2009年西安市房地产市场年度研究报告

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1、2009 年西安房地产市场研究报告,2009 年西安房地产市场研究报告 目 录 2009 视点 2,第一章,商品房市场 . 4,一、市场综述 4 二、供求关系分析 4 三、成交均价分析 5,第二章,土地市场 . 5,一、土地供求分析 5,第三章,商品住宅市场 . 7,一、市场综述 7 二、供求关系分析 7 三、成交均价分析 8,第四章 第五章 第六章,办公市场 . 8 商业市场 . 9 市场走势预测 . 10,一、供求关系 10 二、消化周期预测 12 三、房价走势预测 13 1,2009 年西安房地产市场研究报告,2009 视点,疯狂后的盘升？,从年初刚性需求的大量释放，并带动改善型需求不断

2、进入市场，到年底通胀预期持续发 酵撬动投资投机需求膨胀，再到年底抢占政策红利的末班车，2009 年房地产市场经历了迷 茫、徘徊到非理性的疯狂。从一线市场到西安市场，成交呈现出量价双升的火爆局面，这种 疯狂也催生了年底政策的转向，为明年市场埋下了难以预期的波动可能。作为二线城市市场 的代表，在政策转向的前提下，西安房地产市场在短期的疯狂后，能否在高速城市化等利好 因素的支撑下，实现持续性的螺旋式上升？,宏观经济持续回暖。,2009 年中国宏观经济持续好转，全年将轻松实现保八，西安年内经济增长幅度更是超 过全国水平。但正如中国宏观经济仍存在基础还不牢固、投资所占比例过大以及面临通胀压 力等问题一样

3、，西安整体经济增长在 2010 年也面临诸多问题。作为对房地产行业影响最大 的因素之一，西安居民收入水平增长远远不能跟上房价上涨的幅度，这将成为西安房地产市 场持续快速发展的最大桎梏因素，因此 2010 年西安房地产市场将不可避免的出现波动。但 考虑到西安正处于高速城市化的关键时段，其对房地产行业有巨大的推动作用。,政策再次面临转向。,尽管西安市场对行业政策的反应响度缓慢，但仍不可避免受到巨大影响。二手房营业税 优惠的取消将会极大的打击西安市场刚刚起色的投资需求，而随时可能会取消的购房利率优 惠政策对西安诸多普通购房者影响巨大。不过，增加中低价位和保障房供应的政策将有利于 西安房地产市场的健康

4、发展，促使市场长期稳定上升。,通胀预期与政策转向的反向角力。,愈来愈明显的通胀压力对房地产市场的影响不可忽略。投资渠道的缺乏将使得资金不断 进入楼市并推高房价，特别是对相对保守的西安投资者来讲更是如此，这势必与政策的方向 产生针对性矛盾。这两种力量的角力将在很大程度上决定 2010 年西安房地产市场的发展趋 势和房价走势。,2,2009 年西安房地产市场研究报告,西安楼市跃升的一年：成交过千万，房价破 5000,2009 年必定成为西安房地产市场发展的历史性年度。本年度西安住宅成交突破 1000 万平米的大关已经没有任何悬念，刚性需求的集中释放以及改善型需求的日益增多成为西安 住宅成交突破历史

5、的最大推力，这也将成为西安市场近几年内持续、螺旋式上升的动力。同 时伴随着市场需求的旺盛，西安住宅价位首次突破 5000 元，但房价上涨过快将会对自住型 需求产生一定的抑制作用，加上疯狂抢购造成市场过度透支未来需求潜力，不可避免的会对 2010 年市场产生不利影响，因此市场波动在所难免。,西安市场区域格局改变。,2009 年西安城市化进程伴随着城市中心北移、地铁 2 号线施工建设、曲江外扩、大明 宫开发等四区两基地开发、以及城中村全面改造等带来的骨架外扩，处于历史高速发展阶段， 推动了房地产市场的快速发展，并使得西安房地产市场各个区域的发展趋于均衡化。其中城 北区和城东区从城市化中受益最大，并

6、成为 2009 年西安市场发展最迅猛的区域，此外各个 区域的整体房价水平也随之水涨船高。整体来看，09 年各个区域供应不平衡的局面将在 2010 年得到极大改善，各个区域之间的供应量和成交量之间的差距将不断缩小，西安市场也将迎 来区域均衡化发展的新阶段。,市场趋势。,2010 年将会是一个政策集中出台及执行的年度，也意味着房地产行业又将面临更多的 限制。经历了 2009 年市场的非理性疯狂，西安楼市也会在政策调控下趋于平静，而考虑到 相对落后并且保守的市场环境，2010 年西安商品房市场成交将会在高位逐渐回落，而房价 在经过短期内的快速上涨后，也会随着政策效应的发酵而不可避免的迎来波动。此外，

7、热点 区域飞速发展以及城中村全面改造带来的城市化进程加快，成为西安房地产市场长期发展的 内生动力和利好，因此波动式上升将成为西安市场的常态。,疯狂后不仅仅是盘升，还伴随着恐慌，这种恐慌来自行业政策趋紧的影响，也有来自通 胀逐渐显现的压力。因此 2010 年西安住宅市场必将经历一个波动给调整的过程，并在诸多 长期利好因素的支撑下迎来良性健康发展！,3,2009 年西安房地产市场研究报告,第一章 商品房市场,一、市场综述,1、不断刷新月销售记录,成交量不断创造西安房地产市场月度成交记录，主要由于房地产市场大环境较为平 稳，市场目前维持着较好的运行局面。从消费者心态来看，楼盘普涨，在买涨不买跌的 惯

8、性心态下“追涨”情节再现。从市场供应来看，今年以来众多楼盘集中入市，大量新 入市楼盘旺销，推动了成交量的攀升。,2、西安住宅单价突破 5000 元/平米,成交价格表现随着首次置业客户的逐步减少，改善型、投资型需求的加大，以曲江 板块为代表的高端项目成交明显放量，快速提升已成为必然。在无外部环境影响的前提 下，高端项目、特别是区域标杆项目的热销，无疑对周边楼盘的价格策略提供了参照， 住宅整体销售价格突破了 5000 元/平米。,3、商办市场不温不火,由于西安为二线城市，商业和办公市场发展暂时还相对落后，商办市场的投资客户 数量仍然较少，受外界的经济环境的影响变化不大。虽然住宅市场成交火爆，今年的

9、商 办市场始终还是不温不火。,二、供求关系分析,图 4-1 2009 年商品房供求关系分析图,数据来源：CRIC,4,2009 年西安房地产市场研究报告,今年以来，房地产市场受到了大环境的影响，需求开始井喷，虽然很多项目提前入 市，市场仍然表现为供不应求的局面。除 1 月、4 月、7 月和 9 月以外，其他月份均表 现为供不应求的局面。今年以来的供求关系与往年的供大于求的局面形成了较大的反 差，成交火爆消化掉了大量的往年的存量房。,三、成交均价分析,图 4-9 2009 年月度成交价走势分析图,数据来源：CRIC,从整体成交均价来看，成交均价呈现了直线式上涨的趋势，8 月份出现了大幅度 的上扬

10、之后，9 月河 10 月出现了小幅度的下跌，在 11 月份再次出现了大幅度的上涨。 今年的以来，销售均价已经突破了 5000 元/平米的大关，西安房价出现了突破式的上 涨。2009 年对于西安房地产市场发展是举足轻重的一年。,第二章 土地市场,一、土地供求分析,1、2009 年的土地供应量比 2008 年增加了 43%,09 年的房地产市场一路高涨，土地供应量同比 08 年增加了 43%。其中住宅类用 地供上涨幅度为 80%；商业和办公类上涨幅度为 150%和 178%，上涨幅度较大；综合 类用地供应量下跌幅度为 83%，所占份额较少。,2、土地成交特征分析,（1）规划建筑面积比 2008 年

11、上升了 23.1%,2009 年全国土地供应量大幅度增加，西安土地成交土地有 94 宗，比 2008 年增,5,2009 年西安房地产市场研究报告 加了 30 宗。规划建筑面积增加了 1860451.49 ，上涨幅度为 23.1%。 （2）上半年的建设用地面积是下半年的 1.89 倍 2009 年上半年的成交土地规划建筑面积是 6484221.1 ，下半年成交土地的规 划建筑面积是 3424760.6 ，上半年的规划建筑是下半年的 1.89 倍。可以看出是 08 年下半年土地流拍现象严重导致了 09 年上半年土地供应量大幅度增加，而到下半年土 地供应量逐渐减少。而 09 年 12 月的中央经济

12、工作会议又提出未来将加大商品房供应 量，这也必然导致 10 年的土地供应量仍保持着较高的供应量。 （3）规划容积率与楼面地价比较,图 5-5,2009 年各月成交土地面积与楼板地价分析,数据来源：CRIC 除去工业用地及商业用地以外，今年以来成交地块的容积率大于去年成交地块的容 积率，这主要是住宅类的土地成交容积率普遍提高的因素，目前平均容积率提高已是大 势所趋；此外 09 年成交土地楼板价也有较大幅度的提高。 6,2009 年西安房地产市场研究报告,第三章 商品住宅市场,一、市场综述,1、年初刚性需求放量，下半年改善性与投资型客户进入,今年以来城北、城东二区住宅市场成交劲增，新兴区域良好的发

13、展前景吸引了众 多刚性需求购房者的青睐。上半年主要是刚性需求客户拉动了楼市，进入下半年以后， 改善性客户与投资型客户分别进入了市场，再次拉升了销售量。快速上涨的楼市促使大 量投资型需求的涌入，而投资型需求的放大一方面加快了房价的上涨步伐，同时也压缩 了占西安楼市绝对主体的刚需客户购买空间。近期中央频繁发出对投机性购房行为将进 行调控的信号，隐现了对房地产市场逐渐收紧的信号。,2、供求两旺，结构性调整凸显,随着经济环境逐步好转及政策对楼市的强劲支撑，市场信心持续上扬；刚需持续放 量、价格上扬，抄底、追涨情绪引发羊群效应；基于通胀预期，投资、改善类客户纷纷 入市。楼市的日益火爆助推房企信心，大量的

14、供应上市表明了开发商趁热打铁的普遍心 态。随着持续半年的刚需持续释放，投资、改善类需求大幅升温。上半年以跑量为主的 开发商心态开始变化，年度任务过半的房企名盘营销重心转为对产品溢价的追求。改善 型需求将成为下半年市场成交的主推力，全市住宅成交价格将稳步上涨。,3、末班车效应凸显，激起翘尾购房潮,11 月全市住宅成交量为 144.43 万，环比增长 7.82%。成交量突然井喷，消费者 疯狂抢购之势远超 07 年。通胀预期的不断加剧诱使改善、保值增值需求的积极入市； 而政策末班车效应不断激发刚需、投资客户的购买热情，推动楼市成交再创新高，直逼 150 万大关， 造就了西安楼市从未有过的疯狂场面。,

15、二、供求关系分析,住宅市场的供求关系与商品房市场基本相同，全年出现了供不应求的局面，除了个 别月份供大于求以外，其他月份供应量均小于需求量。造成今年供大于求的局面主要有 两个原因，一是由于去年经济危机的影响，许多开发商谨慎拿地，二是由于今年的各类 需求处于井喷阶段，成交量猛增。,7,2009 年西安房地产市场研究报告,图 6-1,2009 年住宅月度供求关系分析图,数据来源：CRIC 三、成交均价分析,图 6-8,2009 年住宅月度成交均价分析图,数据来源：CRIC 2009 年以来除了 9 月份以外，其他各月成交均价均出现了不同程度的上涨趋势， 可见今年的楼市非常稳定，开发商对市场充满了信

16、心，不同程度提升项目的销售价格， 造成了今年以来成交均价不断攀升。 第四章 办公市场 在国家经济刺激和行业优惠政策刺激下，楼市从 3 月份开始回暖，整体来看成交较 为稳定，波动变化较小。今年以来办公市场没出现较为典型的项目。 8,2009 年西安房地产市场研究报告,图 7-1,2009 年办公供求分析图,数据来源：CRIC 从以上可以看出，办公市场供求关系受个案项目影响较大，市场整体发展相对落后， 在西安商品房市场中所占的比例较低。 第五章 商业市场 在国家经济刺激和优惠政策刺激下，楼市从 3 月份开始回暖，整体来看成交较为稳 定，波动变化较小。今年以来，万达民乐园成为了 2009 年的典型商业项目。,图 8-1,2009 年商业供求析图,数据来源：CRIC 同办公市场相近，西安商业市场仍处于相对初级的发展阶段，商业市场整体供求波 动非常大，商业仍集中在城内区和城南区。 9,2009 年西安房地产市场研究报告 第六章 市场走势预测 一、供求关系 1、 供应量供应仍将强劲增长 2010 年西安市各类住房建设量预计约为 1198