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1、天津市“梅江居住区”市场研究报告 小组成员：09525148刘文芳 09525145刘爱娜 09525147刘婷婷1、 概论 1.1 序言 梅江生态居住区位于天津市南部，地处河西区、津南区、西青区交汇处。它东临解放南路，南至潭江道，西起卫南洼风景区，北到郁江道，与黑牛城道接壤，地理位置优越（距离市中心区6公里，距离高教区8公里、距滨海国际机场21公里，距津沪高速公路口14公里，距津京塘高速公路口23公里）。靠近友谊路涉外区，友谊商场、科技馆、水晶宫大酒店以及即将建成的历史博物馆近在咫尺，天津市的经济建设将逐步向南部发展，南中环的建成，卫津河、南围堤河的改造，所有这些使梅江成为具有极大升值潜力的
2、一方宝地。 梅江生态居住区占地191.98公顷，总建筑面积178.24万平方米，其中住宅156.12万平方米，公建22.12万平方米,容积率为0.928。水面23公顷，占总用地面积的11%。整个居住区共分为15个住宅区和2个公建区。 梅江生态居住区计划分两期建设，45年建成。一期为起步区。起步区东起友谊路，南至珠江道，西起紫金山路，北到郁江道。建筑面积70.12万平方米，其中住宅61.50万平方米，公建8.62万平方米,水面7.65公顷,共分5个住宅区和1个公建区。住宅区分别为香水园、玉水园、芳水园、蓝水园、翠水园，公建区龙水园。起步区2002年10月基本竣工。 二期工程规划建筑面积108.1
3、2万平方米，其中住宅94.92万平方米，公建13.20万平方米,水面15.35公顷。共分10个住宅区和1个公建区。分别是欣水园、乐水园、福水园、智水园、涟水园、溪水园、泉水园、川水园、顺水园、畅水园，公建区凤水园。 1.2 研究目的通过市场走访与调研：1、 设计楼盘的整体概念，找出楼盘的卖点。2、 通过本次调研，了解目标消费群在哪里。3、 设计楼盘的规划。4、界定开盘价格、时间策略。1.3 研究方法 1、 案头调研：包括二手资料的收集，网络资料的收集，图书馆资料的收集2、 渠道调研：对房产管理局、动迁局等相关部门做访问，收集相关资料3、 深度访谈：分为发展商的深度访谈，业务人员、售楼人员的深度
4、访谈，消费者的深度访谈（消费者被访者均为目标人群，即是准备2年内购房、具备一定的经济实力及消费档次的人群）1.4 主要问题和结论1.4.1问题：本次调研结果的内容主要围绕几个问题来看1、 以园区的房价来分析，真正买得起房的人在哪里？还剩多少？他们的购房目的是什么？他们会选择园区的房子吗？2、 那些户型及区位因素最受购房者追捧？1.4.2结论： 从展会期间观展者的咨询及需求热点来看，目前购房主力仍为婚房、养老房及部分改善型自住购房群体，面积90平方米以下中小户型二手房以及位于地铁沿线的房源最受购房者追捧。 二手房中介机构市场研究中心统计显示，本届房交会期间，在向该机构提出约看房屋要求的近千名新增
5、客源中，80%以上的购房者青睐面积90平方米以下的中小户型。此次房交会期间，60%到70%的新增客户重点咨询“地铁房”，将房源是否位于地铁沿线列为购房的重要考虑因素。二、 天津市住宅市场概况2.1 天津经济发展概况2.11 经济发展速度（GDP分析、第三产业分析）经国家统计局评估审定，2010年天津市生产总值(GDP)突破9000亿元，达到9108.83亿元，比上年净增1586.98亿元，按可比价格计算，增长17.4%。地方财政收入突破1000亿元，是“十五”末的3.2倍，年均增长26.4%。全社会固定资产投资累计完成1.92万亿元，是“十五”时期的3.6倍。社会消费品零售总额2903亿元，年
6、均增长18.6%。外贸进出口总额822亿美元，是“十五”末的1.5倍。万元生产总值能耗下降21%，节能减排超额完成国家下达任务。 服务业加快发展。年均增长15.3%，占生产总值比重由“十五”末的42.5%提高到45%左右。实施了服务业重大项目100项，一批现代服务业集聚区迅速崛起。金融业发展势头强劲，金融机构存贷款余额是“十五”末的2.8倍。商贸流通业快速发展，商品销售总额达到1.6万亿元。新建改造了29条特色商业街，农村“三进工程”实现全覆盖。建成了梅江会展中心一期工程，成功举办了两届夏季达沃斯论坛、联合国气候变化谈判会议、中阿合作论坛第四届部长级会议、中国国际矿业大会等一系列国际会议。“近
7、代中国看天津”旅游品牌影响不断扩大，津湾广场、意式风情街、极地海洋馆等一批特色鲜明的商业旅游设施投入使用，举办了中国旅游产业节，海河风光游等精品线路成为旅游业发展新亮点。新建改造五星级酒店20家，服务水平明显提高。服务业的发展，进一步完善了城市功能，增强了城市活力，扩大了城市影响，丰富了市民生活，天津的吸引力比过去强了.2.12金融业与房地产消费市场天津经济近年持续保持高速稳定发展，10年GDP增幅“领跑”全国。天津地区固定资产投资增速持续保持在30%以上，受宏观经济调整影响较小10年天津房地产开发投资总额高于09年，全年增速变动幅度较大，一、二季度快速上升后，三季度下降，但于9月份迅猛上升，
8、达到全年峰值，现呈下降趋势2.13 居民生活水平与住宅消费10年居民居住支出占比呈波动上升态势2.2 天津住宅市场特点住宅成交量、付款方式、买家特点分析 近两年天津市住宅市场特别是中低档住宅市场的繁荣，很大程度得益于市政府近几年大规模危改、拓路采用货币补偿政策而产生的投资拉动效应。有资料显示，2008年至2010年全天津市共投入危改资金160亿元。专家认为天津房地产市场是一个欠成熟的、缺乏理性的市场，其主流是解决住房问题；并预计在未来的十几年中，目前的1500多家房地产发、公司，最多有百余家存在，且多半市场分额集中在为数更少的十几家手中。预计10年天津市户籍人口数将达到990万，11年将首破1
9、000万大关 近几年天津市常住人口以4.5%左右的速度增加，预计10年将近1290万2.3 天津住宅市场的发展趋势 2.31 政府政策天津公积金贷款政策调整 公积金三套房贷款叫停首先，对于“新国十条”中最受关注的第三套购房贷款问题，通知明确规定，“对职工家庭贷款购买第三套及以上住房的，暂停发放个人住房公积金贷款。” 其次，对于首套购房的市民， “职工家庭贷款购买首套住房且所购住房建筑面积在90平方米(含90平方米)以下的，应支付不低于所购住房价款20%的首付款；所购住房建筑面积超过90平方米的，应支付不低于所购住房价款30%的首付款。另外，对于第二套购房贷款的市民，通知规定，“职工家庭贷款购买
10、第二套住房的，应支付不低于所购住房价款50%的首付款。”自住型买家没必要无限期观望公积金新政的出台，对三套住房申请公积金贷款给予了“一刀切”方式的不予贷款政策，显然比没有统一细则出台的商业银行按揭贷款层面严格得多。从政策方向上来看，眼下市场前景不明晰的背景下，买房的首要原则还应当是自住。地产新政“津十条”出台 二套房首付不低于50%为贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发201010号)和进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，本市制定了促进我市房地产市场平稳健康发展实施意见，各相关部门目前正在制定各自的实施细则（1）增加普通商品房有效供给-严控高档公寓、别墅建设（2
11、）加快保障性住房建设-优先安排保障性住房用地（3）增加住房建设用地的有效供应-还迁安置用地不得低于供应总量的70%（4）抑制投资投机性购房需求-购第二套住房贷款首付款不得低于50%（5）加强风险防范-加强房企开发贷款的贷前审查和贷后管理（6）加强对土地出让市场监管-单宗土地出让面积不得超出20公顷（7）加强开发企业经营行为监管-严查房企囤房捂盘哄抬房价（8）加强住房交付使用管理-完善新建商品房准许交付使用管理制度（9）加强信息公开和市场监测-及时准确公开披露已批准的信息（10）-落实管理责任 津十条从土地供给、房源供给、保障性住房供应等不同角度对天津房地产市场进行了规范，“津十条”是津城根据地
12、方特色继国十条的调整，不过在诸多方面可以看出只是给调控手段增加一个缓冲，力度相对削弱。天津市出台八项措施 月底前彻查“空城”地产项目为加强规划和土地管理，规范土地市场秩序，促进房地产业健康发展，天津市日前下发通知，制定了加强房地产项目开发监管八项措施。一是进一步加强房地产项目的规划审核。二是加强大宗土地出让管理。三是强化天津市土地集中交易。四是严格执行土地招拍挂制度。五是依法处置闲置土地。六是防止工业园区出现空置现象。七是禁止政府所属企业变相转让土地。八是开展自查和专项检查工作。目前随着政策的频繁出台，开发商开始“想办法”避开调控锋芒，从而出现各种违规用地现象，政府出台相关政策严格规范土地的管
13、理制度，表明了政府对开发商不合理利用土地行为的打击力度，从而促进房市稳定健康发展。天津出台住房“限购令” 每户市内六区限购一套房10月13日，通知要求，严格落实国家差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。通知中要求，在天津市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。自本通知发布之日起，天津市及外省市居民家庭在天津市内六区范围内只能新购一套商品住房。此次
14、限购令的推出，体现了政府调控房价的决心，对炒房以及投机性购房行为起到了抑制的作用，不过限购令仍存在许多争议，例如提出只提出限购一套，并没有对已购房产进行说明等，从而存在较多疑点。公积金贷款新政下发 天津首套房90以下仍可两成中国购买三套及以上住房公积金贷款全面叫停，让对住房的补贴真正落实到刚需。此次公积金贷款政策调整，对首次、二套、三套及以上各个层级限制非常明确：首套：以鼓励为主，90平米以下还能做到二成，比较合理。二套：仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房；第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于
15、同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。三套：住房公积金贷款全面叫停。此次公积金新政对首套90以下仍首付两成，对刚性需求加以保护，而且提出二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，三套公积金房贷全面叫停，这是针对利用高额公积金来炒房投资客，表明政府对调控政策的完善。2.32天津住宅发展趋势在楼市新政的影响下，3月份天津楼市已进入市场的深度观察期。当前，新建住宅交易量呈明显下滑，二手房交易回落幅度不大。价格方面，新建住宅除远郊区县和滨海新区某些楼盘价格有所下调外，市内六区的价格相对稳定；二手房的价格有小幅的回调（4%左右）。从整个市场的动态趋势看，二季度房价会出现分化和松动，开发商预计将持续一段时间的打折促销来启动市场需求。对收入较高的消费者来说，不失为一个看房、选房、侃价的好时机。建议在资金压力不大的情况下，选择适合自己的住房，可享受不错的价格折扣。但由于受到“限贷”的影响，对资金压力较大的购房者来看，长期贷款月供增加的压力不可小觑，可能成为收入较低的购房者继续观望和等待的理由。三、 项目区域市场概况 3.1 整体供应与成交分析10年全年天津市普通住宅成交量为938.4万平米，环比09年全年成交量减少21.8%；10年2月份开始成交量稳步上升，随着4月底新政的出台，5月份成交量减少，6月份低至谷底，由于不少项目优惠力度上升及刚性需求拉动，从7月份开始成
