2007年青岛海泉湾度假项目场调查报告及推广

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1、第一部分:青岛产业经济及房地产行业运行概况,青岛产业经济发展特征 传统的制造之都 从制造大市到制造强市的转变 产业高度滞后于城市发展阶段 从制造之都到创新之都的嬗变 青岛房地产行业运行概况 青岛具备宜居城市的魅力 宜居城市与房地产发展状况存在反差 房产市场供需相对平衡 市场理性发展,青岛经济产业发展概况（一）传统的制造之都 青岛是环渤海地区、乃至全国重要的工业基地,2006年环渤海经济圈主要城市GDP比较,单位：亿元,2005年，青岛工业总产值位居省会城市和计划单列市第八位 2006年青岛GDP位居环渤海城市圈第三位，工业增加值/GDP的比重位居第二，是环渤海经济圈重要的工业基地 青岛形成了石

2、化、汽车、造船、家电、电子和港口六大产业集群；每一集群都有数家国有企业和数家大型企业作为集群的龙头，带动着集群的发展 拥有海尔、青啤、海信、澳柯玛、双星、即发六个全国驰名商标,数据来源：中国统计年鉴2006年；2006年北京、天津、青岛、大连、济南、石家庄统计公报,2006年环渤海经济圈主要城市工业增加值占GDP比例,2005年省会城市和计划单列市工业总产值比较,单位：亿元,青岛经济产业发展概况（二） 从制造大市到制造强市的转变,2002-2006年青岛新技术产业发展状况,青岛市高新技术产业产值从2002年的776.9亿元到2005年的1857.3亿元，06年突破2000亿元大关，年均增长33

3、%以上 在经历了“十五”期间的快速提升后，高新技术产业规模基本接近山东省总量的1/4,单位：亿元,高新技术产业快速提升,规模以上企业（国有及年产品销售收入500万元以上的非国有工业企业 ）工业产值保持28.37%的年平均增长速度 六大集群产业创造效益能力显著,青岛六大产业集群经济指标占规模经济以上企业总量指标比重,2002-2006年青岛规模以上企业增加值趋势,CAGR：28.37%,数据来源：青岛市统计公报、青岛市第一次经济普查,青岛经济产业发展概况（三） 产业高度滞后于城市发展阶段,2002-2006年青岛产业结构比例,2006年环渤海经济圈主要城市产业结构比较,2006年，青岛市人均GD

4、P超过5000美元，按照钱纳里的工业化发展阶段划分标准，处于工业化发展中后期，城市化加速期。 这样的发展阶段要求建立高层次的“三二一”产业结构，实施现代服务业和先进制造业的“两轮驱动”,但是，青岛制造业强劲的发展势头，挤占了服务业比重的上升空间，现代服务业发展不足 2002-2006年，第二产业比重平均超过第三产业的12.08%；在环渤海城市圈中，青岛三产产业比重处于较低的发展状况,城市发展客观上要求在加快发展消费服务业的同时，更加注重生产服务业对先进制造业的全方位服务。,小结：青岛从制造之都到创新之都的嬗变,山东半岛城市群的龙头、山东省的经济中心、东北亚地区的国际航运中心之一、区域型金融贸易

5、中心和旅游度假胜地、国家制造业基地,第三产业是城市辐射力的主要载体。大力发展第三产业，是发挥青岛城市中心功能的主要途径。 青岛要实现城市的新的功能定位，就要把第三产业放在重要的战略地位，大力发展金融保险贸易、旅游、房地产、信息咨询等现代服务业。,以高新技术和先进适用技术武装起来的现代制造业，将成为青岛经济发展新的增长点 增强企业技术开发能力和创新能力，不断开发具有自主知识产权的原发性技术，提升高新技术产品占工业总产值的比重,创新、发展现代制造业,创新、发展现代服务业,青岛市确定的总体城市功能定位,可持续发展、创新型的经济体系的构建 从制造之都到创新之都的嬗变,提升城市核心竞争力,青岛房地产行业

6、发展概况(一) 青岛具备宜居城市的魅力,中国城市宜居评价指数TOP10（2005）,投资者中国城市宜居指数评价值TOP10（2005）,数据来源：零点研究咨询、商务周刊，2005中国城市宜居指数报告（国内首个综合评价的量化指数）,全国不同收入阶层居民对青岛城市宜居的评价,在31个宜居城市评价中排第9位,排第11位,排第12位,青岛拥有得天独厚的优越的滨海环境，气候适宜，交通便捷，人文气息浓厚，生活比较悠闲 2005年在中国宜居城市指数评价中，青岛位居第九位，2006年青岛位居第七位，宜居指数进一步提升 从投资者对城市宜居城市评价看，2005年青岛位居第四；但是2006年青岛位居第十，位次有所下

7、降，但仍位居TOP10 高收入阶层更加倾向、认同青岛城市的宜居性,青岛房地产行业发展概况(二) 宜居城市与房产发展状况存在反差,2006年全国15个副省级城市房地产投资比较,数据来源：青岛统计局网站,与全国15个副省级城市对比，青岛房产开发水平整体处于中下游水平，与其他城市有较大差距 2006年，青岛房地产投资总额268亿元，位居第11位；房产投资增长率为19.9%,位居第10位 2006年，青岛房地产销售面积达到737万平方米，位居第8位；销售金额为313.3亿元 ，位居第9位 2006年，青岛房屋竣工面积为653万平方米，位居第10位,单位：亿元,2006年全国15个副省级城市房地产销售总

8、面积比较,单位：万平方米,2006年全国15个副省级城市房地产销售总额比较,单位：万平方米,青岛房地产行业发展概况(三) 房产市场供需基本平衡，市场相对理性,竣工面积/销售面积，这一指标直接反映了房产市场的供需状况。 2001-2006年，青岛商品房当年市场供需比（竣工面积/销售面积）逐步递减发展态势，房产供需基本平衡 商品房施工面积商品房竣工面积，这是衡量房产市场供需平衡的另一常用指标。 2001-2006年，青岛商品房施工面积/竣工面积的平均值为3.64，房产供需平衡比处于合理区间内,注：施工面积反映了12年后现房供应量，根据国内外经验，商品房施工面积/商品房竣工面积的倍数比合理空间为（3

9、-4），值小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，未来供应量将会放大。,青岛商品房施工面积商品房竣工面积的倍数比,2000-2006年青岛房地市场商品房供需比例值,数据来源：青岛统计局网站，2005年房地产产业地图,青岛房地产行业发展概况(四) 居民收入逐步提升带动住房消费需求的升级,2000-2006年青岛城市居民可支配收入、人均消费支出,CAGR：15.14%,CAGR：12.93%,青岛城市居民收入逐步增加，2000-06年居民可支配收入、人均消费支出均保持超过10%的增长率 与全国其他城市相比，青岛人均居住面积位居前列，但购买住房依旧是城市居民最重要的非消费性支出 2006年，青岛

10、城市居民人均购房支出为664.67元，同比增长4.6倍，占全部非消费性支出的20 .5%，拉动非消费性支出增长27.9个百分点,是非消费性支出高速增长的最主要的因素 居民收入逐步提升以及住房消费的热点推动着青岛居民住房消费的升级,青岛统计局调研显示，购买一套户型合理、环境优美、生活方便的住房，成为当下青岛城市居民的时尚追求 青岛广大市民对居住的要求，正从有房住向住好房转变,2001-2004年全国23个城市人均居住面积比较,单位：元,单位：平方米,数据来源：2002-2006青岛统计公报、国家统计局、沈阳房地产统计年鉴,青岛旅游度假市场发展状况分析 青岛旅游区位及产业优势 青岛市旅游客源市场分

11、析 青岛旅游产品供给状况 项目目标客源市场-旅游产品分析矩阵 区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴 环渤海的审视层面 山东半岛的审视层面 青岛当地的审视层面 国外滨海度假发展模式研究及借鉴 对于本项目的借鉴,第二部分:青岛旅游及区域滨海度假发展状况审视,区域旅游市场发展状况分析（一）青岛旅游区位与产业优势 青岛是山东旅游业发展的增长级,青岛是山东省旅游业的增长极，是海滨休闲度假旅游中心和山东半岛最具国际旅游吸引力的旅游景区； 青岛旅游接待量和旅游收入高速增长。2006年游客接待量占山东全省的16.8%，旅游收入占25.1%。与其他主要旅游城市相比较，青岛的旅游者接待量和旅游收入都位居第一； 旅游

12、业已经成为青岛的支柱产业。2004年旅游总收入相当于全市GDP的9.6%。,1999年2006年青岛旅游业各项指标,2006年青岛各项旅游指标占山东省比重,区域旅游市场发展状况分析（三）旅游客源市场分析 国内旅游客源市场：主要客源市场对于度假产品需求强烈,客源集中在经济发达地区：北京、江苏、上海、浙江、广东外省客源地游客消费高、停留时间长； 商务目的占很大比重，增长迅速：2005年商务占到17.86%，比2004年增长4个百分点。,国内游客需求特征,国内市场的开发潜力,主要客源地经济发达，出游率高，对高端度假需求强烈； 按照3000美金的人均GDP为高端度假需求大幅度产生的标志，主要客源在20

13、10年将全面进入度假时代。,区域旅游市场发展状况分析（三）客源市场分析 入境旅游客源市场：商务游客为主，将是基地重要的细分海外客源市场,青岛吸引世界500强企业数位于山东省第一，远远多余其他城市，尤以日韩企业为主，商务活动频繁； 奥运会将极大提高青岛的在国际上的知名度。,客源主要集中在韩国、日本、香港、台湾，增长迅速。除日本外，都实现30%以上的增长； 商务目的为主导：经济商务加上文化学术交流占到60%； 入境游客中男性比例偏高，占到75%左右，与商务目的占多数有关； 停留时间较长：入境游客在青人均停留3.1天； 景点到访率低。,如何满足入境商务旅游者的需求是本项目的重点； 项目的设计针对主要

14、目标客源群体日韩的消费特征； 目前缺乏对海外游客具有强大吸引力的旅游产品和项目，青岛在针对海外市场的旅游开发上还有很大的拓展空间，延伸现有入境游客在青的消费； 面向国际，设计高端度假产品，迎合不断扩大的入境市场。,入境市场的开发的潜力,入境游客特征,区域旅游市场发展状况分析（三）旅游客源市场分析 青岛旅游目标客源旅游偏好概况,1,出游人群具有较强的消费能力，对旅游项目要求丰富多样，参与性、游乐性强,参与性、娱乐性,2,要求目的地距离适中，即有别于日常环境游又不能太远以节省时间和交通费用,出游距离要求适中,3,居民对景区要求配套设施完善、食宿条件好、性价比较高,度假设施舒适化,4,休闲度假已成为

15、都市居民享受生活的休闲方式之一，居民由单一乡村观光游逐渐过渡为选择复合的旅游项目如养生度假等,旅游产品要求多元化,5,在出游目的地选择上倾向于风景优美的自然景区，但新型主题旅游使居民的目的地选择范围更广,目的地选择广泛,根据相关 调研资料整理,区域旅游市场发展状况分析（四）青岛旅游产品供给现状 观光产品类型多样，海洋主题游乐产品不断推陈出新,产品类型丰富多样 青岛海洋主题游乐产品升级换代，不断推陈出新,青岛主题旅游产品列表,在传统观光产品的基础上不断增加新的内容 城市观光、滨海观光和工业旅游观光产品成为亮点 2007年青岛啤酒、海尔等9家企业园区年接待海内外游客100万人次 青啤集团、海尔工业

16、园、青岛港更成为全国工业旅游示范点,青岛海底世界、青岛极地海洋世界取代原有三大主题乐园成为新的吸引点 2004年海底世界游客接待量超过120万人次，创山东省单体景区接待量之最,青岛度假产品整体处于开发的初期,现有高尔夫等度假产品数量少 温泉度假产品也逐步有地档次的疗养向度假转变 游客认知度低：入境游客休闲度假的比例较低,蓝色网格为主力客户群对旅游功能的偏好,图例：弱 中 强,根据目标客源市场特征分析，都市白领、商务会晤人群、银发人群、青少年、家庭及高端企业成是本项目的潜在目标客户群,由以上矩阵，青岛海泉湾的核心目标客群为家庭出游市场、都市白领市场与商务会晤市场 有不同客群的偏好，本项目中应该重点开发的旅游产品为养生度假 、商务会议与主题娱乐体验，其他推荐的辅助旅游产品有科普修学与节庆活动,小结：项目目标客源市场-