《物权法》 与《物业管理条例》课件

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1、2019/4/19,1,物权法与物业管理条例,杭州嘉盛物业管理有限公司,2019/4/19,2,什么是物权？,物权： 物之归属权、物之利用权 即是权利人对特定的物的直接支配、管领的权利 直接支配意味着无须他人的同意、无须他人的意思、无须他人的介入 权利人就可以独立地作出决断 并根据自己的意志控制、占有、使用以及依法处分、处置的民事权利 物权具有排他性、绝对性、对世性,2019/4/19,3,物权法的架构,基本原则 第一编：总则 物权的设立、变更、转让和消灭 38条 物权的保护 国家、集体、私人之所有权 业主的建筑物区分所有权 第二编：所有权 相邻关系之相邻权 共有 所有权取得的特别规定 土地承

2、包经营权 建设用地使用权 物权法 第三编：用益物权 五编，247条 宅基地使用权 地役权 抵押权 第四编：担保物权 质权 留置权 第五编：占有 附则,2019/4/19,4,物业管理条例的修改 379号国务院令-504号国务院令 第十条增加了“街道办事处、乡镇人民政府”的指导与监督 删除了第十条第二款 第十一条业主大会职责修改成“下列事项由业主共同决定” 第十二条投票权方式与物权法一致 第十九条修改保持与第十条一致 物业管理企业修改为“物业服务企业” 业主公约修改为“管理规约”，业主临时公约为“临时管理规约” 第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为“业主委员会执行业主大会的决定事项”,20

3、19/4/19,5,建筑物区分所有权与物业管理 建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度 所有权问题： 1. 公共、公用与共用、共有 2. 建筑区划与物业管理区域 3. 红线、紫线、黄线、绿线、蓝线 4. 所有权的初始获得、创设获得与继受获得 5. 小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权 6. 会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地 7. 人防工程的所有权及经营权 8. 小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属 9. 房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有住房承租房的权利性质 10. 物业管理与供水、供电、供气、供热等关系 11. 相邻关系的处理原则,2019/4/19,

4、6,物权法应规定哪些国家财产？ 国家财产分为经营性财产与非经营性财产，物权法规定非经营性财产，经营性财产由公司法等规定 物权法应当规定的非经营性财产，分为：1、公有物（国家所有国家使用的财产），包括国家机关办公设施（如人民大会堂）；军事设施、武器、装备等；矿藏、土地、山脉、水流、海域等 2、公用物（国家所有公众使用），包括道路、机场、车站、码头、公立公园、公立博物馆、图书馆、公立学校、公立医院等 公用物也是任何个人无法排他地占有和消费的物品,2019/4/19,7,新提出了“建筑区划”（物业管理条例中的“物业管理区域”）概念。可以理解为土地“红线”四至。 建筑区划内的其他物权不属于建筑物区分所

5、有权的范畴 规定了建筑区划内的一些法定权利 道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。 建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 但其他规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。,2019/4/19,8,物权法与物业管理条例 1. 业主对建筑物管理方式的自主选择 2. 由业主共同决定的事项及其程序 3. 业主大会投票权 4.

6、业主大会、业主委员会的法律地位与诉讼地位 5. 物业管理与供水、供电、供气、供热等关系 物业管理维修基金与专项维修资金 1. 物业管理日常维修与中修、大修、更新改造 2. 专项维修资金的筹集、使用 包干制与酬金制,2019/4/19,9,业主的建筑物区分所有权 中华人民共和国物权法第六章,专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权”,专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为“按份共有”故亦称“共用部分的持份权”,专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。也称“业主组织的成员权”,2019/4/19,10,物权法与原物业管理条例的区别,业主共同决定的事项通过条件，与原物业管理条例的区别：,原

7、条例的2/3投票权,物权法的双2/3,2019/4/19,11,物权法与原物业管理条例的区别,业主共同决定的事项通过条件，与原物业管理条例的区别：,原条例的“双过半”,物权法的“新双过半”,2019/4/19,12,业主与非业主使用人身份界定 业主中华人民共和国物权法规定的建筑物区分所有权人 物业管理条例规定的房屋所有权人 非业主使用人物业使用人、住户、租户等 不动产所有权按国际惯例以产权证书确认 没有办理产权证书签订了售房合同 发展商将客观上已经交付了房屋 业主 业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）和中华人民共和国婚姻法界定,2019/4/19,13,夫妻共同财产,办理了产权登记,业

8、主,业主身份类别,没有办理产权登记,夫妻个人财产,2019/4/19,14,对于不动产物权： 其依法律行为而发生变更者，按照物权法统一规定，即无论其所有权的移转，担保物权、或用益物权的设定，及不动产物权的抛弃，均须经登记，始生效力 非依法律行为而取得不动产物权，如继承、强制执行、公用征收、法院判决等，非经登记，不得处分,2019/4/19,15,业主总人数,I.,未婚人士,已婚，属于夫妻个人财产,已婚，属于夫妻共同财产,夫妻产权证书署名者,夫妻产权证书未署名者,2019/4/19,16,管理人 业主 业主大会 业主委员会 政府主管部门及相关部门 管理服务人 物业管理公司 管理服务人，是指业主大

9、会决议、决定或管理负责人或业主委员会雇佣或聘任选聘而执行建筑物管理维护事务者,2019/4/19,17,物权法与物业管理,物权法涉及物业管理方面主要集中在“第六章：业主的建筑物区分所有权”，其影响作用： 在社会经济方面，有助于解决人口增加，土地面积有限的问题。有效率地使用土地，减少建筑成本，促进都市更新，尤其是使更多的老百姓拥有自己住房的所有权 在人民生活方式方面，改变传统观念和生活习惯，共同参与制定管理规约，组织业主大会、业主委员会，创设合理规范，以保障和促进大家业主的共同生活 在物权制度方面，重新建构一套合理有效率的规范体系，规定专有部分和共用部分的法律关系 在消费者权利方面，维护了作为建

10、筑物物业消费者的合法权益,2019/4/19,18,建筑物区分所有权立法的目的与原则,建筑物区分所有权法律制度以及物业管理条例的制定系为加强建筑物大厦之管理维护，提升居住生活品质，并促进社会安定、安宁、和谐与安居 立法指导原则： 建筑物大厦物权关系立体化 敦亲睦邻法律化，共同决策大家共同利益 管理组织民主化，民主协商 私法关系行政化和罚则化,2019/4/19,19,不动产所有权的构成,2019/4/19,20,建筑物区分所有权的构成,2019/4/19,21,建筑物区分所有权的法律关系,专有部分 建筑物 物权关系 共用部分（共有部分） 所有权 基地 使用权（地上权、租赁权等） 业主大会（区分

11、所有权人集会） 建筑物区分所有权 管理人 业主委员会 管理组织 业主、物业使用人 管理服务人（物业管理公司） 物权法-国家基本法律 物业管理条例-国家行政法规 规范基础 管理规约（业主公约) 业主大会决议、决定,2019/4/19,22,单独所有、共有 专有部分 建筑物区分所有权之标的 适用于不动产物权规定 使用 区分所有权人专用 约定共用 由区分所有权人按应有部分共有所有权 不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防 通道、屋面、外墙等） 法定 建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管 线等设备） 建筑物之附属设备（如消防栓、天井、停 共用部分 车场、游泳池） （共有部分） 约定 附属建筑物（如别

12、栋建筑物的仓库、车库） 约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室） 全体共用（大共） 部分共用（小共） 售房合同约定 共用部分之专用权（约定专用） 管理规约约定 业主大会决议（物业服合 同）约定,2019/4/19,23,得为单独所有权之标的 专有部分 要件：构造上及使用上独立性 使用 专用 共用（约定） 区分所有 建筑物 范围： 专有部分及市政设施以外之其他部分 不属于专有部分之附属物 一 体 依约定：无约定依专有部分比例 性 共用部分 持分占有 作为分担共用部分负担的准则、依据 使用 共用（原则） 基地 专用（法律、规约、约定） 特色 不得分割 不得单独处分，共用部分持分权应随 专有部分所有权

13、之转移而转移 不得独立办理产权登记,2019/4/19,24,共用部分是建筑物区分所有权的核心重要问题,2019/4/19,25,专有部分与共用部分之范围界定,确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用： 内容：专有部分专项服务、特约服务 共用部分常规服务 责任：专有部分业主自己负责 共用部分物业管理公司、业主大会及业主委员会分别负责 费用：专有部分业主自己承担 共用部分物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会决议的分摊 权利与义务不同 有利于解决纠纷,2019/4/19,26,专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间,墙体,地板,天花,墙体,中心线,专有部

14、分之中心说,2019/4/19,27,专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间,墙体,地板,天花,墙体,中心线,专有部分之空间说,2019/4/19,28,专有部分之最后粉刷层说 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间 最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层 各种管线的共用部分与专有部分划分 专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施 共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市政设施以外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施,2019/4/19,29,架空层、停车场、会所、绿地所有权,屋顶,外墙,地下室,外墙,停车位,D,E,F,C,B,A