银行按揭培训课件

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1、按揭贷款基础知识,2012年6月30日,主要风险点 一、按揭项目： 谨防低首付、假按揭； 与周边房价对比，是否虚高； 二、单个客户购房行为真实性调查： 面谈面签了解房屋坐落位置、家庭成员情况； 确保借款人本人签字、认真核对身份证、结婚证上号码与照片等信息、必要时可要求开立户籍证明（现状态下照片）； 首付款来源（特殊情况下要求提供）； 还款来源：工作单位真实性、收入稳定性（自雇人士资料）； 要求面签现场拍照；,常见问题 主协办、负责人签字要齐全； 日期不要空白； 收入证明上需要加盖公章或人事章，且不能涂改； 请不要忘记打印个贷系统查询单、身份核查（包括曾用名）、征信报告（包括曾用名）、法院信息查

2、询； 借款人凡达到结婚年龄（男22女20）但未婚的或离婚且未再婚的都需提供民政局开具的未婚证明 ; 非郑州市户口需提供一年以上社保或纳税证明、郑州市居住证; 如个人征信有自置房请写说明，如还有贷款痕迹，就要根据情况按商品房二套执行 ; 个人征信报告中在本行或其他金融机构的任一贷款或信用卡最近24月（截至贷款申请日）的还款记录中存在连续3次（含）或累计6次（含）以上逾期，原则上不予受理。可以提供非恶意逾期证明佐证的，报分管行长审批,利率在原基础上再上浮10%。,开办楼盘按揭业务前需向零贷中心提供以下资料： 1、开发商基础资料（复印件）： 企业法人营业执照（年检）、法人身份证、法人联系电话、公司章

3、程、贷款卡、资质证、保证金帐号、主要负责人姓名及其联系电话、邮编、业务联系人姓名、通讯地址、传真号码、企业信用等级评定表 2、项目五证（复印件） 3、按揭合作协议（原件）： 此协议需一式三份（用分行统一印制格式） 4、有效担保的董事会或股东会决议（原件）： 5、楼盘报备表（原件）； 6、审批意见通知书（原件）； 7、审批意见通知书需要落实的其他特殊条件的相关文本； 8、授权委托书（相关文书签名非法人）及受托人身份证复印件、联系电话； 在提供以上资料后方可开办业务，同时对于分期开发的项目必须及时将项目后续的销（预）售证进行补充。为了保证业务开办的效率请务必及时、完整提供资料，以便在个贷系统中进行

4、项目录入并顺利开展审查等工作。,1 房地产开发商 1.1 房地产开发商的准入条件 1.2 房地产开发商需提供的资料 1.3 楼盘按揭项目调查报告的撰写 2 个人一手住房贷款 2.1贷款的对象和条件 2.2贷款基本要素 3 个人一手商用房贷款 3.1贷款的对象和条件 3.2贷款基本要素,一、房地产开发商的一般准入条件,房地产开发商与本行开展个人按揭贷款业务合作的，应审查其资质等级、注册资金、净资产规模、信用等级、以往成功开发记录、财务管理制度等，且须满足以下基本要求： （一）注册资金达到建设部规定的房地产开发企业相关要求；公司治理较规范、实力较强； （二）财务状况较好，现金流稳定、信用等级较高，

5、未曾出现过不良记录；未曾出现过拖欠工程款的情况； （三）房地产开发商或其控股母公司以往有成功开发记录； （四）对于本行已发放开发贷款且贷款状态正常的房地产开发商及其楼盘项目，可直接纳入准入范围； （五）本行规定的其他条件。,1 房地产开发商 1.1 房地产开发商的准入条件,二、零售性按揭项目的开发商准入条件,房地产开发商未与本行签订按揭合作协议的为零售性按揭项目。对于零售性按揭项目的开发商，除满足上述一般条件外，还应满足以下条件： （一）按揭项目的开发商注册资金在2000 万元（含）以上； （二）按揭项目的建设面积达5 万平方米（含）以上； （三）开发商或开发商的控股股东持有二级（含）以上房地

6、产开发资质等级证明。,1 房地产开发商 1.1 房地产开发商的准入条件,三、按揭合作项目的准入条件,对受理的个人贷款笔数超过20 笔的单个期房项目，应通过个人按揭贷款项目审批，且与本行签订个人按揭贷款项目合作协议。 按揭项目受理的基本条件： （一）项目立项及报批手续合法有效，批文内容前后一致； （二）开发商具有有权部门核发的房地产开发资质证明、信誉良好、具有项目开发经验和建设能力； （三）项目已取得“五证”（即土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证），以及商品房预（销）售许可证（合称“五证”）； （四）开发商自有资金占项目总投资的比例符合当前国家政策（即保障性

7、住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%），且投资拼盘资金落实； （五）住宅期房项目主体结构封顶，商用房期房项目已竣工验收； （六）对于现房或存量房个人按揭贷款项目，项目已取得产权关系明晰的房地产权证，且竣工年限在10 年（含）以内； （七）本行规定的其他条件。,1 房地产开发商 1.1 房地产开发商的准入条件,一、批发性按揭项目开发商应提供的申请材料,（一）经年检的营业执照复印件、法人代码证书复印件、公司章程、开发资质证书； （二）法定代表人或其授权代表人的有效身份证明文件； （三）经审计的上年度财务报表及近期财务报表、验资报告、贷款卡信息、

8、董事会同意提供按揭项目贷款担保的决议书。,1 房地产开发商 1.2 房地产开发商需提供的资料,二、批发性现房（即取得“房屋所有权证”）按揭合作项目应提供的申请材料,（一）建设工程竣工验收备案证书复印件； （二）土地、房屋权属证明复印件； （三）商品房销售许可证复印件； （四）项目户型平面图。,1 房地产开发商 1.2 房地产开发商需提供的资料,三、批发性期房按揭合作项目应提供的申请材料,（一）项目立项批文复印件； （二）建设用地规划许可证复印件； （三）土地使用权证复印件； （四）建设工程规划许可证复印件； （五）建设工程施工许可证复印件； （六）商品房预售许可证复印件； （七）项目总投资、资

9、金来源及落实情况。,1 房地产开发商 1.2 房地产开发商需提供的资料,四、零售性按揭项目的开发商和按揭项目应提供的申请材料,（一）经年检的营业执照复印件、开发资质证书； （二）商品房预（销）售许可证复印件。,1 房地产开发商 1.2 房地产开发商需提供的资料,（一）、我行内部送审资料 封面、清单、综合效益承诺表、信用审查小组项目审议记录、信用业务支行送审表、授信业务调查报告、风险分类认定表、公司客户综合因素分类表、财务分析系统打印的三个报告、贷款卡查询信息 （二）、申请人基本资料 授信业务申请书（包括关联方声明函）、营业执照正副本（当年年检合格）、企业组织机构代码证（当年年检合格）、税务登记

10、证和近两年纳税证明、资质证书、贷款证（卡）及密码、法定代表人身份证明书、身份证、法定代表人简历（加盖申请人公章）、验资报告、公司章程、法定代表人、董事（股东）会成员预留签名（签章）、近期全套财务报告（不晚于申报日2个月）、近三期经审计的财务报告（审计报告、财务报表） （三）、其他有关资料 所在地地图及楼盘相关宣传资料、施工现场照片、房地产企业资质证书、建设用地规划许可证、土地使用证、施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证(如有)、合作开发合同、有权部门批准开发的批件、提供土地款、土地出让金、工程款、税费的支付凭证、土地出让合同、施工合同、材料采购合同、项目可行性报告,一、所需资料清单

11、,1 房地产开发商 1.3 按揭项目调查报告的撰写,二、调查报告主要包含内容,（一）项目开发商情况 公司基本情况、公司概况、开发企业与我行合作关系 （二）楼盘简介和规划内容 楼盘简介、本次（期）申报楼盘情况、市场需求分析及销售情况、本楼盘与其他银行合作情况、项目五证情况 （三）项目资金情况 （四）项目进度 （五）财务报表分析 （六）综合效益 （七）项目主要风险及防范措施 （八）其他,1 房地产开发商 1.3 按揭项目调查报告的撰写,一、贷款的对象和条件,对申请个人一手住房贷款的借款人，应符合以下基本条件： （一）年龄在18 周岁（含）以上65 周岁（含）以下、有合法有效身份证明、居住证明、收入

12、证明、无不良信用记录； （二）借款人年龄与贷款期限之和不超过70； （三）具有购买住房的合同或协议，且借款人已支付符合规定的首付款； （四）借款人的职业和经济收入稳定，具有偿还贷款本息的能力； （五）在本行开立个人结算账户，并通过自然人生理财卡办理结算业务； （六）有经本行认可的有效担保； （七）主借款人（主债务人）属于房屋产权所有人之一； （八）本行规定的其他条件。,2 个人一手住房贷款 2.1 贷款的对象和条件,三、借款人需提供的材料,经营机构受理个人一手住房贷款申请时，应要求借款人提供如下资料（审核原件，留存复印件）： （一）借款人（含配偶和共同借款人）基础资料，包括： 1、有效身份证件

13、； 2、户籍证明或有效居住证明； 3、婚姻状况证明； 4、收入证明或个人资产状况证明（包括但不限于银行帐单、括股票持仓清单、大额养老保险单、国债凭证、房产证、行驶证等）； 5、以财产（含所购房产）设置抵（质）押的，需提供抵（质）押物清单，及有权处分人同意抵（质）押的证明文件（以共有财产设置抵押或质押的，应留有财产共有人的同意意见及签字）；由第三方或开发商提供阶段性（或全程）担保的，应提供第三方或开发商同意担保的函件（原件）； 6、本行要求提供的其他资料。 （二）借款人所购房屋资料，包括： 1、个人住房（商用房）借款及信用卡申请表； 2、商品房预（销）售合同； 3、开发商开具的首付款发票或收据；

14、有条件的分行，应要求开发商或借款人提供除首付款发票或收据外能证明首付款资金支付的证明材料。 4、对零售性一手住房贷款，还需提供开发商营业执照副本和预售商品房预售许可证复印件； 5、本行要求提供的其他资料。 （三）境外人士购房需提供的材料 根据住房和城乡建设部、国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知（建房2010186 号）规定：“境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。”分行在受理境外个人的住房按揭贷款业务时，除应按本行的相关规定提交所需的材料外，还应提交： 1、有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过1 年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留

15、的证明。 2、当地房地产交易部门出具的境外个人的购房记录证明。 3、境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。,2 个人一手住房贷款 2.1 贷款的对象和条件,一、第二套住房认定标准,（一）商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 （二）对分行所属城市房地产主管部门的房屋登记信息系统能出具借款人家庭住房登记记录的，分行在办理个人住房按揭贷款时，应根据市场情况，要求借款人提供城市房地产主管部门房屋登记信息系统所出具借款人家庭住房登记记录，同时参考借款人家庭在中国人民银行个人信用信息基础数据库中个人住房贷款笔数，合理有效的确定借款人家庭实际拥有的住房套数，执行相应的个人住房按揭贷款政策； 对于分行城