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1、建屋集团管理咨询项目 行业分析和内部诊断中期报告（沟通版）,2006/12/21,目录,项目回顾 中国房地产行业及相关细分子行业分析 宏观环境分析 细分子行业分析 建屋集团现有业务和管理能力诊断 改进方向初步建议 下一阶段工作计划,在建屋集团高层领导与中层骨干的大力支持与配合下，项目进度基本按计划进行, 目前已经进入中期报告阶段,在11月27日召开了项目启动会，明确本次管理咨询项目的意义、目标及内容界定,项目启动会 明确本次咨询项目的意义与目标 项目的工作内容界定及任务展开 联合工作小组会议，明确责任分工,项目组完成了大量深入的内部访谈，涉及集团高层领导、中层骨干近40人次,高层领导访谈,集团
2、总裁 沈臻 集团执行副总裁 李宗阳 集团执行副总裁 李敏 集团执行副总裁 徐中 集团执行副总裁 管震华 集团执行副总裁 凌学风 集团副总裁 韩建山 集团副总裁 燕中宝 集团总工程师 张金辉 集团副总裁 谢浩军 集团副总裁 谢易涵 集团副总裁 刘和元 集团副总裁 何雯,中层骨干访谈,装饰材料部 1人次 招投标办公室 2人次 投资控制部 1人次 规划建设部 2人次 营销中心 3人次 商业营运部 2人次 总裁办公室 2人次 资本管理部 4人次 战略发展部 1人次 住宅项目部 2人次 商业项目部 2人次 酒店管理中心 1人次 旅游管理中心 1人次 B2C项目 1人次 体育公司 1人次,内部访谈近40人
3、次,2005年建屋集团年鉴 组织架构 集团组织架构与职责说明 规章管理制度 人事管理制度与表单 资金管理制度（初稿） 会计核算制度 ISO9000相关文件 部门的职责、流程 住宅项目部岗位职责 营销中心工作职责，销售部工作流程 财务报表与统计分析 20032005年报表 各开工项目的成本控制、预算、财务分析,项目开发管理办法 设计变更程序的规定 工程竣工结算程序的规定 工程现场签证程序的规定,投资控制部工作制度与流程,收集了建屋集团大量规章制度和相关资料，在此基础上结合访谈进行内部诊断分析,项目组收集到的主要资料列表,商业地产,对建屋集团涉及到的住宅地产、商业地产、工业地产和物业管理行业，进行
4、了充分的行业研究,工业地产,住宅地产,物业管理,并在第三周，进行了组织诊断调研和业务流程培训,组织诊断调研 组织调研问卷共发放69份，回收69份，其中进行统计的有效问卷为69份 通过组织调研这种方式，可以更加深入的了解企业在7大层面的现状 公司各阶层在7个层面“对公司认知或认同”是怎样的? 在上述不同层面和领域中的“强项”和“弱项”分别是什么？ 公司各阶层将如何面对企业的变革？ 业务流程培训 业务流程再造基本概念和方法 业务流程优化的原则 业务流程优化的工具,目录,项目回顾 中国房地产行业及相关细分子行业分析 宏观环境分析 细分子行业分析 建屋集团现有业务和管理能力诊断 改进方向初步建议 下一
5、阶段工作计划,世界范围内房地产发展大体上有三大发展阶段，中国目前处于第一阶段,时间,行业成熟度,房地产开发/产品型,房地产投资/资本运作型,房地产金融/服务型,中国大陆房地产,香港房地产,发达国家房地产,中国大规模开发时代尚未结束，但少数领先城市土地稀缺时代已经来临，市场也逐步接近均衡,行业成熟度与房地产商业模式演变示意图,经济特征,需求特征,业务特征,高利润阶段 高风险/高回报 产品创新,中等利润阶段 适中风险/适中回报 资本优势/规模优势,微利阶段 低风险/低回报 规模优势,卖方市场 对新增房产需求快速膨胀,均衡市场 对新增房产需求稳定增长,买方市场 以提升房产质量的需求为主,房产增量开发
6、 地产开发,房地产开发 物业经营 房产中介 房地产金融服务,房地产金融服务 物业经营 房产中介 房屋定制,中国房地产行业依然保持快速增长，房地产投资额占GDP比重稳步上升，其中住宅地产是最大的新增投资细分市场, 9905年房地产细分市场投资完成额,单位：%,68.3%,67.2%,67.1%,67.1%,66.5%,66.5%,64.3%, 0105年国民经济发展与房地产投资,单位：亿元,房地产开发投资额对GDP的贡献达8%左右，是国民经济的支柱产业 宏观经济发展的持续看好，从根本上决定未来中长期房地产市场的乐观局面,资料来源：国家统计局、凯捷分析,房地产市场价格连续11年“高歌猛进”，社会、
7、政府对房地产过热可能导致的“房地产泡沫”越来越担心,9105年我国商品房价格分析,资料来源：国家统计局、凯捷分析,9404年香港房地产“泡沫”后价格指数,政府通过金融、土地、税收政策，从供需两方面对整个行业施加影响，促使市场降温，促进行业优胜劣汰,02年至今的主要调控政策一览,2002年出台土地招拍挂制度，促进土地供应透明化，规范房地产企业行为,2006年5 月17 日 国务院 公布6 项房地产调控措施，即“国六条” 2006年5月“九部委十五条”，控制户型结构、提升首付比例、延长税收期限,2003年央行121号文件，提高房地产贷款门槛,2004年提高银行存贷款利率,2005年4 月30 日，
8、建设部、发改委7 部门针对解决房地产投资规模过大和价格上升过快的问题，提出国八条 2005年6 月1 日， 税务总局 对个人购买住房不足2 年转手交易的，销售是按取得的售房收入全额征收5%营业税,控制供应为主,引导需求为主,宏观调控政策对产业产生重大影响，表现为促进行业整合和企业能力提升，总体而言，对于具有规模和竞争力优势的中大型房地产商利大于弊,加大房地产企业的融资难度，资金成本增加 土地供应透明化，规范市场行为,控制房价上涨、调整供给结构、引导理性需求,目录,项目回顾 中国房地产行业及相关细分子行业分析 宏观环境分析 细分子行业分析 建屋集团现有业务和管理能力诊断 改进方向初步建议 下一阶
9、段工作计划,目录,项目回顾 中国房地产行业及相关细分子行业分析 宏观环境分析 细分子行业分析 住宅地产 商业地产 工业地产 物业管理 建屋集团现有业务和管理能力诊断 改进方向初步建议 下一阶段工作计划,近年来我国住宅市场供需两旺，整体呈现快速发展态势,9705年全国住宅竣工、销售面积,单位：平米均价（元）,单位：亿平方米,9105年全国商品住宅平均售价,资料来源：国家统计局、凯捷分析,04、05年竣工面积增长率放缓，是前几年对供应方政策调控的直接结果 需求政策没能较好引导需求，使得总体需求增长快于投资开发增长速度，导致近年来全国市场房屋价格呈持续上涨的态势,竣工面积CAGR：27.8% 销售面
10、积CAGR：16.3%,大量宏观调控政策的出台，使得近三年的全国房地产开发投资额减缓，住宅投资过热的势头得到一定程度的控制,资料来源：中国统计年鉴、凯捷分析,9705年全国住宅开发投资完成额,单位：万平米,单位：亿元,9705年全国土地购置与开发情况,0305年开发投资额增速放缓，说明中央实施的宏观调控措施，一定程度上缓解了房地产投资的过快增长。投资高峰期已过，投机性泡沫减少 土地购置面积持续快速增长主要是市场对住宅需求中长期持续看好的结果,随着新一轮宏观调控政策的持续和宏观经济的增长预期，预计我国房地产行业将逐步进入理性增速阶段，房价涨幅也将回归合理,资料来源：国家统计局，仲量联行分析报告、
11、凯捷分析,我国住宅房地产开发投资增幅预计,我国住宅房地产价格增幅预计,15%左右的长期合理增幅,联合国根据对70多个国家住宅发展过程的统计分析，人均GDP水平达到800美元，将进入住宅产业的高速发展期 诸多因素表明，我国房地产产业仍处于发展的初期，需求增长长期看好,历年人均GDP分析,单位：美元,房地产投资增幅预计将回落至15%-20左右合理水平,房价涨幅将回归理性,凯捷认为，产业环境变化使得住宅地产行业未来呈现四大典型特征,特征三： 以资金实力、专业能力和组织管理能力作为关键成功要素,特征一： 行业资源开始逐渐向大型房地产企业集中，行业集中度有所提升,特征二： 经济发展呈明显阶梯性分布，为房
12、地产企业跨地域发展提供长期机会,特征四： 住宅行业的资产流动性较好，但资产负债率相对较高,住宅地产,百强企业平均增速比较,特征一： 行业资源开始逐渐向大型房地产企业集中，集中度有所提升，使得行业领先者获得超过行业平均增长速度的发展，优势企业群体脱颖而出,03-05年百强企业市场占有率分析,单位：亿元,行业资源开始逐渐向大型房地产企业集中，百强企业市场占有率迅速提升 统计数据表明百强企业近两年的年均销售额增长率超过100，远高于行业平均增长速度,资料来源：国家统计局公报、凯捷分析,特征二： 我国经济发展呈明显的阶梯性，二三线城市逐步成为关注重点，为房地产企业跨地域发展提供了长期机会,区域市场 竞
13、争集中度,一线城市,二线城市,三线城市,四线城市, 区域市场成熟度分布示意图 ,竞争态势,行业特点,国际性城市，人口规模在1000万左右，消费能力强，外来购买力强（来自全国范围） 拥有较大的高端产品空间 多种业务模式并存，开发业务仍有较大空间，物业持有经营、服务发展迅速，金融业务取得发展,经济不发达地区的中心城市，消费能力一般，以本地消费为主 开发业务正步入快速发展，服务业务空间小,市场规模小，消费能力低 房产开发业务处于起步阶段,发达的区域经济中心，有较强的消费能力和外来购买力（经济区域内） 有一定的高端产品空间 开发业务主导，物业持有及服务业务开始发展,低水平竞争阶段 中低端产品需求 没有
14、有竞争力的房地产企业,本地企业为主，缺乏行业领导品牌 低水平竞争阶段 中低端产品需求,国内领先开发企业开始进入，冲击本地企业，竞争日趋激烈，市场集中度上升 开发占据主导，房地产服务起步，发展速度一般,外地、外资、本地企业共同竞争，行业巨头初显市场集中度缓慢上升，竞争日趋激烈 市场需求层次更丰富，竞争手段差异化,区域经济发达程度/城市级别,中国三大经济区域的中心城市：北京、上海、广州、深圳等,天津、重庆 较发达的省会城市：杭州、成都、沈阳、等 区域经济辐射城市：青岛、大连、苏州、珠海等,落后的省会城市：青海、呼和浩特、兰州等,县级市 县城,特征三： 房地产市场化运作程度日益提升，关键成功因素逐步
15、由土地获取能力等外在因素转变为资金实力、业务能力和组织管理能力等内在能力,土地协议出让时期,土地招拍挂时期,房地产行业无序竞争，没有形成行业壁垒，政府关系、土地获取能力是关键成功要素 非市场化运作，能力建设围绕土地获得为目的，行业绩效低 房地产企业数量仍偏多、规模偏小、集中度低,重要环节,重要环节,重要环节,宏观紧缩，房地产市场由无序竞争向大企业占领瓜分市场转变，企业的规模化、专业化、品牌化成为必然趋势 资金实力取代土地获取能力成为企业发展的最关键因素 市场化运作程度加大，公司层面的组织管理能力、以研发策划、营销客服为代表的哑铃型业务能力，成为未来行业竞争的主要载体,特征四： 相对于持有经营，住宅开发业务的资金回收周期短、资产流动性较好,资料来源：上市公司年报，凯捷分析,资产结构比较（单位：万元）,资产负债率比较,经营现金净流入与流动负债比,金地,万科,合生创展,金地,万科,合生创展,金地,万科,合生创展,单一住宅开发模式 万科、金地的资产规模快速增长，固定资产比例都很低，没有经营性的资产 开发与持有经营并重模式 合生创展已开始将相当部分资金投向持有经营的物业，所以固定资产比例高 资产负债率相对较高，经营现金净流入与流动负债比值基本为负值，始终处在现金短缺状态,目录,项目回顾 中国房地产行业及相关细分子行业分析 宏观环境分析 细分子行业分析 住宅地产 商业地
