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1、首创置业股份有限公司 2018 年度第一期中期票据募集说明书 2 重要提示重要提示 本期债务融资本期债务融资工具已在交易商协会注册， 注册不代表交易商工具已在交易商协会注册， 注册不代表交易商 协会对本期债务融资工具的投资价值作出任何评价， 也不代表对协会对本期债务融资工具的投资价值作出任何评价， 也不代表对 本期债务融资工具的投资风险作出任何判断。 投资者购买本期债本期债务融资工具的投资风险作出任何判断。 投资者购买本期债 务融资工具， 应当认真阅读本募集说明书及有关的信息披露文件，务融资工具， 应当认真阅读本募集说明书及有关的信息披露文件， 对信息披露的真实性、准确性、完整性和及时性进行独
2、立分析，对信息披露的真实性、准确性、完整性和及时性进行独立分析， 并据以独立判断投资价值，自行承担与其有关的任何投资风险。并据以独立判断投资价值，自行承担与其有关的任何投资风险。 发行人董事会已批准本募集说明书， 全体董事承诺其中不存发行人董事会已批准本募集说明书， 全体董事承诺其中不存 在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、 完整性、及时性承担个别和连带法律责任。完整性、及时性承担个别和连带法律责任。 发行人负责人和主管会计工作的负责人、 会计发行人负责人和主管会计工作的负责人、 会计机构负责人保机构负责人保 证本募集
3、说明书所述财务信息真实、准确、完整、及时。证本募集说明书所述财务信息真实、准确、完整、及时。 凡通过认购、 受让等合法手段取得并持有本期债务融资工具凡通过认购、 受让等合法手段取得并持有本期债务融资工具 的，均视同自愿接受本募集说明书对各项权利义务的约定。的，均视同自愿接受本募集说明书对各项权利义务的约定。 发行人承诺根据法律法规的规定和本募集说明书的约定履发行人承诺根据法律法规的规定和本募集说明书的约定履 行义务，接受投资者监督。行义务，接受投资者监督。 普华永道中天会计师事务所 （特殊普通合伙）普华永道中天会计师事务所 （特殊普通合伙） 对本企业对本企业 2015、 2016和和 2017
4、年合并年合并及母公司及母公司财务报告出具了无保留意见的审计财务报告出具了无保留意见的审计 报告，请投资者注意阅读该审计报告全文及相关财务报表附注。报告，请投资者注意阅读该审计报告全文及相关财务报表附注。 本企业对相关事项已作详细说明，请投资者注意阅读。本企业对相关事项已作详细说明，请投资者注意阅读。 截至募集说明书签署日， 除已披露信息外， 无截至募集说明书签署日， 除已披露信息外， 无其他影响偿债其他影响偿债 能力的重大事项。能力的重大事项。 首创置业股份有限公司 2018 年度第一期中期票据募集说明书 3 目目 录录 第一章第一章 释释 义义 5 第二章第二章 风险提示风险提示 9 一、中
5、期票据的投资风险一、中期票据的投资风险 9 二、发行人相关风险二、发行人相关风险 10 第三章第三章 发行条款发行条款 22 一、主要发行条款一、主要发行条款 22 二、本期中期票据的发行安排二、本期中期票据的发行安排 26 三、投资者承诺三、投资者承诺 27 第四章第四章 募集资金运用募集资金运用 29 一、本期中期票据募集资金用途一、本期中期票据募集资金用途 29 二、本次中期票据募集资金的专户监管二、本次中期票据募集资金的专户监管 32 三、发行人承诺三、发行人承诺 33 四、偿债资金来源及保障措施四、偿债资金来源及保障措施 33 第五章第五章 发行人基本情况发行人基本情况 36 一、发
6、行人概况一、发行人概况 36 二、发行人历史沿革二、发行人历史沿革 36 三、发行人股权结构及实际控制人情况三、发行人股权结构及实际控制人情况 42 四、发行人独立运行情况四、发行人独立运行情况 44 五、发行人重要权益投资情况五、发行人重要权益投资情况 45 六、发行人内部治理及组织机构设置情况六、发行人内部治理及组织机构设置情况 60 七、发行人人员基本情况七、发行人人员基本情况 66 八、发行人业务状况八、发行人业务状况 74 九、发行人在建项目及拟建项目情况九、发行人在建项目及拟建项目情况 138 十、发行人的经营方针和发展战略十、发行人的经营方针和发展战略 138 十一、发行人所在行
7、业状况十一、发行人所在行业状况 141 第六章第六章 发行人主要财务状况发行人主要财务状况 160 一、发行人近年财务报告编制及报表情况一、发行人近年财务报告编制及报表情况 160 二、发行人财务状况分析二、发行人财务状况分析 171 三、发行人主要财务指标分析三、发行人主要财务指标分析 191 四、发行人有息债务情况四、发行人有息债务情况 195 五、发行人关联交易情况五、发行人关联交易情况 197 首创置业股份有限公司 2018 年度第一期中期票据募集说明书 4 六、重大或有事项六、重大或有事项 204 七、受限资产情况七、受限资产情况 205 八、金融衍生品、大宗商品期货八、金融衍生品、
8、大宗商品期货 205 九、重大理财产品投资九、重大理财产品投资 205 十、海外投资情况十、海外投资情况 206 十一、直接债务融资计划十一、直接债务融资计划 207 第七章第七章 发行人资信状况发行人资信状况 208 一、近三年公司债务融资的历史主体评级一、近三年公司债务融资的历史主体评级 208 二、对公司主体及债项的评级报告摘要二、对公司主体及债项的评级报告摘要 208 三、跟踪评级有关安排三、跟踪评级有关安排 209 四、发行人其他资信情况四、发行人其他资信情况 209 第八章第八章 发行人信用发行人信用增进情况增进情况 212 第九章第九章 税项税项 213 一、缴纳的税项一、缴纳的
9、税项 213 二、声明二、声明 214 第十章第十章 发行人信息披露工作安排发行人信息披露工作安排 215 第十一章第十一章 投资者保护机制投资者保护机制 217 第十二章第十二章 本次中期票据发行的有关机构本次中期票据发行的有关机构 224 第十三章第十三章 备查文件备查文件 227 一、备查文件一、备查文件 227 二、文件查询地址二、文件查询地址 227 附录附录 发行人主要财务指标计发行人主要财务指标计算公式算公式 229 首创置业股份有限公司 2018 年度第一期中期票据募集说明书 5 第一章第一章 释释 义义 在本募集说明书中，除非文中另有所指，下列词语具有如下含义： 发行人发行人
10、/公司公司 指首创置业股份有限公司 注册总额度注册总额度 指发行人在中国银行间市场交易商协会注册的总计 为 50 亿元人民币的中期票据最高待偿额度 非金融企业债务融资工具非金融企业债务融资工具 指具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场发 行的，约定在一定期限内还本付息的有价证券 中期票据中期票据 指具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场按 照计划发行的，约定在一定期限内还本付息的债务 融资工具 本期中期票据本期中期票据 指发行额为20亿元人民币的首创置业股份有限公司 2018 年度第一期中期票据 本次发行本次发行 指本期中期票据的发行 募集说明书募集说明书 指公司为本期中期票据的发行而根据
11、有关法律法规 制作的 首创置业股份有限公司 2018 年度第一期中 期票据募集说明书 申购要约申购要约 指簿记管理人为本期中期票据的发行而制作的首 创置业股份有限公司2018年度第一期中期票据申购 要约 人民银行人民银行 指中国人民银行 交易商协会交易商协会 指中国银行间市场交易商协会 上海清算所上海清算所 指银行间市场清算所股份有限公司 主承销商主承销商 指招商证券股份有限公司 联席主承销商联席主承销商 指兴业银行股份有限公司 承销团承销团 指主承销商为本次发行根据承销团协议组织的、由 主承销商、联席主承销商和承销团其他成员组成的 承销团 承销协议承销协议 指公司与主承销商和联席主承销商签订
12、的银行间 债券市场非金融企业债务融资工具承销协议（2013 版） 承销团协议承销团协议 指主承销商和联席主承销商与各承销团成员签订的 银行间债券市场非金融企业债务融资工具承销团 协议（2013 版） 余额包销余额包销 指本期中期票据的主承销商和联席主承销商按照 银行间债券市场非金融企业债务融资工具承销协 议（2013 版）的规定，在规定的发行日后，将未 售出的中期票据全部自行购入的承销方式 簿记建档簿记建档 指发行人、主承销商和联席主承销商协商确定利率 （价格） 区间后， 承销团成员/投资人发出申购定单， 由簿记管理人记录承销团成员/投资人认购债务融 资工具利率（价格）及数量意愿，按约定的定价
13、和 首创置业股份有限公司 2018 年度第一期中期票据募集说明书 6 配售方式确定最终发行利率（价格）并进行配售的 行为。集中簿记建档是簿记建档的一种实现形式， 通过集中簿记建档系统实现簿记建档过程全流程线 上化处理 簿记管理人簿记管理人 指制定集中簿记建档流程及负责具体集中簿记建档 操作的机构，即招商证券股份有限公司 北金所北金所 指北京金融资产交易所有限公司 实名制记账式中期票据实名制记账式中期票据 指采用上海清算所的中央债券簿记系统以记账方式 登记和托管的中期票据 银行间债券市场非金融银行间债券市场非金融 企业债务融资工具管理办企业债务融资工具管理办 法法 指中国人民银行颁布的银行间债券
14、市场非金融企 业债务融资工具管理办法 工作日工作日 指每周一至周五，不含法定节假日或休息日 元元 如无特别说明，指人民币元 评级公司评级公司/中诚信中诚信 指中诚信国际信用评级有限责任公司 律师事务所律师事务所 指北京市君泽君律师事务所 首创集团、控股股东首创集团、控股股东 北京首都创业集团有限公司 北京市国资委北京市国资委 北京市人民政府国有资产监督管理委员会 国务院国务院 中华人民共和国国务院 财政部财政部 中华人民共和国财政部 国土资源部国土资源部 中华人民共和国国土资源部 住建部住建部 中华人民共和国住房和城乡建设部 香港联交所香港联交所 香港联合交易所有限公司 全国社保基金全国社保基
15、金 全国社会保障基金理事会 董事会董事会 首创置业股份有限公司董事会 股东大会股东大会 首创置业股份有限公司股东大会 公司章程公司章程 首创置业股份有限公司章程 企业会计准则企业会计准则 中国财政部于 2006 年 2 月 16 日及以后期间颁布的 企业会计准则基本准则、各项具体会计准则 及相关规定 报告期、近三年报告期、近三年及一期及一期 2015 年、2016 年、2017 年及 2018 年 1-3 月 报告期末、近三年末及一期报告期末、近三年末及一期 末末 2015 年末、2016 年末、2017 年末及 2018 年 1-3 月 末 预售预售 房地产开发企业在取得商品房预售许可证以后
16、将正 在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付 定金或房价款的行为 阳光综合阳光综合 北京阳光房地产综合开发公司 首创阳光首创阳光 北京首创阳光房地产有限责任公司 首创科技首创科技 北京首创科技投资有限公司 首创航宇、首创建设、首创首创航宇、首创建设、首创 投资投资 首创投资发展有限公司（公司曾用名称为：北京首 创航宇经济发展有限公司、 北京首创建设有限公司） 中国物产中国物产 中国物产有限公司（China Resource Products 首创置业股份有限公司 2018 年度第一期中期票据募集说明书 7 Limited） 亿华国际亿华国际 亿华国际企业有限公司（Yieldwell International Enterprise Limited） Reco Pearl Reco Pearl Private Limited 益凯优益凯优 北京益凯优置业有限公司 联创盛业联创盛业 北京联创盛业房地产开发有限公司 金融街酒店金融街酒店 北京金融街国际酒店有限公司 金网络金网络 北京金网络置业投资顾问有限公司 天城永泰天城永泰 北
