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1、后勤管理干部业务培训 物业管理,主讲教师：裴艳慧,内容提要,第一部分 物业管理基本知识 第二部分 物权法解读 第三部分物业管理条例解读,第一部分 物业管理基本知识,一、物业的构成 二、物业管理的内容,一、物业的构成,建筑主体 附属设备 配套设施 相关场地,建筑主体,构成：基础、墙、梁、柱、板、屋盖、门、窗、楼梯 类型： 1、居住类物业: 经济适用住房、别墅等 2、商业类物业：商场、超市、购物中心等 3、办公类物业：写字楼、办公楼等 4、餐饮类物业：酒楼、餐馆、快餐店等 5、旅馆类物业：酒店、旅店等 6、娱乐类物业：游乐场、俱乐部等 7、工业和仓储类物业：厂房、仓库等 8、特殊类物业：车站、学校
2、、医院等 9、综合类物业：至少有以上两种用途,附属设备,（一）基础设备类。基础设备是指为人们提供基本生活和工作的物质条件，为其他设备提供主要能源的各类设备系统总和。对居住物业来说，基础设备包括：供配电设备、供水设备等两类设备系统。 1、供配电系统。供配电系统指将电源与用电设备联系在一起的电气设备系统总和，包括供电设备和配电设备两个子系统。 （1）将高压610kV或低压380/220V的电能输入建筑物中的电气设备组合称为供电设备系统。 （2）将输入建筑物中的电能经配电装置分配给各个用电设备的电气设备组合称为配电设备系统。 2、供水系统。供水系统是指满足住用人及其他设备系统对水量、水压、水质等要求
3、的各类给水设备总和。,附属设备,（二）生活设备类。生活设备是指与物业住用人生活舒适关系密切的，并且影响物业住用人生活环境质量的各类设备系统总和。由于生活方便寓于生活舒适，因此，生活设备类是包含方便生活的舒适类设备系统。 1、电梯系统。电梯是指用电力拖动的特殊交通运输工具。从这一定义出发，方便设备管理，本文所指的电梯也包括自动扶梯和自动人行道等。 2、排水系统。排水系统是指收集并排放人们生活废水和建筑物自然积水，使其到规定处的排水设备总和。通常分为生活排水系统和自然排水系统两大类。,附属设备,3、停车系统。指与停车场所引导、控制、显示、管理有关的设备总和。 4、普通照明系统。普通照明系统是指将电
4、能转换成光能进行采光和布景，以满足共用居住环境要求的照明电气设备总和。照明系统按作用功能不同，可分为视觉照明系统和景观照明系统。必须说明的是，将照明系统与供配电系统分离，主要是两者存在着较大的区别：照明系统是消耗电能的用电设备，而供配电系统主要是传输电能的非用电设备；照明系统通常无人值班管理，而供配电系统通常须人值班管理。因此，将两者分离有利于管理。,附属设备,5、弱电系统。它是指向居住物业内部提供特定用途的弱电设备总和。通常包括通信设备、广播设备、共用天线设备、闭路电视系统等。随着现代物业中技术含量的增加，尤其是智能建筑产生和发展，弱电系统将越来越复杂。 6、特殊用水系统。特殊用水系统是指提
5、供或排放居住物业中特殊用水的设备总和。按使用功能分通常包括：（1）景观用水系统；（2）绿化用水系统；（3）游池用水系统（4）直饮水系统；（5）中水系统等。 7、通风系统。通风系统是指为实现排风或送风而采用的风机、风口、管道等通风换气设备总和。通常有全面排风、全面送风和全面送排风等三种形式。,附属设备,8、空调系统。空调系统是指以空气调节为目的，对空气集中进行处理、输送、分配及控制其参数变化的机组、装置、管道等设备总和。 9、供暖系统。供暖系统是指能供应热量，使用户室内保持一定温度，并且由热源、管网和散热设备组成的设备总和。 10、燃气系统。燃气系统是指接至城市燃气管网而形成居住物业管网，并且由
6、调压器、流量表和用气设备等用户设备系统。,配套设施,生活设施 文化娱乐设施 交通设施 体育设施,相关场地,庭院 绿地 道路,二、物业管理的内容,第二部分 物权法释解,为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定了中华人民共和国物权法（以下简称物权法），并于2007年3月16日通过了十届全国人大五次会议的审议，于2007年10月1日起施行。物权法共19章247条，分为五部分，即总则、所有权、用益物权、担保物权、占有。 物权法主要解决三个问题：一是物属于谁，谁是物的主人；二是权利人对物享有哪些权利，他人负有怎样的义务；三是怎样保护
7、物权，侵害物权的要承担哪些民事责任。,物权法及其司法解释对物业管理的影响,物权法的出台，明确了业主的权益，在很大程度上解决了物业管理活动中有关财产归属和管理权限方面的问题，为防止、解决物业管理纠纷提供了新的法律依据和救济途径。 （1）明确了业主的身份及权利 业主是物权法第六章的基础性概念之一，业主身份的确定切实关系到物权法的贯彻实施，但物权法出台时并没有对此做出一个明确的规定。目前，一般是以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，这其实与现实有很大的出入。最高院出台的关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释对业主的范围进行了确认。该解释第一条规定：“依法登记取得或者
8、根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”,物权法及其司法解释对物业管理的影响,（2）解决了小区车位的归属问题 物权法第74条的规定已经解决了小区车位的归属问题。根据规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售，附赠或者出租等方式约定。该条的规定一定程度上防止了开发商将车位高价出售给非本建筑业主而导致本建筑业主无车位的情形
9、。,物权法及其司法解释对物业管理的影响,（3）明确了物业费缴纳的原则 物权法第80条对于物业费的缴纳作出了相关规定，对建筑物及其附属设施的费用分摊，有约定的按约定，没有约定的按业主专有部分占建筑总面积的比例确定。但是在现实中，经常有业主提出不需要有关物业服务，或者自己没有享受物业服务为由而拒绝缴纳物业费。针对这些问题，最高民法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，民法应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务
10、为抗辩理由的，民法不予支持。”,物权法及其司法解释对物业管理的影响,（4）打击了不规范的物业服务公司 根据物权法第81条的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 实践中，物业服务公司遭业主解聘后拒不撤出管理区域的情况时有出现。为改变这种局面，司法解释规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，民法应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，
11、请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，民法不予支持。”,第三部分物业管理条例解读,物业管理条例的主要内容可以归纳为：建立了10项基本制度；明令业主的4项权益；明令物业服务企业的7项权责；明令4项禁止行为；规范两项书面合同；法规授权4项规定。,10项基本制度,第一，告知制度。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会；业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会；业主确需改变公共建筑
12、和共用设施用途的，应当告知物业服务企业；业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业；物业服务企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。,10项基本制度,第二，业主委员会备案制度。业主委员会应当自选举之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 第三，物业管理招投标制度。国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。 第四，物业承接验收制度。物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续。在
13、办理物业承接验收手续时，建设单位、业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料。,物业承接验收制度,第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。,10项基本制度,第五，保修责任制度。建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；供水、供电、供气、供热、通讯、
14、有限电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任；物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合；责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。 第六，交接制度。物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和物业管理条例第二十九条第一款规定的资料（竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料）交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。,10项基本制度,第七，资质管理制度
15、。 国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。 第八，人员资格制度。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 第九，住房专项维修资金制度。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 第十，报告制度。对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告；物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物
16、业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协作做好救助工作。,业主的4项权益,1.业主大会有权选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 2.业主依法享有的物业共用部位，共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 3.物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。 4.专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备地 维修和更新、改造、不得挪作他用。,物业服务企业的7项权责,1.从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 2.一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。建设单位应当按规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 3.物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。保安人员在维护物业管理区域内的
