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1、 第1 页 共 62 页 2010 年 5 月成都房地产市场月报 第一章 商品房市场 第一章 商品房市场 一、市场特征 一、市场特征 5 月商品房市场整体供应量和成交量均有大幅的下降。本月新增供应量约 222.36 万，较上月下跌 15.92%，但与去年同期相比上涨 36.89%；成交方面，本月商品房总 成交量为 171.82 万， 较上月下降 29.29%， 同比下降 54.31%； 本月供求比为 1： 0.77， 市场上出现持续的供过于求局面；成交均价继续上涨，本月成交均价达到 6401 元/， 上涨 3.63%， ，较上月上涨约 224 元/。 0 2000 4000 6000 8000
2、 0 100 200 300 400 500 600 单位：元/单位：万 2009年5月-2010年5月成都全市商品房供求走势图2009年5月-2010年5月成都全市商品房供求走势图 新增供应面积(万)成交面积（万）成交均价 成都市 2010 年 5 月商品房各类指标变化表 成都市 2010 年 5 月商品房各类指标变化表 指标 指标 2010 年 4 月 2010 年 4 月 2010 年 5 月 2010 年 5 月 环比增长（%）环比增长（%） 同比增长（%） 同比增长（%） 供求比 供求比 1：0.92 1：0.77 / / 供应量（万 m供应量（万 m2 2） 264.47 222.
3、36 99.30% 15.85% 成交量（万 m成交量（万 m2 2） 242.99 171.82 29.00% 23.94% 成交均价（元/ m成交均价（元/ m2 2） 6177 6401 0.78% 19.87% 成交总额（亿元）成交总额（亿元） 150.10 109.98 30.01% 45.02% 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 二、供求继续呈现供过于求局面 二、供求继续呈现供过于求局面 5 月的供求比为 1：0.77，商品房市场继续呈现供过于求的局面。本月供应量及成 交量均有所下降，本月新增供应量约 222.36 万，较上
4、月下跌 15.92%，而成交量持续 下降，本月成交量为 171.82 万，降幅达到 229.29%。受宏观调控营销，购房者观望 情绪加重，开发商也逐渐放缓推售节奏，成都楼市热度下降。 第2 页 共 62 页 2010 年 5 月成都房地产市场月报 0 1 2 3 0 100 200 300 400 500 600 单位：万 2009年5月-2010年5月成都商品房供求比2009年5月-2010年5月成都商品房供求比 新增供应面积成交面积供求比 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 三、供应量小幅下降 三、供应量小幅下降 整体市场新增供应量分
5、析 本月，成都商品房新增供应量（批准预售）222.36 万。其中，商品住宅新增供应 196.29 万，约占总供应量的 88.280%；商业用房新增供应量 17.60 万，占总供应 量的 7.92%，销售型办公用房本月新增供应量为 8.48 万，占总供应量的 3.81%。 09.05 09.06 09.07 09.08 09.09 09.10 09.11 09.12 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 供应量 162.4 166.5 171.5 164.6 281.4 176.4 213.9 297.7 253.1 58.84 132.7 264.4 222.3 0 50
6、 100 150 200 250 300 单位:万 2009.05-2010.05成都全市商品房供应量走势2009.05-2010.05成都全市商品房供应量走势 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 主城区与郊区市场新增供应量对比 本月主城区新增供应量大幅下降，而郊区供应量较上月上涨 6.27%，达到 162.82 万。 第3 页 共 62 页 2010 年 5 月成都房地产市场月报 09.05 09.06 09.07 09.08 09.09 09.10 09.11 09.12 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 主
7、城区供应面积(万)52.81 103.02 58.78 114.29143.82 86.72 72.44 110.77113.72 20.56 49.43 111.25 59.54 郊区供应面积(万)109.63 63.50 112.74 50.36 137.64 89.70 141.47186.97139.46 38.29 83.27 153.22162.82 0 50 100 150 200 单位:万 2009.05-2010.05成都主城区与郊区商品房新增供应量对比2009.05-2010.05成都主城区与郊区商品房新增供应量对比 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 数据来源：
8、中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 四、成交量有所下降 四、成交量有所下降 整体市场成交量分析 本月成都市商品房市场成交量较 4 月有所下降，本月成交量为 171.82 万，环比 下降 29.29%，本月商品住宅成交量为 224.05 万，环比下降 33.18%；商业用房成交 12.72 万，环比上涨 16.48%；销售型办公成交 9.40 万，环比上涨 12.17%。本月政 府宏观调控力度加大，成都楼市观望气氛日渐蔓延，住宅市场交易冷淡，而这时商业与 办公用房反而获得投资客亲睐，成交量上涨 09.05 09.06 09.07 09.08 09.09 09.10 09.11 09.12 10.
9、01 10.02 10.03 10.04 10.05 成交量 376.0 210.7 244.6 204.1 246.6 226.3 312.9 521.7 134.9 110.6 188.3 242.9 171.8 0 100 200 300 400 500 600 单位:万 2009.05-2010.05成都全市商品房成交量走势2009.05-2010.05成都全市商品房成交量走势 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 主城区与郊区成交量对比 本月主城区成交量为 65.93 万， 较上月下降 28.70%； 郊区成交量为 105.88
10、万， 下降 29.66%。 第4 页 共 62 页 2010 年 5 月成都房地产市场月报 09.0509.0609.0709.0809.0909.1009.1109.1210.0110.0210.0310.0410.05 主城区成交面积(万) 221.076.85115.6102.6113.2112.3157.2241.440.0944.9475.6992.4765.93 郊区成交面积(万) 154.9133.8128.9101.5133.4114.0155.7280.394.8265.74112.6150.5105.8 0 50 100 150 200 250 300 单位:万 2009.
11、05-2010.05成都主城区与郊区商品房成交量对比2009.05-2010.05成都主城区与郊区商品房成交量对比 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 五、成交价持续上涨 五、成交价持续上涨 整体市场成交价分析 5 月，成都市商品房成交价为 6401 元/，较上月上涨 3.63%，涨幅达到 224 元/ 。本月商品住宅成交价为 6243 元/，较上月上涨 1.71%，涨幅达到 105 元/；商 业类用房成交均价为 7211 元/，环比上涨 14.26%；销售型办公物业成交均价为 7817 元/，环比上涨 11.10%。 09.0509.0
12、609.0709.0809.0909.1009.1109.1210.0110.0210.0310.0410.05 成交均价 5155 4672 5179 5106 5339 5446 5694 5816 6201 6151 6129 6177 6401 4000 4500 5000 5500 6000 6500 7000 2009年5月-2010年5月成都市商品房成交均价走势图2009年5月-2010年5月成都市商品房成交均价走势图 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 主城区与郊区成交价对比 主城区均价上涨 2.17%，涨幅为 164 元
13、/，达到 7733 元/；郊区均价略有下降。 本月郊区成交均价为 5227 元/，环比下降 1.79%，降幅为 95 元/。 第5 页 共 62 页 2010 年 5 月成都房地产市场月报 09.0509.0609.0709.0809.0909.1009.1109.1210.0110.0210.0310.0410.05 主城区成交均价5342 5658 5749 6018 6073 6111 6102 6553 7797 7505 7686 7569 7733 郊区成交均价 3925 3867 4344 4100 4310 4402 4701 4632 5526 5226 5083 5322
14、5227 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 单位：元/ 2009.05-2010.05成都主城区与郊区商品房成交均价对比2009.05-2010.05成都主城区与郊区商品房成交均价对比 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 第6 页 共 62 页 2010 年 5 月成都房地产市场月报 第二章 土地市场 第二章 土地市场 一、土地市场动态 一、土地市场动态 1.1. 中小地块争得凶 大宗土地有点冷 中小地块争得凶 大宗土地有点冷 2010 年以来，部分地区地方税务机关开始加强对房地产开发企业土地增值税的征
15、 管力度。广西、河南、厦门等地税务部门纷纷出台文件，提高土地增值税预征率、将核 定征收改为查账征收，并且更严格地要求企业在规定期限内进行土地增值税的清算。 易居视点： 易居视点： 这次拍卖会上房地产企业的表现还是很理性的,在调控期拿地而后在市场恢复后形 成项目销售，这是不少未来有较好预期开发商的市场战略。房地产专家杨健鹰表示，在 上调存款准备金率和新“国十条”出台等系列宏观调控政策背景下，成都首次土地拍卖 中开发商的表现是正常和理性的。 2.2. 土地市场降温 上市公司地王悉数被套 土地市场降温 上市公司地王悉数被套 房产新政后，上海首场土地拍卖结果显示楼面地价降温明显，已较今年的最高点下 降
16、 20%-40%。万科、招商地产和中国建筑旗下中建地产等前期高价拿地的各大房地产 企业纷纷被套。 易居视点： 易居视点： 新政后，市场快速变脸，购房者采取观望态度，而炒房客开始甩卖房源，造成多个 城市房地产市场价格出现明显下滑，土地市场也随之出现降温，前期市场偏热时获取地 块，在调整的此时承担了部分价格折损。 3.3. 4 月全国地价继续回落 4 月全国地价继续回落 4 月份受国土资源部“各地在公布今年供地计划前，暂停出让住房用地”政策的影 响，全国 70 个重点城市土地供应量和成交量均出现回落，土地市场进入调整期。4 月 份全国 70 个重点城市共推出面积 4228 万平方米，环比减少 35%，同比增加 14%；4 月土地市场交易量锐减， 全国 70 个重点城市共成交土地面积 2947 万平方米， 环比减少 55%，同比增加 5%。 易居视点： 易居视点： 4 月份政府密集出台调控措施，对开发企业拿地预期产生较大影响，成
