物权的变动 (2)

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1、第四章 物权的变动,第一节 物权变动的意义与形态 第二节 物权行为理论 第三节 基于法律行为的物权变动 第四节 非基于法律行为的物权变动 第五节 不动产的登记和动产的交付,第一节 物权变动的意义与形态,一、物权变动的概念 二、物权变动的形态 三、物权变动的原因,一、物权变动的概念,从不同角度来认识物权变动 就物权自身而言，是物权产生、变更、转让和消灭的运动状态； 就物权主体而言，则为物权的得丧变更； 就法律关系而言，是指人与人之间对于物之支配和归属关系的变化。 物权变动，是指物权的产生、变更、移转和消灭。,二、物权变动的形态,（一）从物权自身的角度来看 产生（设立）：即物权的发生，指产生一个原

2、来不存在的物权。 变更：有广义和狭义之分，此仅指狭义，即物权的客体与内容的变更。 移转（转让）：指已经存在的物权在民事权利主体之间移转。 消灭：指物权的终止。,二、物权变动的形态,（二）从物权主体的角度来看 取得：包括原始取得和继受取得。 变更：包括物权客体的变更和物权内 容的变更。 消灭：指物权人失去物权，或物权与其主体分离。包括绝对消灭和相对消灭。,两种角度的关系,三、物权变动的原因（法律事实）,（一）法律行为。包括单方民事行为和双方民事行为，前者如物权的抛弃、遗赠等；后者如设定、变更以及转让物权的合同。 （二）非法律行为 1、事实行为与事件。前者如商品的生产与制造，房屋的建造，先占，添附

3、等；后者如自然人的死亡及继承的发生，不可抗力导致标的物的灭失。 2、公法上的行政行为或司法行为。 如法院、仲裁机构的生效法律文书，政府的征收决定书等。,物 权 变 动 的 原 因,法律行为,非法律行为,单方法律行为,合同行为,司法行为,行政行为,事 件,事实行为,第二节 物权行为理论,一、物权行为理论的产生及其基本内容 二、物权行为的特征,一、物权行为理论的产生及其基本内容,1.物权行为理论由德国学者萨维尼于19世纪创立 他认为：以履行买卖合同或其它所有权转移为目的的合同的交付，并不仅仅是一个纯粹的履行行为，而是一个特别的导致所有权转移的“物权”契约。 依此理论，一般的买卖过程可分解为三个行为

4、：一是买卖合同即债权行为；二是双方当事人达成物权合意并为登记或交付的物权行为；三是买受人向出卖人支付价款的物权行为。其中，物权行为是不同于订立买卖合同的“处分行为”。,2.法律行为被区分为债权行为和物权行为 债权行为是基于债的关系而成立，只引起当事人间债权债务法律关系，不能发生物权的变动，故又称为负担行为；物权行为得以直接引起物权变动之效果，故又称为处分行为。,二、物权行为的特征 债权行为和物权行为截然分开，各自独立，此乃物权行为的独立性； 从两者关系上看，债权行为虽是物权行为发生的原因，但物权行为的效力并不受债权行为的影响，也就是在债权行为无效或被撤销的情况下，物权行为依然可以有效存在，此乃

5、物权行为的无因性； 物权的变动不但要求当事人之间需要有物权合意，而且必须有一个具有公示性的行为来表达或者说记载这一物的合意，否则物权变动为无效，此乃物权行为的公示性要求。,第三节 基于法律行为的物权变动,一、物权变动模式的概念 二、三种物权变动模式 三、我国采用的物权变动模式 四、我国物权变动的原因和结果相区分的原则 五、公示要件主义和公示对抗主义,一、物权变动模式的概念,物权变动模式是指物权产生、变更、转让、消灭的法定方式。 物权变动模式在完整意义上包含法律行为所致物权变动的模式和非法律行为所致的物权变动模式。但法律行为所致物权变动模式是其核心，也是各国关于物权变动模式之争的焦点。,二、三种

6、物权变动模式,债权意思主义法国民法典 指除了当事人的债权合同之外，物权变动无需其它要件，即物权变动直接依当事人之间的债权意思发生变动，不再有其他要求。 物权形式主义德国民法典（物权行为） 当事人之间在已有债权合同的基础上，再形成物权合意并与交付或登记结合起来产生物权变动的法律后果。 债权形式主义瑞士民法典和奥地利民法典 指债权合同与交付或登记相结合发生物权变动的物权变动模式。,债权意思主义： 物权形式主义： 债权形式主义：,债权合同,物权变动,公示则有对抗力,不公示则无对抗力,物权合意,+,公示行为,物权变动,债权合同,+,公示行为,物权变动,三、我国采用的物权变动模式,民法通则第72条第2款

7、规定：“按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。” 合同法第133条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。” 物权法第9条规定：“ 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 ” 第23条规定：“ 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”,从上述条款中可以明确 我国物权变动模式的特点是：,1.所有权移转不要求在债权合同之外另有物权合意，将所有权的移转直接作为合同履行产生的结果。 2.基于法律行为发生的动产

8、物权变动，以交付为其形式要件，法律另有规定的除外。 3.基于法律行为发生的不动产物权变动，以登记为其形式要件。法律另有规定的除外。 结论： 我国的物权变动模式为债权形式主义。,我国物权变动的例外,第127条：土地承包经营权自土地承包经营合同生效时设立。 第158条：地役权自地役权合同生效时设立。 第185条：以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立。 结论：特殊情况下的债权意思主义。,债权合同,+,交付 或登记,物权变动,从物权变动的过程可以得出： 1、物权变动结果没有发生，不能反推出债权合同无效。 2、公示行为是

9、否发生会影响到物权变动的效力， 但不会影响到债权合同的效力。 3、债权合同的效力有其独立判断标准，即民事法律行为 的有效要件。,总 结,张三购买李四的房屋，双方5月4日签订了买卖合同，5月6日张三交付了房屋价款30万元，5月20日李四将房屋钥匙交给张三，6月10日，张三搬进该房屋。则房屋所有权是否转移？若已转移，则自何时转移？若没有转移，为什么？,四、我国物权变动的区分原则,第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 物权变动的原因与结果的区分原则，简称区分原则，是指在发生物权变

10、动时，物权变动的原因与结果作为两个法律事实，他们的成立生效应依据不同的法律根据的原则。,区分原则的主要含义,1、物权变动的基础关系即债权合同的成立，应当按照该行为成立的自身要件予以判断，而不能以物权的变动是否成就为判断标准。 2、物权的变动，应当以动产的交付与不动产的登记为必要条件，而不能认为债权合同生效必然发生物权变动的效果。 3、在不动产物权变动已作登记，但合同被确认不成立、无效或被撤销的情况下，应当认定不动产物权变动自始无效。,过去的司法解释,1990年2月17日最高人民法院给黑龙江高级人民法院关于房管二所与哈铁办事处房屋买卖争议的批复中指出，双方当事人“签订房屋买卖协议后，提出解除买卖

11、协议的，未办理产权登记手续，因民事法律关系尚未成立，一方反悔是允许的”。 1995年12月27日最高人民法院印发的关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答第14条规定：“土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定各合同无效；补办了土地使用权变更登记手续的，可认定该合同有效。” 很长一段时间，受此类法律规定和司法解释的影响，各级法院在审理案件时，对于未办理物权登记的情况大多认为先前的基础合同关系无效。,比较担保法和物权法,担保法第四十一条 当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之

12、日起生效。 物权法第一百八十七条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。,担保法第六十四条 出质人和质权人应当以书面形式订立质押合同。 质押合同自质物移交于质权人占有时生效。 物权法第二百一十二条 质权自出质人交付质押财产时设立。,五、公示要件主义和公示对抗主义,根据公示在物权变动中所起的作用不同，可将物权变动分为公示要件主义和公示对抗主义两种模式。 一般来讲，债权意思主义变动模式为公示对抗主义；物权形式主义和债权形式主义为公示要件主义或称公示生效主义。,与此相对应，根据登记在物权变动中所起的作用不同，可将

13、物权变动分为登记生效主义和登记对抗主义两种模式。 由于一般动产在进行物权变动时无需登记，所以此种分类主要针对不动产和特殊动产。,一般规则登记生效主义： 第9条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 特殊规则登记对抗主义： 第24条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 第129条 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 第158条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的

14、，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。,第四节 非基于法律行为的物权变动,一、非基于法律行为的物权变动的主要情形 二、对未经登记直接取得的不动产物权进行处分的限制,非因法律行为而发生的物权变动，不经登记或交付即可直接生效，故此类物权变动又称为不必公示的物权变动 一、非基于法律行为的物权变动的主要情形 1、依法律、法令的直接规定而发生的物权变动。（善意取得,留置权,遗失物归属） 2、因公用征收而发生的物权变动。,3、因法院、仲裁机构的生效法律文书而发生的物权变动。 第28条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法

15、律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。,(4)因继承、遗赠而发生的物权变动。 第29条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 (5)因事实行为而发生的物权变动。 第30条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（先占、添附、生产加工等） 非法律行为引起物权变动，对于物权取得人来说多为原始取得，但也有继受取得的情形，如继承或受遗赠取得。,第四十二条,为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补

16、偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。,二、对未经登记直接取得的不动产物权进行处分的限制,第31条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。 （一）理解该条款应当注意的问题： 1、“享有”应为“取得”。 2、只适用于不动产，不适用于动产。 3、对“处分”的含义应作狭义的理解。 4、“不发生物权效力”应为“不发生物权变动的效力”。,(二)该条款的含义包括： 1、本条款实施中包括两个登记，一是宣示登记，二是物权变动登记，前一登记是后一登记的基础和前提。 2、宣示登记没有创设物权的效力，只是将已经发生的不动产物权变动对外予以宣示。若不动产权利人未通过法律行为