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1、从“云都系”破产看二三线房企信用环境变化注：“云都系”指浙江登峰交通集团有限公司、浙江云都控股集团有限公司及其关联企业。近日，浙江省杭州市萧山区人民法院发布公告称，浙江登峰交通集团、浙江云都控股集团等21家企业申请破产，法院于2015年11 月3日受理，并指定浙江泽大律师事务所、浙江星韵律师事务所、浙江德威会计师事务所有限公司担任联合管理人，启动债权申报程序。21家公司中，杭州云都置业有限公司、杭州生态园有限公司、杭州桃花源度假村有限公司等在内的18家公司都为浙江云都控股集团旗下公司。云都控股的前身为浙江登峰交通集团有限公司，组建于1997年，初期主要业务为交通建设、公路投资；2000年集团开
2、始改制，企业由交通系统的集体企业转为民营企业；2007年，浙江云都控股集团正式成立，依然以杭州桃花源和杭州生态园两大园区的进一步开发建设为主，发展休闲度假、景观房产综合体建设，并涉及生态农业、设施农业等多元产业，曾开发杭州生态园、美浓小镇等大型房地产项目。“云都系”破产为地产公司经营状况恶化的一个缩影，我们通过对“云都系”事件的分析总结二三线房地产企业面临的信用环境变化。首先，我们通过企乐汇信用公示台梳理了浙江登峰交通集团有限公司、浙江云都控股集团有限公司的关联关系，从中可以看出，“登峰交通”和“云都控股”为股东关联，两家公司分别投资多家企业：资料来源：企乐汇信用公示台 “登峰交通”对外投资9
3、家公司，“云都控股”对外投资6家公司，其中，有4家（杭州生态园有限公司、杭州云都置业有限公司、杭州天乐景观置业有限公司、杭州桃花源度假有限公司）属共同持有，“云都控股”旗下桃北实业又分别投资神农机械和桃北物业，标红部分为此次破产企业，未列入表中的其他破产企业与“登峰交通”、“云都置业”或为法人、股东或高管关联。图：“云都系”关联企业一览（标红为此次申请破产企业） 资料来源：企乐汇信用公示台从关联企业经营范围看，“云都系”业务开展以房地产为主，也涉及公路、桥梁、物业等领域，关联企业众多，但投资范围相对狭窄，且投资领域大多为受宏观经济影响较大、资金占用时间长的领域，而国内房地产市场的低迷使房企信用
4、环境恶化，“云都系”关联企业众多，信用风险更是集中爆发。行业影响是一方面，企业自身的经营不善、资金链断裂也是造成“云都系”破产的重要原因，从“云都系”融资构成来看，“云都系”融资来源包含银行贷款、民间借贷和基金融资。杭州市萧山区金丰小额贷款股份有限公司、其他民间借贷上海誉银股权投资基金管理公司上海银行杭州银行浦发银行宁波银行浙江萧山农商行浙江民泰商业银等银行贷款一直是房地产企业的主要融资来源，但由于房地产行业的不景气，银行对房地产企业的惜贷现象普遍，房地产企业进而通过民间借贷和其他融资进行融资，而民间借贷利率较高，无形中加大企业融资成本以及潜在信用风险。2015年初，云都控股集团“资金链告急”
5、的消息不胫而走，公司旗下原本7000元/左右的成交均价的房产竟然开始以3015元/出售，之后，云都控股集团资金链危机持续发酵，至2015年8月，云都控股集团由于偿还借款原因相继被多家银行起诉。相关资料显示，从去年开始，云都控股集团已被财务官司缠身。2014年，浙江登峰集团作为担保人和借款人，先后被法院起诉；今年，有关浙江登峰交通集团的法律起诉案件近60桩，涉及各大银行、小额借贷公司以及个人名义的起诉。“云都系”的破产所折射出的不仅仅是普通二三线房企的破产，而是反映了二三线城市整体信用环境的变化，以及一旦资金流断裂后所面临的破产风险。2015年1-10月，杭州市房地产开发投资和商品房销售增速均呈
6、回落态势，房屋施工步伐放缓，新开工面积降幅扩大，企业建设资金增幅由正转负；从房地产价格走势来看，近一年新房价格走低。房地产市场的下行造成房企整体经营环境恶化，而萧山区非杭州中心城区，市场需求低于预期，房企面临更为严峻的信用风险。图：2015年1-10月杭州市房地产市场概览图：房地产开发投资增速回落资料来源：杭州市统计局图：杭州市商品房销售面积增势减缓资料来源：杭州市统计局图：杭州近一年房价走低资料来源：安居客 “云都系”的破产为类似房企敲响了警钟，在整体房地产市场经济不景气的环境下，信用环境恶化，行业整体信用风险偏高，虽然政策整体宽松，利好房地产，但企业依然不可放松警惕。企业需着重改善自身经营状况，切记盲目扩张，可分散投资以应对集中性风险的爆发。
