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1、万达合约规划解读及编制,成本控制部 王西彪,提纲,一、成本管控核心及模式 二、合约规划的概念解读 三、万达合约规划的特点 四、合约规划编制的重点,提纲,一、成本管控核心及模式 二、合约规划的概念解读 三、万达合约规划的特点 四、合约规划编制的重点,信息化模式的成本管控目标,建立万达成本数据库，实现成本数据的可沉淀、可查询、可复用 建立以目标成本为中心的成本管理体系，将成本控制过程前置 实现成本业务管控过程中的信息化流程审批及权限点控制,信息化模式的成本管控理念,依据集团管理制度，将成本控制过程前置。 根据实际成本管理业务，将审批流固化。 借鉴模块管控理念，分级管控、分级预警、亮灯警示。,+,+
2、,+,成本管控核心,成本管控模式,原 有 模 式,两个计划,动态成本,六本台帐,1、根据模块化编制招标计划，容易有漏项； 2、结算计划和需要单独编制。,成本管控模式,原 有 模 式,两个计划,动态成本,六本台帐,信息化,1、根据模块化编制招标计划，容易有漏项； 2、结算计划和招标计划需要单独编制。,1、依据合约规划能够生成招标计划，待发生成本台帐； 2、合约规划模板提供了多年万达商业地产成本管控经验； 3、依据模块化及招标计划，进行结算计划的编制；,待发生成本台帐,成本管控模式,原 有 模 式,招标计划,动态成本,六本台帐,待发生成本,成本动态表,成本管控模式,原 有 模 式,招标计划,动态成
3、本,六本台帐,待发生成本,成本动态表,1、在合约中明确成本费用与成本科目的对应关系，预计将发生的合同，对每个合同进行成本预控，从而实现目标成本预控。 2、减轻合同拆分工作量、避免拆分过程中的归集错误，但对前期合约编制质量要求较高。,信息化,无合同费用,待发生成本,可研成本,目标成本,目标成本 调整,成本动态报表,是否超预警指标？,合同签订,合同、变更结算,指导,合同付款计划,动态现金流管理,财务付款与分析,项目复核、结算,成本数据库,定期分析预测实际成本,分解,调整,事 前,事 中,事 后,项目竣工,控目标,管过程,要成果,合约付款计划,合约规划,信息化模式的成本管控核心,提纲,一、成本管控核
4、心及模式 二、合约规划的概念解读 三、万达合约规划的特点 四、合约规划编制的重点,问题研讨：,什么是合约规划？,合约规划概念解读,合约规划： 合约规划就是将未来要发生的成本支出以合同分类的原则建立，通过对开发过程中成本支出的项目个数，包括合同支出和无合同费用支出等进行统筹，明确成本的具体流向，是目标成本对项目成本的指导和预控的重要手段。,问题研讨：,合约规划与成本管控各要素之间的关系？,合约规划概念解读,合约规划与目标成本是相互印证，相互校核的关系,目 标 成 本,合约规划概念解读,合约规划与目标成本是相互印证，相互校核的关系,目 标 成 本,1、通过将合约规划与目标成本的比较，分析合约规划的
5、完善性； 2、通过将目标成本与合约规划的对比，分析目标成本的合理性；,合约规划概念解读,304项合同,54项费用,合约规划是指在项目开始初期，对项目全生命周期内将会发生的所有合同和费用进行预估，并对具体的合同及费用进行科目归属，业态分摊组成整个项目的成本,统筹支出,合约规划是通过预计项目将发生的合同及各合同的费用，并最终汇总组成项目的预计成本,合约规划与目标成本是相互印证，相互校核的关系,目 标 成 本,合约规划概念解读,指导工作,合约规划指导成本日常工作的进行,统筹支出,合约规划是通过预计项目将发生的合同及各合同的费用，并最终汇总组成项目的预计成本,合约规划与目标成本是相互印证，相互校核的关
6、系,目 标 成 本,合约规划概念解读,指导工作,合约规划指导成本日常工作的进行,统筹支出,合约规划是通过预计项目将发生的合同及各合同的费用，并最终汇总组成项目的预计成本,合约规划与目标成本是相互印证，相互校核的关系,目 标 成 本,合约规划,招标计划,招标结果,生成招标计划,反证规划的合理性,合同录入,录入合同信息,验证 合约 规划,合约规划概念解读,指导工作,合约规划指导成本日常工作的进行,统筹支出,合约规划是通过预计项目将发生的合同及各合同的费用，并最终汇总组成项目的预计成本,合约规划与目标成本是相互印证，相互校核的关系,目 标 成 本,合约规划一方面是根据项目拟采取的承发包模式确定的，反
7、之另一方面合约规划又决定了项目实际实施过程中各专业分包和甲供材料范畴，对工程实施具有指导意义。,合约规划概念解读,过程管控,合约规划全过程成本动态管控的基础,合约规划将成本动态控制工作从科目纬度细化到合同维度，更具操作性和实际意义。每项合同/费用做到不超支，则对应成本科目不超支，成本目标必然实现。,指导工作,合约规划指导成本日常工作的进行,统筹支出,合约规划是通过预计项目将发生的合同及各合同的费用，并最终汇总组成项目的预计成本,合约规划与目标成本是相互印证，相互校核的关系,目 标 成 本,提纲,一、成本管控核心及模式 二、合约规划的概念解读 三、万达合约规划的特点 四、合约规划编制的重点,万达
8、合约规划的特点,合约规划和万达商业地产多年管理经验积淀而成的模块化衔接，完善了成本管理的模块化体系。,管理体系,万达合约规划的特点,合约规划和万达商业地产多年管理经验积淀而成的模块化衔接，完善了成本管理的模块化体系。,管理体系,全面统筹,合约规划不但全面统筹了项目预计支出，更有实际工作指导作用的将成本管控的工作步骤进行分解。,万达合约规划的特点,合约规划和万达商业地产多年管理经验积淀而成的模块化衔接，完善了成本管理的模块化体系。,管理体系,合约规划在根据万达十年商业地产成本管控经验，分业态编制，可以适应不同业态组合的成本管控。,自由组合,全面统筹,合约规划不但全面统筹了项目预计支出，更有实际工
9、作指导作用的将成本管控的工作步骤进行分解。,万达合约规划的特点,合约规划和万达商业地产多年管理经验积淀而成的模块化衔接，完善了成本管理的模块化体系。,管理体系,合约规划在根据万达十年商业地产成本管控经验，分业态编制，可以适应不同业态组合的成本管控。,自由组合,合约规划在科目编码、合同编号、费用编号等内容上统一要求，为数据库的建立奠定了基础。,高度统一,全面统筹,合约规划不但全面统筹了项目预计支出，更有实际工作指导作用的将成本管控的工作步骤进行分解。,合约规划确保各项目合同签订的计划性和规范化,万达合约规划的特点,合约规划实现项目支出统筹的标准化，以及对待发生成本的合理预估,万达合约规划的特点,
10、项目支出归属的成本科目编码及科目名称是标准化的；,合约规划实现项目支出统筹的标准化，以及对待发生成本的合理预估,万达合约规划的特点,根据合同范围及界面的不同，以及业态的不同，进行合理的待发生成本预估；,万达合约规划的特点,合约规划控制合同签订&费用支出，做到事前管控,万达合约规划的特点,合约规划控制合同签订&费用支出，做到事前管控,万达合约规划的特点,合约规划为成本管控工作提供重点提示，随时反映项目成本情况。,提纲,一、成本管控核心及模式 二、合约规划的概念解读 三、万达合约规划的特点 四、合约规划编制的重点,合约规划的要点,1、控制各分项工程的支出规划,预设成本归集的科目及业态，避免人为分摊
11、过程中产生归集错误,合约规划的要点,2、控制招标金额，实现成本可控,1、控制各分项工程的支出规划,合约规划的要点,2、控制招标金额，实现成本可控,1、控制各分项工程的支出规划,流标；重新招标,合约规划金额不能调整,超签约控制金额定标，审批流程变长,特殊事项审批；调整招标控制金额,未使用招标系统确定合同的： 不允许业务经办人发起合同录入流程 需要调整合约规划金额,使用科目目标余量,借调其它科目目标余量,使用预备费,超支预警,合约规划的要点,2、控制招标金额，实现成本可控,1、控制各分项工程的支出规划,3、预留变更金额，动态记录成本,合约规划的要点,2、控制招标金额，实现成本可控,1、控制各分项工
12、程的支出规划,3、预留变更金额，动态记录成本,合约规划的编制,合约规划的编制过程是在项目初期，对整个项目的成本和招标进行模拟复盘； 这里的模拟复盘是指对整个项目从摘牌到经营期结束所发生的所有成本支出事项进行一次预演，从而达到全面掌握项目预计发生成本事项的目的。,合约规划编制,编制准备工作,合 约 规 划 编 制 过 程,合约规划编制,编制准备工作,合 约 规 划 编 制 过 程,研究：经济指标、规划模版、合同库、 建造标准&调研当地市场价格,研 究 项 目 主 要 经 济 指 标,编制准备工作,研 究 项 目 主 要 经 济 指 标,编制准备工作,研 究 规 划 模 版,编制准备工作,研 究
13、规 划 模 版,研 究 项 目 主 要 经 济 指 标,编制准备工作,研 究 规 划 模 版,研 究 合 同 库,编制准备工作,研 究 合 同 库,研 究 项 目 主 要 经 济 指 标,编制准备工作,研 究 规 划 模 版,研 究 合 同 库,研 究 建 造 标 准,编制准备工作,研 究 建 造 标 准,研 究 项 目 主 要 经 济 指 标,编制准备工作,研 究 规 划 模 版,研 究 合 同 库,研 究 建 造 标 准,调 研 当 地 市 场 价 格,合约规划编制过程,编制准备工作,合 约 规 划 编 制 过 程,研究：经济指标、规划模版、合同库、 建造标准&调研当地市场价格,基本信息录
14、入,合约规划编制过程,编制准备工作,合 约 规 划 编 制 过 程,研究：经济指标、规划模版、合同库、 建造标准&调研当地市场价格,基本信息录入,上报：项目基本信息、岗位人员信息 录入：基本信息、科目设置、业态设置、 科目业态设置,上 报 项 目 基 本 信 息,基本信息录入,上 报 项 目 基 本 信 息,基本信息录入,上 报 项 目 基 本 信 息,基本信息录入,录 入 项 目 基 本 信 息,录 入 项 目 基 本 信 息,基本信息录入,上 报 项 目 基 本 信 息,基本信息录入,录 入 项 目 基 本 信 息,科 目 设 置,科 目 设 置,基本信息录入,上 报 项 目 基 本 信
15、息,基本信息录入,录 入 项 目 基 本 信 息,科 目 设 置,业 态 设 置,业 态 设 置,基本信息录入,上 报 项 目 基 本 信 息,基本信息录入,录 入 项 目 基 本 信 息,科 目 设 置,业 态 设 置,科 目 业 态 设 置,科 目 业 态 设 置,基本信息录入,合约规划编制过程,编制准备工作,合 约 规 划 编 制 过 程,研究：经济指标、规划模版、合同库、 建造标准&调研当地市场价格,基本信息录入,上报：项目基本信息、岗位人员信息 录入：基本信息、科目设置、业态设置、 科目业态设置,引用合约规划模板 编制项目合约规划,合约规划编制过程,编制准备工作,合 约 规 划 编
16、制 过 程,研究：经济指标、规划模版、合同库、 建造标准&调研当地市场价格,基本信息录入,上报：项目基本信息、岗位人员信息 录入：基本信息、科目设置、业态设置、 科目业态设置,引用合约规划模板 编制项目合约规划,基于合约规划模板进行修改，形成项目 合约规划列表,引用合约规划模板 编制项目合约规划,合约规划模版中的规划项在初次编制中不要删除，审核通过后方可删除。,引用合约规划模板 编制项目合约规划,合同范围要描述清晰，各合约规划工作界面划分明确，无重叠和遗漏。,新增的合约规划，如果合同库中有，则新增规划必须引用自合同库,合约规划编制过程,编制准备工作,合 约 规 划 编 制 过 程,研究：经济指标、规划模版、合同库、 建造标准&调研当地市场价格,基本信息录入,上报：项目基本信息、岗位人员信息 录入：基本信息、科目设置、业态设置、 科目业态设置,
