写字楼产品入门课件

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1、1,写字楼产品入门,2011年05月12日 世联写字楼事业部,课件内容,第一部分 写字楼产品简介,第二部分 写字楼构成简介,课件内容,第一部分 写字楼产品简介,第二部分 写字楼构成简介,按档次分类,按形式分类,按素质分类,按形式分类,产品素质分类,评价指标,国际评判写字楼级别指标：管理国际化；24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化,按素质分类,按形式分类,产品素质分类,评价指标,国际评判写字楼级别指标：管理国际化；24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化,按素质分类,按形式分类,产品素质分类,评价指标,国际评判写

2、字楼级别指标：管理国际化；24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化,课件内容,第一部分 写字楼产品简介,第二部分 写字楼构成简介,按档次分类,按形式分类,按素质分类,按形式分类,单体写字楼（主流商务区）：主流写字楼产品，城市形象代言者,界定标准：此类写字楼位于城市规划的成熟或新兴的核心商务区内，以写字楼为主体，有相对较小体量的配套裙楼商业。 项目特点/优势： 区位：项目的区位优势较强，占据城市核心资源； 规模：高度大多在100米以上，单体建筑面积在5-15万之间； 物业类型：由写字楼塔楼和商业裙楼构成； 产品特点：楼体外立面大气、美观，商务感强，硬件配套

3、较为高端； 客户：国内外大型集团企业，本地实力较强的企业为主要客户； 案例：安联大厦、新世界中心、诺德中心等。,安联大厦,新世界中心,诺德中心,按素质分类,按形式分类,单体写字楼（非主流商务区）：主流商务区写字楼外的特色产品,界定标准：此类写字楼位于城市边缘区域/商业区或居住区等非规划商务区内，以写字楼为主体，有相对较小体量的配套裙楼商业。 项目特点/优势： 区位：因无主流商务区的配套及资源，缺乏商务氛围及聚集效应，区位是此类项目的劣势； 规模：单体建筑面积大多在8万之下，规模相对较小； 物业类型：由写字楼塔楼和商业裙楼构成； 产品特点：楼体外立面富有个性，识别度较高，产品有个性化、生态化的特

4、色； 客户：以项目所在区域内实力较强的企业、核心区挤出型客户为主； 案例：中央西谷大厦、振业国际、汉京国际。,中央西谷大厦,振业国际,汉京国际,按素质分类,按形式分类,综合体内写字楼（核心商业/商务区）：城市综合价值聚集的核心,华润大厦,界定标准：此类综合体项目大多位于城市成熟的商务区/商业区，由商业、写字楼、酒店公寓多种类型物业构成。其中的写字楼大多作为项目的形象标杆，起到价值提升作用。 项目特点/优势： 区位：项目的区位优势较强，占据城市核心资源； 规模：高度大多在100米以上，单体建筑面积在5-15万之间； 物业类型：商业、写字楼、酒店、公寓等多种物业构成，各物业价值相互支持、拉升； 产

5、品特点：楼体外立面大气、美观，商务感强，硬件配套高端； 客户：国内外大型集团企业，本地实力较强的企业为主要客户； 案例：华润大厦、京基100、卓越世纪中心。,京基100,卓越世纪中心,按素质分类,按形式分类,综合体内写字楼（非核心商务区）由商业、住宅、写字楼等多种业态构成，产品具有个性化较强的特点,界定标准：此类项目多数位于城市非核心商务区，项目周边资源环境较好； 项目特点/优势： 区位：项目的区位优势相对不强，不占据城市核心资源； 规模：高度大多在150米以下，单体建筑面积在8万以下，总建面在30万平米以下； 物业类型：由写字楼、商业、住宅等构成； 产品特点：产品富有个性，注重尊贵感、科技及

6、环保理念的特点；与核心区写字楼有较大区别； 客户：以项目所在区域内实力较强的企业、核心区挤出型客户为主； 案例：智慧广场、一冶项目等。,智慧广场,一冶项目,按素质分类,按形式分类,产业园写字楼：多数位于城市城郊结合部或外围城区，园区具有低容积率、高绿化率的特征，办公舒适度好，写字楼高度不高，注重生态、环保的设计,界定标准：产业园多位于城市远郊区域，大多具有政府确定的产业规划条件。项目体量较大，以写字楼为项目的主体。 项目特点/优势： 区位：项目距离城市核心区较远，为独立的运作系统，大多有邻近高速公路的优势； 规模：高度大多在50米以下，园区总体规模大多在20150万之间； 物业类型：高层产业楼

7、、中层产业楼、独栋别墅、商业、住宅、会所等； 产品特点：具有低密度、高绿化率的特征； 客户：中小科技类企业为主，有部分跨国公司总部； 案例：天安数码城、星河雅宝、东莞松山湖科技园、上海张江科技园。,星河雅宝,天安数码城,写字楼产品,按档次分类,按形式分类,第一部分 内容总结,超甲级写字楼,甲级写字楼,类甲级写字楼,综合体写字楼,商务区单体写字楼,产业园写字楼,非主流商务区写字楼,课件内容,第一部分 写字楼产品简介,第二部分 写字楼构成简介,外部形体,内部结构,硬件设备,智能化设计,课件内容,第一部分 写字楼产品简介,第二部分 写字楼构成简介,外部形体,内部结构,硬件设备,智能化设计,写字楼外立

8、面造型由平整的玻璃面，逐渐演变出具备各种形态的造型，满足了客户对写字楼个性化、昭示性的要求,立面造型,写字楼立面造型原因： 营造项目高端、大气、尊贵形象； 营造现代、简约的项目形象； 增强项目个性和可识别性并蕴含良好的风水寓意。,上海中心,卓越世纪中心,荣超经贸中心,龙型造型，象一条盘转上升的巨龙，在陆家嘴金融中心众多写字楼中独具个性；,钻石外立面，营造尊贵、大气且具良好风水寓意的外形；,17,玻璃幕墙奠定了项目的第一印象，彰显昭示性，树立项目的高档物业形象。 玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规范要求即可，尽量减少； 幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少窗框，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。

9、,写字楼幕墙由最初的石材普通玻璃的形式，逐渐演变为全玻璃幕墙的形式；全玻璃幕墙在施工速度、外立面形象、使用舒适度、节能隔音等方面都有提高,幕墙,国际商会大厦,新世界中心,使用大尺寸幕墙，保证开启窗离地高度足够高,鸿隆世纪广场,鸿隆世纪广场,建议开启窗离地高度在1.9m以上，可以使办公人员得到无遮挡的窗外视野；窗尺寸可依据实际状况尽量使用较大尺寸的窗，可以使办公人员得到良好视野同时也使外立面更大气、美观。,幕墙,Low-e玻璃又称低辐射玻璃，是在玻璃表面镀上多层金属或其他化合物组成的膜系产品。其镀膜层具有对可见光高透过及对中远红外线高反射的特性，使其与普通玻璃及传统的建筑用镀膜玻璃相比，具有优异

10、的隔热效果和良好的透光性。 Low-e中空玻璃可有效降低传热系数，若充入惰性气体可进一步降低传热系数，保持室内外温差。属性价比最高的品种。,中空玻璃,幕墙材质,LOW-E中空玻璃，更好的透光性及隔热性,20,双银LOW-E玻璃，因其膜层中有双层银层面而得名，其属于LOW-E玻璃膜系结构中较复杂的一种，是高级LOW-E玻璃； 它突出了玻璃对太阳热辐射的遮蔽效果，将玻璃的高透光性与太阳热辐射的低透过性巧妙地结合在一起，因此与普通LOW-E玻璃比较，在可见光透射率相同的情况下具有更低太阳能透过率。,数据来源：南玻电话咨询,幕墙材质,节能环保型的双银LOW-E中空玻璃,钢化玻璃,夹胶玻璃,幕墙材质,钢

11、化玻璃破碎后成蜂窝状的钝角颗粒，对人体不会造成伤害，强度是一般普通玻璃的45倍。 夹胶玻璃在防暴、防飓风等方面安全性能良好，同时能出色实现降噪，适合高层建筑。,玻璃采用钢化夹胶技术，满足安全、降噪要求，可与双银LOW-E玻璃结合使用,热反射镀膜玻璃,热反射镀膜玻璃 又称阳光控制膜玻璃，是在优质浮法玻璃表面用真空磁控溅射的方法镀一至多层金属或化合物薄膜而成。薄膜的主要功能是按需要的比例控制太阳直接辐射的反射、透过和吸收，并产生需要的反射颜色。 特点是丰富多彩的反射色调和极佳的装饰效果，同时对室内物体和建筑构件具有良好视线遮蔽功能，另外能实现较理想的可见光透过比和反射比。,幕墙材质,采用热反射镀膜

12、玻璃，保证办公间内私密性和防止光污染，对保密性要求高的项目如科技型办公项目推荐采用,盐田国际,单元式玻璃幕墙:将构成玻璃幕墙的单元(骨架材料、玻璃、保温隔热材料)在专门的工厂中装配成为整框，然后将其运送至施工现场。在施工现场只需将一个个幕墙单元依次安装固定在建筑的主体结构上。 优点：施工现场安装简便、工程施工周期短、防水渗漏和防空气渗透性能良好、安装过程中废弃物品少。 缺点：运输和存放不方便、施工现场起吊要求高，容易造成损坏。 深圳案例：诺德中心、盐田国际大厦,幕墙形式,单元式幕墙技术安装简便，防雨水渗漏和防空气渗透，对工期较为紧张的项目推荐使用,课件内容,第一部分 写字楼产品简介,第二部分

13、写字楼构成简介,外部形体,内部结构,硬件设备,智能化设计,板：主要用来承受垂直于板面的荷载，厚度远小于平面尺度的平面构件,梁：架在墙上或柱子上支撑房顶的横木，泛指水平方向的长条形承重构件,结构构成,荷载的传递方向：板梁（次梁主梁）柱、墙基础,柱：主要承受轴向压力，用来支承上部结构并将荷载传至基础的竖向直杆,斜撑：有效增大结构的刚度和增大结构的抗震能力,荷载的传递方向：板梁（次梁主梁）柱、墙基础,剪力墙：又称抗风墙或抗震墙、结构墙。主要承受风荷载或地震作用引起的水平荷载的墙体,结构构成,核心筒,写字楼核心筒功能： 建筑的重要支撑结构； 功能空间：包含客梯、候梯厅、消防梯、消防电梯、洗手间、空调井

14、、强弱电井、设备用房、会议室等功能空间；,核心筒设置原则： . 核心筒集约化： 在保障核心筒功能完善、适用的前提下，使核心筒面积集约，实用率保证在70%以上； B.候梯厅分区合理： 候梯厅合理分区，保证人流动线不高度重叠，上班高峰期，候梯厅不产生拥堵；保证高区候梯厅私密性及舒适性； C. 导视清晰： 各区候梯厅排布清晰，可使访客通过导视方便快捷找到所需到达的候梯厅；,洗手间,设备房,消防梯/消防电梯,核心筒是写字楼运作的核心部分，承担交通、管道及功能房排布等多种功能。写字楼的利用率及运作效率主要看核心筒的设计优劣,中区标准层,高区标准层,核心筒参考案例,深圳荣超经贸中心,办公单位面积增大,渐收

15、式核心筒设计增大高区办公空间，满足高区大客户对办公空间舒适度要求,低区电梯空出空间调整为储藏室和办公空间，高区候梯厅调整为洗手间；增加高价单位面积，从而增加销售收入,低区标准层,中区标准层,核心筒参考案例,高区候梯厅作卫生间,增加南向好景观单位面积，增加销售收入,低中区电梯空出空间调整为洗手间和办公空间；增加高价单位面积，从而增加销售收入,中区标准层,高区标准层,核心筒参考案例,高区候梯厅作卫生间,增加南向好景观单位面积，增加销售收入,31,大堂由最初的单层大堂，低层高，满足交通、管理等使用需求，演变到目前高端项目采取双层大堂，豪华装修，主要满足客户对写字楼的尊贵感的需求,大堂入口是除外立面外

16、，客户对项目品质评价重要的因素，开阔的大堂和巧妙设计的雨蓬是塑造项目品质和为项目增色的重要手段。 底层大堂高度应达10米左右，大堂占底层的面积比例应在二分之一以上，建议达到四分之三。 写字楼底层不建议设置过多的商业设施，在人流主动线外的适当区域设置外资银行营业厅和高档的咖啡厅可满足基本商务需求并进一步提升项目市场形象。,大堂,卓越世纪中心,大堂 设计风格,KPI特征,除保证大堂面积、高度阔绰外，还需考虑整体空间视觉舒适性,特色,33,简约大气的电梯间与大堂气质融合,电梯间融合甲级写字楼的特色，同时与大堂整体效果融合； 设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理。 电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考究，可以采用高档大理石不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。 使用柔和暖色调的高品质石材、金属面板、装饰；地板石材