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1、2013 厦门房地产市场年报立丹行机构地产研究中心 2014-1-15第一篇地王逆袭，一波三折创新高2013年厦门房地产市场总结及后市走势预判2013年，纵观海西福建省内各城市楼市的整体态势，除三明市场热度有点减弱外，各城市楼市表现火爆，福州、泉州、厦门、莆田、漳州等多个城市供销量均在历史高位水平，而厦门楼市的表现更是疯狂！而这疯狂的背后，“国五条”颁布后的抢购潮，供需失衡，地王频现，政策、土地市场的“一波三折”贯穿着全年的楼市：年初，2月新国五条及其细则出台，首波调控来袭，老调重弹“20%的个人所得税”，在不确定的政策预期之下，市场各方陷入各种“恐慌”，二手房市场抢搭政策末班车，客户“恐慌性
2、”购房，开发商抢跑地方细则落实的“空窗期”，第一季度全市销量突破170万，接近2012年全年销售量的38%，厦门楼市上演了2013年“一波”逆袭的疯狂；今年内，4场商住用地拍卖，有限的土地放量，激烈的竞争，地王潮一浪高过一浪。3月份年内首幅同安商住用地楼面价达到5331元/，接着4月份翔安商住地块达到7020元/的楼面价，市场为之“躁动”；8月份，海沧马銮湾地块楼面价10834元/，市场已为之“疯狂”，地块周边项目“乐见其成”，各项目纷纷蕴量涨价，政府严控预售审批预防价格过快上涨，7月、8月、9月，市场放量缩减，销量直线下滑；12月，地王潮来势更加凶猛，海沧马銮湾楼面价再度刷新为14311元/
3、，翔安12547元/的楼面价，开发商、购房者、政府等市场各方再次发生着博弈，而购房刚需已节节失守，岛外楼面价普遍突破万元，“房价即地价，抢到即赚到”“搭上万元房末班车”是购房者最终的选择；回首2013年，政策、地王、火爆的市场、持续上涨的价格，势不可挡，立丹行深度地产365通过对市场年度盘点，遴选出年度机构观点，与您共同探讨：观点一：行政化调控的冬天已经来了，市场化的楼市春天还会远吗？-行政调控短期难以退出，但区域差别化对待与市场化的长效机制将会如期而至。国务院在年初出台“国五条”，定调2013年楼市调控，又提出“支持居民家庭首套自住购房”，“加快建立房地产稳定健康发展的长效机制”，“促进房地
4、产市场平稳健康发展”，多次向市场传递政策信号，但未具体再出台调控政策。多地在中央的“指引”下根据自身情况出台针对性更强的地方政策，对于这些政策中央在可受范围内也予以默认，而不再是简单的“一刀切”，区域调控差别化渐成常态。新一届政府改革意愿强烈，管理方式的创新性更强。十八届三中全会强调“弱化政府职能，凸显市场作用“，调控方法与思路已发生转变，更加注重发挥市场机制的调节作用和重视调控长效机制的建立。就厦门而言，楼市调控重拳频频出击，“国五条”，“厦六条”，调整土地增值税率，调整普通住宅标准，二套房七成首付，出台商品房预售管理新政、“购房入户”新政等，旨在促供给，抑制投机需求，调控压力不减，政策在调
5、控效果显现之前或持续收紧。在调控向长效机制转向的过渡期，短期内“限购、限贷”等行政手段难以退出，房产税试点扩围或于2013年落地，市场化手段及保障性住房建设“双管齐下”将是政策调控大势所趋。观点二：“面粉”已经很贵了，“面包”还会便宜吗？-商住用地供应少竞争激烈，地价屡创新高地王频现，时刻助涨区域价格。2013年二级市场延续火爆的态势，然而土地市场放量锐减，全年土地出让总建仅为386万，稀缺的土地放量，尤其是商住用地，引爆激烈的争夺，而多数开发商则愁着“巧妇难为无米之炊”。全年仅推出14幅商住地块，“僧多粥少”的情势下，所推地块均引得争抢，地王频现，2013年全市商住用地楼面价达到历史新高11
6、276元/。而分区域看，同安区楼面均价5389元/，区域最高楼面价达到9249元/；翔安区平均楼面价为8981元/，区域最高楼面价12547元/；海沧区平均楼面价为11678元/，区域最高楼面价为14311元/，湖里区年内仅有的两幅商住地块，最高楼面价逼近3万元/大关。各区普遍进入“面粉”逼近甚至贵过“面包”价的形势，将助涨区域价格水平。观点三：市场需求火爆，量价HOLD不住，全市商品住宅量价均达历史高位2013年全市新增商品住宅供应面积431万，成交面积为449万，第四季度以来限备案影响，预计实际销量将遥遥领先2012年水平，再创新高。2013年内上半年楼市多点开花，首置首改刚性需求大量释放
7、，1月份销量高达61万，主要受2012年年底入市项目集中备案所拉高，3月份销量创历史新高，进入第二季度全市销量亦有不错表现，月均销量在44万左右，进入下半年，新政频出，调控持续深入，政府行政干预明显，严控预售审批，以抑制房价过快上涨，市场推量放缓，导致供应严重短缺，市场需求得不到释放，住宅销量逐月下滑，继金九银十成色不足之后，11月12月销量更是黯然失色，均在10万以下。而在火热的市场背景下以及地王效应双重因素的带动下，全市商品住宅价格快速飙升，成交均价达历史新高15700元/，环比2012年价格上涨18%。观点四：70-144中小户型产品唱主角，首置首改刚性需求主导市场从供需产品结构看，14
8、4以下中小户型产品供需占比达到87%左右，其中70-90，90-120、120-144产品供应比例位列前三甲，分别达31%、29%、23%，是市场主力供应产品。2013年全市住宅共成交将近4万套，首置首改类产品占比达86%。其中70-120首置首改类刚需产品成交占比高达56%，为市场成交主力军，其次是120-144再改类产品，成交占比达23%。从去化产品结构上看，市场整体呈现显著的刚需支撑态势，而从厦门楼市的发展趋势来看，在未来一段时间内刚性客户将持续主导整个市场。观点五：区域供销严重失衡，局部区域短期内仍将处于供应短缺的状态近几年区域市场占有率，岛内市场日益萎缩，供需占比已降低至三成以下，而
9、岛外随着基础公建配套不断完善，市场借力迅速扩张，成为楼市的主战场，其中以集美区的表现最为强劲，供需占比近一步扩大已逼近4成，区域发展失衡。从各区的存量看，存量高且去化缓慢的同安区，存销比高达15.0个月，区域库存充裕；思明区为14.8个月，主要受个别滞销项目影响；其余4个区域存销比均在7个月以下，其中存销比最低的为翔安，仅为2.5个月，区域短期内将陷供应短缺局势，湖里、海沧区存量同样处于低位水平，供不应求的局势亦将助涨区域价格水平。观点六：厦门周边区域，继漳州港开发区之后，漳州台商投资区(角美)开启置业元年，市场表现火爆2012年，厦漳大桥全线贯通，漳州港近了，当年区域供销量达到历史新高的水平
10、，市场表现火热，漳州港片区开启融入厦门市场的置业元年，2013年区域销量延续2012年跨越式增长的态势，漳州港开发区又迎来丰收的一年，新增供应31.7万，环比下滑17%，销售52.2万，环比暴增89%，供销比为0.61，市场现供不应求的局面，销售的火爆、供不应求的局面使得价格一路上涨，个别项目普通住宅均价甚至突破万元大关，全年区域商品住宅成交均价8323元/，环比上涨16%。漳州港开发区市场表现火爆，漳州港开发区置业已成为购房者的一大选择，而今年内，厦门周边的另一个区域，2012年正式批准设立的台商投资区（角美），作为漳州、厦门城市联盟的连接点，是厦门市环岛“半小时经济圈”和海湾型城市建设的重
11、要组成部分，2013年区域市场表现的火爆，纯新盘项目井喷式入市，市场供应量达到50.9万，环比大幅上涨277%；仅6月15日起的下半年成交量就达到30.3万，而08-12年区域年均销量仅约17万左右，2013年成交均价6525元/，比2012年均价上涨25%，量价齐升，区域市场的火爆可见一斑，台商投资区（角美）亦真是开启其融入厦门市场的置业新元年。观点七：厚积薄发，写字楼市场进入崭新的发展时期自2009年以来办公用地供应呈爆发式增长，2012年土地供应更达到212万，创下历史新高；2013年仍保持一定量的供应，随着这些地块的开发入市，写字楼市场厚积薄发，迎来一个新的发展。其中的SOHO产品亦进
12、入一个新的发展阶段。2011-2012年厦门全市纯写字楼供销快速增长，年均供应37.2万，销售35.6万，成交均价9731元/。2013年全市纯写字楼供销保持较好的发展态势，供应38.4万，销售44.7万，成交均价12599元/。SOHO产品2013年供应25.8万，销售30.1万，存量得到有效的去化，均价23400元/。岛内SOHO市场发展较早，近几年岛外集美、海沧SOHO市场逐步兴起，助推岛外市场占有率逐步提高，供销量价也持续走高。2013年，楼市已是“势不可挡”，2014年，立丹行通过对市场研究，认为未来楼市将有以下变化：观点1：供不应求，市场需求强劲，厦门楼市成交量仍将维持在较高的水平
13、2007年、2008年厦门楼市表现为供过于求，2009年、2010年供不应求，2011年随着市场放量的加大及宏观调控的深入，市场再现供过于求，2012年、2013年市场持续火爆，供需两旺，连续两年供不应求，供需矛盾再次强化。而2013年内从各项目开盘情况来看，普遍取得良好的去化，上半年，市场掀起抢房热潮，“日光”、“夜光”频传，市场现一房难求的景象，进入第三季度以来，在涨价及预售监管之下，供应量缩减导致部分市场需求得不到释放。新的一年，随着市场放量的加大，市场需求将得以释放，预计全市销量仍将保持在较高的水平。观点2：岛内外楼面价创新高，“5-3-2”房价格局已成定局2013年，厦门各区地王频现
14、，岛内外楼面价纷纷被刷新。其中，岛内商住用地成交均价逼近3万元/，海沧马銮湾片区商住用地楼面价高达14300元/；厦门北站片区商住用地楼面价达10500元/；同安商住用地楼面均价已超9000元/；翔安商住用地最高楼面均价也达12500元/。自此，岛外地价普遍突破万元，将加速岛外商品住宅两万元时代的来临。随着岛内外各区域楼面地价的刷新，全市房价“5-3-2”房价格局已成定局。观点3：购房入户政策短期内将盘活土地存量入市，厦门带户口商住存量两年半左右可去化完毕截止2013年12月底，厦门全市带户口商住存量约1196万，按照厦门套均115估算将有10.4万套的房源，按照近两年厦门年均4万套左右的去化
15、速度，目前厦门带户口的房源2年半左右的时间可去化完毕。而同期入市的产品，带户口与不带户口的产品在短期内将存在一定的竞争。而缓冲期的近两年，亦将带动部分户口刚需客群的入市，助力楼市的持续火热。观点4：刚需节节失守，厦门高企的房价水平，将迫使部分刚需客群远离城市中心，向周边区域溢出，促进周边区域楼市尤其是漳州开发区和漳州台商投资区（角美）的房地产的发展 2013年，厦门各区域价格上涨迅猛，岛内思明区、湖里区均价27000-29000，涨幅19%-30%，海沧区、集美区均价13000-13200，涨幅18%-25%，同安区9200-9900，涨幅11%-20%，随着年内各区域地王的出现，未来区域房价将进入新一轮的上涨。而与厦门临近的漳州港开发区、台商投资区（角美）房价水平相比厦门各区则显得十分“平易近人”，漳州港价格仅相当于岛内思明、湖里区的1/3，相当与海沧、集美区域的2/3，比同安、翔安均价便宜1000-1500；而台商投资区（角美），目前区域均价仅相当于厦门岛内房价的1/5，区域楼盘甚至打出广告，“岛内买一套，这里买5套”，而对比岛外各区，台商投资区（角美）的价格仅相当于，海沧、集美区域价格的一半，相当于同安、翔安区域价格的70%，随着厦漳同城化的进一步发展，区域各项配套的发展完善，面对厦门高企的价格，最为距离厦门最近的漳州港、台商投资区（角美）
