建筑工程评估第八章幻灯片

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1、第八章 房地产价格及建筑物成新率,【本章框架】 第一节 房地产价格及其影响因素 第二节 建筑物损耗与成新率,第一节 房地产价格及其影响因素,1.房地产价格的特征和分类 5类 2.房地产价格的影响因素 一般、区域、个别,一、房地产价格的特征和分类,（一）房地产价格的特征 是权益价格 转移与房产有关的各种权益。所有权、使用权、抵押权、租赁权等 与用途相关 具有个别性 具有可比性,（二）房地产价格的种类 1.根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格 一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。 使用权价格：使用权的交易价格。 抵押权价格是为房地产抵押而评估的房地产价格。 租赁

2、权价格是承租方为取得房地产租赁权而向出租方支付的价格。,2.价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格 （1）市场交易价格 房地产在市场交易中实际成交的价格。 （2）评估价格 房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价、交易底价、课税价格等几种。,交易价格的模拟,政府制定， 且由政府定期公布,交易有关方制定,课税基础价格,【例题单选】下列房地产价格中不属于政府制定的价格是（ ）。 A.交易底价 B.基准地价 C.标定地价 D.房屋重置价格 正确答案A 答案解析房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基本地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。其中基准地

3、价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。参见教材P421。,3.按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格 （1）土地价格 包括基准地价、标定地价和土地交易价格等 （2）建筑物价格 指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。 （3）房地产价格 指建筑物连同其占用的土地的价格。,【扩展】,基准地价：在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。 标定地价，是指在城镇不同土地级别或区段内，按照土地的条件、用途等选定的宗地所评估的单位面积土地使用权价格。

4、 房屋重置价格， 在当前的建筑技术、工艺水平、建材价格、运输费用和人工费用情况下，重新购建与原有房屋结构、式样、质量、功能基本相同的房屋所需的费用。,4.按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等 （掌握） 房地产总价格：指一宗房地产的整体价格 房地产单位价格,楼面地价（单位建筑面积地价），是指平均到每单位建筑面积上的土地价格 【区分】房地产单位价格能反映房地产价格水平的高低，而房地产总价格则一般不能说明房地产价格水平的高低,容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率,【2012年单选】某宗土地面积为3000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层建筑面积为2100平方米，第

5、210层每层建筑面积为1500平方米，则该土地的容积率为（ ）。 A.0.7 B.2 C.5.2 D.7 正确答案C 答案解析容积率=建筑总面积/土地总面积 ，建筑总面积=2100+15009=15600平方米，容积率=15600/3000=5.2。参见教材P422。,【2009年单选】某宗土地，单价为8000元/平方米，规划容积率为5，土地资本化率为10%，则其楼面地价为（ ）元/平方米。 A.1600 B.8000 C.40000 D.80000 正确答案A 答案解析楼面地价=土地单价/容积率=8000/5=1600元/平方米。参见教材P423。,5.其他价格类型,二、房地产价格的影响因素

6、,（二）区域因素（06年单选） 1.商服繁华因素 这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。 2.道路通达因素 这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别（主干道、次干道、支路）越高，该地区的房地产价格水平也较高。,3.交通便捷因素 这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。 4.城市设施状况因素 （1）基础设施 （2）生活设施 （3）文化娱乐设施 5.环境状况因素,（三）个别因素 1.土地的个别因素 （1）区位因素。 影响地价的一个非常主要的因素。区

7、位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升；相反，则地价下跌。 （2）面积因素、宽度因素、深度因素。 一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。,（3）形状因素。 形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉口，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。 （4）地理因素、地质因素、地势因素、地形因素。 一般来说，土地平坦，地价较高。 （5）容积率因素。 容积率越大，地价越高；容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。,（6）用途因素。 一般来说，对于同一般宗土地而言，

8、商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。 （7）土地使用年期因素。 在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。,2.建筑物的个别因素。 （1）面积、结构、材料等。 （2）设计、设备等是否良好。 （3）施工质量。 （4）法律限制。,【2009年单选】一般情况下，基于土地规划用途的角度，对于同一宗土地而言，地价递减的顺序为（ ）。 A.商业用地、工业用地、居住用地 B.居住用地、工业用地、商业用地 C.商业用地、居住用地、工业用地 D.工业用地、商业用地、居住用地 正确答案C 答案解析一般来说，对于同一般宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。,【2011年多选】下列因

9、素中，属于影响房地产价格因素中个别因素的有（ ）。 A.道路通达状况 B.生活设施状况 C.区位状况 D.交通便捷度 E.土地使用年限 正确答案CE 答案解析ABD是区域因素，B属于城市设施状况因素包含的。参见教材P429。,【小结】 1.房地产价格的特征和分类 关注：价格的分类 重点：房地产价格按表示单位不同分类 楼面地价=土地总价格/建筑总面积 容积率=建筑总面积/土地总面积 楼面地价=土地单价/容积率 2.房地产价格的影响因素 一般、区域、个别,第二节 建筑物损耗与成新率,一、建筑物损耗及其缘由 （一）建筑物损耗的概念 有形损耗由于使用和受自然力影响而引起的建筑物实体价值损失。 无形损耗

10、由于功能上或经济上的因素而引起的建筑物无形价值损失。 （二）造成建筑物损耗的原因 1.物质因素：使用、自然作用、自然灾害、人为破坏 2.功能因素：技术更新、设计变化 3.经济因素：是指该建筑物与其周边环境不协调,二、建筑物成新率及其确定方法 （一）成新率的概念 特定评估标的新旧程度的比率，反映特定评估的现状与其全新状态的比例关系。 成新率1损耗率 损耗率1成新率 （二）成新率的确定方法 三种方法：使用年限法、观察法、综合进行确定,1.使用年限法 （1）建筑物耐用年限 自然寿命：从建成起到不堪使用时的年数。 经济寿命：从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续期。经济寿命短于自然寿命。资产评估

11、用的寿命年限应该是经济耐用年限。,【注意】钢筋混凝土结构包括：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙,1）各种房屋的经济耐用年限（考点）,【2012年单选】根据房地产估价规范，钢筋混凝土框架一剪力墙结构生产用房（受腐蚀）的经济耐用年限的参考值为（ ）年。 A.30 B.35 C.40 D.50 正确答案B 答案解析参见教材P434。,【2009年单选】根据房地产估价规范，一等砖木结构的生产用房（未受腐蚀）和非生产用房的经济耐用年限的参考值分别是（ ）。 A.20年和30年 B.30年和40年 C.40年和50年 D.50年和60年 正确答案B 答案解析参见教材P434。,2）建筑物的经济耐

12、用年限与土地使用权不一致 按“短”原则 耐用年限从竣工验收合格之日算起。 建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算。 建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算。 建筑物出现在前，土地使用权出让在后，建筑物耐用年限早于土地使用权年限先结束，应按建筑物耐用年限计算。,建筑物出现在前，土地使用权出让在后，建筑物耐用年限晚于土地使用权年限后结束，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算。,【2012年单选】根据房地产估价规范，建筑物的耐用年限应从（ ）之日起计。 A.建筑物竣工验收合格 B.施工单位交工 C.使用单位正式使用 D.建设单位竣工备案 正确答案A 答

13、案解析耐用年限从竣工验收合格之日算起。参见教材P434。,【2011年单选】某建筑物耐用年限为60年，建成2年后才补办土地使用权出让手续，确定的土地使用权年限为70年。该建筑物至评估基准日已使用8年，则按使用年限法确定的损耗率为（ ）。 A.11.11% B.11.43% C.12.90% D.13.33% 正确答案D 答案解析参见教材P433。 损耗率1成新率8/60100%13.33%,【例题计算】某钢筋混凝土结构办公楼，建成后已使用8年，建成后2年办理土地出让手续，土地使用年限为40年。用使用年限法计算该办公楼的损耗率。 正确答案钢筋混凝土非生产性用房的耐用年限为60年，大于土地使用年限

14、，按土地使用年限计算成新率。 损耗率1成新率134/（834）100%19.04%,（2）建筑物已使用年限 分类：实际使用年限和有效使用年限。 维护保养正常，有效使用年限与实际使用年限相当 当维护保养好或经过更新改造，有效使用年限短于实际使用年限。 评估中，使用有效使用年限，根据实际使用年限的调整得到。,（3）建筑物尚可使用年限 含义：建筑物至评估基准日剩余的经济耐用年限。 计算：经济耐用年限减去已使用年限，根据实际维护保养情况调整。 （4）使用年限法计算说明 经济耐用年限、已使用年限采用的是有效使用年限 尚可使用采用剩余经济年限 综合考虑了有形磨损和无形损耗引起的综合贬值 整个建筑物的成新率

15、：加权平均法 成新率各部分价值占重置价值的比重各部分的成新率,【例如】某钢筋混凝土结构办公楼的主体建筑价值占75%，附属设备价值占25%，耐用年限分别为：主体建筑50年，附属设备15年。至评估基准日，该办公楼维护保养正常，已使用10年，则综合成新率为： 40/5075%5/1525%60%8.3%68.3% 2.观察法（打分法） 成新率结构得分G（结构修正系数）装修得分S（装修修正系数）设备得分B（设备修正系数）,三、确定建筑物成新率的现场查勘工作 无论采用哪种方法计算建筑物的成新率，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物具体状况确定成新率。 查勘对象的分类原则： A类：典型建筑和价值量大的重点建筑 B类：其余建筑 C类：老旧、零星建筑,在查勘过程中应特别注意两点： 一是评估人员要注意对房屋现状和使用情况进行查勘，向被评估单位的配合人员了解修缮情况； 二是要注意边查勘边记录。 在对建筑物进行现场查勘后，应依据查勘结果以及已使用年限、维护、保养、使用情况等估计尚可使用年限或建筑物经济耐用年限，计算成新率。,（二）现场查勘要点 1.钢筋混凝土结构 （1）结构部分：地基基础、承重构件、屋面、楼地