容积率拆分及产品排布

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1、容积率拆分及产品排布 策划顾问部 1 策划顾问部 容积率拆分及产品排布 容积率拆分1 容积率拆分方法及案例 2 目录 产品排布 3 3 产品排布方法及案例 4 2 容积率拆分 容积率拆分容积率拆分 3 容积率拆分容积率的概念 建筑面积=0.5倍用地面积 总建筑面积 建筑面积=1倍用地面积 容积率 = 总建筑面积 用地面积 建筑面积=1倍用地面积 红线内可建设用地面积 容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑 物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。 4 容积率拆分容积率的概念 容积率的概念的说明 产品策划基础知识容积率与产品形态 ? 容积率是衡量建设用地使用强度的一

2、项重要指标； ? 容积率指标中所指的总建筑面积般是指的地上建筑面积地下? 容积率指标中所指的总建筑面积，一般是指的地上建筑面积，地下 建筑面积一般不计入容积率指标计算中； ? 规划设计条件给定的容积率指标的约定，一般是小于等于某一数值； 容积率指标中的总用地面积般是指净面积即可建设用地面积? 容积率指标中的总用地面积，一般是指净面积，即可建设用地面积。 5 容积率拆分容积率的概念 用地红线与可建设用地 东西向道路 南 北 代 代征道路 代征绿化 项目地块 向 道 路 代 征 道 路 代 征 绿 其他项目 路 路 绿 化 其他项目 保留 其他项目 6 容积率拆分项目平均层数与容积率拆分 ? 一般

3、情况下，建筑产品形态与容积率有一定的对 应关系应关系 容积率= 地上总建筑面积 用地面积用地面积 容积率指标与相对应的产品形态容积率相应产形 容积率指标0.50.50.70.71.01.01.61.62.12.1 对应的产品形态独栋/双拼别墅 联排别墅叠拼+联排多层住宅小高层高层对应的产品形态独栋/双拼别墅 联排别墅叠拼+联排多层住宅小高层高层 7 容积率拆分项目平均层数与容积率拆分 住宅项目平均层数 ? 如何估算给定容积率指标下的住宅项目平均层数？如何估算给定容积率指标下的住宅项目平均层数 通常，规划意见书除了给定容积率指标，还会给定建筑密度、建筑限高等相关指标； 如果根据简单的算法，建筑平

4、均层数很容易得出：如果根据简单的算法，建筑平均层数很容易得出： 平均层数= 地上总建筑面积（用地面积 x 容积率） = 容积率 平均层数 楼层平均面积和（用地面积 x 建筑密度）建筑密度 基底面积一般大于楼层平均面积 基底面积般大于楼层平均面积 不是所有单体都能做到相同层数 其他因素的影响，如日照、退线等 我们需要修正！ 8 容积率拆分项目平均层数与容积率拆分 建筑平均层数 ? 建筑平均层数 容积率 平均层数= 容积率 建筑密度 x 日照间距系数x 楼层修正系数 楼层修正系数楼层修正系数 楼层修正系数的数值范围约为：0.61.0楼层修正系数的数值范围约为：0.6 1.0 9 容积率拆分项目平均

5、层数与容积率拆分 拆分容积率 ? 什么是容积率拆分？ 通常，给定的一定数值的容积率，会对应一定的产品形式，如前表所示； 但是，由于种种需要，在满足其他指标的前提下，对给定的容积率进行分解，从而但是，由于种种需要，在满足其他指标的前提下，对给定的容积率进行分解，从而 在一个项目里面形成不同的产品形式，这种做法就叫做容积率拆分。 六层住宅六层住宅六层住宅 三层联排六层住宅小高层住宅 容积率拆分前 六层住宅六层住宅六层住宅 容积率拆分后 三层联排六层住宅小高层住宅 10 容积率拆分方法及案例 容积率拆分方法及案例容积率拆分方法及案例 11 容积率拆分方法及案例方法 住宅项目容积率与产品对应关系参考

6、研发支持中心/姚斌 可能的产品形式 拆分方式1拆分方式2拆分方式3 常见产品组合类型 常规均好性做法适当进行指标拆分 项目容积率 产品类型层数层数 容积率拆分示例 0.4独栋2/2.5/3- 0.40.5双拼2.5/3独栋+联排双拼+联排类独栋23 0.60.8联排2.5/3双拼+联排双拼+叠拼合院/类独栋24 0 81 0叠拼45联排+叠拼联排+洋房合院/类独栋2 55 容积率拆分示例 0.8 1.0叠拼4 5联排+叠拼联排+洋房合院/类独栋2.5 5 1.01.2洋房/叠拼56联排+洋房联排+小高层叠拼+洋房2.511 1.31.7洋房/类洋房69联排+小高层 洋房+小高层 叠拼+小高层2

7、.511 1.82.0小高层1011.5联排+小高层 叠拼+小高层 洋房+小高层2.515 容积率拆分 2.12.5高层1218小高层+高层洋房+高层-618 2.63.0高层1827小高层+高层洋房+高层-11/33 3.03.5高层2733小高层+高层-15/33 3 5高层303.5高层30- 说明 1、拆分容积率受规划条件影响，结果会不相同。如限高、地块周边退让关系等； 2、拆分容积率应根据市场结论及市场需求进行调整，避免为拆分而拆分。 12 容积率拆分方法及案例案例 昆山 世茂蝶湖湾 关键词：容积率的极致拆分 13 容积率拆分方法及案例案例 沪宁高速 西夏区 天然水系 地块原始状况:

8、 项目区位: 优势：地块内部有天然水系，内部地势 平整 劣势地块北侧临近沪宁高速存在较 江苏昆山市，毗邻上海 项目总建面约107万，容积率1.5。 劣势：地块北侧临近沪宁高速，存在较 大的噪声和尾气污染 14 容积率拆分方法及案例案例 高层区，28-32F 联排叠拼别墅区 项目规划特点: 独栋双拼别墅区 项目规划特点: ?1.5的容积率拆分到极致，仅两种基本产品类型，高层（28-32F，另有一幢153m的地标公寓）和别墅 ?高层沿北侧，弧型单排“流线型”排列，既隔绝沪宁高速干扰，又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中绿地水面 ?对原生水系重新设计形成较大面积的湖景湖中建岛打造私密性很强的独栋双

9、拼别墅区?对原生水系重新设计，形成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区 15 容积率拆分方法及案例案例 28-32F高层 3.2-3.5 总体容积率 1.5 联排叠拼别墅 07-0.8 前提还是 不限高！ 独栋双拼别墅 0.4-0.5 9F小高层 16 容积率拆分方法及案例户型配比 如 何 计 算 户 型 配 比 ？ 户型配比户型配比 17 产品排布 产品排布产品排布 18 产品排布相关经济技术指标 与容积率密切相关的几个指标 ? 日照间距 ? 建筑密度? 建筑密度 ? 建筑限高 ? 建筑退线 19 产品排布相关经济技术指标 日照间距 ?日照间距，指前后两排或者几排房屋之

10、间，为保证后排房屋在规定的时 日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。 北日照间距北日照间距 地面 前楼后楼 20 产品排布相关经济技术指标 日照间距 ?日照间距一般与项 目所在的城市（纬度 及气候区划）有密切 关系 21 产品排布相关经济技术指标 日照间距气候区划 产品策划基础知识容积率与产品形态产品策划基础知识容积率与产品形态 22 产品排布相关经济技术指标 日照间距塔式建筑与板式建筑 ? 日照间距一般与项目的建筑形式有密切关系：塔式建筑与板式建筑 ? 塔式建筑，是指各个面长高比都小于1的建筑 ? 板式建筑，是指塔式式建筑以外的建筑 塔式建筑板式建筑 HH 塔式建筑板式建筑 B B A A

11、23 产品排布相关经济技术指标 建筑密度 ? 建筑密度是指建筑基底面积与建设用地面积的比值，以百分比表示； 产品策划基础知识容积率与产品形态 ? 建筑密度一般会在规划设计意见书里面有明确规定； ? 一般情况下，为了控制项目的品质、尽量提高人均绿化率和人均活动空间，对多层小 产品策划基础知识容积率与产品形态 般情况，为制项品质提率和活动间，多层 区和高层小区有一个大致的建筑密度控制： ? 多层小区一般为25%30%，高层小区一般为20%25%； ? 公建或商业的建筑密度一般会根据项目单独给定，一般会比住宅项目高，例如 45%甚至更高 24 产品排布相关经济技术指标 建筑限高 ?建筑限高，是指规划

12、部门在规划设计指标中规定的对宗地内建筑的高 度限制； ?给定的建筑限高一般约定为小于等于多少米； ?限高的控制点，一般有“建筑最高点高度”和“檐口高度”两种。 25 产品排布相关经济技术指标 建筑退线 ?由于需要协调项目自身与周边项目的交通消防日照等相互关系?由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系， 不允许紧贴红线进行建设，一般都会退后一段距离； ?建筑退让距离与项目所处的位置周边的状况相关?建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。 东西向道路东西向道路 南 北 向 代 征 代征道路 代征绿化 代 项目地块 向 道 路 征 道 路 代 征 绿 化 其他项目 保留 化

13、 其他项目 26 产品排布相关经济技术指标 ? 容积率 ? 建筑密度? 建筑密度 ? 建筑限高影响产品形态 ? 日照间距 ? 建筑退线? 建筑退线 27 产品排布方法及案例 产品排布方法及案例产品排布方法及案例 28 产品排布方法及案例地块价值分析 我们所说的地块价值分析，就是通过对项目地块内、外部促进和影响因素的分析、对比，对项目 地块的居住价值和商业（商务）价值进行排序，以便给产品设计及规划设计提供依据。 ?共同影响因素（如区位等）?共同影响因素（如区位等） ?外部价值促进因素（如公共绿地、水景、配套等） ?外部条件影响因素（如交通干道影响、高压线、政策房等） 表现形式：用地图（卫星图等）

14、+文字描述+结论 29 产品排布方法及案例地块价值分析（示例1） 地块4 绿化改善 高 压 线 影 地块价值分析 地块 经适房 其他项 目影响 绿化改善 影 响 地块1 地块3 经适房 影响 地块1 绿化改善 影响因素：高压线影响、南侧厂房影响、经济适用房影响、其他项目影响 改善因素：绿化带改善居住品质 地块价值排序：地块4 地块1 地块3 30 地块价值分析 产品排布方法及案例地块价值分析（示例2） 厂房 噪声 影响 地块价值分析 改善因素： ? 西侧河道及绿化带改善环境； ? 南侧现状道路接通便利 X-6X-4 河道、 绿化带 改善 影响 ? 南侧现状道路，接通便利。 影响因素： X 10

15、 X-9 X-7 改善 其他 项目 影响 ? 北侧厂房噪声影响； ? 南侧道路噪声影响； ? 东侧低端项目对品质影响 X-10 交通 便利 交通 便利 噪声 影响 ? 东侧低端项目对品质影响。 地块价值排序： ? 居住价值：地块西侧 地块中部 地块南部 地块东北部 ? 商业价值：地块南部 地块东部 地块西部 地块北部 31 产品排布方法及案例案例 地块价值分析 N 建材市场 案例：黄土岗项目 西侧 N 京九铁路 噪声影响 京开高速 噪声影响 综合影响 西侧 绿化隔离带 东侧 绿化 东侧居住地块 西侧居住地块 噪声影响 噪声影响 150米绿带 改善环境 降低噪声 100米绿带 绿化 隔离带 东侧

16、居住块 降低噪声 改善环境 居住价值：东地块西地块东部东地块西部 影响因素：京九铁路建材城京开高速城中村 改善因素：东侧绿地西侧绿地 待拆迁城中村 综合影响 商业价值：中间规划路两侧 32 产品排布方法及案例案例 规划原则综述 案例：黄土岗项目 N 西侧 绿化隔离带 东侧 东侧居住地块 西侧居住地块 R=2.6-2.8 绿化 隔离带 东侧居住地块 R=2.9-3.1R=1.9-2.1 ? 总建筑面积做满，实现总体2.5容积率； ?适度拆分总体容积率； ? 西地块一分为二，西侧安排政策房，尽量减少占地面积，剩 余部分排商品房；?适度拆分总体容积率； ? 拔高西地块容积率指标，做足高度，降低东地块容积率； 余部分排商品房； ? 所有商品住宅均为南北通透的板式建筑，舒适性较高； 33 产品排布方法及案例案例 整体规划布局 ?由西向东排布：政策房-中端商品房-中高端商品房 案例：黄土岗项目 N 西侧 绿化隔