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1、解读 深圳经济特区物业管理条例,星河物业总经办,目录,一、概述 条例制定的背景及出台后的各方反应 学习条例应注意的几个问题 二、条例的突破与创新 实行业必归会，强化行业自律管理 加强行政监管，街道办纳入监管体系 对业主大会表决制度、业主救济制度的突破 其他与物业服务企业相关的制度 三、住宅物业服务收费指导标准适用原则,一、概述,条例制定的背景 深圳经济特区住宅区物业管理条例已不能适应要求 深圳物业管理逐渐失去领先地位 各方反响 深圳物管立法继续在全国发挥领跑作用谢家瑾 为深圳的物业管理奠定了良好的基础，是深圳物业管理的一个里程碑李加林,学习条例应该注意的问题,建筑物的区分所有权理论是物业管理法
2、律法规的立法基础 物权法第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 物业管理条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业 主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩 序的活动。,条例采用特区立法形式,由于条例中有许多创新性的规定，如“业必归会”制度、物业管理监管模式改革、专项维修资金集中管理、采用招投标方式选聘物业管理企业、业主大会会议投票权计算方式等，这些均与物权法、国务院条例相关规定不尽一致，宜在特区范围内先行先试，为国家和省的物业管
3、理立法探索新经验，因此条例采用了特区立法形式。,适用原则,（1）条例与物权法、国务院物业管理条例结合使用 第一百二十二条 本条例对物业管理相关事项未作规定的，按照法律、法规的有关规定执行。 在条例中，有多处类似于“业主在物业管理中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务”的条款。,适用原则,（2）特区内、外的法律适用 特区内，严格适用本条例；特区外的宝安、龙岗两区，法律、行政法规、省及市地方性法规、省政府规章有规定的，依其规定。依次适用中华人民共和国物权法、物业管理条例、广东省物业管理条例，而在以上法规没有进行规定的，应当参照适用本条例。,专有名词的变化,“物业管理企业”修改为“物
4、业服务企业”，“管理”改为“服务”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。,二、条例的突破与创新,(一)实行业必归会，强化行业自律管理 1. “业必归会”产生的背景及释义 2. “业必归会”是实行行业自律管理的基础,3.相关业必归会规定：（条例第五十八条） （1） 本条例实施前已取得物业服务资质证书的企业，但未加入协会的应当自本条例实施后三个月内加入市物业管理协会。 （2）本条例实施后，物业服务企业应当自取得资质证书之日起三个月内加入市物业管理协会。 （3）异地物业服务企业在特区签订物业服务合同之日起三个月内应当加入市物业管理协会。,（二）行业自律管理（第
5、五十九条、第一百零四条） 1. 建立诚信档案和诚信风险预警公告制度 市物业管理协会应当加强对物业服务企业及物业服务从业人员的自律性监管，建立诚信档案和诚信风险预警公告制度。 2. 处罚 （1）对违反法律法规、行业规范，侵害业主合法权益的，应当要求其改正；情节严重的，应当给予警告、业内通报批评或者公开谴责等制裁。 （2）受到公开谴责的物业服务企业，二年内不得参加物业服务招标投标，业主大会可以提前解除与其签订的物业服务合同。 （3）受到公开谴责的物业服务从业人员，物业服务企业二年内不得聘用其从事应当由取得物业服务相关资格证书的人员从事的工作。 （4）市物业管理协会给予物业服务企业和物业服务从业人员
6、处罚的，应当报区主管部门备案；给予公开谴责的，应当向社会公告。 （5） 物业服务企业聘用受到公开谴责的物业服务从业人员的，由区主管部门责令改正，并处以一万元以上五万元以下罚款。,加强行政监管，街道办纳入监管体系,新条例规定（第五条、第十二条、第二十条、第二十六条、第二十九条、第三十八条） （1）街道办事处负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。 社区工作站协助街道办事处开展物业管理相关工作。街道办事处可以委托社区工作站办理物业管理相关事务。 （2）业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求所在地街道办事处责令限期召集；逾期仍未召集的，
7、由街道办事处组织召集。 （3）筹备组中的业主代表由社区工作站在愿意参加筹备工作，且有一定人数业主推荐的业主中确定。 （4）未能选举产生业委会，或者业委会集体辞职的，经区主管部门确认后，由物业所在地街道办事处及时组织召集业主大会会议，选举产生业委会。 （5）主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道办事处指定一名委员召集和主持业主委员会会议。 业主委员会会议应当邀请物业所在地社区工作站派员列席。 （6）区主管部门解散业委会的，应当通知物业所在地街道办事处依法组织召开业主大会会议，选举产生新一届业委会。,物权法的规定： 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给与指导和协助
8、。 国务院条例的规定： 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。,加强对业委会违规行为的规制（第四十二条、第四十四条、第四十八条、第四十九条、第九十八条、第一百零九条、第一百一十条、第二十三条）,1.业主委员会任期届满，未及时将业主大会和业主委员会印章、档案资料以及其他财物等移交给新一届业主委员会的。 2. 业主委员会未定期将工作情况通过公告等形式向全体业主报告的。 3. 业主委员会未将管理规约副本在本物业管理区域内公示，并在十五日内抄送全体业主的。 4. 业主大会未将管理规约和业主大
9、会议事规则按期报区主管部门备案。 5. 业主委员会依法刻制业主大会、业主委员会印章后，未按期报区主管部门备案的。 6.业主委员会委员、候补委员或者执行秘书故意泄露业主资料的。 7. 业主大会、业主委员会擅自采用协议方式选聘物业服务企业的。 以上行为由区主管部门责令限期改正，并对应当负责的业主委员会委员处以两千至一万元罚款。 8. 业委会委员、候补委员候选人应当符合下列条件： 履行业主义务，未欠交物业服务费和物业专项维修资金；,9. 扩大了业主大会的权力（条例第三十一条、第二十二条、国务院条例第十一条,新增权力： 调整物业服务费 批准物业服务合同 决定业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬标准,第三十
10、一条 业主委员会就下列事项作出决定，应当经全体委员过半数签字同意： （一）提请业主大会决定专项维修资金的筹集和使用； （二）提请业主大会决定调整物业服务费； （三）提请业主大会决定物业服务企业选聘方式； （四）提请业主大会批准物业服务合同； （五）召集业主大会临时会议； （六）终止委员职务以及将候补委员递补为委员； （七）中止委员职务并提请业主大会罢免委员职务； （八）涉及业主重大利益的其他决定。 第二十二条 业主大会、业主委员会活动经费，业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬，从物业服务费中按照市政府规定的比例提取，专款专用。 业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬标准由业主大会决定。候补委员不领取津贴
11、。,国务院条例第十一条 下列事项由业主共同决定： （一）制定、修改业主大会议事规则； （二）制定、修改业主大会管理规约； （三）选举业主委员会委员和更换业主委员会委员； （四）选聘、解聘物业服务企业； （ 五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。,（三） 对物业服务企业的处罚（第一百零二条、第七十条、第七十一条、第一百零八条、第一百一十二条、第七十七条、第一百二十一条）,1. 未按照国家有关规定取得资质证书从事物业服务的 2未在物业服务合同终止时将有关资料、财物等移交给新选聘的物业服务企业的 3.拒不退出物业管理区域的,处罚
12、,责令停止违法行为，并责令退还所收取的物业服务费、责令限期改正，吊销或者提请吊销其资质证书，责令其限期退出，罚款，拘留（不及时移交相关资料和财物，或者不按照约定退出物业管理区域，经区主管机关依法处罚后仍拒不改正的，由区主管机关提请公安机关对直接责任人员依照中华人民共和国治安管理处罚法第二十三条规定处罚）。,对业主大会表决制度、业主救济机制的突破,1.业主大会会议召开条件： 与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数半数的，业主大会会议方为有效。 前款所称与会，是指业主在会议签到表签字确认；采用或者同时采用书面形式召开业主大会会议的，包括业主在表决票上或
13、者选举票上签字确认并按规定方式交回表决票或者选举票。 业主投票权数按业主所拥有物业专有部分的建筑面积计算，物业建筑面积每平方米计算为一票，不足一平方米的按四舍五入计算。,国务院物业管理条例 第十二条修改为：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。,2. 业主大会作出有效决定的条件,应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意。 业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金（以下简称物业专项维修资金）使用和续筹方案，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经
14、与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。,业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,（三）业主救济机制,1.行政救济手段（第三十三条、第四十七条） 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定 物业所在地的区主管部门或者街道办事处，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。,物权法第七十八条 第二款 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主
15、可以请求人民法院予以撤销。,国务院物业管理条例（第十九条第二款修改） 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。,临时管理规约和管理规约的内容违反 法律、法规规定或者显失公平的,业主可以请求区主管部门予以撤销；区主管部门可以撤销临时管理规约、管理规约中违反法律、法规规定和显失公平内容，也可以决定临时管理规约、管理规约业中对特定业主显失公平的内容对该特定业主无效。,三、有关物业服务企业的其他制度,（一）信息公开制度 1明码标价（第九十七条、第一百二十条） 物业服务应当依
16、法实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容以及收费项目、收费标准等有关情况予以公示。由价格主管部门依法予以处罚。 2. 服务费公示（第九十五条、第一百一十八条） 物业服务企业采用酬金制计费方式收取物业服务费的，应当按季度公布物业服务费收支情况。由区主管部门责令改正，并处以五千元罚款。 3. 专项维修资金收支情况公示（第九十六条、第一百一十九条） 物业服务企业应当至少每半年公布一次物业专项维修资金收支情况。由区主管部门责令改正，并处以五千元罚款。,（二）物业管理费缴纳问题（国务院条例第四十二条、新条例第八十四条、第九十四条）,1.业主和物业使用人由谁交纳管理费 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。 2. 入住前后费用承担 业主入住前的物业服务费由建设单位承担，业主入住后的物业服务费由业主承担。建设单位出售物业时，不得向物业买受人承诺减免物业服务费。 前款所称入住是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面
