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1、云岩时代数码广场云岩时代数码广场 云岩科技大厦云岩科技大厦 合作计划书合作计划书 （欲寻找专业化的电脑买场管理团队）（欲寻找专业化的电脑买场管理团队） 管理输出的合作模式管理输出的合作模式 贵州省怡和房地产开发有限公司贵州省怡和房地产开发有限公司 贵阳市云岩区科技局贵阳市云岩区科技局 2004 年年 11 月月 云岩数码广场商业合作计划书 第 2 页 共 23 页2 目目 录录 摘摘 要要3 一、项目介绍一、项目介绍4 1、楼盘技术数据.4 2、优越的地理位置4 3、完善的环境配套5 4、良好的人口机构5 5、便利的交通条件5 6、完美的规划设计5 7、独特的建筑造型6 8、合理的建筑结构6
2、9、项目背景7 二、贵阳市场环境分析二、贵阳市场环境分析8 1、贵阳市电脑市场的发展历程.8 2、贵阳市电脑城现状的深入分析将采用五力分析模型框架9 5、成功的关键因素和失败的主要原因分析10 三、贵阳市云岩数码广场三、贵阳市云岩数码广场 SWOT 分析分析11 1、内部分析-优势.11 3、云岩数码广场项目的 SWOT（优势、劣势、机会、威胁）.15 四、关于合作的方式四、关于合作的方式16 云岩数码广场商业合作计划书 第 3 页 共 23 页3 摘 要 贵阳市云岩数码广场（暂定名）由贵州怡和房地产开发有限责任公司开发和 贵阳市云岩区科技局在贵阳市中心地带文中山路上共同打造贵州规模最大 （1
3、3000 平方米）、档次最高、购物环境最好的集购物、休闲、商务、娱乐、教育、物 流为一体的综合性 3C 卖场。 贵州省 3000 多万人口，贵阳城区人口 300 万左右、IT 类企业总数在 1000 家 以上、IT 从业人员约 3 万左右，贵阳电脑市场经历了近十年的发展，已经初具规 模。 随着时代的发展数码产品的消费的日趋增加，老的电脑商城在硬件环境和 软件环境上已经更不上时代发展的需求，贵州省急需出现融合现代化、科技发展 需求，规模最大、档次最高、购物环境最好的现代的数码购物广场，云岩数码广 场在时代的发展需求下呼之欲出。 贵阳市云岩区经济结构的战略性调整步伐，实现产业结构的进一步优化,使
4、产业层次向管理型和高技术型转化，区委、区政府发挥区位优势，充分挖掘区域 楼宇资源潜力，促进多种经济要素向楼宇集聚整合，从而进一步提高区域经济运 行的质量和效益。 云岩数码广场商业合作计划书 第 4 页 共 23 页4 贵阳市云岩区科技局贵州怡和房地产发展有限责任公司合作，建设为“云岩 科技大厦“,层高 25 层，主楼 5 层至 25 层为云岩科技大厦，裙楼 14 层为云岩时 代数码广场。通过科技大厦和数码广场，推动本区高新产业发展和和科技产业集 群发展，促进科技产业的形成。 为扶持科技产业大厦的发展，云岩区将制定优惠政策，在云岩科技大厦（含 数码广场）入住的商家给予在 金融贷款、税收、和产业政
5、策上的大力扶持。 我们希望能找到一家专业化的电脑买场管理团队，以管理输出的作为合 作的模式。共同合作来经营数码商业广场。 一、项目介绍一、项目介绍 1、楼、楼盘盘技技术术数据数据 技术指标 总用地面积：5247.00m2；建筑密度：44； 容积率：7.6；绿化率：25 基本数据 建筑层数：0.00 以上 26 层，其中：14 层为商业裙楼，526 层为 A、B 塔 楼（A 栋 21 层写字楼，B 栋 22 层商住楼）；0.00 以下 2 层。 建筑高度：99m；建筑占地：2327.24 m2。 总建筑面积：50287.69 m2（0.00 以上面积 43936.66 m2，0.00 以下 63
6、51.03 m2）。 其中：商业面积：12659.37 m2（负一层商场：3089.55 m2，一层商场 2327.24 m2，二层商场：2538.13 m2，三层商场 2678.24 m2，四层商场 2026.21 m2）。 云岩数码广场商业合作计划书 第 5 页 共 23 页5 A 栋写字楼面积：14660.31 m2；B 栋商住楼面积：17972.68 m2。 转换层面积：1733.85 m2; 地下车库面积（负二层）3161.48 m2。双层停车位 142 个，可申请市政规划地 面停车位若干个。 2、 、优优越的地理位置越的地理位置 云岩时代数码广场位于贵阳市老成区中山东路与文昌南路交
7、叉口街面，雄 驻在中山东路龙头地位的“黔宝金店”原址上，所处位置属市中心“寸土寸金”黄金 宝地。该建筑东到文昌南路街面，临近省人民医院；南至尚武巷，俯南明河畔甲秀 楼；西接护国路、尚武小区；北沿中山东路街面，主入口与文昌阁相向。文昌阁是 贵阳文教、商业繁华的老城旧址，是解放前老贵阳人富贵家族的居住宅院，现在 作为贵阳市标志性景观建筑，造型、风格特异，绿化广场开阔，休闲、娱乐景观别 致，文化分为浓厚，可谓商居两旺之地。 3、完善的、完善的环环境配套境配套 云岩时代数码广场位于贵阳的老居民区老东门片区，该区居民点多，各 类市政配套设施齐全，水电气供应正常，属于成熟的居住社区；无大型污染源，空 气质
8、量好；道路宽达 30 米；文昌阁属大型休闲、绿化广场。有万东花鸟市场、集贸 市场，民生集贸市场；百货购物广场、时代广场、白马服装城等，购物便捷、环境 优美；有名门食府、蔡家街小吃一条街、拉丁酒吧及众多洗裕中心和临街服装品 牌店等休闲、娱乐中心；有省人民医院、老百姓大药房等医疗机构；有六一幼儿园、 环东小学、新东门小学、甲秀小学、十中、十八中等教育机构；有建设银行、农业 云岩数码广场商业合作计划书 第 6 页 共 23 页6 银行、商业银行、大唐证券、华创证券、中国移动、中国联通、中国电信等金融、 证券、电信服务机构；有大南办事处、第三居委会等政府服务机构。 4、良好的人口机构、良好的人口机构
9、云岩时代数码广场附近居民均为贵阳本地老居民，人口密度大，以省医、邮 政及交易系统职工为主，有部分商品房购买者迁入，知识分子比例较大，居住人 口素质高，人均收入较稳定，家境殷实，消费水平较高。 5、便利的交通条件、便利的交通条件 云岩时代数码广场面临下中山东路、文昌南路街宽 30 米，有绿化带，200 米 外有外环城东路、护国路、富水路、中华南路等市内重要交通道路，交通方便。步 行至市中心“大十字”约十分钟，至甲秀楼南明河畔约 12 分钟；途径大巴、中巴有： 4、5、6、21、24、253、81、76、84、62、95、70、71 等。 6、完美的、完美的规规划划设计设计 云岩时代数码广场的规划
10、设计工作由贵阳市建筑设计院承担。开发商和设 计院通过深入的市场调查，准确的市场定位，对各类商住楼设计方案进行对比研 究，多方面应用科技成果，把规划师、建筑师的灵感与业主的意愿结合起来。 7、独特的建筑造型、独特的建筑造型 云岩时代数码广场的建筑造型注重协调性、和谐性、耐看性，采用简洁、明 云岩数码广场商业合作计划书 第 7 页 共 23 页7 快的现代风格，在外墙设计上以澳洲风情为主，力求创造一个富有时代感的标志 性形象，与文昌阁相应成辉，为贵阳师的城市建设增添一道亮丽的风景。建筑立 面采用大块的虚实对比及细腻的细部处理，流畅大方，简洁明朗，虚实有度，刚 柔相济，有节奏韵律感和时代特征，充分展
11、现建筑这一“凝固的音乐”无穷魅力的 独特个性，突出典雅端庄形象，创造一个富有鲜明个性特征及人文景观、高贵时 尚的集商贸、办公、居住为一体的宜人的“都市精品”。 8、合理的建筑、合理的建筑结结构构 云岩科技大厦建筑为全框架结构，结构合理，内涵丰富。 1）商场部分（云岩时代数码广场）：（负一层-四层 1.2 万 m2），层高 4.2- 5.1m,柱距宽（4.2-8.4m）,柱网分布均匀，设有自动扶梯、供暖系统及新风系统、大 堂背景音乐及广播系统，属理想的商业活动布局模式，应成商家经商之首选构造； 既可做大型的“购物天堂”装修，亦可任意间隔活动空间作为独立“精品屋”。 2）办公部分：写字楼标准层面积
12、 698.11 m2，层高 3.5m。楼宇设备：垂直 交通：三部三菱商务电梯；空调：冷暖中央空调及新风系统；供电：双电源供电系统； 消防：烟感温感报警系统、自动喷林灭火系统、消火栓消防系统、气体灭火系统； 通讯：闭路电视、宽带网络系统；广播：楼宇背景音乐及楼宇广播系统。楼宇配备： （OSA）办公自能化系统、 （SAS）保安智能化系统；顶层大型商务会议中心；停车场； 负二层为地下双层停车场 142 个车位，属景观型完全智能化商务空间。 3）公共设施：转换层设独立室内会所，配有娱乐、健身、文化设施等。室 外设绿化、凉亭等休憩、交往场所和空间，地下停车场配有 142 个车位，引进智 能化系统，实行良
13、好、便捷的物业服务，创造邻里和睦、互尊互爱的住区形象。 云岩数码广场商业合作计划书 第 8 页 共 23 页8 9、 、项项目背景目背景 为加快贵阳市云岩区经济结构的战略性调整步伐，实现产业结构的进一步优 化,使产业层次向管理型和高技术型转化，区委、区政府发挥区位优势，充分挖掘 区域楼宇资源潜力，促进多种经济要素向楼宇集聚整合，从而进一步提高区域经 济运行的质量和效益。贵阳市云岩区科技局、区市场管理委员会、与北京路街道 办事处、贵州怡和房地产发展有限责任公司合作，合作开发贵阳市怡和房地产开 发有限公司位于中山东路的在建楼宇，拟建设为“云岩科技大厦“。希望通过这次 开发，探索推动本区高新产业发展
14、和和科技产业集群发展，促进科技产业的形成， 加快区域经济的结构调整的提升和经济的持续发展的一种新模式。 2004 年 10 月 15 日、16 日，区政府邀请专家、学者及相关部门召开关于开发 云岩科技大厦的座谈会 。通过这次座谈会统一了思想，坚定了信心，各方一致认 为有必要在云岩区建立一座汇集科技产业的能充分发挥科技产业优势的科技产 业发展大厦。 同时，开发商贵州怡和房地产开发有限责任公司通过慎重调研和分析，经过 长期酝酿，也决定在商业裙楼经营数码产品，并立志打造贵州省最先进，最规范 的数码广场。 云岩数码广场商业合作计划书 第 9 页 共 23 页9 二、贵阳市场环境分析二、贵阳市场环境分析
15、 1、 、贵贵阳市阳市电脑电脑市市场场的的发发展展历历程程贵贵阳阳电脑电脑市市场发场发展概要展概要 贵阳电脑市场经历了近十年的发展，已经初具规模。 贵州省人口 3600 万，贵阳城区人口 300 万左右、IT 类企业总数 1000 家以上、 IT 从业人员约 3 万左右。 目前已经拥有西南电脑城、贵州电脑城、怡信数码港、脑百信数码世界等四 个专门的电脑卖场 在发展过程中已经倒闭的电脑城：新世纪电脑城、创新电脑城 2 贵贵阳阳电脑卖场电脑卖场的演的演变变 贵阳从 97 年开始就有了西南电脑城和贵州电脑城，分别位于公园路和神奇 路，当时贵阳的 IT 企业也就几十家，随后几年里贵阳 IT 行业稳步发
16、展， 2001 年 9 月份，在重庆地区有着 IT 卖场运作经验的怡信数码港亮相贵阳瑞 金路，此时贵阳 IT 企业已经达到 600 多家， 2003 年 6 月贵阳本地运作市府灯饰广场的管理团队在公园路运作了脑百信 云岩数码广场商业合作计划书 第 10 页 共 23 页10 数码世界 贵州电脑市场通过十几年的发展，已经初具规模。 3）从）从 94 年年产产生第一批生第一批电脑电脑公司开始，在短短的十年内公司开始，在短短的十年内贵贵阳阳 IT 市市场场的商的商业业形形态态 经历经历了三个了三个阶阶段段 第一第一阶阶段：沿街段：沿街为为市市 以北京路、公园路为代表 是最早的沿街为市的商业形态，几个人合伙开一个店面，散兵作战 第二第二阶阶段：物段：物业业型型电脑电脑城城 以西南、贵州电脑城为代表 由于卖场与商家之间只有单纯的租赁形式，缺乏专业的经营和服务模式，使其没 有得到进一步的发展，至今也只是一个简单的现状维持 第三第三阶阶段：管理型段：管理型电脑电脑城城 以怡信、脑百信为代表 -2001 年，怡信以专业、品牌化的电脑卖场形象，进入贵阳 IT 市场，向贵阳 I
