,1.3 周边酒店发展情况,长沙市城区周边三家度假酒店的平均房价在370-420元之间，低于主城区商务酒店的价格。三家酒店中，普瑞温泉酒店凭借温泉资源，其经营情况良好，年均出租率在65%以上，其它两家酒店的平均出租率不足60%。 城区周边度假酒店商务客源所占比例相对较小，约占客源总量的30%，但它们会议客源及旅游团队客源所占比例大，两者约占客源总量的50%。,1.4 旅游休闲地产特征,旅游休闲地产是指依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、
12、度假、居住为一体的置业项目，与一般的住宅相比,，旅游地产具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值 ；,一般位于一线城市或其它经济发达区域的郊区 ； 均具有优秀的自然资源作为依托 ； 均以房地产开发为核心 ，配套一些休闲、度假设施。,1.4 旅游休闲地产分布,案例选择： 1、城市周边区域， 2、依托自然资源及开发公司雄厚的地产开发运作能力，形成的相对独立的大型社区或者度假区； 3、该度假区域内建有高星级酒店、休闲配套设施、高档住宅等其它业态。,1.4 旅游休闲地产分析重点,1.4 同类项目中酒店常规开发模式,1.4 酒店开发模式 会议度假酒店,我们重点选取广州市周边的
13、同类地产项目，进行重点分析,1.4 类似案例项目整体情况,通过交叉比较分析，可以确定广州周边旅游地产类项目具备以下物业功能： 住宅（别墅）、住宅（洋房）、星级酒店、商业街、学校、公园、会所、运动中心、医疗中心,广州同类项目项目整体情况,项目整体情况,酒店发展情况,广州同类项目酒店发展情况,碧桂园假日半岛,占地：8,700亩 到广州天河中央商务区仅40分钟车程 产品：独栋、联排、洋房 配套 36洞高尔夫 故乡里主题公园,五星级 2005年开业 主楼+别墅 222间套 餐厅： 中餐厅（大厅350人，35间包厢） 西餐厅（200人） 日本料理（80人） 会议室 多功能厅227 中会议室4个 小会议室
14、6个 康乐配套：7间KTV，8间棋牌室，13间桑拿足浴包房,碧桂园假日半岛酒店-欧陆风格,玖珑湖-简约自然,开发商：香港新鸿基 占地：2,000亩 到广州天河中央商务区仅40分钟车程 产品：独栋、联排 设计概念 ：引景入室，运用大开间、大幅玻璃门窗元素 配套 会所 南中国首家耀华国际教育园 启胜物业管理 周边配套,玖珑湖公主酒店-欧洲小镇,开发商：香港金马集团 未评星，2007年开业 分散式建筑，共12栋 一期114间 餐厅： 中餐大厅：60位，6个包厢 咖啡厅120位 龙吧60位(德国酒吧) 会议室 多功能厅500 1个中会议室 3个小会议室 酒店二期（王子城堡酒店） 客房214间 会议室2
15、0个，可同时容纳2000人 餐厅4个,龙泉水疗馆 独栋，1.2万 一楼：戏水区、泳池、泡池等 二楼：迷你电影院、网上冲浪区、休息区和自助餐区、竖琴区、美甲区等 三、四楼为主题SPA专区和发型彩妆 欧洲小镇SPA之旅套票538-4958,王子酒店,碧桂园凤凰城,2002年开盘 占地：10，000亩 到广州天河中央商务区仅30分钟车程 产品：别墅、洋房 配套 凤凰中英文学校 会所 荔枝公园 交通枢纽,开业时间：2003年 五星级 客房：573间 餐厅 维也纳西餐厅 渔米之香中餐厅 立村日本料理 会议室 16个 最大多功能厅1,427,碧桂园凤凰城酒店-欧陆式风格,康乐 水疗SPA9间 KTV 4间
16、 桑拿5间 棋牌10间 评价 热闹的度假村 主题明显 硬件设施好,东方夏湾拿,开发商：珠江地产 2004年开盘 占地3,000亩 资源禀赋：流溪河 产品：独栋、联排别墅 配套：美术馆、荔枝林、人造沙滩,2005年开业 214间套客房（含28套酒店式公寓） 餐厅 中餐大厅：200人 西餐厅：120人 大堂吧：60人 宴会厅：250人 会议室 多功能宴会厅：385 6间中小型会议室 康乐配套 卡拉（间）、棋牌室（间）、恒温泳池 评价：硬件一般，特色不鲜明,东方夏湾拿豪生酒店-拉丁风情,祈福南湾半岛,占地2,500亩 资源禀赋：700公顷原生山林、120公顷仙湖 产品：洋房、别墅 配套：医院诊疗所、国际学校、水上乐园、会所、18洞高尔夫、骑马会、游艇会、郊野公园/田园（悠闲滑草、采摘时令新鲜水果/蔬菜、野趣烧烤、乐骑单车、水陆拓展游玩）、祈福仙湖酒店,祈福仙湖酒店-地中海风情,2004年开业 四星级 客房：约600间套 主楼：11
