宁波2012房地产市场年报

《宁波2012房地产市场年报》由会员分享，可在线阅读，更多相关《宁波2012房地产市场年报（44页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、恒略地产 市场部 宁波 房地产年度市场报告 NINGBO . THE REAL ESTATE MARKET ANNUAL REPORT FOR 2012 2011 - 2012 宏观经济 MACRO MARKET 政策动向 LAND MARKET 全国楼市 REAL ESTATE MARKET 本地市场 DYNAMIC PROJECT MACRO ECONOMY 国际经济环境 GDP及CPI 房地产投资 固定资产投资 货币供应量及存款准备金率 宏观经济 颓势 2012年全球经济风险因素在增加，各方利好与宽松政策难止经济下滑步伐 国际经济呈现的低迷对贸易影响突出 -世贸组织34个成员国2012年

2、出口额增长3.8%，增速低于2011年 发达经济体面临严峻的政府债务问题 -欧债危机深度发酵，仅上半年欧元区政府公共债务已达8.5万亿欧元，占GDP比重升至90% -美国面临6070亿美元“财政悬崖”，目前高达16万亿美元的公共债务已经触及债务上限 -日本债务占GDP的比重超过200% 金砖国家增速放缓 -2012年第三季度巴西GDP同比增长0.9%，环比仅增长0.6% -2012年印度经济增速在5.5%左右，这是近10年来的最低增速 -2012年亚洲经济增长6.1%，是近年来增长最为缓慢的年度之一 趋势国际经济增长在2013年将继续低迷，复苏前景有限 国际环境 美联储货币政策：整体趋于宽松，

3、其政策可能导致我国物价和房地产价格波动 美联储推QE4与家称外资戒流入房地产市场 北京时间13日，美联储宣布，推出第四轮量化宽松(QE4)。美联储旗下联邦公开市场委员会宣布，在失业率高于6.5%，且未来一两年内通胀 率预期不超过2.5%情况下保持0至0.25%超低利率不变，并每月采购450亿美元国债替代此前的扭转操作(OT)。这意味着美联储此后的宽松规 模将达到每月850亿美元。有分析指出，这一措施在目前第三轮量化宽松的基础上，将进一步增大美联储的资产规模。 美联储再次扩大量化宽松规模犹如一把“双刃剑” 助美国经济复苏，催新兴市场通胀 美联储扩大量化宽松的规模犹如一把双刃剑，一方面通过增加货币

4、发行来进一步刺激美国经济复苏，导致大宗商品价格上涨，并使热钱流向发 展中国家。另一方面注入经济体的货币量增多，增加通胀压力；美联储量化宽松政策对我国造成输入型通胀，可能导致国内物价及房地产价格 波动，国内通胀可能会重新走高；国家在宏观调控上需要采取继续贯彻稳健的货币政策，避免国内物价和房地产市场大幅波动。 国际环境 GDP数据：中国2012年GDP增速7.8%，连续7个季度放缓，是3年以来中国GDP最慢增速的一年； CPI数据：2012年一季度、上半年和三季度CPI同比增长分别为3.8%、3.3%和2.8%，10月和11月CPI同比增长分别为1.7%和2.0%，自 2012年以来CPI一直呈现

5、快速下降趋势。 9.8 9.7 9.5 9.3 8.1 7.8 7.7 7.8 0 2 4 6 8 10 12 国内生产总值同比增长速度 % 0 4.5 3.2 3.6 3.4 3 2.2 1.8 2 1.9 1.7 2 2.5 0 1.5 -0.1 0.2 -0.1 -0.3 -0.6 0.1 0.6 0.3 -0.1 0.1 0.8 -1 0 1 2 3 4 5 同比 环比 全国居民消费价格涨跌幅 GDP&CPI GDP及CPI增速放缓,通胀得到一定秳度缓解，筑底回升态势已成，为后期经济走高提供政策空间 开发投资： 2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣

6、除价格因素实际增长14.9%），增速比比2011年回落 11.9个百分点。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%，占房地产开发投资的比重为68.8%。 土地购置： 2012年，房地产开发企业土地购置面积35667万平方米，比上年下降19.5%；土地成交价款7410亿元，下降16.7%，降幅扩 大6.4个百分点。 投资转型：在严厉的楼市调控下，更多的房地产开发企业从单一的住宅开发扩展到商业地产、旅游地产、养老地产、文化地产等多重领 域。 28.1 27.8 23.5 18.7 18.5 16.6 15.4 15.6 15.4 15.4 16.7 16.2 0 5 10 15 20 25 3

7、0 全国房地产开发投资增速 % 10.9 -0.5 -3.9 -19.3 -18.7 -19.9 -24.3 -16.2 -16.5 -18 -14.8 -19.5 -30 -20 -10 0 10 20 全国房地产开发企业土地购置面积增速 % 房地产投资 调控政策抑制房地产投资增速，土地购置增速下滑明显，部分房企谋求投资转型 2012年1-12月份，全国固定资产投资（不含农户）364835亿元，同比名义增长20.6%（扣除价格因素实际增长19.3%），增速 比比2011年回落3.4个百分点，增速较为平稳。 2012年1-12月份，全国民间固定资产投资223982亿元，同比名义增长24.8%（

8、扣除价格因素实际增长23.4%），民间固定资产 投资占固定资产投资的比重为61.4%，民间固定资产投资占比较大。 0 30.9 28.9 27.3 26.7 25.8 25.5 25.1 25.1 25.2 25 24.8 0 21.5 20.9 20.2 20.1 20.4 20.4 20.2 20.5 20.7 20.7 20.6 0 5 10 15 20 25 30 35 2012年1-2 月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月 1-12月 民间固定资产投资 固定资产投资（不含农户） 民间固定资产投资和固定资产投资（不含农户）增速

9、 固定地产投资 固定资产投资增速稳定，民间投资是主要动力 M2：10月末，广义货币(M2)余额93.64万亿元，同比增长14.1%，同期GDP增速小于8%，显示货币供应量过快； 存款准备金率：中央人民银行于2012年2月和5月先后两次下调存款类金融机构人民币准备金率0.5个百 分点，有利于刺激投资需求。 974200 750000 800000 850000 900000 950000 1000000 货币和准货币（M2） 亿 0 2 4 6 8 2008-9-162009-9-162010-9-162011-9-16 贷款基准利率 存款基准利率 我国银行存款准备金率调整历程一览 货币供应量

10、存款准备金率 货币供应量增长过快、存款准备金率下调，将有更多热钱流入房地产业。 宏观经济小结： 国际经济下行风险较大，外部经济环境持续恶化 国内经济增速放缓，CPI持续下滑，通胀压力得到缓解，国家为“稳增长，适时对金融货币政策进行微调，金融货币政策趋松 调控癿持续导致开发企业对房地产投资信心不足 货币供应量增长，开发商融资环境有所改善，存款准备金率癿下调，房地产贷款环境有所改善 小结 POLICY DIRECTION 政策研判 调控政策 信贷政策 税收政策 01月31日 温家宝：巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归； 03月05日 温家宝

11、：2012年抑制楼市投机，巩固调控效果，促房价合理回归； 03月14日 温家宝：房价还远远没有回到合理价位； 04月13日 温家宝：坚持调控不动摇，增加普通商品房供给； 05月19日 温家宝：严格实施差别化信贷、限购政策，增加普通商品房供给，推进保障性安居工程建设； 07月09日 温家宝：坚定不移的做好调控工作，绝不能让房价反弹。 02月13日 住建部政策研究中心副主任王钰林：地方政府不得擅自调整楼市政策； 03月23日 住建部政策研究中心主任秦虹：抑制投资投机需求政策长期不动摇； 06月05日 住建部：坚持执行调控政策，执行差别化信贷、税收政策和住房限购等措施； 06月27日 住建部政策研究

12、中心副主任王钰林：限购政策短时间内不会放开； 09月07日 住建部政策研究中心主任秦虹：房地产调控将坚持抑制投机方向； 11月14日 住建部部长姜伟新在十八大记者会：强调房地产调控不放松，继续实行 “限购”政策； 12月15日 住建部部长姜伟新在全国住房建设工作会：继续贯彻落实好既有的调控政策，商品房限购政策继续实施，加快推进房产税试点工作。 调控政策 2012年是房产调控持续年，抑制投资需求，“限购”是楼市调控的主旋律 严格实施差别化信贷和税收政策，保证合理购房需求；同时加大保障房建设力度。 2012年上半年调整首套房贷利率恢复基准利率，部分城市优惠9折、8.5折。 譬如北京、上海、天津、重

13、庆、广州、杭州、昆明、济南、南京、成都、哈尔滨、南昌、深圳、中山、东莞、苏州等。 提高公积金贷款额度，譬如合肥、吉林、南京、常州、广州、武汉、沈阳、重庆、成都等。 8月1日，宁波市个人住房公积金最高贷款额度由60万元调整为80万元； 10月20日 武汉二手房（首套）住房公积金贷款最高限额由40万提高到60万元，支持异地还贷。 借贷政策 国家实行差别化信贷政策，保证首套要求，首套利率优惠至8.5折 多个地方政府调整公积金政策，刺激需求的释放 2011年对住房购买不足5年转让开征全额营业税，这种手段的目的主要是为了打击炒房者，但炒房者可进行税负转嫁，不能对炒房起到 有效遏制作用。而房产税在上海和重

14、庆的试点开征，目前看来，短期内效果不是很大，但从长远来看有利于完善房产税制度，正确引导 房产消费，有效配置房地产资源；2012年12月，国家再次强调扩大房产税试点范围。 住房转让营业税 房产税改革试点 类型 年限 09.12.22 11.1.27 城市 征收对象 税率 普通住宅 购买不足5年 差额 全额 上海 新购二套房 外地人新购住房 税率：0.6% 应税住房价格低于新建商品房平 均价格2倍，税率为0.4% 购买超过5年 免征 免征 非普通住宅 购买不足5年 全额 全额 重庆 别墅 高档住宅 “三无”个人新购二套 房 1.2%（4倍均价） 1%（3倍均价） 0.5%（2倍-3倍均价） 0.5

15、%（“三无个人二套房”） 税收政策 住房营业税调控效果不明显；重庆和上海房产税试点后，目前预扩大试点范围 房产税的扩大，对投资客户的心理造成一定压力，会对投资客户起到一定的抑制作用 政策研判小结： 2012年是房地产调控持续年，国家多次强调房地产调控不动摇，巩固房地产调控结果 继续实施差别化信贷和税收政策，抑制投资性、投机性需求，并继续采取“限购”手段 小结 2012年房地产开工面积及销售面积 2012年房地产销售金额 2012年开发商资金情况 2012年住宅销售价格 THE PROPERTY MARKET 全国楼市 商品房销售面积存量仍在高位，库存消化速度有限；新开工面积同比下降，销售面积同

16、比增长，达到历史最高位运 行；商品房单月销售面积增速呈上行趋势，以价换量仍是主旋律 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 新开工面积 8400097600145100174952162413 同比 2.30%16.19%48.67%20.57%-7.17% 2.30% 16.19% 48.67% 20.57% -7.17% -40.00% 0.00% 40.00% 80.00% 0 50000 100000 150000 200000 2008年-2012年新开工面积走势 万 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 销售面积 4900075203825008955691705 同比 18.30%53.48%9.70%8.55%2.40% 18.30% 53.48% 9.70% 8.55% 2.40% 0.00% 40.00% 80.00% 0 20000 40000 60000 80000 100000