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1、衡阳新华文化广场项目定位方案,2008年月日,项目地块区位分析,项目地块四至分析,项目地块配套分析,项目地块技术指标,地块SWOT分析及综述,项目地块分析,项目定位,项目发展方向论证,项目市场地位,项目客户群定位,项目产品定位,建筑风格建议,商业面积测算,经济技术指标测算,住宅户型配比,户型设计建议,项目物业发展建议,商业规划建议,第一部分 项目地块分析,项目地块区域分析,项目地块四至分析,项目地块配套分析,项目地块技术指标,地块SWOT分析及综述,项目地块区位分析,华新高新区,市中心,沿 江 板 块,本案,项目处于华新高新开发区，是高新区未来发展的核心位置。,立新高新区,项目地块区域分析,项
2、目地块四至分析,项目地块配套分析,项目地块技术指标,地块SWOT分析及综述,项目地块四至分析,项目东面：沐林美郡,项目南面：金星小区,项目北面：待开发项目,项目西南面：尚邦领域,项目西面：新城国际,本项目地块,长,丰,大,道,祝,融,路,项目地块两面临路，与已经开发的住宅小区隔路相望。不临路的两面一面与已经开发的小区相临，另一面与待开发的小区相临。地块无自然景观资源，只有城市景观。,项目地块区域分析,项目地块四至分析,项目地块配套分析,项目地块技术指标,地块SWOT分析及综述,项目地块配套分析,学校配套：南华大学、船山实验中学、衡阳市一中、爱音艺术幼儿园、博雅艺术幼儿园。 生活配套：缺少大型餐
3、饮和大中型超市 休闲配套：长平公园 体育配套：比较缺乏 商业配套：香江城市广场 交通配套：长丰路、祝融路等，路、路公交车,项目地块具有教育配套、休闲配套的优势，交通配套基本上能满足出行要求。但是对于日常生活的购物、餐饮配套还比较缺乏。,项目地块区域分析,项目地块四至分析,项目地块配套分析,项目地块技术指标,地块SWOT分析及综述,项目地块指标分析,用地面积：20386.8平方米，约30.58亩 建筑限高：70米 容积率：3.5,约134米,约188米,项目地块比较方正，容易规划布局。项目地块容积率指标较高，直观上适合规划小高层、高层物业。但是，项目地块大小有限，很难做出有特色的园林景观。,项目
4、地块区域分析,项目地块四至分析,项目地块配套分析,项目地块技术指标,地块SWOT分析及综述,地段优势项目位于华新高新开发区，且是开发区成熟区域。 一定的配套优势地块东面有衡阳第一大开放式休闲公园平湖公园，周边学校众多。 地块方正，呈长方形有利于小区规划。,生活配套还不够完善项目周边日常生活购物、餐饮场所还不足。 项目地块面积有限项目用地面积有限,很难形成良好的小区环境。,项目优势（S）,项目劣势（W）,机会点（O）,银行二次房贷提高首付与利率影响，投资购房减少的威胁。 竞争楼盘大面积低价销售，给项目的开发与销售带来巨大威胁。如：冠都现代城项目低价销售，并且推出量惊人，会给项目的销售造成巨大的压
5、力。,威胁点（O）,项目地块SWOT分析,本项目区域已经形成了一个典型的高尚生活区平湖公园、太阳广场周边作为高尚生活区已经被衡阳人民认可。 衡阳从2007年10月份以后房地产比较冷淡，在2008年-2009年将有一个反弹期。,项目要点综述,1. 本案所在区域已经成为衡阳市最具居住品质和居住价值以及居住氛围的高尚住宅区，消费者对区域价值的认同度高，区域房地产发展潜力较大； 2. 本案周边自然景观以及教育资源优越，有效的提升了本案的开发价值； 3. 本案所在区域政府机关、学校、医院、以及大中型企业较多，客户资源丰富、客户经济实力强劲、购买力强； 4、本案地块较为方正、土地利用率高，利于项目规划。
6、5. 本案两面临街，商业价值较大，可以有效提升项目开发利润。,地块规模较小，与周边的大盘相比不具备规模竞争优势。项目周边酒店、银行、商场、超市以及休闲娱乐等配套设施不成熟，项目自身的配套要尽可能解决。虽然项目周边自然、人文以及医疗、交通等方面的条件比较优越，但不是本案独有资源，而区域内各项目都可以共享的资源，这就是说本案还需要在产品定位、产品规划、产品品质以及未来的营销推广上多下功夫才能在未来的市场竞争中占据主动。,第二部分 项目定位,项目发展方向论证,项目市场地位,项目客户群定位,项目产品定位,项目发展方向论证,综合以上分析，本项目适合开发方向为： 住宅+配套商业的组合,项目住宅物业类型的选
7、择,综合以上分析，本项目住宅物业类型发展的方向不适合多层花园洋房。下面，根据经济效益的测算来确定住宅的物业类型。,不同物业类型下的经济测算,不同物业类型下容积率及销售价格预测,方案一（多层.）经济测算,方案二（小高层.）经济测算,方案三（高层4.）经济测算,三种不同容积率方案经济效益评价指标对比,很显然,在目前衡阳市场状况下,方案二(小高层3.0的容积率)是利润率最高，也是最可行的。,项目发展方向论证,项目市场地位,项目客户群定位,项目产品定位,衡阳新华文化广场项目市场地位,衡阳新华文化广场项目定位为大众化中高档精品住宅区，以特色和品质突出，与周边楼盘形成差异化。 打造衡阳市中高档物业精品区
8、特色、创新住宅产品引领市场,项目发展方向论证,项目市场地位,项目客户群定位,项目产品定位,目标客户群定位,根据市场研究报告对区域客户的分析，与周边项目客户群体的构成分析，本项目客户定位为：,项目发展方向论证,项目市场地位,项目客户群定位,项目产品定位,项目产品定位,精品小高层住宅（18层）+特色商业街,根据确定的本项目市场地位，本项目产品定位要具有特色，要有一定的创新。基于这个宗旨，本项目产品定位为：,建筑风格建议,商业面积测算,住宅户型配比,户型设计建议,商业规划建议,第三部分 物业发展建议,项目建筑风格建议,住宅建筑风格：现代简约,本项目的目标客户群定位为25-35岁的年轻人，这部分人绝大
9、部分偏好现代简约的建筑风格。所以，住宅部分的建筑风格为现代简约的建筑风格。,某知名地产服务机构对衡阳市场需求调查的数据,商业街建筑风格：传统中式风格,商业建筑风格定位原因： 1、与周边楼盘沐林美郡、尚邦领域、新城国际的现代简约风格建筑形成差异化。 2、在衡阳的房地产项目中形成特色。 3、体现新华书店集团以及湖南出版集团的文化产业特色，做出文化味道。,项目建筑风格效果提示及案例参考,传统中式建筑风格商业街,现代简约建筑风格住宅,重庆老街印象项目,商业街整体效果图,老街印象项目整体鸟瞰图,营销中心实景图,建筑风格建议,商业面积测算,经济技术指标测算,住宅户型配比,户型设计建议,商业规划建议,商业面
10、积的测算,商业层数：2层，进深：12米，地块临街长度：188+133=321。小区主入口宽度：60米，次入口宽度10米。商业最大有效临街面：250米。 最大商业面积：250米12米2层=6000平方米 小区总建筑面积：20386.8 3.0=61160.4平方米 最大商业面积/小区总建筑面积=9.8%。 从商业面积占小区总建筑面积的比例来看，商业的建筑面积所占比例较高,但是衡阳市新华书店需要2000平方米的门店和2000平方米的办公楼。 商业可考虑控制在6000平方米左右，办公楼面积基本满足衡阳市新华书店的要求。,建筑风格建议,商业面积测算,经济技术指标测算,住宅户型配比,户型设计建议,商业规
11、划建议,经济技术指标测算,建筑风格建议,商业面积测算,经济技术指标测算,住宅户型配比,户型设计建议,商业规划建议,住宅户型配比方案,建筑风格建议,商业面积测算,经济技术指标测算,住宅户型配比,户型设计建议,商业规划建议,户型设计建议,1、可变户型设计,空中花园设计可变一个房间，二房可变三房,2、多阳台设计,3、入户花园设计,入户花园,注：大三房、四房采用入户花园设计，二房与小三房不采用入户花园的设计,建筑风格建议,商业面积测算,经济技术指标测算,住宅户型配比,户型设计建议,商业规划建议,商业层数：2层 商业一层高：4.8米 商业二楼层高：4.2米 商业进深控制：12米左右。 开间：柱网控制，可自由分割,商业规划设计建议,商业规划设计参考,
