《杭州项目考察报告20150526(含乌镇雅园)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《杭州项目考察报告20150526(含乌镇雅园)（33页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,杭州项目考察报告,卷首语 OPENing,| 绿城乌镇雅园,绿城乌镇雅园位于浙江乌镇的雅达国际健康生态产业园内，集养生别墅、多层、高层公寓和颐乐学院4种物业形态，是绿城集团发力养老养生地产的首发钜作,社区班车,绿城乌镇雅园道路交通便捷，同时每周开通往返上海、杭州的巴士,| 绿城乌镇雅园,自驾路线：申嘉湖杭高速、乍嘉苏高速、沪杭甬高速和杭宁高速快速通达上海、杭州、苏州等核心城市，沪杭高铁更实现与上海、杭州无缝对接。 社区开通每周往返上海、杭州的社区巴士，业主免 费预约，来访客户采用收费制；,移步异景，林木掩映。这里不仅有四季分明的江南风光，还有“就在樊笼里，复得返自然” 的纯美社区园林，一派自
2、然画境。,新民国风建筑风格 白墙青瓦，格调素雅，新民国风格建筑， 蕴含江南画卷里的诗情古韵。,采用素雅的新民国建筑风格加上江南园林风格的造景，使得整个社区呈现出一派自然的意境,| 绿城乌镇雅园,| 绿城乌镇雅园,作为准高端养老的典范，全中国第一个学院式养老的缔造者，绿城团队在建筑上秉承着宋卫平一贯的对建筑的苛刻要求，最终完美呈现整个乌镇雅园,景观规划充分利用基地内外现有的自然环境要素，建设与地形巧妙结合、依水就势、特色鲜明的生态型绿色居住社区，形成人工环境和自然环境相协调。为打造宜古宜今的传统江南水乡生态宜居住宅，以原生态自然景观加以江南园林式造林手法，诗情画意，师法自然。,白马湖,连廊,园林
3、小景,水榭亭阁,围绕白马湖建设生态景观，把最优的景观资源打开，开放给公众,| 绿城乌镇雅园,配套1：3.5万方颐乐学院，学习、运动、休闲、健康一站式生活主场 颐乐学院临摹古代书院布局形制，内有社区商业区、餐饮服务区、老年大学、运动休闲娱乐区等完善功能。安排丰富的课程内容供学员们选择，主要有健康养生系、人文社科系、艺术系、休闲体育系和生活系5大系，设计有书法、绘画、太极拳、棋牌、舞蹈、电脑等丰富课程。同时引导和支持成立学生社团组织(如摄影社团、钓鱼社团、棋牌社团、游泳社团、门球社团、乒乓球社团等)，为大家创造相互交流的空间，找到兴趣相同的伙伴。,绿城自建社区最核心配套养老会所,| 绿城乌镇雅园,
4、颐乐学院提供学习、生活及娱乐的各种配套服务，为丰富老年大学生活提供各种保障。,| 绿城乌镇雅园,5大课程体系，28门学科,以学院为中心，仿效国外教学一体化，把老年人的参与感做足。,| 绿城乌镇雅园,绿城乌镇雅园的其他养老社区配套均达到了国际级的标准,| 绿城乌镇雅园,配套2：雅达国际康复医院 约7万平方米，规划约350个床位，由德国专业医疗团队运营的酒店式高端康复医院，将是国内首家具有完善康复医疗功能的生态型国际高端康复医疗中心。主要提供神经系统病患、骨科疾病、运动损伤和亚健康人群健康管理等方面的专业康复治疗服务。,配套3：风情特色商业区 充分发掘乌镇历史文化底蕴，将湿地公园与商业休闲体验相结
5、合，营造出一处毗邻水湾充满生机的综合休闲体验型商业街,配套4：养生特色酒店 将公园与生态湿地、五星级酒店融合，配备高端服务及设施，提供高端商务休闲、度假旅游配套服务的高端酒店，让人在这里享受独特的养生度假式的酒店服务。,配套5：国际养老中心 国际养老护理中心将引进国际知名护理服务品牌，建设成非自理养老中心，满足养生居住区老人随着年龄增长产生的护理需求，采用先进的养老护理模式提供订单式服务。,| 绿城乌镇雅园,未来绿城乌镇雅园可充分依托雅达国际健康生态产业园内养生养老、休闲度假、商业、医疗等设施，实现自身养老地产价值的最大化作,引入德国专业医疗团队 酒店式高端康复医疗中心 2012年6月正式开工
6、建设，建成后将成为中国首家具有完善康复医疗功能的生态型国际高端医疗中心； 主要提供神经系统病患（如脑卒中、脑外伤术后、周围神经损伤）和亚健康人群健康管理等方面的专业医疗服务。,定制式护理照顾保障 引进国际知名护理服务品牌； 建设成半护理和全护理养老中心； 提供订单式服务。,| 绿城乌镇雅园,绿城乌镇雅园项目内部配套有自身的水乡风情商业街以及度假酒店,风情水乡休闲体验 将湿地公园与商业休闲体验相结合， 营造出一处毗邻水湾、雅致丰富、充满生机的综合休闲体验型商业街。,生态湿地环抱的精致优养体验 公园、生态湿地与五星级酒店融合，可提供高端会议、会展服务，又可以为乌镇国际旅游区提供高端养生度假式的酒店
7、服务。,| 绿城乌镇雅园,全方位无忧生活版图：为老年人提供衣食住行全方位服务，打造无忧老年生活社区,| 绿城乌镇雅园,住宅以小面积产品为主，不同于市场上的主流产品小三房及3+1房，赠送面积小，附加值较低，功能性和实用性并非其强调的重点，房型设计注重舒适性和尺度感,| 绿城乌镇雅园,项目多层老年公寓为全装修交付(包括硬装和软装)，室内装修及园区设计等多个方面都充分考虑到中老年人的生活习惯，具体适老性能设计如下：,| 绿城乌镇雅园,设计细节：,| 绿城乌镇雅园,项目遗憾：,单一养老主题对项目作用较小，宜结合度假、养老等全龄化社区加大客群覆盖面 绿城乌镇雅园负责操盘以及运营的团队在访谈中表示，目前销
8、售近400套物业中仅50多户业主入住，项目一开始就打单一的养老概念有些单薄，宜结合景观、旅游资源扩建成含度假、养生为一体的全龄化社区来增大客群覆盖面,项目一期开盘，养老会所，颐乐学院等设施均未开放，无法助力营销 绿城乌镇雅园日常的接待比较多，绝大多数人均会被养老会所的建筑理念以及配套服务所折服，这个也是二期产品销售单价能够上升25%的主因之一，但是在项目一期的过程中，此类配套还未开放，一期销售完全靠销售说辞。,| 万科良渚文化村,项目背景位于杭州北郊，距杭州市中心20公里。项目定位为打造中国著名多元化休闲旅游的文化城邦，但居住功能依然是项目的核心,| 万科良渚文化村,“二轴二心三区七片”构架，
9、囊括公寓、商业、休闲、娱乐等多种业态，打造多种功能复合的原创性近郊小镇。,| 万科良渚文化村,整体统一规划，先建设道路体系，后进行分组团建设。既开放又显示私密性,社区规划原则：保持原有自然生态系统，居住空间与村落自然融合 道路规划：社区规划了外部道路、连接道路、内部道路和景观步行四类道路，所有道路修建都尽量保护原有生态环境 村落布局尊重自然纹理：为有效保护生态系统，各村落选址均座落于山林南测，村落之间保留开放绿地，使各组团保持保持一定距离，并沿景观大道呈带状分布,| 万科良渚文化村,项目设施了六大生活配套系统，以构成完备的小镇生活，并在配套中始终串联“创意良渚”的主线，自成一体,整个项目配套通
10、过“创意良渚”这一主线自成体系,整个良渚文化村是“创意良渚”的主要组成部分，致力于发展文化休闲旅游业、文化会展业和时尚消费业。,良渚博物馆占地4万平方米，建筑面积1万平方米，博物馆围绕“良渚文明之谜”和“良渚玉文化”主题，运用现代的陈列理念，先进的展示方法和展示材料，全面体现了良渚文化文明社会的恢弘气势。,是创意良渚基地的主要产业集聚区，该区域占地形状类似鸟状，总体量1.6万方。,圣地公园北依良渚遗址，包括良渚博物馆为核心的104国道，这一区域打造为休闲、体验、观光、度假等功能为一体的创意产业园。,白鹭湾君澜度假酒店是万科引进的一家五星级度假酒店，总建面达7.3万方。,良渚国家遗址公园是以申遗
11、为目标，以良渚古城遗址，以自然生态为基础，以综合利用为手段的一个集考古、旅游休闲为一体的国家公园，规划总面积25平方公里。,良渚文化村劝学里地块，是万科引入的全杭州最好的小学之一。,占地约100亩，总投资1个亿，首期投资6000万元。,良渚博物馆,玉鸟流苏,圣地公园,白鹭湾君澜酒店,良渚国家遗址公园,安吉路小学,浙一医院,创意良渚,基本情况：会所位于公寓组团春漫里，总建筑面积2900平米，共2层（1楼、2楼） 主要功能：业主客厅、阅览室（免费使用）、多功能厅（场地租用，可用来开会或举行PARTY）、健身会所（包括瑜伽坊、室内外游泳池、桑拿房等）、乐淘吧 经营状况：目前会所暂未开业，预计2012
12、年8月交付使用,业主客厅：考虑业主来客多时，家庭空间有限，会所特设四个各具风格、可租用的业 主客厅，内设有厨房、卫生间、餐厅等，可自行买菜做饭，或请社区专业的厨师主厨,| 万科良渚文化村,集健身、休闲、娱乐于一体，满足业主生活中各方面的需求，业主客厅设置是社区会所的一大亮点,| 万科良渚文化村,道路标示、社区道路及景观小品细节处理到位，于细节处感受良渚文化村的魅力所在,| 万科良渚文化村,本质是以文化带来人气，提升物业价值，依靠销售型物业赢利。整个开发过程中公建、商业、住宅等要素有机穿插,| 万科良渚文化村,项目仅基建及配套投入约达20亿左右，项目整体开发周期达20年，投资巨大，万科自2007
13、年介入，至今历时8年，运作周期长,| 万科良渚文化村,万科良渚文化村于2013年全年总销达到峰值，为35.1亿，为2014年入住人口突破1万人奠定基础,2006,3,8,2009,2004,2005,933,6.283,8.733,12.245,60,120,3.258,1.639,4.809,2,3,2,6,2007,0,2.000,4.000,6.000,8.000,10.000,12.000,14.000,80,105,10,6,8,1,14,3,21,7,35,1,23,6,2008,2014,2013,2012,2011,2010,6,2,5,6,销售总金额（亿元）,入住人口数（人）
14、,万科良渚文化村历年销售总金额及入住人口数,万科正式接盘,| 考察心得,高端（中高端）养老能够解决一部分住宅产品力缺陷的户型，做足医疗配套，为项目贴标签，体现真正的全龄化社区,| 考察心得,销售道具要做足功夫，使其真正为营销助力,| 考察心得,万科良渚文化村的成功在于商业配套的（3/3/3）原则，对于食街的补助、玉鸟流苏的开街可以说是不计成本，最终呈现出现在的良渚,杭州万科曾经为一根油条的质量、口感先后换了十多位主厨。,| 考察心得,远郊大盘要体现整体规划的低密度，低容积率，万科良渚文化村整体容积率1.15，基本上看不到高层建筑，最大化的配置多层、洋房物业来加大公共空间,| 考察心得,君澜酒店为良渚的口碑传播，以及度假属性增值良多,
