房地产投资分析幻灯片-第7章

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1、商业房地产投资,一、商业房地产投资概述 二、商业房地产投资评价 三、商业房地产投资实例,商业房地产中的“商业”一般指商业活动，可以分为实物商品交易的买卖活动和非实物交易为基础的服务类商业活动。 商业房地产又称为“商业地产”，为了更好地理解，列举几种有代表性的说法： 1）房地产分为：住宅房地产、写字楼房地产、商业房地产、工业房地产四类。这里指主要按用途划分用作商业用途的房地产，此概念主要涉及商业房地产所服务的传统商业活动。,7.1 商业房地产投资概述,2）商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式。，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅

2、等房地产形式。突出了商业房地产的盈利性质。,3）有人认为：商业地产是以商业物业的建设和经营为目的的地产开发。早起国内大多开发者不参与商业经营，也不长期持有物业以获取租金收益，如今，越来越多的开发商认识到自己持有自己开发的商业物业对于项目长期成功经营的重要性。,7.1 商业房地产投资概述,7.1.1 商业房地产概述,1. 商业房地产的概念,商业地产就是用于从事商业活动的房产或者地产，在商业活动中有经济效益的产生。人们的商业活动主要是指交换活动和生产活动，活动中使用的房地产不外乎商铺、商场、写字楼、工业厂房、仓库等，亦即这些物业的价值在商业活动中得以体现，具有在使用中产生收益性的特征。所以从广义上

3、讲，商业地产是指用于商业经营活动并通过经营产生收益性的物业，主要由商铺、商场、写字楼、工业厂房、仓库、酒店、宾馆、会展中心等组成，是生产要素。,7.1 商业房地产投资概述,7.1.1 商业房地产概述,2. 商业房地产的分类,（1）按商业房地产的使用功能进行分类,商业经营类物业 ：主要包括购物中心、社区商业、商业街、百货商场、超市、便利店、展览中心等 商务办公用物业：主要包括写字楼、商住楼、传统办公室等 餐饮酒店娱乐类物业：主要包括酒店、饭店、餐馆、酒吧、咖啡厅、旅馆、健身房等 物流仓储、厂房类物业：属于工业房地产的范畴，主要包括仓库、厂房、工业园区、物流基地等 城市综合体 ：将商业、办公、居住

4、、酒店、会展、餐饮、会议等城市生活空间的三项以上进行组合，形成一个多功能、高效率的综合体。,（2）商业经营物业主要类型,购物中心： 国际定义：有开发商规划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的核心点、多样化商品街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。 我国零售业态分类定义：多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合服务的商业集合体。根据选址和商圈不同，可分为社区购物中心、市区购物中心、城郊购物中心三类。 超级市场或超市 ：指商品开架陈列，顾客自我服务，货款一次结算，一般经销食品和日用品为主。特点主要是： 薄利多销

5、；商品采用小包装、表明分量、规格和价格；备有小车或货筐、顾客自选商品；出门一次结算。 根据国家标准，大型超市标准：6000平方米以上，品种齐全、可满足顾客一次性购齐的零售业态。,便利店： A、一般选址在居民社区、主要干线路边及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业单位所在地，也可设立在机场、码头、车站及加油站附近，为过往的旅客和行人提供便利。服务范围较窄，一般设在居民徒步购物57分钟可到达的距离内。 B、具有即时消费性、小容量、应急性等特点，商品价格略高于其他零售业态。 C、营业面积较小，但面积利用率较高 D、一般营业时间超过16小时，甚至24小时营业，可随时满足消费者需求，这是便利店最具竞

6、争力的地方之一。 折扣店 ：店铺装修简单、提供有限服务；名牌集中、价格低廉的小型超市业态。吸引人的主要原因是定位准确：名牌集中、价格低廉，很多驰名世界的一线品牌在名品折扣店一折起卖，所有商品全年都不高于5折。,7.1 商业房地产投资概述,7.1.1 商业房地产概述,另外，从商业房地产置业投资的角度，我们还可以将商业经营物业还可以有以下几种类型：,产权式商铺：是指开发商在项目开发建成后，将项目的产权划分为一个一个的零散产权并对外公开销售。有专业的商业经营管理公司负责对外招商和整体经营，并根据合同约定，投资者根据产权的多少获得相应的租金回报。 特点：产权分散、统一管理、统一招商、统一租赁。 商业街

7、商铺 ：是指按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式。（酒吧一条街）其经营情况完全依赖于整个商业街的经营情况。 社区商铺和住宅底商商铺：社区商铺是作为社区配套设施建造和销售的商铺，经营对象是住宅区的居民。住宅底商商铺是指位于住宅底层的商铺，按服务对象不同分为：服务与小区内部的住宅底商和服务与小区外部的住宅底商。,（3）商务写字楼类型,写字楼是企业或公司人员从事生产、经营、咨询、服务等活动的场所，以前我们一般称之为办公楼，即为公家办事的意思。 目前我国的写字楼由于品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务、管理水平等方面的差异，形成了高档（顶级或国际级、甲级）、中档（乙级）、低档物业（丙级）的市

8、场供应结构。 甲级写字楼在国内没有统一的评价标准，一般都是按照本地市场或一些著名的咨询公司自制的标准划分。 写字楼具有较强地域性，因此其评价标准是基于所在市场的相对质量而言。一些中小城市的所谓甲级写字楼 在其他大城市可能连乙级的标准都达不到。,7.1 商业房地产投资概述,7.1.1 商业房地产概述,（4）商务宾馆分类,产权式酒店：起源于分时度假酒店。国内的产权式酒店通过将酒店每间客房分割成独立的产权从而出售给投资者。投资者既可以向购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报；又可以获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。 酒店式公寓和公寓式酒店 ： 酒店式公寓：每个单元出售给个体买房者，

9、由业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营。酒店式的服务，公寓式的管理。 公寓式酒店：设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。,7.1.2 常见的商业房地产投资类型及其特点,7.1 商业房地产投资概述,1、商铺投资及其特点,投资的稳定性 ：主要体现在租约的稳定性上，租期通常为35年，甚至更长。 投资的增值性：不会因为房龄的增长降低其投资价值，相反，好的商铺因其稀有性会随着商圈的发展成熟不断增值。价值提升的同时，租金增长是必然的。 投资的高回报率 ：一般住宅6%-8%，上铺高达8%-12%，甚至15%以上。 商铺可以出租，也可以自己持有经营，获利方式灵活 。,2、产权式酒店投资及其特点： A.具有明

10、确的产权，投资稳定 B.通过与专业酒店管理公司签订委托租赁合同，提高酒店整体的经营收益，有效降低风险 C.物业面积较小，总价较低，首付相对较少，适合大众投资,3、写字楼投资及其特点： A.供应量小，需求量大，因此会有较高的投资回报率。 B.面积较大，投资总价较高，并且变现期限较长，更需要理性和专业的分析 C.政策影响较大，银行的贷款政策限制较多,7.1 商业房地产投资概述,7.1.3 商业房地产投资价值的影响因素,1、商铺投资价值的影响因素,地段 ：地段决定了商铺所在商圈的性质及发展程度。商铺的地段一般可以分为成熟的核心商业区或中央商务区、成型中的商圈、住宅小区三类。地段对商铺价值的影响也体现

11、在对商铺经营品种的影响上。 商圈 ：以商铺坐落点为圆心，向外延伸某一距离，以此距离为半径形成 圆形的消费圈。只有确定了商圈，才能了解市场机会、竞争环境及商圈内的消费者特征，从而进一步制定经营战略。,商圈按半径不同分为： 核心商圈：250500米 中心商圈：1公里左右 次中心商圈：公共交通线路可以伸达的区域 外层商圈：整个城市四周郊区及卫星城镇区域 对于中小型商铺，起决定作用的是核心商圈，其次是中心和次中心商圈，外层商圈可以不考虑。 对于区域级的购物中心等商铺的商圈则需扩大其影响半径。,客流量 ：人员往来密集的地方，一般商铺价值普遍就高 可视性 ：指经建筑师创造性的设计，最大限度的使得尽可能多的

12、商铺在平面、里面范围内极容易被消费者看到。 楼层、交通条件、停车条件、商铺的硬件条件、招商力度和物业管理方面都会对商铺的价值产生影响。,2、产权式酒店投资价值的影响因素 酒店位置、经营形式、发展前景、专业的酒店管理公司的管理经验和能力等都会影响其投资价值,7.1 商业房地产投资概述,7.1.3 商业房地产投资价值的影响因素,3、写字楼投资价值影响因素,区位 ：是否位于城市的主中心区或核心商务区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。 商务配套 ：附近的商务配套能够提供完善的商务服务，也对写字楼的价值产生影响。 写字楼的品质： 品质与价值正相关。 写字楼的软性配套与物业管理 ：软性

13、配套方面，信息化配置和智能化配置情况是重要方面。物业管理的好坏是决定写字楼物业投资能否保值和增值的重要因素。,7.2 商业房地产投资经济评价,7.2.1 商业房地产投资现金流量分析,1.商业房地产持有期间的现金流量,商业房地产持有期间的现金流量与住宅一样，同样涉及到潜在总收入、空置损失及坏账损失、营业费用、净营业收入、房地产的债务清偿、持有期间的最终净现金流量等几个方面的计算。出租的相关税费标准与住宅是不一样的。,表7-5 见书本,7.2 商业房地产投资经济评价,7.2.1 商业房地产投资现金流量分析,例7-1,张先生购买了市中心商业用房150平方米，每年出租金额为250000元，张先生每年需要缴纳多少税费？,7.2 商业房地产投资经济评价,7.2.2 商业房地产投资的风险分析,1、商业房地产投资的后期经营管理风险,不同于住宅，商业房地产的投资价值基本上取决于商业经营背后的租金流的大小、稳定性以及持久性。而租金收益状况则又由物业交付后的物业招商、品牌推广、租户管理等后期管理工作决定。,2、商业房地产投资的市场风险,3、商业房地产投资的其他风险,主要体现在市场供求变化对投资者造成的影响。,任何房地产投资，地段始终是决定其价值的最重要因素。但地段的价值并不是绝对的，做好评析城市未来发展这一门功课，永远是非常必要的。,