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1、美新美新美新美新美新美新美新美新玫瑰大道营销发展之道玫瑰大道营销发展之道玫瑰大道营销发展之道玫瑰大道营销发展之道玫瑰大道营销发展之道玫瑰大道营销发展之道玫瑰大道营销发展之道玫瑰大道营销发展之道 美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告 報告思路報告思路 CatalogueCatalogue 壹壹 / / 解读新区解读新区 美新印象美新印象 贰贰 / / 把脉高端把脉高端 别墅去化别墅去化 叁叁 / / 二期定位二
2、期定位 策略综述策略综述 美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告 壹壹 / / 解读新区解读新区 美新印象美新印象 美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告 无锡全市与新区2008-2009.2成交量变化走势 0 10 20 30
3、 40 50 2008.1 2008.2 2008.3 2008.4 2008.5 2008.6 2008.7 2008.8 2008.9 2008.10 2008.11 2008.12 2009.1 2009.2 万平方米 全市成交量新区成交量 从成交量走势解读新区地位，我们认为新区在锡城并不是房地产的开发热点，而是处从成交量走势解读新区地位，我们认为新区在锡城并不是房地产的开发热点，而是处 于相当尴尬的地位，依靠区域的务工人员和本区域客户的消化为主，成交总量在锡城于相当尴尬的地位，依靠区域的务工人员和本区域客户的消化为主，成交总量在锡城 总体占比不高。总体占比不高。 解读新区解读新区解读新
4、区解读新区 美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告 无锡全市与新区2008-2009.2成交价格变化走势 4000 4500 5000 5500 6000 6500 7000 2008.1 2008.2 2008.3 2008.4 2008.5 2008.6 2008.7 2008.8 2008.9 2008.10 2008.11 2008.12 2009.1 2009.2 元/平米 全市成交均价新区成交均价
5、从成交价格解读新区，随着大量公寓以低价集中推盘，近几个月新区的成交均价都在从成交价格解读新区，随着大量公寓以低价集中推盘，近几个月新区的成交均价都在 全市均价之下，整体对新区而言，这是个价格区间竞争相当激烈的市场。全市均价之下，整体对新区而言，这是个价格区间竞争相当激烈的市场。 美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告 2009年1-2月新区商品房住宅各面积段累计成交套数 03060901201501802102
6、40270300 40-60 60-80 81-100 101-120 121-140 140-160 161-200 200以上 从成交面积段解读新区，从成交面积段解读新区，80-10080-100的小的小2 2房、房、140-160140-160的舒适型的舒适型3 3、4 4房在区域的去化相对较房在区域的去化相对较 多，表明区域客户层次差异明显，大量的受到总价限制的年轻务工人员与高层的企业多，表明区域客户层次差异明显，大量的受到总价限制的年轻务工人员与高层的企业 主管并存。主管并存。 美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策
7、划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告 美新前期给市场和客户的印象：美新前期给市场和客户的印象：美新前期给市场和客户的印象：美新前期给市场和客户的印象： 1 1、新区前期成交量不稳定，价格变化波动大，客户面相对单一、新区前期成交量不稳定，价格变化波动大，客户面相对单一 2 2、美新项目在市场有一定的知名度，但形象不够清晰，客户对、美新项目在市场有一定的知名度，但形象不够清晰，客户对 别墅产品了解甚少。别墅产品了解甚少。 本次报告主要目的是进行项目价值提炼，将项目塑造成无锡新区的标杆项本次报告主要目的是进行项目价值提
8、炼，将项目塑造成无锡新区的标杆项本次报告主要目的是进行项目价值提炼，将项目塑造成无锡新区的标杆项本次报告主要目的是进行项目价值提炼，将项目塑造成无锡新区的标杆项 目，通过项目的亮点凸现，刺激市场，提升销售，争取在短时间内快速去目，通过项目的亮点凸现，刺激市场，提升销售，争取在短时间内快速去目，通过项目的亮点凸现，刺激市场，提升销售，争取在短时间内快速去目，通过项目的亮点凸现，刺激市场，提升销售，争取在短时间内快速去 化剩余房源，并有效地驱动化剩余房源，并有效地驱动化剩余房源，并有效地驱动化剩余房源，并有效地驱动2 2 2 2期房源的推案销售，实现资金的快速回笼。期房源的推案销售，实现资金的快速
9、回笼。期房源的推案销售，实现资金的快速回笼。期房源的推案销售，实现资金的快速回笼。 美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告 关于关于20092009年目标的理解年目标的理解美新置业美新置业 一期联排别墅销售一期联排别墅销售一期联排别墅销售一期联排别墅销售： 33333333套套套套余房，余房，余房，余房，1.021.021.021.02万方万方万方万方 二期小高层二期小高层二期小高层二期小高层销售销售销售销售：
10、 一批一批一批一批 360360360360套，套，套，套，3.13.13.13.1万方万方万方万方 二批二批二批二批 500500500500套套套套 5.55.55.55.5万方万方万方万方 美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告 关于关于20092009年目标的理解年目标的理解中原公司中原公司 两点重心：两点重心：两点重心：两点重心： 1 1 1 1、重建别墅价值体系，、重建别墅价值体系，、重建别墅价值体
11、系，、重建别墅价值体系，2009.4-2009.72009.4-2009.72009.4-2009.72009.4-2009.7顺利去化剩余房源顺利去化剩余房源顺利去化剩余房源顺利去化剩余房源 2 2 2 2、对项目二期小高层进行形象概念包装，进行合理定位，以期顺利、对项目二期小高层进行形象概念包装，进行合理定位，以期顺利、对项目二期小高层进行形象概念包装，进行合理定位，以期顺利、对项目二期小高层进行形象概念包装，进行合理定位，以期顺利 推案销售推案销售推案销售推案销售 美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道
12、项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告 样板区开放 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 美新年度全程综合轴线图美新年度全程综合轴线图美新年度全程综合轴线图美新年度全程综合轴线图 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 二期小高层二期小高层 开始积累开始积累 别墅销售期别墅销售期 房交会 开始认购开始认购 二期小高层销售期二期小高层销售期 80%80%去化去化 一批开盘一批开盘 一批一批70%70%去化去化 二批预定二批预定 美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰
13、大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告 贰贰 / / 把脉高端把脉高端 别墅去化别墅去化 美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告 项目别墅市场竞争分布项目别墅市场竞争分布项目别墅市场竞争分布项目别墅市场竞争分布 金金金金 城城城城 路路路路 美新玫瑰大道美新玫瑰大
14、道 中堂中堂清扬康臣清扬康臣 古韵坊古韵坊 金城路高架的存在，使得项目别墅的客户面得到了扩展，清扬康臣、古韵坊的部 分目标客户也会选择我项目，同时也会出现本项目客群被其他竞争个案截流的可 能。 美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告 竞争项目整体比较竞争项目整体比较竞争项目整体比较竞争项目整体比较 中堂中堂，联排别墅 主要卖点：纯中式、酒店别墅、 精装修 该项目没有太好的景观资源， 但是由于开盘较早，避免了市
15、场的直接竞争，现阶段余房不 多。 古韵坊古韵坊，联排、双拼 主要卖点：大宅别墅、地段、 较稀缺的中式项目 该项目力求体现比较纯正的中 式风格，在整体的园林设计上 较佳，但是与现代生活有一定 脱节 清扬康臣清扬康臣，联排 主要卖点：现代风格、地段优 势、下沉庭院采光较佳 该项目地段优势得天独厚，但 是由于社区内存在公寓等物 业，相比纯别墅社区，别墅价 值略弱。 美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告美新玫瑰大道项目营销策划报告 项目指标比较项目指标比较项目指标比较项目指标比较 项目名称项目名称物业类型物业类型 销售均价（元销售均价（元/ / 平米）平米） 主推房源面积主推房源面积 （平米）（平米） 推案总价（万推案总价（万 元）元） 中堂联排别墅 7500（去除精装 修的价格） 联排330-490联排250-370 古韵坊联排、双拼 联排10
