房地产市场违法行为初探课件

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1、2018,房地产市场违法行为初探,汇报人：,目录/Contents,房地产开发基本常识及 开发过程中违法问题,广告违法问题,案件调查证据收集,房地产买卖霸王条款,开发商 主体资格问题,房地产开发基本常识 及开发过程中违法问题,PART 01,“五证俱全”是指哪五证？,（1）国有土地使用证 （2）建筑用地规划许可证 （3）建设工程规划许可证 （4）建设工程施工许可证 （5）商品房预售(销售)许可证,房地产开发基本常识,房地产开发基本常识,商品房销售应具备“五证” 国有土地使用证是证明土地使用者向国家支付了土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。 建设用地规划许可证是建

2、设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 建设工程施工许可证是建筑施工单位符合施工各种条件，允许其开工的批准证件。 商品房预售(销售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。,房地产开发基本常识,商品房销售实行两书制度 房地产开发企业在商品房交付使用时，应当根据商品住宅实行质量保证书和使用说明书制度的规定，向买受人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。,土地使用权的最高出让年限？,房地产开发

3、基本常识,房地产开发基本常识,1、商品房预售的概念：商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。,2、商品房预售的条件： 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 持有建设工程规划许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； 向县、市人民政府房地产行政主管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。,房地产开发过程中违法问题,房地产项目开发的全过程一般要经过以下五个阶段： 1、项目确立阶段 2、项目前期阶段 3、项目实施阶段工程施工和产品销售。 4、项目验收交付阶段 5

4、、收尾阶段 具体内容详见房地产项目开发全程运作程序图,房地产开发过程中违法问题,房地产项目开发全程运作程序图,重点是第三、四阶段,开发商,房地产开发基本常识,房地产开发基本常识,开发商 主体资格问题,PART 02,开发商主体资格问题,1、擅自开发房地产 城市房地产开发经营管理条例 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件： （一）有100万元以上的注册资本； （二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。 省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资

5、本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。,开发商主体资格问题,1、擅自开发房地产 城市房地产开发经营管理条例 第三十四条 违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。 无证无照经营查处办法 第五条 经营者未依法取得许可从事经营活动的，由法律、法规、国务院决定规定的部门予以查处；法律、法规、国务院决定没有规定或者规定不明确的，由省、自治区、直辖市人民政府确定的部门予以查处。 第七条 经营者未依法取得许可且未依法取得营业执照从事经营活动的，依照本办法第五条的规定予以查处。 根

6、据房地产开发企业资质管理规定未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。 问题： 在新的无证无照经营查处办法实施之后，工商局能否处罚？,处罚 措施,开发商主体资格问题,2、售楼部无照经营的行为 在无证无照经营查处办法实施后，“第十三条 从事无照经营的，由工商行政管理部门依照相关法律、行政法规的规定予以处罚。法律、行政法规对无照经营的处罚没有明确规定的，由工商行政管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，并处1万以下的罚款。”据此，违法行为应优先适用公司法,开发商主体资格问题,2、售楼部无照经营的行为 情况一：售楼部照以分公司名义开展经营活动的，但无分公司营

7、业执照，按照擅自设立分公司处理 公司法第十四条 公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 第二百一十条 未依法登记为有限责任公司或者股份有限公司，而冒用有限责任公司或者股份有限公司名义的，或者未依法登记为有限责任公司或者股份有限公司的分公司，而冒用有限责任公司或者股份有限公司的分公司名义的，由公司登记机关责令改正或者予以取缔，可以并处十万元以下的罚款。,开发商主体资格问题,2、售楼部无照经营的行为 情况二：售楼部以开发公司名义，但在住所以外，从事经营活动，按擅自变更登记事项处理。 中华人民共和国公司登记管理条例第六十

8、八条 公司登记事项发生变更时，未依照本条例规定办理有关变更登记的，由公司登记机关责令限期登记；逾期不登记的，处以1万元以上10万元以下的罚款。其中，变更经营范围涉及法律、行政法规或者国务院决定规定须经批准的项目而未取得批准，擅自从事相关经营活动，情节严重的，吊销营业执照。,开发商主体资格问题,3、开发商的其他登记违法行为 房地产开发企业的资质已经取消对注册资本的要求，注册资本现在已经是认缴制，所以要看具体情况。 房地产开发企业资质管理规定 第三条 房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。 未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。 第四条 国

9、务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。 第五条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。 新设立的房地产开发企业应领取暂定资质证书,有关 知识,广告违法问题,PART 03,2015年新广告法对房地产项目进行 广告宣传要求,第一 介绍要真实 第二 评价要客观,第一，对房地产项目的介绍要真实,1.在价格表示上，应当清楚地表示为销售价格，并明示价格的有效期限。 2.在位置表示上，不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置，同时项目位置示意图应准确、清楚、比例恰当。 3.

10、在面积表示上，应当表明为建筑面积还是套内建筑面积。 4.在结构及装修装饰的表示上，应当真实准确，不能简单说某级某类、豪华装修、进口材料装饰等。 5.在环境和形象表示上，不得利用其他项目的环境和形象作为本项目的效果；使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。 6.在周边设施表示上，涉及正在规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件的，应当在广告中注明。 7.在物业管理表示上，应当符合国家有关规定，尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。,价格、位置、面积、结构及装修装饰、环境和形象、周边设施、物业管理,周 装 假（价）面，为（位）五（物）环,第二，对房地产项目的评价要客观

11、。,1.不得含有升值或者投资回报的承诺。 2.广告表现要符合社会良好风尚，不得含有风水、占卜等封建迷信内容。 3.不得出现融资或者变相融资内容。 4.涉及资产评估的，应当表明评估单位、评估师和评估时间。 5.涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。 6.不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。,钱： 1.不得含有升值或者投资回报的承诺。 2.不得出现融资或者变相融资内容。 3.涉及资产评估的，应当表明评估单位、评估师和评估时间。 4.涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。 人： 1.不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事

12、项的承诺。 2.广告表现要符合社会良好风尚，不得含有风水、占卜等封建迷信内容。,预售、出售房地产广告中，必须载明以下事项,1.开发企业名称； 2.中介服务机构代理销售的，载明该机构名称； 3.预售或者销售许可证书号。 但广告中仅介绍房地产项目名称的，不必载明上述事项。,广告违法问题,法律依据 广告法与房地产广告发布规定,广告违法问题,常见问题分为两类： 一、发布房地产广告的条件是否具备。 房地产广告发布规定第五条、第六条、第七条规定 二、广告内容违法。 有涉及风水、产权、价格、距离、升值、图片、预售证、面积、物业、配套设施等。 房地产广告发布规定第八条至第二十条规定,广告违法问题,处罚条款：

13、广告法第五十五条（20-100）、五十七条（20-100）、五十八条（10-20，20-100）、五十九条（10万以下） 房地产广告发布规定第二十一条 违反本规定发布广告，广告法及其他法律法规有规定的，依照有关法律法规规定予以处罚。法律法规没有规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款；没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。,房地产广告常见问题,1,承诺有什么，不能不明确,新法第二章广告内容准则第八条,广告中对商品的性能、功能、产地、用途、质量、成分、价格、生产者、有效期限、允诺等或者对服务的内容、提供者、形式、质量、价格、允诺等有表示的，应当

14、准确、清楚、明白。 广告中表明推销的商品或者服务附带赠送的，应当明示所附带赠送商品或者服务的品种、规格、数量、期限和方式。 法律、行政法规规定广告中应当明示的内容，应当显著、清晰表示。,我们常常在生活中看到一些表述模糊的广告，比如某些低价房产销售广告常常以价格吸引人目光，但并不是实际销售价格，消费者到访后才被告知数量仅有多少，或是活动已经结束。 还有买房送车的，不说清楚买的什么房到底送多少价值的车。,处罚 措施,例：,新法中第五十九条规定若有上述广告形为的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，对广告主处十万元以下的罚款。,2,投资回报，不能说,第二十六条,第二十六条 房地产广告，房源信息应当真

15、实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容： （一）升值或者投资回报的承诺； （二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置； （三）违反国家有关价格管理的规定； （四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。,“买房150%的投资回报率”“投资回报每年7%增长”，这样的表述出现在房地产广告中就会被认定是违法广告。,处罚 措施,例：,第五十八条 由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处十万元以上二十万元以下的罚款；情节严重的，处广告费用三倍以上

16、五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。,3,距离远不远，不能说时间,第二十六条,第二十六条 房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容： (一)升值或者投资回报的承诺； (二)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置； (三)违反国家有关价格管理的规定； (四)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。,“距离XXX5分钟路程”的时间是怎么计算出来的？是步行呢？骑自行车呢？还是开车？开车以多少的速度行驶呢？这简直是道数学难题！房地产广告不得含有以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置的内容，这样的表述是违法的！,处罚 措施,例：,第