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1、2009年九江市商业市场调研报告,本次调查主要针对九江市主要商圈、城市商业网点规划、代表商业项目、项目周边商业环境、消费者消费习惯与消费需求等方面展开，对比市场现状、未来前景与消费需求，为*商业部分物业的整体 功能定位与营销推广提供市场参考与数据支持。,第 一 章 九江市商业市场现状及发展规划调研 一、九江市商业市场现状 二、九江市商业发展整体规划,一、九江市商业市场现状,九江市下辖一市二区九县，其中浔阳区是九江市的政治、经济、文化中心，庐山区是政府发展新区。九江市所下辖一市二区九县都有本身的商业集中区域，但是县区内的商业区仅集中在各县城，区域面积小，商业业态和商业功能比较单一，其辐射范围只限
2、于所属的行政区内。经过多年的发展，在九江主城区已形成大中路、庐山南路、柴桑专业市场及十里大道等相对集中性的商圈。,其中浔阳区大中路商圈凭借商业业态多样、商品种类丰富、功能档次稍微较齐全的优势，不但服务于区内的居民，而且能吸引全市及周边县的中消费群体前来购物消费，是目前九江消费接受度和知名度最高的城市核心商圈。,（九江目前主要商圈分布位置及距离图）,一、九江市商业市场现状,大中路城市核心商圈 九江传统商业中心，由大中路、浔阳路、庚亮路等城市道路交叉围合组成的商业街区，建筑年代较为久远，街道破旧且缺少管理，主要商业业态以太平洋百货、联盛广场、国美电器、苏宁家电、太平洋数码城、生生电脑城及沿街品牌专
3、营店为主，其中大中路为商业步行街，集中了李宁、安踏、鸿星尔克、以纯、美特斯邦威、花花公子、七匹狼、柒牌、利郎等国内知名服饰运动品牌，集购物、餐饮、娱乐、酒店于一体的城市综合体信华城市广场为该商圈新建建筑。,（信华城市广场效果图）,（信华城市广场东 南端入口广场）,（大中路步行街夜景）,（大中路步行街代表商家）,一、九江市商业市场现状,庐山南路餐饮特色街商圈 庐山南路是九江最具特色的饮食休闲文化一条街，西起庐山南路立交桥，东至九江火车站立交桥，全长米，现有大小门店余家，目前已形成了以餐饮、休闲、娱乐业为主，其他服务行业为辅，互相依存，共同发展的多元化经营格局。 为突出鱼文化特色，庐山南路近的店酒
4、以鱼宴为主，以“全鱼席”为主打的龙头酒店，有信华大酒店和状元楼大酒店。其它酒店则注重各地方口味特色，菜系丰富，菜肴品种繁多；鱼宴用料从地域上可分为鄱阳湖鱼和长江鱼；从地方风味特色上可分为赣、鄂、湘、川等菜系。此外就是具有九江本地特色的武宁风味菜。,一、九江市商业市场现状,柴桑专业市场商圈（本项目所在区域） 伴随着开发区乃至九江全市房地产开发建设而发展起来的建材类专业市场商圈，以九江五金城、21世纪家具广场、华东建材市场、柴商美食街、小巴黎服饰步行街为代表，集中于本项目南北分布，商业业态集中，经营环境较为混杂，但以21世纪国际家具港、华东建材市场精品馆为代表的新一代百货精品商业模式给消费者带来了
5、全新认识，管理缺失的九江五金城和小巴黎服饰步行街是区域经营情况最差的代表，而以规划、招商、管理为特色的华东建材市场是该商圈乃至整个九江经营情况最好的市场代表。,（21世纪家具广场、21世纪国际家具港、华东建材市场一区、精品馆建筑外景及内部布置实景）,二、九江市商业发展整体规划,以“660”的商贸总体布局，打造九江市“一城四圈”流通新格局，实现九江市在赣北地区商贸中心地位。 根据九江市现有商业资源和未来城市发展目标，将全市区域共划分为6大类商业功能区，分别为零售主导型商业功能区、服务主导型商业功能区、便利主导型功能区、批发主导型商业功能区、物流主导型商业功能区和商务主导型功能区。其中：零售主导型
6、商业功能区6个；服务主导型商业功能区6个；便利主导型商业功能区31个；批发主导型商业功能区8个；物流主导型商业功能区3个；商务主导型商业功能区6个。以上商业功能区合计60个，简称为九江市商贸业“660”总体布局。 通过“660”商贸业总体布局，实现九江市“一城四圈”流通新格局即： （一）“10分钟经济圈” 主城区内，消费者10分钟内可达的快速购物消费经济圈； （二）“30分钟经济圈” 主城区内，消费者30分钟可达的一站式购物休闲经济圈； （三）“2小时经济圈” 九江市对周边区域商贸辐射经济圈； （四）“8小时经济圈” 沿长江流域，九江市转港物流和商贸缔结圈。,（上文节选于九江市商业网点规划方案
7、（2006-2020） ）,二、九江市商业发展整体规划,如左图所示，浔阳（大中路）商业中心为城市商业中心，本项目所在的柴桑商业中心为副城市商业中心，另外规划了十里、石化、沙河、九莲4个区域商业中心及30余处社区商业中心。,（上文节选于九江市商业网点规划方案（2006-2020） ）,二、九江市商业发展整体规划,如上图所示，本项目所在的柴桑商业中心将规划有3000方以上的百货店、超市、专业店等丰富商业形态，在主导型商业功能的定位上以零售与商务功能为主，目前批发型商业功能为主的市场集群形象将得到根本性的转变，功能将更加复合，目前杂、乱、差的商业环境也将得到根本性改变。,（上文节选于九江市商业网点规
8、划方案（2006-2020） ）,本章小结, 九江城市整体商业水平较低，多为单一区域性商圈，商用物业设施多已陈旧，不能满足现代大型连锁品牌商家的入驻要求，城市商业有待整体升级改造； 九江维持着单核商圈的格局，城市商业主要集中在老城区大中路步行街浔阳路（老码头）一带；其它区域的边缘商业布局都较为分散，就开发区而言，多以临街商铺和社区商业的形式出现，就以项目周边的柴桑大市场与华东建材市场分布较为集中，极度缺乏大型集中式商业来满足本区域常住居民的综合性购物需求; 九江市的餐饮业非常发达，以庐山南路、柴桑美食街为代表的餐饮特色街经营情况良好，市场潜力巨大，休闲娱乐业态稀少且分布零散，其市场需求潜力也将
9、是本项目的商业机会点； 政府规划的“一主一次四区域”的城市商业整体格局有利于打破目前单一城市商业中心的局限，特别是本项目所在的柴桑商业中心定位为九江唯一副城市商业中心，对于改变目前商业杂乱与落后状况奠定了宏观高度；,第 二 章 项目基地条件与环境调研分析 一、项目地理位置 二、地块及周边商业环境 三、地块交通状况 四、项目规模分析与级别定位 五、项目商圈辐射范围,一、项目地理位置,本项目属于新湖柴桑春天与明珠城的商业公建配套部分，位于九江经济技术开发区南端，东西面分别为城市主干道龙开河路、十里大道及长江大道，南面就是即将整治的城市景观河十里河及正在延伸改造中的长虹西大道，正好处于九江从“两湖时
10、代”迈向“八里湖时代”城市西进发展战略的中间过渡地带，既能享受老城区现有成熟生活配套，又能共享新城可以预见的发展潜力。,两湖 老城区,八里湖 经济开发区 新城区,（项目所在地理位置）,二、地块及周边商业环境,本项目地块主要位于住宅组团的外围，沿城市街道条状分布，地块平整，方便到达，整个商业于新湖中路集中分布，其中中心主体商业位于新湖中路与长江大道交界处，目前为集中绿地，其余为沿街的附属性商业，一二区组团新湖中路与新湖北路沿街部分的商业街已建成，已有建设银行、便利店、饭店等商家进驻营业，其余部分仍在建设中。,（地块中中心主体商业的具体位置）,（地块中主题商业街与沿街附属商业的位置）,（地块中学校
11、、会所等配套设施位置）,由于处于老城向新城过渡地带，本项目地块目前周边环境东西南北差异较大，东面与北面是相对成熟的居住小区与市场集群，而南面是即将实施整治的十里河、升级改造中的华东建材市场及建设中的商品房小区，西面为零星旧建筑、厂区及大面积空地（联泰地块），但随着区域房地产开发与城市改造建设的深入，地块周边环境近期将得到有效改善。,（南海路街景）,（长江大道南端街景）,（21世纪家具建材城实景）,（柴桑大市场南海路段实景）,（华东建材市场实景）,（十里河实景）,二、地块及周边商业环境,地块周边四条路段的商业环境各不相同，南侧新湖南路目前无经营商业，北侧南海路的东西段都计划拓宽改建，中段为九江五
12、金城与21世纪家具广场两大市场，西侧长江大道也相对零散，只有东侧龙开河路商业较为完整，但基本为住宅底商，具体情况如下： 南侧新湖中路 规划为沿街景观河道，以休闲、观光功能为主，商业功能较弱，目前为建筑工地围墙与荒废空地，本项目在新湖中路也规划有零星商业，但基本以服务本社区居民为目的的社区配套型商业； 北侧南海路 只有中段（长江大道十里大道）有沿街商业，东西段都将拓宽改建，目前为多为厂房、自建房，中段沿街商业目前为九江五金城的单面街，经营业态有汽修汽配、超市副食、门窗装饰等，租金10元/月左右；,二、地块及周边商业环境,西侧长江大道 为城市南北交通主干道，沿街商业比较分散，工厂、市场、自建房及新
13、建住宅小区掺杂期间，形成商业断层，零星经营。业态杂乱，代表业态有餐馆、超市副食、汽车美容、家具等，北段租金约510元/月，南端租金约2030元/月。沿街店面开间约45米；层高3米左右；进深310米不等； 东侧龙开河路 为城市次干道，沿街以旧小区一二层的底商为主，以九江五金城、福建商城为代表的市场商铺掺杂其中，但商业完整性好于长江大道。经营业态多样化，代表业态有家具橱柜、餐饮、五金机电、汽车修理等，总比例超过了40%，租金水平在2453元/月，而且北段租金高于南端。商铺开间在45米之间，进深在815米之间，其中尤以12米最为常见； 各街的商铺格局、经营业态、租金水平等详细统计分析请见,二、地块及
14、周边商业环境,三、地块交通状况,在九江，乘坐城区的公共汽车一般只需2元，出租车的起步价为5元（1.5公里），10元的出租车费用可以帮你到达市区的主要地方，公共交通的便宜收费为本项目扩大了商业辐射范围，同时可以增加顾客前来购物消费的频率。 由于住宅组团规模较大，虽然一二期已交付使用，但三期仍在开发建设中，目前有开12路、21路、23路公交车在新湖中路设有临时的招呼站，公共交通并不方便，但随着住宅组团的整体交付而得到相应的改善，但在商业开业初期可以建议超市大卖场开设项目到市区重点住宅小区和重要交通站点的免费班车，或开发商只行筹备，以增加商业辐射力。,（12路公交招呼站）,（设有绿化隔离带与非机动车
15、 车道双向3车道的长江大道）,（无绿化隔离带与非机 动车车道双向2车道的南海路）,（双向单车道的龙开河路）,四、项目规模分析与级别定位,本项目商业部分的总建筑规模近8万方，其中长江大道与新湖中路交汇处待建的中心主体商业面积约4万方，另外还有2.5万方星级会所所涉及的商业功能部分， 根据城市居住区规范设计标准国家规范要求700-900/千人，满足本社区配套商业面积约为1750025000方，这只相当于沿街附属性商业街铺的商业容量， 对于同时拥有中心主体商业综合体、主题商业街、沿街附属商业街、星级会所及幼儿园、学校综合配套设施的本项目而言，其商业级别定位已超越了社区配套服务型商业的范畴，而是服务于
16、开发区片区乃至整个九江城市的区域商业中心，形成与老城区大中路四码头商圈并驾齐驱的区域新商业中心。,五、项目商圈辐射范围,（项目所在地理位置）,依照本项目商圈辐射力的强弱将辐射范围划分为三级商圈：核心商圈、周边商圈及边缘商圈。,（灰色虚线表示边缘商圈、红色实线代表周围商圈、红色虚线表示核心商圈）,本章小结,本项目处于老城区向新城区过渡发展的中间地带，就商业发展前景而言，既能享受老城区现有成熟生活配套，又能共享新城可以预见的发展潜力； 本项目地块平整，可视性良好，周边有长江大道、龙开河路等多条城市交通干道，交通便捷，但目前公共交通条件还有待完善，以增加主体商业的辐射范围； 本项目周边环境东西差异性较大，东面北面相对靠近老城区，各项生活配套及现有商业环境明显好于西面南面的新城区，但随着区域房地产开发与城市改造建设的深入，地块周边环境近期将得到有效改善； 就本项目的地理、规模及商业格局的综合资源与优势而言，本项
