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1、震后都江堰房地产市场调查报告,成都公司市场营销部 2009年2月,震后都江堰房地产市场调查报告,市场综述,竞争项目,相关政策,客户分析,09年1月份成都市场共成交商品房10765套，合计98万平米，分别环比上涨28.3%和36.1%，平均每天347套，比去年同期增长58%。1月19日当日成交达到844套，创震后市区商品房成交新高。市场售新政和降息的影响开始显现。,09年2月1日-2月8日，成都住宅共成交28万平米，3148户，平均每天394户，环比再次出现增长势头。,08年成都市场成交情况,市场综述,2007年，在一线城市房地产市场价格快速上涨的情况下，成都一手住宅市场成交均价也一路飙升。20
2、07一手住宅年成交均价为5394元/平方米，环比上升24%。12月，成都一手住宅市场成交均价创下新高，达6129元/平方米。 进入2008年，宏观调控加强，市场价格出现回落，以6129元/平方米为基数，成都一手住宅市场价格开始一路走低。2008年，成都一手住宅成交均价约5595元/平方米，环比上涨3.7%。对比2007年，涨幅下降20.3个百分点。,2008年，成都一手住宅市场价格正好相反，呈现逐月走低之势。上半年，成交价格直线下降。1月，住宅市场价格为5886元/平方米，5.12地震后第一个月既6月，成都住宅价格已跌至5224元/平方米，并创下2008年最低。下半年，龙湖三千城、金科一城及万
3、科魅力之城等项目改变战略格局，主推精装房，价格相对较高，加上政府托市，市场价格出现回升之势。,08年成都市场总体营销环境分析,市场综述,震后都江堰城市概况,城区新控规出炉 2008年汶川大地震后，都江堰市根据自身情况，邀请世界知名设计单位对本市进行重新规划，并于08年12月份正式对外公布。规划内容包括：都江堰市大区一环路以内片区；都江堰市大区天府大道片区；都江堰市大区都江堰大道片区；都江堰市IV大区蒲阳片区。规划调整后，城市规划更加趋于合理，亦更加适应区域发展需求。,市场综述,城市道路建设全面提速，道路改造扩建工程全面铺开。 1、成都至都江堰快速客运铁路，总投资120亿元，主线全长27.3公里
4、，途经都江堰市崇义、聚源、幸福、经济开发区、青城山、玉堂等地，设聚源、开发区、青城山、水文化广场等4个站。 2、都江堰市“聚青”道路工程建设项目顺利开工。聚青路是市规划中的重点干线公路，也是城市新区规划中的主要骨架道路，也是都江堰市灾后重建第一个新建道路开工项目。该道路的建设，对于加快我市道路基础设施灾后重建，加快推进青城山-都江堰国际休闲旅游度假区旅游业复苏，促进城市新区规划建设进程都具有十分重要的意义。 3、上海市第二批援建计划”重点项目莲花湖旅游公路建设启动。,震后都江堰城市概况,成灌高速,李冰父子雕塑,本案,成灌快速铁路将于2010年5月建成通车,2007年，全市经济呈现稳定、协调、健
5、康发展的特点，综合实力进一步增强。随着我市“三区一城”建设工作的全面开展，基础配套设施不断完善，投资环境进一步改善，招商引资成效显著，使经济增长的内在动力保持了持续增长的势头，顺利实现全市经济三个过百亿（地区生产总值、固定资产投资、金融机构各项存款余额）。经成都市统计局审定，2007年全市实现地区生产总值116.2亿元，同比增长14.3%，其中：第一产业实现增加值15.4亿元，同比增长6.6%；第二产业实现增加值42.9亿元，同比增长17.5%；第三产业实现增加值57.9亿元，同比增长13.9%。按常住人口计算的人均地区生产总值18568元，同比增长16.3%。一、二、三产业比例关系为13.2
6、：36.9：49.8，对全市经济增长的贡献率分别为6%、44.7%和49.3%。,震后都江堰城市概况,07年经济运行情况,市场综述,震后都江堰城市概况,08年经济运行情况,1、1-11月都江堰市固定资产投资额下降趋势减缓 目前，市灾后重建工作正如火如荼的开展，上海援建项目部分已经开工，固定资产投资正逐步恢复。111月我市完成固定资产投资68.62亿元，同比下降26.6%,降幅比17月减缓8.7个百分点；其中,房地产开发投资12.29亿元，同比下降48%,占总投资比重17.9%;工业完成投资13.86亿元，同比下降38.6%，占总投资比重20.2%。 2、灾后重建进展顺利，规模以上工业恢复生产加
7、快 社会消费品、住宿、餐饮市场逐步复苏，经济运行形势好于预期。据核算，1-11月，规上工业实现增加值14.0亿元，同比下降23.7%；固定资产投资完成额68.6亿元，同比下降26.6%；社会消费品零售总额28.4亿元，同比下降38.9%；财政收入15.5亿元，同比下降41.2%。,市场综述,震前都江堰房地产市场概述,2007年，是都江堰房地产市场上升速度最快的一年，市场整体走势供销两旺，房地产投资和销售同时增加。07年都江堰市区房地产市场主要呈现以下特征：,市场反应火,品质上升快,房价涨幅大,市区房地产全年处于供不应求的局面，市场房源紧俏态势造成许多楼盘开盘后在3个月内即告清盘。,市区整体均价
8、从06年的2600元上升至3219元，部分高品质盘在年末时冲破4000元。,07年前，以钱江银通房产为代表的开发商主导本地楼市的高品质盘，07年度，更多的开发商聚集都江堰，使得本地楼盘品质大幅提升。,市场综述,震前都江堰房地产市场概述,2007年，是都江堰房地产市场上升速度最快的一年，市场整体走势供销两旺，房地产投资和销售同时增加。07年都江堰市区房地产市场主要呈现以下特征：,市场反应火,品质上升快,房价涨幅大,市区房地产全年处于供不应求的局面，市场房源紧俏态势造成许多楼盘开盘后在3个月内即告清盘。,市区整体均价从06年的2600元上升至3219元，部分高品质盘在年末时冲破4000元。,07年
9、前，以钱江银通房产为代表的开发商主导本地楼市的高品质盘，07年度，更多的开发商聚集都江堰，使得本地楼盘品质大幅提升。,市场综述,2007年111月25.32亿元（12月统计不全），全市房地产总投资30.53亿元，比上年增长25.36。,房地产投资,2007年，全市商品房施工面积224.75万平米，同比增长27.53。新开工面积92.62万平米，同比增长5.68。竣工面积55.99万平米。,开竣工面积,07年房产市场主要指标,上述数据来自都江堰市房管局,新开工面积,销售面积,市场综述,2007年，全市销售商品房面积92.33万平米，同比增长33.02，其中住宅82.50万平米，同比增长33.62
10、，占比89.36，商业用房8.11万平米，同比增长30.38，占比8.78；办公用房0.54万平米，同比增长58.82。占比0.58；其它用房1.18万平米，同比增长87.30，占比为1.28。,商品房销售,2007年，全市二手房成交38.88万平米，同比减少8.65；住宅成交面积24.36万平米，同比减少9.54；商业成交面积3.36万平米，同比增长77.78。,二手房销售,07年房产市场主要指标,上述数据来自都江堰市房管局,市场综述,都江堰商品房销售均价,销售价格快速增长,住宅销售价格以年均22的增长速度高速发展，2006年全市销售均价达2600元每平米。根据调研，2007年四月份都江堰市
11、区中高档住宅销售均价约2900元/，08年上半年都江堰市区中高档住宅销售均价约3980元/，价格大幅提升。震后市场价格维持在3920元/。,都江堰房地产市场价格分析,市场综述,历年土地市场主要指标,2007年，都江堰共拍卖土地33宗，比06年增加14宗，总成交面积2600亩，比06年新增1219亩，总成交金额29.76亿元,平均每亩114万元。主城区成交9宗，总金额4.89亿元，平均每亩103万元。受地震影响，08年主城区无土地成交,仅郊区翠月湖、青城山镇成交461亩。预计09年住宅土地交易政府协议出让占较大比重,主要满足安置房建设.,上述数据来自都江堰市国土局,市场综述,以上信息来源于都江堰
12、国土局土地储备中心,上表为都江堰09年土地供应计划（暂未获得最终批准，仅供参考），可以看出土地供应量相对于07年减少了53%左右，特别是主城区住宅用地仅400亩左右，因此09年房地产市场主要以去化存量土地为主。,市场综述,06-08年主城区成交土地分析,成交面积,成交金额,成交均价,平均楼面地价,市场综述,主要竞争项目土地分析,主要参考竞争项目楼面地价平均为1100元/平米，最高为1734元/平米;销售均价区间在3900-4000元/左右,市场综述,震前都江堰房地产市场小结,1、城市特性 从大成都到大都江堰，与成都和阿坝州都紧密相连，客户外扩能力较强,3、客户消费特性 本地客户群为主，以改善居
13、住条件的二次置业为主，有为优质升级产品埋单的愿望,2、房地产市场特性 总体水平不高，发展速度迅猛，销售量与价格同时快速提升,市场综述,震后都江堰房地产市场分析(供应),截止09年2月11日，都江堰房地产市场住宅存量房为4923套，共58.85万平米。主城区为1884套，24.35万平米,城区内户型以3-2-2及3-2-1主导,90平米以上户型所占比例较大,市场综述,市场存量：24.44万平米 2007年主城区新拍卖土地：514亩 总建筑面积约51万平米 2007年新开工面积：92万平米 主城区占30%左右约28万平米,震后都江堰房地产市场分析(供应),预计09年主城区市场供应量约103.44万
14、平米,政府安置房项目：分两期39个地块约330万平米,09年总供应量433.44万平米,市场综述,震后都江堰房地产市场分析(需求),房屋垮塌或严重损毁：4.7万户,08年受地震影响，市场需求受到压制，将会在09年逐步释放，按07年住宅销售82万平米，主城区占30%，24.6万平米推算，09年预计主城区需求量为50万平米，5000户左右,政府安置房330万平米，安置约3.5万户,09年主城区供应量：103.44万平米，约1万户,约1.2万户，120万平米需市场调节,09年市场缺口70万平米，约7000户左右,09年都江堰房地产市场将出现供小于求的态势,市场综述,震后都江堰房地产市场分析(去化),
15、2009年1月份都江堰共成交住宅310套，38125.072平米。2月2日到8日成交45套。08年下半年受地震影响，市场大部分时间处于零成交状态。09年底开始部分新项目兰卡威、堰山河畔等推出，成交量开始逐渐恢复，特别是春节前一周创下单周成交134套的新高。而2月16-18日的日成交量则达到07年的水平.,春节,从1月1日开始，截止2月15日 平均周成交：51.6套， 日成交约：7.4套。 2007年成交：82万平米，8000套左右，日均：21.9套 2009年2月16-19日共成交76套；平均日成交19套。日成交量已达到2007年水平，市场回暖态势明显,市场综述,都江堰震后房地产市场(总结),
16、1、刚性需求大幅增加； 2、按震前市区平均人居面积计算，90120平米需求最大，约占60以上；,1、供应量：缺口70万方；政府安置市场供应约430万方；供小于求 2、户型区间：90120平米供应不足 政府安置：70平米以内，约330万方 市场供应：90平米以内72万平米；90平米以上18万平米 3、产品形态：电梯公寓成为主流产品 政府安置：20层电梯公寓 市场供应：11层小高层为主，多层为辅； 4、建筑结构：全框架，8度抗震设防,市场需求：,市场供应：,市场综述,假设住房单价4200元，面积120平米，可计算出,房屋总价：504000,首付二成：104000,利率：现行利率最低下浮至0.6倍,月供：2218元,税费：免,政府补偿14万,具备购房经济基础,政府鼓励,需求转化,都江堰本地居民购房花费计算,客户分析,02-06年核心热点区域，已较为成熟，但现状土地供给有限,两河流域：新的热点区域，土地放量较大，区域发展动量较高。,传统城区，以旧城改造为主
