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1、,中南地产 房地产交易按揭知识培训-1,销售知识,销售名词,名词解释,房地产转让:是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 房地产买卖:是房地产转让的最基本形式。目前房地产买卖主要有商品房预售、房地产销售、二手房买卖、商品房预售合同转让、房屋在建工程转让等类型。,销售名词,名词解释,期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。,销售名词,名词解释,现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费
2、者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。 房地产市场营销:是促进房地产产品从开发商到业主或使用人转移的实现过程，是贯穿于市场调查、产品定位、建设开发、价格制订、渠道选择和销售的一系列活动。,销售名词,名词解释,买方市场:指商品供过于求，买方掌握市场主动权，对买者有利的市场。 卖方市场:指商品供不应求，买方争相购买，对卖方有利的市场。,销售名词,名词解释,房地产投资泡沫：房地产投资泡沫一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只
3、有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。,销售名词,名词解释,起价：最低价 基价：基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。,销售名词,名词解释,均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元/统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。,销售名词,名词解释,预售面积：指报告期末
4、未竣工交付使用，但已签订预售合同正在建设的房屋面积。 未售面积：指报告期末已竣工交付使用，可供销售或出租，尚未销售或出租的房屋面积。,销售名词,名词解释,共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。 共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。,销售名词,名词解释,定金:是当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保一定数额的货币。 订金:指购房人怕看中的房子不能买到而交的预订的钱，对合同没有担保作用，不象定金对违约情形有处罚的作用。因此，当付款方不想购买时，有权要求开发商退还。,销售名词,名词解释,诚意金：即意向金，租售人为表明其租售诚意交给中介
5、或开发商的资金。开发商对交纳诚意金的购房者许诺一定的优惠承诺和额外的折扣。 收诚意金对开发商有哪些好处呢？,销售名词,名词解释,收取“诚意金”对开发商的好处：积蓄客源；取得一定的免息流动资金；吸引客户对楼盘情况的长期跟踪和熟悉；试探客户需求以作调整改进；试探客户心理价位；吸引买家的进入；确定购房者选房的先后顺序，维护购房秩序。,销售名词,名词解释,内部认购:指房地产开发商在尚没有获得商品房预售许可证之前，以在小的范围内推出内部认购的方式来推介商品房。内部认购的最重要全体是具有一样幅度的购房优惠承诺，优惠一般是比照“开盘价”而言的。,销售名词,名词解释,如果按照目前房地产开发商通行的“低开高走”
6、的营销原则，内部认购价应该是该商品房销售过程中的“最低价”。在内部认购期间开发商只能收取可退回的诚意金而不能收取客户定金。,销售名词,名词解释,商品房现售：指房地产开发企业将已完成所有初始登记和取得准许交付使用证的商品房出售给购房人，由购房人支付房价款的行为。 商品房预售：指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房人，由购房人支付房价款的行为。,销售名词,名词解释,五证：房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，建筑工程施工许可证由市建委核发，国有土地使用证和商
7、品房预售许可证由市国土资源和房屋管理局核发。,五证展示,五证展示,五证展示,五证展示,五证展示,销售问题,问题解答,买方在支付定金后对所购商品房不满意，可否要求退回定金？ 如果签订了订购协议，不是买方单方面原因导致合同无法签订的，买方有权要求退回定金；属于买方违约的，开发商有权不退还定金。,销售问题,问题解答,购房预订款性质的费用可以退还吗？ 预定款性质的费用指诚意金、预定金、VIP会员卡金等。 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。,销售问题,问题解答,符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用
8、的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。,销售问题,问题解答,开发商将在建楼盘做担保抵押申请贷款，这种抵押房能购买吗？ 根据规定，预售商品房设定在建工程抵押权的，应先办理该套商品房的抵押权注销登记手续，方可办理商品房预售合同登记备案。因此买方在购买该种抵押房时应先要求开发商注销抵押。,产权知识,房地产权属登记制度,物权法第6条： “房地产等不动产物权的设立、变更、转让和消息，应当依照法律规定登记”,产权名词,房地产产权：是指产权人对房屋的所有权（房屋产权）和对该房屋所占用土地的使用
9、权，指拥有该房地产的占有、使用、收益和处分的权利。,产权名词,房地产产权,使用权,收益权,处分权,占有权,控制,享用,出租,处置:出售、 赠与、继承、 抵押、出租,产权名词,房屋所有权(房屋产权）：是房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。,产权名词,抵押权：抵押权引指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保行为。 确权：是指依法确认房地产隶属关系和他项权利。 典权：典当的权利。,产权问题,问题解答,多个共有人一起购买商品房时所拥有的份额有无限制？ 可以由购房者协商自行决定，不作限制。,产权问题,问题解答,不满18周岁的个人是否可
10、以购买市场商品房，如果能够则怎样办理？ 只要是具备合法身份证明的国内公民都可以购买商品房。但不满18周岁没有民事行为能力或限制民事行为能力的公民，购房时需提交其监护关系和监护人身份证明。,产权问题,问题解答,监护人能否将未成年子女的房屋用于投资？ 根据民法通则第18条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。,产权问题,问题解答,如果监护人欲将未成年子女的房屋用于投资，要视投资目的是否是为了被监护人的利益；若投资是为了其他目的，监护人不能做出该行为。,产权问题,问题解答,婚前单方按揭购房，婚后夫妻共同还款，房产权应如何确定？ 婚前购买并办理按揭的商品房，从所有权归属上应认定为婚前财产，但对其中婚后按揭款共同缴纳的部分，应视为共同财产。,产权问题,问题解答,地下室、停车场及车位可否销售、抵押？ 地下室、地下停车场如果属于分摊的公共面积，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所以业主共同拥有，由房屋物业管理部门统一管理，不允许销售、抵押。在建筑报建和预售审批时已批准可以单独销售的地下室、停车场及车位可以销售、抵押。,
