第5章 建设工程项目合同管理

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1、5.1 概述 一、 概念 合同：是指平等主体自然人、法人、其它组织之间设立、变更、终止民事权利、义务关系的协议。 项目合同：是承包人进行工程建设、发包人支付相应价款的合同。 均包括：当事人的名称（姓名）和住址、标的、数量、质量、价款和报酬、履行期限、违约责任、解决争议的方法等。 建设合同一般包括：勘察合同、设计合同、施工合同、物资供应合同建设工程合同； 监理合同、咨询合同、代理合同等 委托合同。,第5章 建筑工程项目合同管理,5.1 概述 具有的特点：主体严格法人；客体特殊物、行为、智力成果；建设合同形式要求特殊、管理严格。 项目合同管理指对项目合同的签订、履行、变更和解除进行监督检查，对合同

2、履行过程中发生的争议或纠纷进行处理，以确保合同依法订立和全面履行。 这项管理贯穿于合同签订、履行、终结直至归档的全过程。 二、 合同管理制度 主要包括业主方的结构策划、合同订立、合同履行和承包方的签订、履行、索赔、目标、风险、以及信息管理等。 重点在于：企业内部合同会签制度、合同签订审查批准制度、印章制度、管理目标制度、管理质量责任制度、统计考核制度、检查和奖励制度等。,第5章 建筑工程项目合同管理,5.1 概述 二、 合同管理制度 1. 企业内部合同会签制度： 合同未签订之前，由办理合同的业务部门会同企业施工、技术、材料、劳动、机械动力和财务等共同研究，提出对合同条款的具体意见，进行会签。

3、2. 合同签订审查批准制度 审查是在会签之后，送给企业主管合同的机构或法律顾问进行的；批准是由企业主管或法定代表人签署意见，同意对外签订合同。 3. 印章制度 合同专用章是代表企业在经营活动中对外行使权利、承担义务、签订合同的凭证。,第5章 建筑工程项目合同管理,5.1 概述 二、 合同管理制度 4.管理目标制度： 是各项合同管理活动应达到的预期结果和最终目的。 5.管理质量责任制度： 是施工企业的一项基本管理制度，它规定企业内部具有合同管理任务的部门和合同管理人员的工作范围，履行合同中规定的责任和拥有的职权。 6.统计考核制度： 是施工企业整个统计报表制度的重要组成部分。,第5章 建筑工程项

4、目合同管理,5.1 概述 二、 合同管理制度 7. 评估制度： 是合同管理活动及其运行过程的行为规范。应具有合法性、规范性、实用性、系统性和科学性。 8.检查和奖励制度： 是施工企业的一项基本管理制度，它规定企业内部具有合同管理任务的部门和合同管理人员的工作范围，履行合同中规定的责任和拥有的职权。 6.统计考核制度： 检查：发现和解决合同履行中的问题，协调企业各部门履行合同中的关系； 奖励：通过定期检查和考核，对合同履行管理工作完成好的部门和人员给予表扬和鼓励。,第5章 建筑工程项目合同管理,5.1 概述 三、 合同管理的内容 包括合同订立、履行、变更、索赔、终止、争议解决、控制和综合评价：

5、1. 检查合同法、合同管理办法以及合同签订与履行情况，减少和避免合同纠纷的发生； 2. 进行合同法及有关法律知识教育，提高合同管理人员的素质； 3. 建立健全工程项目合同管理制度； 4. 统计分析合同履行情况，发现问题，及时协调解决； 5. 做好合同的鉴证、公证和调解、仲裁和诉讼活动。,第5章 建筑工程项目合同管理,5.1 概述 四、 合同管理程序 1. 合同评审；2. 合同订立；3. 合同实施计划编制；4. 合同实施控制；5. 合同综合评价；6. 知识产权的合法使用。 五、管理机构及人员设置 1. 机构设置 （1）对于集团型大型施工企业，应设置二级管理制度。 二者均为独立法人，虽有投资管理关

6、系，在法律上却相互独立。因此，设置二级双重合同管理制度，工作相对独立，又应及时联络，形成统、分灵活的管理模式。 （2）中小型施工企业也要设置合同管理机构和合同管理员对合同进行管理，以强化规范性。,第5章 建筑工程项目合同管理,5.1 概述 五、管理机构及人员设置 2. 管理专门人员配备 合同管理工作由管理机构统一操作，要落实到具体人员。因此，对于集团型施工企业，应配备多人、明确分工；对于中小型企业可依据具体的合同管理工作量决定合同管理人员的数量。 3. 内部合同管理的协作 是指由企业内部各相关职能部门各司其职，分别参与合同的谈判、起草、修改等工作，并建立会审和监督制度，实施合同管理的行为和制度

7、。,第5章 建筑工程项目合同管理,施工合同工程部；贷款合同财务部门。 会审总工、总经、总会！,5.2 项目合同评审 是在合同签订之前进行，是对招标文件和合同条件的审查认定、评价，通过合同评审，可以发现合同中存在的内容含糊、概念不清之处或自己未能完全理解的条款，并仔细研究、认真分析、采取相应的措施，以减少合同中的风险、失误，有利于合同双方合作愉快，最终促进项目的顺利进行。 一般包括招标文件分析、合同合法性审查、合同完备性审查和合同风险评价 一. 招标文件分析 是招标过程所遵循的基础性文件，是投标和评标的基础，也是合同的重要组成部分。招标文件是联系、沟通招标人与投标人的桥梁。其作用非常明显： （1

8、）投标依据；（2）招标活动当事人的行为准则和评标依据；（3）是招投标人签订合同的基础。,第5章 建筑工程项目合同管理,第5章 建筑工程项目合同管理,5.2 项目合同评审 一. 招标文件分析 分类： （1）关于编写和提交投标文件的规定尽量减少废标； （2）对投标人资格审查的标准、投标文件的评审标准和方法公平； （3）关于合同的条款主要是商务性的有助于投标人了解中标后合同的主要内容，明确双方的权利和义务。 其中最关键的是“技术要求、投标报价、主要合同条款”，统称实质性要求。,5.2 项目合同评审 一. 招标文件分析 招标文件的一般内容： （1）投标人须知；（2）招标项目的性质、数量；（3）技术规格

9、；（4）价格要求及计算方式；（5）评标标准和方法；（6）交货、竣工或提供服务的时间；（7）投标人的资质、资信文件；（8）投标保证金及担保；（9）投标文件编制要求；（10）提供投标文件的方式、地点及截止时间；（11）开标、评标、定标的日程安排；（12）主要合同条款。 当然，有时需要招标文件提供“图纸、工程量清单、投标函格式、资格审查申请格式等”！,第5章 建筑工程项目合同管理,5.2 项目合同评审 一. 招标文件分析 招标文件分析的内容： （1）投标条件分析投标人须知除招标过程、评标规则等，莫忘记风险！ （2）工程技术文件分析图纸会审、工程量复核、工程范围、技术要求、质量标准施工组织设计、劳动力

10、安排、机械设备材料等计划设计施工方案报价依据； （3）合同文本分析合同协议书、合同条件确保合同风险最小化！合法性、完备性、责权关系、实施后果！,第5章 建筑工程项目合同管理,5.2 项目合同评审 二. 合同合法性审查 一般要审查主体、客体和内容三方面。 常有以下五大类无效合同： 1. 没有经营资格而签订的合同； 2. 缺少相应资质而签订的合同；资质证书规定的范围！ 3. 违反法定程序而签订的合同； 4. 违反关于分包和转包规定而签订的合同；尊重合同约定！ 5. 其它违反法律和行政法规所订立的合同。,第5章 建筑工程项目合同管理,5.2 项目合同评审 三. 合同完备性审查 1. 工期的合理性；

11、2. 双方代表的权限； 3. 工程造价及其计算方法；约定不明，争议和纠纷的根源！ 4. 材料和设备供应；违约甚至无效合同！ 5. 竣工交付标准；可能出现赶工获奖励！ 6. 违约责任。约定笼统、不全面，影响整个合同的履行！,第5章 建筑工程项目合同管理,5.2 项目合同评审 四. 合同风险评价 （1）合同明确规定的承包商风险；补偿、调整、范围、索赔期限、安全等。 （2）合同条文不全面、不完整导致的风险；工期违约奖惩、变更相关、外界干扰影响、外汇额度。 （3）条文不清楚、不细致、不严密导致的风险；“为施工方便、另行协商解决”等字眼，材料设备的运送场地规定，“在经过业主上级主管部门审批后，业主15天

12、内支付”等。 （4）发包方单方面约束性、责权利不平衡导致的风险；“业主对不负责”，如工期拖延、施工缺陷、付款不及时、地质资料等的准确性、不可预见因素、第三方干扰造成的损失等。,第5章 建筑工程项目合同管理,5.3 项目合同实施计划（总体规划、分包策划和保证体系） 一. 总体规划 是指在项目的开始阶段，对根本性和方向性的、影响整个项目合同实施的问题进行确定。具体包括： 1. 承包方式和费用划分； 2. 合同种类选择单价合同、固定总价合同、成本加酬金合同、目标合同； 3. 合同条件的选择；双方熟悉的标准、工程估价定额等！ 4. 重要合同条款的确定；尤其是仲裁地点、程序，保函、保险等！,第5章 建筑

13、工程项目合同管理,5.3 项目合同实施计划 二. 分包策划（主要从业主方考虑） 就是决定将整个项目任务分多少个包（标段），以及如何划分这些标段。对承包方而言就是承包方式。 1. 分阶段分专业工程平行承包；业主管理能力！ 2. 设计施工供应；全包！ 3. 委托给几个主要承包商。设计、施工、供应。,第5章 建筑工程项目合同管理,5.3 项目合同实施计划 三. 实施保证体系 1. 作合同交底，分解合同责任，实施目标管理； 2. 建立合同管理的工作程序； 3. 建立文档系统； 4. 建立报告和行文制度。,第5章 建筑工程项目合同管理,5.4 项目合同实施控制（交底、跟踪与诊断、变更管理和索赔管理） 是

14、承包商以合同分析的成果为基准，对整个合同实施过程的监督、检查、对比、引导及纠正等管理活动。 一. 交底 1. 质量、技术要求和项目实施要点； 2. 工期； 3. 消耗标准； 4.各小组的责任界限； 5. 完不成责任的影响及法律后果。,第5章 建筑工程项目合同管理,5.4 项目合同实施控制 二. 跟踪与诊断 1. 跟踪对象 （1）具体的合同事件； （2）工程小组或分包商的工作； （3）业主和工程师的工作； （4）工程实施过程中的问题。 2. 诊断 （1）组织措施；（2）技术措施；（3）经济措施；（4）合同措施。,第5章 建筑工程项目合同管理,5.4 项目合同实施控制 三. 变更管理 是指依法对原

15、来合同进行修改和补充。一经成立，原合同相应条款就应解除。 1. 变更的起因 （1）发包方有新意图； （2）设计人、工程师、承包商未理解发包人意图，或设计图纸错误、修改等； （3）工程环境变化导致设计、实施方案等的变化； （4）新技术的应用； （5）政府部门的新要求； （6）合同双方当事人有倒闭或其它原因需要转让合同时。,第5章 建筑工程项目合同管理,5.4 项目合同实施控制 三. 变更管理 2. 变更的范围 （1）合同条款变更；责权利，最早均是这一类！ （2）工程变更；质量、数量、性质、功能、实施次序、实施方案等的变化。 3. 变更的程序 （1）提出；承包商、发包人、工程师 （2）批准；有利进

16、展、节约成本、不损害正当权益、复合技术标准、工程受阻不得不变更！ （3）发出及执行。书面、口头！,第5章 建筑工程项目合同管理,5.4 项目合同实施控制 三. 变更管理 4. 变更的责任分析 （1）设计变更发包人责任； （2）施工方案变更承包商自身原因、发包人强制或干预； （3）施工进度变更。 四. 索赔管理 索赔是在合同实施过程中，一方因对方不履行或未能正确履行合同规定的义务、未能保证承诺的合同条件实现而遭受损失后，依据合同有关条款规定向对方提出的经济或其它方面的补偿要求。,第5章 建筑工程项目合同管理,5.4 项目合同实施控制 四. 索赔管理 1. 分类 （1）索赔目的工期、费用； （2）索赔当事人发包人、分