乌市天山区二道湾路项目前期策划报告

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1、 1 乌市天山区二道湾路项目前期策划报告 乌市天山区二道湾路项目前期策划报告 乌鲁木齐一线天房地产销售策划有限公司 二零一零年十一月二日 乌鲁木齐一线天房地产销售策划有限公司 二零一零年十一月二日 2 目 录 目 录 环境篇 【一】乌鲁木齐市概况 【二】GDP&人均 GDP 经济数据 【三】房地产开发基本数据 【四】城市发展总体规划 市场篇 【一】乌鲁木齐区域市场板块分析 【二】项目所在区域内房地产市场现状分析 （三）项目个案调研分析： （四）周边区域房地产现状 3 产品篇 产品篇 【一】 宗地位置 【二】 宗地现状 【三】地块周边自然环境 【四】项目周边的社区配套 【五】周边人居环境情况 项

2、目定位篇 【一】 【建筑指标】 【二】地块 SWOT 分析 【三】项目地产因子分析 产品定位及设计建议篇 【一】开发何类住宅项目 【二】市场定位 4 【三】人群定位 【四】产品定位 【五】产品风格建议 【六】项目核心竞争力： 【七】重要卖点 5 环境篇环境篇 【一】乌鲁木齐市概况【一】乌鲁木齐市概况 新疆拥有中国六分之一的国土，被誉为 “中国西部明珠”的乌鲁木齐是中国新疆维吾尔自治区的首 府，是新疆政治、经济、文化、科技的中心，中国西部对外开放的重要门户，是新欧亚大陆桥中国西段 的桥头堡，中国西部的交通、商贸、邮电、金融、信息和娱乐休闲区域中心，地处亚洲大陆地理中心。 新疆古称西域，历史上乌鲁

3、木齐就是古丝绸之路新北道上的重镇，东西方经济文化的交流中心，是西方 文化和中国文化的荟萃之地，呈现出多元文化的特质，其特点是开放、热情、豪爽和奋进，是中亚地区 最具活力的城市。 乌鲁木齐市是新疆维吾尔自治区首府，简称乌市。位于新疆维吾尔自治区北部，天山中段北麓、准 噶尔盆地南缘，西部和东部与昌吉回族自治州接壤，南部与巴音郭楞蒙古自治州相邻，东南部与吐鲁番 地区交界。区位优势明显。 乌鲁木齐行政区 1.2 万平方公里，其中城市建成区 235.9 平方公里，户政管辖人口 236.05 万人口， 其中城市人口占 90%以上，有汉、哈、维等 40 多个民族，占人口总数的 26%。 6 乌鲁木齐市辖七个

4、区，一个县：天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区、米东区、头屯河区、达 阪城区及乌鲁木齐县。 其中新市区位于乌鲁木齐市西北部，东西长 14 公里，南北宽 9 公里，面积约 112 平方公里，现辖 2 个乡，7 个街道办事处。有汉、维吾尔、回、哈萨克等 38 个民族，总人口近 45 万人，是乌鲁木齐市中心 城区之一。乌鲁木齐乃至全疆高科技较集中的地区。乌鲁木齐经济技术开发区和高新技术产业开发区位 于区内。 交通发达:交通发达: 乌鲁木齐是中国连接中亚地区乃至欧洲的陆路交通枢纽， 现已成为中国扩大向西 开放、开展对外经济文化交流的重要窗口。全国五大门户之一的民航乌鲁木齐国际机场座落在新市区， 已开

5、通国际、国内、区内航线 100 多条。全疆最大的物资集散地-乌鲁木齐火车北站货场座落在新市 区。是自治区的交通枢纽和沟通亚欧及中东地区的重要国际通道。公路、城市道路四通八达，形成了连 接内外、横贯南北的交通网络。 通讯便利：通讯便利：乌鲁木齐是全疆的通讯邮电枢纽，已形成以数字微波、卫星、光缆为主体的长途 通信传输网络，可与全国 1046 个市县及世界 200 多个国家和地区直通电话。亚欧通信光缆、GSM 数字移 7 动通信、DDN 数字数据网、IP 宽带城域网相继开通，使城市信息化水平大为提高，具备了与国内外进行 大规模、高速率信息交流的条件。 能源充裕： 能源充裕：乌鲁木齐市北有准东油田，

6、西有克拉玛依油田， 南有塔里木油田， 东有吐哈油田， 且地处准噶尔储煤带的中部，市辖区内煤炭储量就达 100 亿吨以上，被称为“油海上的煤船”。此外还 蕴藏丰富的各种有色、稀有的矿产资源。境内天山冰川和永久性积雪被称为“天然固体水库”。光、热 和风能资源也极为丰富，现已建成的柴窝堡风力发电厂是亚洲最大的风力发电厂，目前装机容量为 6. 65 万千瓦。 基础设施超前：基础设施超前：09 年以“四横三纵”为核心的乌鲁木齐城市道路建设，现已经全部通车。 另出资 19 个亿进行 19 条道路建设。绿化覆盖率为 35%，人均绿化面积 7.5 平米。拥有设施一流的体育中 心及文化中心。 工业体系完整：工业

7、体系完整：乌鲁木齐已形成石化、冶金、纺织、机械、高新技术、建材、制药、食品、 家具、服装等十大产业集群。随着国家西部大开发政策实施，相继在新市区建成两个国家级开发区（乌 鲁木齐经济技术开发区、乌鲁木齐高新技术产业开发区）和一个出口加工区（承接外向型产业的重要工 8 业园区） ，并且正在建设头屯河工业园、水磨沟创业园和乌鲁木齐和新疆昌吉回族自治州经济一体化框架 下的米东工业园区。 市场繁荣兴旺：市场繁荣兴旺：乌鲁木齐第三产业 （流通服务业） 较为发达， 在 GDP 中所占的比重为 61.5%。 乌鲁木齐拥有百余家星级酒店，三星以上达到 60 余家，乌鲁木齐五星级酒店 10 家，拥有完善的服务业

8、和完备的基础设施，为世界各地的客商创造了良好的投资合作环境；拥有健全的商贸流通体系，进出口 贸易较为发达，占新疆进出口额的 50%以上。 新市区方兴未艾：新市区方兴未艾：新市区内配套设施齐全，疆内最大的物资集散地-乌鲁木齐火车北站 货场座落在新市区。全国五大门户之一的民航乌鲁木齐国际机场座落于此，中科院新疆分院、新疆社会 科学院、新疆财经学院等科研所 20 多家、大专院校 33 所，是乌鲁木齐乃至全疆高科技较集中的地区。 其中经济技术开发区和高新技术产业开发区、商贸区均已实现“六通一平” 。 投资环境日趋完善：投资环境日趋完善：随着在京召开的新疆工作座谈会，力争 5 年内缩短新疆与内地之间的

9、差距，及地方先后制定和完善了一系列鼓励投资开发、促进经贸合作的优惠政策和措施，形成了优质、 高效、快捷的服务体系。 9 城市展望：城市展望：以创建旅游名城为契机，不断完善和落实城市规划，坚持旧城改造与新城建设并 举，大力推进以改善市容市貌、治理城市污染为重点城市综合整治步伐，使城市面貌大为改观，一座具 有现代化气息的新型城市已展现在人们面前。 【二】GDP&人均 GDP 经济数据【二】GDP&人均 GDP 经济数据 2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009 GDP(亿元） 354 478 571 654 782 1020 1095 社会 875.05 1227.17

10、 1407.54 1685.54 2056.09 2371.96 2935.18 第一产业(亿元） 9.43 7 7.3 8.78 10 18 16 第二产业(亿元） 306 176 229.3 248.72 295 425 452 第三产业(亿元） 231 295 334.4 396.5 477 577 627 全社会固定资产(亿元） 150.22 200 226.5 248.36 286.06 366 412.05 房地产投资（亿元） 49.98 100 33.8 52.74 77.71 98.34 104.95 城市居民人均可支配收入（元） 8653 9729 10816 10432 1

11、1373 12328 13075 城市居民人均消费支出（元） 6636 6590 7052 7381 8123 8752 9045 农村居民人均可支配收入（元） 3832 4493 4249 4651 5251 6116 6666 农村居民人均生活消费支出（元） 4281 5962 4030 4994 人口数量（万人） 175.72 185.96 194.15 201.84 211.62 236.05 241.19 10 【三】房地产开发基本数据 【四】城市发展总体规划 【三】房地产开发基本数据 【四】城市发展总体规划 2010 年 3 月乌鲁木齐市城市规划和城乡抗震安居工程工作会议上确定，首

12、府规划将按照“一城多 心”调整产业布局。今年城市规划将树立节能省地的指导思想，按照天山区、沙依巴克区、新市区、水 磨沟区四个中心城区和北部新区，以及头屯河区、东山区两个城市副中心等并存的“一城多心”的模式， 合理调整城市空间布局，合理调整产业结构，推动基础设施规划和建设。 2002200420052006200720082009 房地产施工面积 1024.36 1224.81 房地产竣工面积 873.78301.65337.39 房地产销售面积 空置 193.35 空置 173.66 空置 153.05 271.96476.63 房地产销售总额 56.34 35.1 85.45 124.418

13、8.53 168.18 11 乌市近期总体规划调整和建设规划编制为重点，以新市区为基点北移，乌昌一体化、米东新区各项 市政设施规划、昌河新区规划、轨道交通建设规划、城市国有土地储备控制规划等。 12 市场篇 市场篇 乌鲁木齐房地产现状：2009 年乌鲁木齐房价呈大幅持续上涨趋势 A、土地资源的不可再生性决定房价合理上涨是房地产市场健康发展的标志之一。而商品住房整体品 质的提高必然带来了建筑成本的增加。房价上涨，顺理成章。 B、有效需求的增强，也促使了房价的持续上涨。由于近年来乌鲁木齐城市化进程加快，外来人口和 拆迁户的增加以及居民改善居住条件愿望和经济能力的同步增长，都不可避免地增加了对住房的

14、有效需 求。 C、土地实行招标、挂牌、拍卖与建材涨价，再加上乌鲁木齐房地产市场起步相对较晚，房价总体偏 低，由于这些因素的综合作用，乌鲁木齐 2009 年房价在原有基础上有了一定幅度的持续增长。 D、由于受金融风暴大环境，在 08 年年底及 09 年年初部分开发商减少开发量. 09 年 “7.5”事件影 响乌市天山区、沙依巴克区的房地产市场,使得该区域内房屋成交量几乎为零,该区域 2010 年新上市楼盘 非常少。但新疆总体房屋成交量未下降,其他如新市区、水磨沟区、米东区及新疆北部区域房屋成交量得 到大幅度的提高,价格也大幅度的得到提升。09 年初楼市的回暧，必将降低日后阶段性的竞争压力及销售

15、13 压力。 E、10 年随着新疆工作座谈会在京召开，发展新疆、提高城市建设及百姓的生活。随着乌鲁木齐市的 人口增长，外来人口的增多，促使整个房地产市场的刚性需求加大。 【一】乌鲁木齐区域市场板块分析【一】乌鲁木齐区域市场板块分析 14 通过对乌鲁木齐房地产市场与城市规划等相关因素的综合调研，大概将乌鲁木齐市区房地产市场集中 地区分为四大板块：天山区、米东区、水磨沟区、新市区。 目前，乌鲁木齐市房地产市场还属于发展阶段，无论是楼盘数量、规模、品质、规划设计、营销策划、 价格策略等各个方面，与内地相比较为落后。从板块分析上看，由于城市重心北移趋势明显，天山区、 水磨沟区及新市区高价楼盘集中，可以

16、看出在城市发展过程中的共同特点:中心区域社区配套齐全，商业 氛围浓厚，楼盘品质相对较高，市郊区域以城市规划为界，分为居住氛围浓厚但发展空间欠缺与社区配 套不完善但发展潜力较大两种情况。 【二】项目所在区域内房地产市场现状分析 【二】项目所在区域内房地产市场现状分析 天山区位于乌鲁木齐市东南部， 被誉为“耕凿弦涌之乡、 歌舞游冶之地”. 东起东山公墓山脊与水磨 沟区、达坂城区相邻，西界河滩路和平渠与沙依巴克区相望，南界托里乡与乌鲁木齐县毗邻，北起红山 路与河滩北路交汇处与水磨沟区相接。辖区总面积近 200 平方公里，建城区面积 47.78 平方公里，区内 居住有汉、维吾尔、回、哈萨克等 44 个民族 59.97 万人，下辖 14 个街道、129 个社区、1 个村和 1 个牧 场，驻地单位 1060 个。辖区驻有自治区党、政、军和新疆生产建设兵团的首脑机关，是乌鲁木齐的政治、 15 经济、文化、教育、金融中心。兰新铁路、312 国道纵贯南北，城区