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1、中国产业地产行业中国产业地产行业市场前景研究报告市场前景研究报告 中商产业研究院 产业地产，就是以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运 营。由于产业地产与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值同步及发展的 协同性，产业地产愈发受到重视。 前前 言言 Introduction 前言前言 1 1. .产业地产行业产业地产行业概况概况 目录目录 CONTENTS 为全球商业领袖提供决策咨询为全球商业领袖提供决策咨询 1.2 1.2 产业产业地产主要地产主要形式形式 1.1 1.1 产业地产的产业地产的定义定义 1.4 1.4 产业产业地产发展历程地产发展历程 3.1 3.1 楼市楼市调控严
2、格调控严格 房企利率空间压低房企利率空间压低 3.2 3.2 房企房企融资难融资难 急需扩张新的业务急需扩张新的业务 3.3 3.3 城镇城镇化推动产业地产发展化推动产业地产发展 3.3.产业地产行业背景分析产业地产行业背景分析 1.5 1.5 产业地产政策产业地产政策 2.1 2.1 地产地产开发商模开发商模式式 2.2 2.2 产业产业新城开发商模新城开发商模式式 2.3 2.3 产业产业投资商模投资商模式式 2 2. .产业地产典型商业模式产业地产典型商业模式 2.4 2.4 基金基金投资商模式投资商模式 1.3 1.3 产业产业地产市场参与主体地产市场参与主体 目录目录 CONTENT
3、S 为全球商业领袖提供决策咨询 4 4. .产业地产行业发展现状产业地产行业发展现状 4.1 4.1 产业产业地产特点地产特点 4.2 4.2 产业产业园与开发区园与开发区 4.3 4.3 国内国内产业地产商的分布产业地产商的分布 4.4 4.4 产业产业地产竞争格局地产竞争格局 5.5.产业地产规划思路产业地产规划思路 5.1 5.1 产业产业地产开发地产开发流程流程 5.2 5.2 中商服务中商服务内容内容 5.3 5.3 中商规划中商规划优势优势 4.6 4.6 创新创新拿地五大模式拿地五大模式 4.5 4.5 产业产业地产拿地排行地产拿地排行 4.7 4.7 产业产业地产市场痛点地产市
4、场痛点 5.4 5.4 成功案例成功案例 目录目录 CONTENTS 为全球商业领袖提供决策咨询 7 7. . 产业地产产业地产行业发展驱动因素及发展趋势行业发展驱动因素及发展趋势 7.1 7.1 发展驱动因素发展驱动因素 7.2 7.2 发展趋势发展趋势 7.21 7.21 产业转型产业转型升级仍然是主要目标升级仍然是主要目标 7.22 7.22 产业产业地产将进入规划主导发展阶段地产将进入规划主导发展阶段 7.23 7.23 重心重心逐渐布局逐渐布局二三线二三线城市城市 7.24 7.24 区域区域产业地产发展将出现结构化差异产业地产发展将出现结构化差异 6 6. .产业地产重点企业分析产
5、业地产重点企业分析 6.1 6.1 华夏华夏幸福幸福 6.2 6.2 上海上海临港临港 6.3 6.3 张张江高科江高科 6.4 6.4 招商招商蛇口蛇口 6.5 6.5 万科万科集团集团 6.6 6.6 联联东集团东集团 01产业地产行业概况 产业地产的 本质 时间合 伙人 空间服 务商 产业地产的产业地产的定义定义 产业地产，就是以产业为依托，地产为载 体，实现土地的整体开发与运营。 由于产业地产与园区产业、区域产业、城 市服务产业的价值同步及发展的协同性，产业 地产愈发受到重视。 另外，在各地“十三五”规划和城市化的推 进下，产业地产得到了较大的推动，产业地产 已成为政府、企业、资本关注
6、的焦点，包括传 统房企、金融机构、实体企业、甚至互联网企 业均纷纷投身产业地产的开发与打造中。 PAGE 7 为全球商业领袖提供决策咨询 产业地产主要形式产业地产主要形式 为全球商业领袖提供决策咨询 产业地产主要形式为：产业地产、产业综合体、产业小镇。 PAGE 8 资料来源：中商产业研究院整理 产业新城通常面积相对较大，是依托以一种或多种产业为主导的工业园或产业园而 建立起来的相对独立的新城镇，其主要特征是能够脱离中心城市的配套环境而独立 运转，在新的地理空间上实现“产城融合” 产业新城产业新城 产业综合体面积相对较小，是指某特定区位上，打造集总部楼宇、标准厂房、公寓、 商业等配套齐全的产业
7、发展载体,并建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关系， 相互之间存在技术、生产和分配等多方面联系的经济活动,这组经济活动能够共享外 部规模经济,提高整体活动的经济效率。 产业综合体产业综合体 近年来，中国小镇产业空心化现状受国家关注，产业小镇即是在国家特色小镇建设 号召背景下形成的一种新型产业地产探索模式。其本质同样是产城融合发展理念下 的产业集聚、升级和培育问题，有所不同的是产业小镇还须注重小镇的人文融合， 规划要充分考虑生态、生产、生活。 产业小镇 产业地产产业地产市场参与主体市场参与主体 为全球商业领袖提供决策咨询 PAGE 9 产业地产在提升土地的产业价值、提升城市产业能力、聚集人口
8、与资本等方面具有重要作用，是 房地产企业转型、实体企业多元化及金融资本投资的新蓝海。目前，产业地产市场主体有六大类。 资料来源：中商产业研究院整理 产业地产发展历程产业地产发展历程 产业地产是围绕微笑曲线，构建产业价值链一体化的平台，以产业为依托，地产为载体，实 现土地的整体开发与运营。产业地产是2003年由联东集团率先提出，是工业地产的升级与换代。 PAGE 10 为全球商业领袖提供决策咨询 资料来源：中商产业研究院 政府支持，大型企业进驻 并自主开发，通过其行业 影响力，带动上下游企业 加入园区建设。 以政府开发为主导，规划 各种开发区、工业园，示 范带动区域经济全面发展。 进入2010年
9、，新开发立项 的工业园区，都是以产业 为主导，充分响应国家政 策，积极配合各地方政府 进行产业转型和升级。 工业地产 产业地产 企业自建园区 产业地产政策产业地产政策 产业地产利好政策频发。产业政策侧重于新兴产业引导、支持创新相关改革、农村产业融合 发展、城市群构建区域协同发展等方面，对特色小镇的政策支持力度持续加大，物流业成为新的 聚焦点之一。另外，地方政府产业园区项目审批权限下放、产业园区整合、创新园区的建设以及 对产业地产的金融支持也获得关注。 PAGE 11 为全球商业领袖提供决策咨询 资料来源：中商产业研究院整理 产业地产政策产业地产政策 PAGE 12 为全球商业领袖提供决策咨询
10、资料来源：中商产业研究院整理 02 产业地产商业模式 产业地产典型商业产业地产典型商业模式模式 为全球商业领袖提供决策咨询 PAGE 14 资料来源：中商产业研究院整理 产业地产开发内涵十分广泛，不同历史阶段，不同主导主体自身属性、资源及战略定位不同， 开发模式及盈利模式也是各有区别。目前，产业地产典型商业模式主要为：地产开发商模式、产业 新城开发商模式、产业投资商模式、基金投资商模式。 产业投资商模式 产业新城开发商模式 地产开发商模式 基金投资商模式 地产开发商模式地产开发商模式 为全球商业领袖提供决策咨询 PAGE 15 资料来源：中商产业研究院整理 开发者获取土地后，以整体开发或订制式
11、开发的形式建设产业物业产品，如产业综合体、总 部综合体等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的模式， 本质上与传统的住宅开发模式并没有太大的差别，也因此成众多资本进入产业地产主要选择的商 业模式。盈利模式：物业出售、物业出租、增值服务。 拿地 整体开发 产业综合体 总部综合体 客户需求定制式开发 增值服务 租售 配套服务 产业新城开发商模式产业新城开发商模式 为全球商业领袖提供决策咨询 PAGE 16 开发者与地方政府就某产业新城的开发达成协议，在规定年限内，负责地块内的基建及公共设 施建设与运管，同时负责产业规划、空间规划、建筑设计、项目招商与物业管理等产业发展
12、工作等； 最后，以新城内所新产生收入的该级政府地方留成部分比例作为回报；合作期限结束后，将新城基 础设施公共设施产权及经营权无条件已交给政府。盈利模式：土地一级开发、土地二级开发。 土地出让收入政府 税收收入政府 政府 开发商 产业新城 公共设施 基础设施运营管理 土地管理产业发展 合作期满后无偿移交 按照约定比例及方式支付 建设运营维护 部分公共项目产权无偿移交政府 获取住宅用地进行二次开发 产生收入 N年产业新城运营权 获取该级政府留存部分 资料来源：中商产业研究院整理 产业投资商模式产业投资商模式 为全球商业领袖提供决策咨询 PAGE 17 资料来源：中商产业研究院整理 产业投资商模式实
13、行“基地+基金”双轮驱动，向社会资本募集园区开发基金，该基金不仅投 向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还投向具有市场前景的科技型创新企业，用投资的方 式吸引大批创新企业入驻，产业投资在实现资本溢价的同时还是带动园区资产增值，典型代表： 张江高科。盈利模式：园区运作、资本运作、基金管理。 产业投资商社会资本 产业园区创新企业 基金 上 市 退 出 股 权 转 让 资产增值 资金 资金 发起基金 基金投资商模式基金投资商模式 为全球商业领袖提供决策咨询 PAGE 18 基金投资商通过发行地产基金的形式募集资金，其可通过与老厂房拥有方，如制造企业合作，收购 该物业后进行现代化改在并将改造好的物业
14、回租给合作方，或者其通过拿地新建工业物业的形式吸引潜 在客户入驻，当物业的入驻率达到一定水平，能够产生可观而稳定的现金流时，发行Reits对物业进行资 本化运作，完成一轮的资本循环，进而从事下一轮投资。盈利模式：基金管理、物业资本化。 资料来源：中商产业研究院整理 工业物业 社会资本 工业物业 基金投资商 潜在客户 老厂房拥有方 以新建物业为标的发现Reits 发现工业地 产基金 资金 以改造好的物业为标的发行Reits 合作 售后回租 入驻 新建物 业持有 经营 扩建改造 持有经营 03 产业地产行业背景分析 楼市调控严格楼市调控严格 房企利润空间压低房企利润空间压低 为全球商业领袖提供决策
15、咨询 2016年9月，多个城市陆续出台限购限贷政策。今年以来，在坚持“房子是用来住的，不是用来 炒的”的基本定位下，全国各地相继出台房地产政策，其中涉及到了限购、限贷、限价、限售等方面。 楼市高压下，土地出让交易条款严苛，房企利润空间不断压低，土地流拍现象逐渐增多。 PAGE 20 资料来源：中商产业研究院整理 房企房企融资难融资难 急需拓展新的业务急需拓展新的业务 为全球商业领袖提供决策咨询 从资本环境看，房地产企业资金筹措难度不断加大，融资规模有所降低，融资成本继续攀升。数据 显示，今年上半年典型房企融资总额为5830亿元，同比减少了4.9%。从成长能力来看，房地产行业平均 营业收入增长率
16、为94.76%。87.22%的企业低于行业平均值，49家企业营业总收入同比增长率连续两年呈 下降趋势。企业成长能力较弱，需探索新的业务方向，拓展市场范围。 PAGE 21 资料来源：中商产业研究院整理 城镇化推动产业地产发展城镇化推动产业地产发展 为全球商业领袖提供决策咨询 我国改革开放后城镇化进程迅速展开，城 市面积也随之不断扩大。截至2017年末，我国 人口城镇化率已经达到58.52%，预计到2020年 这个数字将会达到60%。 产业地产，正是在我国城镇化大踏步前进 的进程中应运而生的一个综合产业形式，依托 于城市资源，构建一体化的产业链，以地产为 载体，实现整体土地有规划的合理开发、运营 与发展。建设主体在开发产业园区的时候，如 果能够成功招商经营，那么实际上就是在建造 一座小型城市。 PAGE 22 数据来源：国家统计局 中商产业研究院整理 04产业地产行业发展现状 产业地产特点产业地产特点 为全球商业领袖提供决策咨询 PAGE 24 产业具体、业务创新、机制清晰 产业定位经转化 投融资模式多元、众筹模式、资产证 券化、股权投资 核心模式金融化 工业地
