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1、案例报告模拟题土地估价报告改错报告一 :土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称 : 大厦土地使用权拍卖底价评估。二、委托估价方 : 房地产开发公司三、受托估价方 : 市土地评估有限责任公司四、估价对象 : 略五、估价目的 : 该项评估是对房地产开发公司开发的大厦土地使用权进行评估。六、估价依据 :(1) 中华人民共和国土地管理法及实施条例 ;(2) 中华人民共和国担保法;(3) 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 ; (4) 省人民政府、省国土资源局颁布的有关规定、文件等 ;(5) 市人民政府、市国土资源局颁布的有关规定、文件等 ;(6) 委托方提供的相关资料 ;(7)
2、估价人员实地勘查、调查、收集的资料。七、地价定义 : 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求 , 本次评估的价格是指估价对象土地在 2002 年 3 月 30 日、土地使用年限设定为综合用地的出让最高年限 50 年 , 土地开发程度为宗地红线外六通 ( 即通上水、通下水、通电、通讯、通热、通路 ), 红线内场地平整条件下的土地使用权价格。八、估价期日 :2002 年 3 月 25 日至 2002 年 3 月 30 日。九、估价日期 :2002 年 3 月 30 日。十、估价结果 : 经估价人员现场查勘和当地市场分析 , 按照地价评估的基本原则和估价程序 , 选择合适的评估方法 , 评估得到待估
3、宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件 下 , 于评估基准日的土地使用权价格为 :土地面积 :10000m2总地价为 712.82 万美元 , 单位面积地价为 712.82 美元 / m2 。土地估价结果一览表 ( 略 )十一、需要特殊说明的事项1. 本项评估价格是宗地红线外六通 ( 即通上水、通下水、通电、通讯、通热、通路 ), 红线内场地平整的土地使用权价格 , 不包括红线范围内的基础设施费用。2、本项评估只是为拍卖土地使用权提供价格依据 , 评估人对评估结论用于其他目的的可行性未作研究。3. 本项评估所依据的宗地内房屋建筑面积 , 由委托方负责提供。4. 本评估报告的全文或部分内容公
4、布以前 , 须征得评估机构的书面同意。5. 本评估报告中土地面积的确定 , 以合法的土地勘测定界机构实测面积为准。 6. 本评估报告半年内有效。十二、土地估价师签名 :姓名签名刘一凡孟新十三、土地估价机构 :( 盖章 ) 市地价评估中心二 00 二年三月三十日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述 ,1. 土地登记状况 : 估价对象位于市路号 , 距影剧院 500m, 距火车站 1000m, 土地用途为商住综合用地三级地。国有土地使用证证号为市国用 (1999) 字 第号。土地面积 10000平方米。宗地四至状况略。2. 土地权利状况 : 估价对象土地所有权属于国家 , 原为
5、房地产开发公司于 1999 年 11 月以出让方式取得。该公司由于经营管理不善 , 两年内未进行任何开发活动 , 由政府收回该宗用地土地使用权 , 并组织拍卖 , 拟拍卖用途为商住综合用地。至评估基准日 , 该宗地未设定担保权、地役权等他项权利。3. 建筑物和地上附着物状况 : 待估宗地上规划建筑物总面积 15000平方米, 为框架结构 , 规划容积率 1.5, 建筑密度 20%,1-3 层为商场 ,4-11 层为住宅 , 商场住宅各层建筑面积均相 等。商场、住宅建筑面积分别为 6000平方米、9000平方米。二、地价影响因素分析( 一 ) 一般因素 ( 略 )( 二 ) 区域因素影响估价对象
6、的区域因素主要有 : 区域位置、交通条件、基础设施状况、产业集聚度、环境质量、未来规划等。1. 区域位置略 )2. 交通条件估价对象所处区域内有市区主干道路、路纵横分布 , 道路通畅 , 路网密度适中 ,交通较为便利。3. 基础设施状况供水 : 水资源丰富 , 水质优良。与城市管网相连 , 可向用户提供标准自来水 ;排水 : 排水体制为雨水、污水分流制 ;供电 : 市区内变电站供给 , 保证率较高 ;通讯 : 电信电网覆盖该区域 ;供热 : 一般由区域内自备锅炉供热。4. 环境质量估价对象所处区域地质状况较好 , 无不良地质现象 ; 有一定大气、噪声污染 , 无明显水污染;5. 未来规划按照市
7、城市总体规划 , 该区域内对用地情况无具体限制。6. 产业集聚度 ( 略 )( 三 ) 个别因素 ( 略 )第三部分 土地估价一、估价原则1. 替代原则2. 需求与供给原则3. 变动原则4. 协调原则5. 综合分析原则6. 多种方法相结合的原则二、估价方法与估价过程1. 估价方法选择 根据城镇土地估价规程以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的 , 结合估价师收集的有关资料 , 考虑到当地地产市场发育程度 , 故确定采用基准地价系数修正法和假设开发法测算地价。然后将两种方法测算结果进行综合调整 , 从而得到估价对象地价。2. 估价过程(1) 用基准地价系数修正法测算地价1) 基准地价及基准地
8、价系数修正法简介 ( 略 ) 。2) 市城区土地定级估价报告成果介绍 :基准地价评估基准日 :2000 年 10 月 31 日土地使用年期 : 商住综合用地法定最高出让年期 50 年。土地开发程度 : 市的基准地价设定的开发程度是指现状基础设施状况。调查分析基准地价基础设施状况为红线外 六通 ( 通路、通电、通讯、供水、排水、供暖 ), 红线内场地平整。容积率 : 市商业、住宅用地基准地价是指容积率分别为 3、1.5 的级别平均地价。 3) 估价对象处于三级地内 , 商业用地三级地基准地价 4500 元 /平方米, 住宅用地三级地基准地价 3600 元 /平方米, 根据估价对象的具体情况 ,
9、确定采用商业用地三级地基准地价4500 元 /平方米 、住宅用的三级地基准地价 3600 元 /平方米, 作为测算用基准地价。4) 编制估价对象各因素条件说明、优劣度及修正系数表。在评估中 , 根据市城区土地定级估价报告及估价对象的具体条件 , 我们选择了以下因素 :A 、商业用地 : 商服繁华度 ( 距市级商服中心距离、距区级商服中心距离、商服中 心功能齐备度 ) 、交通条件 ( 道路类型、公交便捷度、距火车站距离、距汽车站距离 ) 、人口状 况、规划限制、宗地条件 ( 宗地面积、宗地形状、城市规划要求、容积率 ) 。 B 、住宅 : 公共设施状况 ( 距中学、小学、医院、农贸市场距离 )
10、、交通条件 ( 道路类型、公交便捷度 ) 、环境条件 ( 大 气、水、噪声、地质条件、人文环境 ) 、商服繁华度 ( 距市级商服中心距离 ) 、规划限制、人口密 度、宗地条件 ( 宗地面积、宗地形状、城市规划要求、容积率 ) 等 , 并进行了期日、使用年期等项 修正。根据影响估价对象地价的因素条件分析 , 分别确定商业、住宅各因素条件说明、优劣度及修正系数如下表 : 具体表格 ( 略 ) 。5) 确定宗地地价评估的修正系数 KK=Ni=1Ki式中:K某一宗地所有地价影响因素总修正幅度 (%);Ki宗地第i个因素条件下修正幅度 (%);n 修正因素个数 , 根据修正系数表可得K1=18.24%
11、、K2=15.2% 。6) 确定土地使用年期修正系数 y估价对象土地使用年限设定为 50 年 , 与基准地价内涵确定的土地使用年限 ( 商业 40年、住宅 70 年 ) 不一致 , 故应作修正。依据公式y=1 一 (1/(1 十 r)m)/1 一 (1/(1 十 r)n)式中 y宗地使用年期修正系数 ;m 委估宗地可使用年期 ;n基准地价内涵确定的土地使用年期 ;r 土地还原利率 9% 。确定年期修正系数分别为y1 =1.0190 、 y2 =0.988907) 确定期日修正系数 t依据有关部门提供数据 , 当地 1999 年 1-12 月份 , 商业用的土地市场价格平均每月上涨 1%, 住宅
12、用地平均每月上涨 0.5%;2000 年 1 月 -2002 年 3 月份商业、住宅平均每月上 涨幅度分别为 0.5% 、 0.4% 。8) 计算估价对象宗地地价地价P1=P (1 十 k) y1 t=4500 (1+18.24%) 1.0190 (1 十 0.5%)17=5901.7 元 /平方米P2=P (1 十 k) y3 t=3600 (1+15.2%) 0.9889 (1+0.4%)17=4389.2 元 /平方米采用面积加权计算估价对象地价=(5901.7 4000 十 4389 6000)/10000=4994.2 元 /平方米(2) 用假设开发法测算地价假设开发法 , 是在估算
13、开发完成后不动产正常交易价格的基础上 , 扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后 , 以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。1) 预计建设日期 : 预计共需 3 年 , 即 2005 年 3 月建成。2) 确定开发完成后的房地产开发总价值。估计建造完成后 , 住宅楼即全部出售 , 商业楼采取租赁经营的方式 , 预计住宅楼的平均售价是 3500 元 /平方米:, 商业楼租金水平为 250 元 / 月平方米: 。商业楼出租总费用为年租金的 40%, 当地土地还原利率为 7%, 综合还原利率为 9%, 银行一年期贷款利率为10%, 贴现率 为 12% 。则
14、楼价 =9000 3500/(1+10%)3+250 12 6000 (1-40%)/9% 1-1/(1 十 9%)47.7/(1 十 10%)3=4192.63+14033.17=18225.82 万元3) 估算开发费用及不可预见费当地建筑市场此类建筑物建安造价一般为 3000 元 /平方米, 专业费为建安造价的 6%, 则开发费用 =3000 15000 (1 +6%)=4770 万元根据待估对象的实际情况及该区域同类建设项目的一般情况 , 按建安造价的 5% 计 , 则不可预见费为 238.5 万元。4) 开发利润开发商的合理利润以预付总资本 ( 地价、建筑造价、专业费 ) 的一定比例计
15、算 , 取房地产开发年投资利润率为 25% 。设所求地价为 P, 则利润 =( 地价 + 建安造价 + 专业费 ) 25%=(P+4770) 25%=1192.5+0.25P5) 估算投资利息利息 =P (1+10%)3-1+( 建安费用 + 专业费 ) (1+10%)3/2 -1=0.331P 十 733.10 万元。6) 估算销售费用销售费用指用于建成后房地产销售或出租的中介代理费、市场营销广告费用、买卖手续费等 , 以房地产总价的一定比例计算。销售费用 = 销售价格 3%=18225.82 3%=546.77 万元7) 计算地价P= 售价-建安造价-专业费-不可预见费-利息-利润-销售费用=18225.82-4770-238.