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1、融创产品体系培训引言l地产必须回到企业原点，扎实做好产品与服务l产品体验的时代，好产品是最根本的竞争力目录第一部分融创产品线规划第二部分广深产品标准化建设第三部分融创经典产品第一部分融创产品线规划融创中国-广深区域公司1. 融创产品线规划产品线规划工作思路未来市场份额30%n 行业发展趋势TOP10 龙头房企进入规模化时代n 产品线意义规模贡献、利润贡献、品牌贡献n 产品线策略通过整体产品线规划及明星产品线品牌打造，强化融创企业大品牌通过主流产品线复制，支持规模发展第一部分融创产品线规划产品线框架建立产品序列产品序列产品系列土地主流客户产品价值TOP系列TOPAABCD一二线城市稀缺地块城市核
2、心区近郊别墅地块城市扩展区财富精英城市中产经济置家稀缺品质性价比臻品系列悦品系列产品线框架建立两个特殊品类两个特殊品类成长型复合住宅大盘复合业态综合体时间带来的增值（板块逐渐成熟）公建配套带来溢价可由多条产品线组成产品线档位随时间有提升机会公建运营成为价值影响要素大盘系列综合体系列融创中国-广深区域公司1. 融创产品线规划产品线框架建立整体框架（基于已有项目的梳理）3+2集团产品线框架V1.0TOP系列臻品系列悦品系列壹号院系桃花源系府系御园系壹号系公馆系园系花园系小桃园系大盘系列城系综合体系列中心系印系壹号庄园不做具体限定不做具体限定TOPAABCDn 开发周期较长的项目，应随着市场变化进行
3、产品系的调配n 同一产品线，根据不同城市的市场情况制定不同的成本级配标准n 产品线覆盖主流项目，而非所有项目，并保留一定的弹性空间，产品标准随着产品升级迭代调整“TOP系列”产品线产品线TOP系列城市豪宅壹号院系桃花源系壹号庄园系分级分档TOPA土 地一二线城市稀缺地块占有城市核心配套资源或稀缺景观资源占有城市稀低容缺景观资源积率客 户财富精英产品风格特点现代国际范中式东方美学欧式欧陆风情主流形态大平层多层高层别墅别墅项目规模/代表项目北京壹号院滨江壹号院武汉壹号院苏州桃花源南京桃花源上海桃花源重庆玫瑰园北京壹号庄园项目图片“臻品系列”产品线产品线臻品系列高端改善近郊享受府系壹号系公馆系御园系
4、小桃园系分级分档ABB土地（1）位于（2）配套城市核心区完善，交通便捷（1） 有自然资源（2） 多位于近郊，距离城市较远，但有快速道路可达（3） 低容积率客 户城市中产（居家置业）城市中产（休闲养老）产品风格特点现代、现代东方/洋派风情法式新东方风格田园风情主流形态高层（横线条、大阳台）经典高层社区多中高层 18层以下平层多层洋房小别墅项目规模/小规模社区地上20万方以下/代表项目宁波府杭州侯潮府郑州观澜壹号太原长风壹号上海大宁北玉兰公馆武汉融公馆上海御园苏州狮山御园南京陶吴贾汪凤鸣海项目图片“悦品系列”产品线产品线悦品系列品质刚需、改善园系花园系分级分档CCD土 地（1） 位于城市扩展区（2
5、） 现状配套、公共交通尚不完善，但有完善规划（3） 较市中心居住密度低，预计2-3年内兑现客 户务实之家经济置家产品风格特点花园社区花园社区相对低成本主流形态多层高层多层高层项目规模/代表项目天津臻园融创臻园重庆欧麓花园项目图片“大盘系列”、“综合体系列”产品线分 类大盘系列综合体系列产品线城系中心系印系分级分档不做限定不做限定土 地大体量，多地块组成商业、商住、办公、住宅综合性用地客 户复合客群复合客群产品风格特点/商住复合形象现代风格、板块地标形象主流形态业态丰富多层高层标志性塔楼+商业街区+ 常规住宅超高层办公、公寓项目规模大规模社区地上80万方以上大规模综合体地上80万方以上其中商办3
6、0%以上/代表项目天津融创城重庆国博城天津融创中心济南财富中心杭州印天津和平印项目图片产品线总览土地、客户、产品分类TOP系列TOP-A臻品系列A-B悦品系列C-D大盘系综合体系城市豪宅低密豪宅高端改善近郊享受品质刚需、改善成长型复合住宅大盘复合业态综合体土地（1） 一二线城市（2） 占有城市核心配套资源或稀缺景观资源（1） 一二线城市（2） 占有城市稀缺景观资源（2）低容积率（1） 城市核心居住区（2） 配套完善，交通便捷（1） 有自然资源（2） 距离市中心较远，但有快速道路可达（3） 低容积率（1） 现状配套、公共交通不完善，但有完善规划，预计2-3年内兑现（2） 相对市中心居住密度低（3
7、） 现状居住氛围弱（1） 80万平米建筑规模以上（2） 大体量多块土地组成（1） 商业、商住、办公、住宅综合性用地（2） 30%以上商办产品客户财富精英城市中产（居家置业）城市中产（休闲养老）务实之家经济置家复合客群稀缺资源、顶级资产占有成熟便捷的城市配套高品质产品自然环境产品私密性舒适度性价比、均好性园区配套性价比、低总价园区配套区域生活配套居住氛围综合性配套产品壹号院桃花源/壹号庄园府系/御园系/壹号系/公馆系小桃源系园系花园系城系中心系/印系北京壹号院苏州桃花源/ 北京壹号庄园杭州侯潮府/苏州狮山御园重庆滨江壹号/大宁北玉兰公馆南京陶吴天津臻园重庆欧麓花园天津融创城武汉融创中心/天津和平
8、印标准化取得初步成果，目前仍不足以满足产品线的需求未来产品线将随着“标准化模块数量及成熟度的提高”不断完善标准化取得初步成果，目前仍不足以满足产品线的需求未来产品线将随着“标准化模块数量及成熟度的提高”不断完善融创中国-广深区域公司2. 广深产品标准化建设l楼栋标准化第二部分广深产品标准化建设 前期分析： 广深区域气候特征 市场和客群的需求调研寒冷舒适炎热舒适寒冷%42%3325%二口之家子女合住家庭三代同堂家庭独居家庭67%9%1014%月、年广东省平均气温常年值广东省年均日照时数T2占比%10T3占比%12T4占比%53T5占比%9T6占比11%T2T3T4T5T6T7T8其他 地方规范的
9、研究梳理家庭世代结构楼栋选型营销大数据分析 成熟产品及竞品产品的分析，推导楼栋标准化的设计依据。深圳、东莞、惠州、广州、佛山、肇庆、清远、珠海、中山、江门风、光环境成本限额前期分析营销条件输入模拟优化输入条件成本分析及优化 功能模块及级配：根据不同面积段的功能空间，设置不同级别标准，明确产品级配表。厨房功能模块卫生间功能模块风、光环境成本限额前期分析营销条件输入模拟优化输入条件成本分析及优化 产品级配及面积段确定：将不同尺寸的功能模块与产品级配逻辑相结合，理顺户型平面级配配置标准。同时明确刚需、刚改产品面积段定位。刚需产品刚改产品85紧凑型3房2厅2卫95舒适型3房2厅2卫115紧凑型4房2厅
10、2卫135舒适型4房2厅3卫风、光环境成本限额前期分析营销条件输入模拟优化输入条件成本分析及优化第19页，共25页T4楼栋定型功能模块及级配面积确定平、立面定型材料部品定型通用施工图确定T4楼栋研发思路融创中国-广深区域公司2. 广深产品标准化建设l建筑标准化分类细项C标高层配置标准限额建筑规划类层高标准层2.90m车库3.6m（无梁楼盖3.4m）窗地比0.26停车位指标32平米/车位钢筋和混凝土含量标准层100m，6度区，铝膜47kg/m2和0.39m3/m2车库覆土1.2m有梁楼盖95kg/m2和0.85m3/m2车库作法天花耐水腻子15 元/m2地面地坪漆40 元/m2墙面抹灰+腻子+乳
11、胶漆44 元/m2建筑部品类外檐材料门头石 材800 元/m2基座真石漆80 元/m2主体质感涂料45 元/m2其他隐藏部位视情况可采用平涂24 元/m2外檐门窗型材澳美P50L系列（粉末喷涂）450 元/m2玻璃卧室、客厅为中空玻璃；公共部位、厨房、卫生间等为单玻璃。五金坚朗阳台栏杆材质玻璃栏板，铝合金（内插钢芯）立柱和铝合金扶手，粉末喷涂450 元/m护窗栏杆材质铝合金护栏，粉末喷涂110 元/m室外防护栏杆材质立柱200*200*3厚方钢管，1.5m高250 元/m空调百叶材质铝合金百页页片、粉末喷涂230 元/m标准层入户门尺寸和材质2200x1000，钢质木纹转印电梯参数选择100m
12、高层梯速2.5m/S智能化1视频安防监控系统29 元/m22访客对讲管理系统3门禁管理控制系统4室内入侵报警系统5车辆进出管理系统光环境模拟风环境模拟门窗开启的最佳位置，提升户内风环境质量，保证较高的热舒适环境。 分级分档、成本限额：根据广深区域2017年版高层住宅C 档产品适配标准体系，确定产品的配置标准和成本限额 。 风光热环境模拟：通过户型风光热的研究，推敲标准化户型风、光环境成本限额前期分析营销条件输入模拟优化输入条件成本分析及优化T4楼栋定型功能模块及级配面积确定平、立面定型材料部品定型通用施工图确定T4楼栋研发思路户型名称户型配置套内面积阳台面积建筑面积A3房2厅1卫63.122.8785.6085产品：1、 3面宽朝南，良好的日照采光2、 餐客厅通厅设计，空
