《新景祥_合肥安粮城市广场综合体项目产品规划与营销策略建议_93_2009年》由会员分享，可在线阅读，更多相关《新景祥_合肥安粮城市广场综合体项目产品规划与营销策略建议_93_2009年（93页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、安粮城市广场 产品规划与营销策略建议,谨呈：安徽安粮地产股份有限公司,汇报方：合肥新景阳房地产投资顾问有限公司,2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,前 言,回顾上一轮提报中所提出的项目整体定位和商业部分的建筑形态研究成果，新景祥提出以下建议：,商业建筑形态建议：开放式商业街区，多单体商业裙楼,项目整体定位：城市副中心综合体 区域升级，构建城市未来，城市新名片,商业定位：合肥首家主题式休憩商业中心,住宅定位： RBD后花园绿色生态人居,在上次研究成果的基础上，本次汇报内容
2、的重点主要是：,项目商业形态排布、业态业种建议和持有与出售商业比重,项目住宅和商业定价理论参考依据,全程营销推广总策略及商业和住宅部分在协调统筹下的营销管理控制,营销总纲及营销管理,产品规划建议,定价理论参考,目 录,综合体演绎城市璀璨，安粮集团献礼合肥的“钻石项链” -让城市散发出更加美丽的光芒,规划思考,吊坠：商业部分，项目价值核心，保证利润最大。,吊链：住宅部分，项目价值承载，亲民路线，引爆市场,产品规划建议,营销总纲及营销管理,商业规划建议,住宅产品建议,定价理论参考,报告思路导图,商业规划原则,开放式的商业街区,主题式商业原则,开放的空间表现形式，各个建筑单体独立而又紧密相联；核心在
3、于：功能的复合、各商业单体的联通、动静的隔离和舒适的尺度等。另外，开放式街区除了其本身的空间概念之外，更多赋予的是文化内涵，不是一个简单的空间范畴，而是具有人文色彩的新生活方式 。,本项目主题体现在以下几点： 1、休闲娱乐业种主题化 2、建筑风格主题化 3、推广形象主题化 4、文化内涵主题化,本项目主题体现在以下几点： 差异化竞争原则 创造市级稀缺性的商业中心，发挥本项目的优势和特色，与合肥市区其他商业项目形成差异化竞争。,差异化竞争原则,最大化商业价值原则,在长期持有资产最大化的基础上，在最大利润的前提指引下，实现现金流的最大化。,商业物业功能商业业态业种配比建议,基于本项目的整体规模和定位
4、，借鉴其他城市商业副中心成功运营的一般规律，建议本项目业态业种配比如下：,商业地块平面布局及体量,乌 江 路,合 作 化 路,东 流 路,金 寨 路,A栋商业单体 单层面积13000平米 共5层（含地下一层商场）,地块总面积：约30000平米 建筑面积：约300000平米 大商业面积：约92000平米,B栋商业单体 单层面积6200平米 共5层（地下一层为车库）,C栋商业单体 单层面积3300平米 共5层（地下一层为车库）,3-4F连廊,景观节点及绿化,公寓楼 单层面积1000平米 20-25层，共3栋,办公楼 单层面积1600平米 50层，1栋,下沉式挑空大堂,乌 江 路,合 作 化 路,东
5、 流 路,金 寨 路,停车位及绿化示意,空中绿化,景观节点,顶层停车场,地面停车场,地下车库,车行入口,乌 江 路,合 作 化 路,东 流 路,金 寨 路,人流及车行出入口、动线建议,人行主进入口共3个,人流穿行入口（所有商铺临街面均设有架空层，行人均可进入）,车行主进入口共3个； B和C的入口直接通地下车库； A的车行入口通往顶层停车场,顶层停车场,ABC单体间3、4层连廊,空中绿化,项目整体立体示意图,单体示意图（A单体）,整体定位：大型购物中心,建筑风格建议：时尚、现代， 具备地标性,单层面积13000平米 共5层（含地下一层商场） 首层入口下沉，并挑高，形成双首层 顶层设立为停车场，并
6、配有一定绿化,单体剖面图（A单体）,出售 业态：服装为主（中高端休闲品牌服饰)，其他零售业 商家示意：杰克琼斯、G2000、only，屈臣氏，小食品专卖等,持有 业态：建议引进主力卖场，如沃尔玛等 商家示意：沃尔玛、大润发等,持有 业态：建议引进主力卖场 商家示意：沃尔玛、大润发等（同2F）,持有 业态建议：引进中高端影城（70%），品牌连锁餐饮（30%） 商家示例：影城；万达影城，联合院线、太平洋影城 餐饮; 小南国、土大力、味千拉面,一层平面,二层平面,三层平面,四层平面,负一层平面,持有 业态：建议引进品牌折扣店， 商家示意：奥特莱斯、foxtwon等,A 栋商业单体建筑面积：约5.4万
7、 持有 4.5万 销售：0.9万,整体定位：大众休闲中心,单层面积6200平米 共4层 裙楼顶层设计空中绿化,单体示意图（B单体）,单体剖面图（B单体）,出售 （1-2层联售） 业态：建议为服务类、中介类、普通餐饮业等社区服务型商业,持有 业态：引进中高档餐饮店 商家示意：贵人香、海巢、黔香阁,持有 业态：建议引入高档商务会所、咖啡店、SPA理疗中心 商家示意：一茶一座、避风塘、星巴克等,出售 （1-2层联售） 业态：建议为服务类、中介类、普通餐饮业等社区服务型商业,一二层架空进出口,可售商业单体,B栋商业单体建筑面积：约 2.5万 持有1.2万 销售：1.3万,单体示意图（C单体）,整体定位
8、：时尚娱乐中心,单层面积3300平米 共4层 裙楼顶层设计空中绿化,5.8M,3.3M,3.3M,3.3M,单体剖面图（C单体）,一二层架空进出口,出售 （1-2层联售） 业态：IT产品零售，电子数码产品的体验中心,持有 业态：建议引入大众书局、真冰溜冰场、动漫游戏中心等,持有 业态：引进中高档KTV，品牌健身中心 商家示意：必爱歌、钱柜、好乐迪、金仕堡健身会所等,出售 （1-2层联售） 业态：IT产品零售，电子数码产品的体验中心,可售商业单体,C 栋商业单体建筑面积：约 1.3万 持有 0.6 万 销售：0.7万,商业内街及人流动线,人流穿行入口,乌江路,所有商铺临街面均设有架空层; 在商业
9、内部形成内街，行人均可进入,商业可售部分示意,出售商业单体尺寸,面宽：3.5-5m,层高：3.3m,进深：9-12m,地面停车位：如前页所示，地面可吸引流动性消费人群，并且为办公楼的商务客户提供便利性 地下停车场：建议对办公、公寓、商业地下停车场进行一定区隔，便于管理，同时提高各类人 群的出入便利性。 A、铺位分割实用、利润、形象的统一 考虑经营商家的实用性与合理性，同时也更要兼顾到独立铺位与整体商场的协调性与互动性。 B、面积按定位和消费能力划分 根据整个商业项目定位划分商铺的面积的同时，更要根据当地市场对商铺总价的接受程度来划分； ABC单体分割建筑面积应该集中在50300，且中大面积铺面
10、比重应较大； 开放式商业街区商铺经营面积低层应该集中在50-100，高层应尽量减少分割，半层/整层出售； 乌江路步行街商铺经营面积应该集中在50-150，建议临乌江路段商铺两层一起出售。,商业部分其他建议,商业部分其他建议,扶梯 开放式街区内电梯的基本功能是运载人流，电梯部数，布局位置，都要以有效疏散运载人流作为出发点。同时大型购物中心，人流量大，如何避免电梯口的人流堵塞，是电梯布局考虑因素之一。电梯与过道衔接处，一般会设比过道宽空间，或是过道交叉口。根据东方人的行走方向习惯，一般是偏右，商场双向电梯布置时，要根据“右上左下”规则，引导顾客向上购物。 单向电梯设置：开放式街区运用单向电梯设置，
11、不仅可以保持街区内商品的受观率，保持人流的停留时间，增加顾客再购物的购买欲，而且还可以避免电梯口的堵塞。但同时也要注意消费者逛步行街的疲劳度，进行合理跨距分析。 垂直电梯布局 垂直电梯一般货梯与载人梯分开设置，实行有效货流与人流的分流。设置专用通道，商业物业垂直电梯一般设置专用通道，与扶梯、商铺分立设置。一是避免人流堵塞；二是商业单体以扶梯为主，垂直电梯为铺。,产品规划建议,营销总纲及营销管理,商业规划建议,住宅规划建议,定价理论参考,报告思路导图,特征： 90以下的首置产品成交比重到8月份一直上升，9-12月份开始相对稳定；首改市场相对稳定，8月份开始成交比重开始萎缩；再改市场萎缩严重，由上
12、半年的26-30%下降到下半年的17-20%； 08年为由首改为主力的市场转变为首置为主力的刚性需求市场。 预测：09年首置市场份额将继续增加，首改市场保持不变，再改市场仍旧下降。,合肥市户型成交结构分析,月度成交结构变化趋势反映了购买人群的变化趋势。,市场特征： 由于区域市场月度受个案成交影响比较大，因此趋势并不明显，但总体表现为: 首置产品成交比重上升明显，12月份达到60%，相比年初增加30多个百分点； 首改市场基本稳定，再改市场萎缩明显，第四季度成交比重相比第一季度下降15个百分点； 预测：08年的首置市场仍将上升，首改市场有望小幅上升，再改市场继续萎缩。,蜀山区市场成交结构变化分析,
13、住宅部分户型配比建议,根据合肥市、蜀山区08年产品供求情况，新景祥给出以下户型建议,户型： 两室两厅 建筑面积： 76平方米 得房率： 85.6% 特点： 动静分区 附赠入户花园 南北双阳台 全明户型，采光良好,住宅部分户型建议,两房,阳台,阳台,入 户 花 园,静区,动区,小三房,户型： 三室两厅一卫 面积： 90平方米 得房率： 83.3% 特点： 动静分区 南北三阳台 户型全明设计 紧凑实用，无浪费面 积,住宅部分户型建议,静区,动区,阳台,阳台,阳台,大三房,户型： 三室两厅两卫 面积： 125平方米 得房率： 82.7% 特点： 入户花园 南北双阳台 主卧独立卫浴 功能分区明确,住宅
14、部分户型建议,入 户 花 园,阳台,阳台,静区,动区,普通四房,户型： 四室两厅两卫 面积： 166平方米 得房率 89.9% 特点： 动静分区 户型方正实用 南北双阳台 主卧270度飘窗,住宅部分户型建议,阳台,阳台,飘窗,静区,动区,品质四房,户型： 四室两厅两卫 面积： 167平方米 得房率： 87.67% 特点： 户型方正实用 动静分区 6M高入户花园 6M高270度景观阳台,住宅部分户型建议,入户花园,景观阳台,静区,动区,立体绿化 坡体+地面+半地下+阳台+露台+屋顶（会所、花园洋房、物业用房、高层住宅），各部分景观相互应景，错落有致，强调空间的立体感和韵律感。,立体绿化 风景在不
15、同高度,住宅部分景观建议,三重庭院 现代社区的极致庭院生活,一重庭院 (中心大景观),磅礴大气的表征，代表身份、代表地位，成为整个社区居民集聚的快乐天地； 大面积的中心绿化广场，大气磅礴，使整个社区有中心感、有灵魂。,住宅部分景观建议,孩子老人的亲切花园，安全而熟悉； 特色绿化平均散布于各组团内部，在回家的路上，无处不在的景观，形成一幅幅美的画卷，让每一次顾盼都成为美的游历。,二重庭院 (组团绿化),住宅部分景观建议,入户花园、空中花园、大阳台、阳光露台、花园洋房之一楼庭院，无不成为享受生活的私家花园； 自由的领地，自由的生活。,三重庭院 (私家花园),住宅部分景观建议,水景雕塑小品,住宅部分景观小品建议,运动雕塑小品,住宅部分景观小品建议, 5大生态体系： 住区环境规划设计
