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1、,目 录,修法的概况,各级政府职责的明确,监督管理,条例解决的一些物业管理问题,修法的概况,关系到千家万户，全省包括流动人口有近7千人通过房管、自管、开发、城中村改造等方式都不同程度的与物业管理有关。,政府职能出现了变化：在加大“放管服”力度的大背景下，国务院相继取消了物业管理师和物业服务企业资质的行政许可。,依法立法,坚持依法立法,坚持公平公正,坚持务实管用,两条腿走路：由法学会和金学苑律师事务所，省住建厅分别向法工委报送了条例（修改草案）最终形成条例（修改草案）（征求意见稿）,八易其稿，三审通过：是十二届人大任期五年中唯一个三审通过，可见重视和慎重程度之大,借鉴外地经验：全国多个省份，全省
2、多个地市。,开门立法：通过大河报等多家媒体及其他形式广泛征求各方意见,这次修法活动涉及范围之广，修改内容之多，触及矛盾之深，解决问题之实，创新力度之大，审改程序之严，都是前所未有的，（八易其稿，三审通过），在全国同类的立法案例中也是罕见的。,各级政府职责的明确,物业管理 行政主管部门,街道办事处、 乡镇人民政府,应当加强对物业管理工作的领导，将物业管理纳入本地现代服务业发展规划、城乡建设和社会治理体系，制定扶持政策和激励措施,建立物业管理综合协调机制，促进物业服务行业发展和文明小区建设（条例第五条）,县级以上人民政府,县级以上人民政府,街道办事处、 乡镇人民政府,物业管理 行政主管部门,（一）
3、对物业服务质量进行监督管理； （条例第六条） （二）对物业服务企业及其从业人员、业主委员会成员进行业务指导、培训和监督管理； （三）对物业招投标活动进行监督管理； （四）对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督；,县级以上人民政府,街道办事处、 乡镇人民政府,物业管理 行政主管部门,（五）处理物业管理中的投诉； （条例第六条） (六)对专项维修资金缴存、使用情况进行监督管理； （七)建立健全物业管理电子信息平台； （八）法律、法规规定的其他职责。,县级以上人民政府,物业管理 行政主管部门,街道办事处、 乡镇人民政府,组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大
4、会（以下统称业主大会），选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理中的纠纷，协调和监督老旧小区物业管理，协调物业管理与社区建设之间的关系。 （条例第七条）,监督管理,第七章：监督管理,第七章：监督管理,第七章：监督管理,第七章：监督管理,8.财政、审计行政主管部门负责对物业管理行政主管部门专项维修资金使用和管理情况的监督检查。 9.环保行政主管部门负责监督检查污染环境行为。 10.人防行政主管部门负责对人防工程维护管理的监督检查。,已经实行城市管理综合执法体制改革的设区的市、县（市、区），对有关部门职责分工另有调整的，从其规定。,街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理
5、联席会议制度。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集，物业管理、公安派出所、城市管理等部门和社区居（村）民委员会、业主委员会（业主代表）、物业服务企业、专业经营单位等各方参加。联席会议协调解决本辖区内物业管理中的重要问题.（条例第七十四条）,第七章：监督管理,第七章：监督管理,县级以上人民政府发展改革、住房城乡建设、规划、公安、环保、城市管理、工商、人防、质监等有关部门，应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系单位、举报电话，依法处理物业管理区域内的违法行为。 （条例第七十五条）,任何单位和个人对违反本条例规定的行为，可以向物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府
6、及其他有关部门投诉举报，有关单位应当及时调查核实，并依法处理。 行政执法单位需要进入物业管理区域开展执法工作的，业主、业主委员会、物业服务企业应当提供便利。 （条例第七十五条）,第七章：监督管理,县级以上人民政府发展改革、公安、财政、环保、城乡规划、城乡建设、城市管理、工商、人防、质监等有关行政主管部门工作人员有下列情形之一的，依法给予行政处分： （条例第八十九条）,物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府工作人员有下列情形之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任: （条例第九十条）,物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府工作人员有下列情形之一的，依法给予行政处分；
7、构成犯罪的，依法追究刑事责任: （条例第九十条）,条例解决的一些物业管理问题,一、业主大会成立难， 业主委员会工作难问题,二、业主大会，物业委员会职责问题,三、专项维修资金问题,四、执法进小区问题,五、物业管理区域内的十八大禁止行为,六、物业管理招投标问题,七、物业管理用房问题,九、业委会筹备组成立及资料移交问题,十、水、电、气、暖移交问题,八、车位、车库问题,十一、承接查验问题,十二、电梯、老旧小区加装电梯问题,十三、养犬问题,十四、物业费调价机制,十五、物业管理区域划分问题,十六、物业服务合同期满问题,十七、物业服务企业撤离问题,十九、物业管理区域内划定车位、 停放车辆及收益分配,二十、物
8、业服务企业信息公示问题,十八、物业服务企业禁止行为,重心下移,降低条件,经费支持,街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会），选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理中的纠纷，协调和监督老旧小区物业管理，协调物业管理与社区建设之间的关系。 社区居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作。 （条例第七条）,重心下移,符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议： 1.房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的； 2.业主已入住户数的比例达到百分之三十以上的 符合成立业主大会
9、条件的，建设单位或者十人以上业主联名可以申请成立首次业主大会筹备组。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组，并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。,降低条件,首次业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府和业主、社区居 (村)民委员会、建设单位的代表组成，其中业主代表人数比例不低于二分之一;业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。 单位小区首次业主大会会议的筹备工作，由其所在单位发起，物业管理行政主管部门、街道办事处、社区居民委员会应当配合。 （条例第二十条）,降低条件,
10、筹备经费：新建小区首次业主大会会议的筹备经费，由建设单位承担；单位小区首次业主大会会议的筹备经费，由所在单位承担；老旧小区、公租房小区首次业主大会会议的筹备经费，由县级人民政府承担。 （条例第二十条） 业主委员会工作经费：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会或者相关业主的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。 （条例第六十三条）,经费支持,决定前款第八、九项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主
11、且占总人数过半数的业主同意。,业主委员会职责（条例第三十条）,业主委员会职责（条例第三十条）,新增方式表决： 专项维修资金的使用，经业主大会依法决定，可以根据维修范围以单元(栋)为单位进行表决，也可以采取异议表决，即持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。（条例第六十六条）,专项维修资金的管理：实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。设区的市、县人民政府应当建立健全专项维修资金的使用、管理和监督制度。 业主大会成立前，专项维修资金由物业管理行政主管部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决定，选择自行管理或者代行管理。业主大会选
12、择自行管理专项维修资金的，应当在银行设立专项维修资金账户，接受物业管理行政主管部门的监督。 （条例第六十六条）,应急维修问题:出现下列紧急情况的，物业服务企业应当立即组织应急维修（条例第七十条）,出现前款情形之一的，物业管理行政主管部门接到申请后，应当即时核准并拨付专项维修资金。应急维修费用应当向业主公示。 业主大会自行管理物业专项维修资金的，按照前款规定执行.（条例第七十条）,电缆、供水供气供热管道等专业经营设施设备发生故障或者损坏时，业主、业主委员会、物业服务企业应当及时报告。专业经营单位应当及时维修、养护、更新。 （条例第七十一条）,专业经营单位的责任问题：,县级以上人民政府发展改革、住
13、房城乡建设、规划、公安、环保、城市管理、工商、人防、质监等有关部门，应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系单位、举报电话，依法处理物业管理区域内的违法行为。 有关行政主管部门工作人员有下列情形之一的，依法给予行政处分：,（条例第七十五条）,任何单位和个人对违反本条例规定的行为，可以向物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府及其他有关部门投诉举报，有关单位应当及时调查核实，并依法处理。 行政执法单位需要进入物业管理区域开展执法工作的，业主、业主委员会、物业服务企业应当提供便利。（条例第七十五条）,（实用性、可操作性强。条例第五十六条）,3.擅自占用、挖掘物业管理区
14、域内的道路、场地；,1.损坏房屋承重结构、主体结构；(行政主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下罚款；造成他人损失，应当依法赔偿。,2.侵占、损坏共用部位、共用设施设备；(行政主管部门或者其他依法行使监督管理权的部门，责令限期改正，恢复原状，并对个人处一千元以上一万元以下罚款，对单位处五万元以上二十万元以下罚款。,物业管理区域内禁止行为：,4.违法搭建建筑物、构筑物、障碍物，破坏或者擅自改变房屋外观；(城市管理执法部门责令限期拆除，视情节轻重，可以处二千元以上二万元以下罚款；逾期未拆除的，人民政府城市管理执法部门可以申请所在地县级以上人民政府组织强制拆除,5.违反安全管理规定存放易燃、易
15、爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品；,6.擅自架设电线、电缆,7.高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水,（实用性、可操作性强。条例第五十六条）,物业管理区域内禁止行为：,8.在公共走道、楼梯间、门厅内存放电动自行车或者为其充电,10.制造超过规定标准的噪音或者影响邻居采光通风,11.侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施,12.占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面，损坏消防设施及器材,（实用性、可操作性强。条例第五十六条）,物业管理区域内禁止行为：,物业管理区域内禁止行为：,13.在建筑物、构筑物上乱涂写、乱刻画、乱张贴，楼道、门厅、电缆井内堆放杂物,15.使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共
16、停车泊位，违反规定停放车辆,16.违反规定饲养动物，干扰他人正常生活,17.利用房屋从事危害公共安全、公共利益和侵害他人正当权益的活动,（实用性、可操作性强。条例第五十六条）,（实用性、可操作性强。条例第五十六条）,违反前款规定的，物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止。业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当及时处理。劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法处理。,商品房都要招投标，不再是新建住宅 建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案前，应当按照划定的物业管理区域，通过招投标方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，提供前期物业服务。（条例第四十二条）,（条例第十一条）,应当相对集中，具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置。,由建设单位无偿配置，其费用列入开发建设
