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1、 文章来源：中顾法律网上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题物权法与保障民生王利明 中国人民大学法学院 教授博士生导师 关键词: 物权法/保障民生/制度创新/配套法律法规内容提要: 作为一部改善和保障民生的重要法律,物权法做了若干保障民生的制度创新。落实物权法,应制定配套的法律法规如征收征用法、住宅法等,明确和细化物权法的有关原则性规定。一、物权法是一部保障民生的重要法律近几年来,适应构建和谐社会的需要,一系列关注和保障民生的立法相继出台。关注民生、保障民生是我国新时期立法发展的重要趋势。其中一个重要的体现就是物权法的颁布。我国物权法历经13 年起草,8 次审议,该法的正式颁行可
2、以说来之不易。物权法是一部关系国计民生,维护经济制度,保障人民基本权益的民事基本法,也是关注民生、改善和保障民生的重要法律。对于什么叫民生,不同的学科可能存在不同的解释。从法学研究的角度来看,最大的民生就是广大百姓的权利问题,特别是百姓的财产权问题。财产权关系到百姓的基本生产生活条件和基本衣食住行,关系到我们通过自己辛勤劳动所创造的成果能否得到确认和保障,关系到我们的基本权利能否得到保障的问题。如果百姓基本的财产权利不能得到保障,根本谈不上对民生的关注。比如有媒体报道个别地方出现野蛮拆迁,导致一些被拆迁人无房可住,甚至流离失所。保障民生,要从保障百姓的基本财产权利出发。在此,首先需要明确什么是
3、物权及物权法。许多人误以为物权即财产权和所有权。其实不然,财产权、物权和所有权在概念关系上是种属关系。财产权包括一切有形和无形的财产。物权主要是指有形的财产(包括动产和不动产) ,同知识产权、有价证券一样是财产权的一种类型,是权利人依法享有的对特定物的直接支配和排他的权利。物权包括所有权、用益物权和担保物权,这三种物权又可以根据不同的标准进一步区分,例如,用益物权包括又建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等等。物权法在调整平等主体之间因物的归属和利用产生的财产关系过程中,不仅注重对国家、集体和私人的各类物权的保护,而且特别注重对百姓财产权的保护。党的十七大文件提出要创造条件,增加人民群众的财产
4、性收入。我个人理解“创造条件”这四个字首先是指通过制度的安排来充分保障公民的财产性收入得到增加,其中就包括通过物权法这样的法律来保障百姓的权利。为了实现保障民生的目的,物权法首先确立了平等保护原则,可以说这是对民生最有力的保障。物权法第4 条第一次以基本法的形式确立了平等保护原则。该原则是具有中国特色的民事法律基本原则,是物权法的首要原则,也是物权法中国特色的鲜明体现。因为西方国家以财产私有制为主体,其物权法以维护私有财产为主要目的,所以没有必要对所有权按照主体的差异进行类型化,并在此基础上提出平等保护的问题。我国实行以公有制为主体、多种所有制共同发展的基本经济制度,在法律中尤其是物权法中确立
5、平等保护原则,对维护社会主义基本经济制度具有重要意义。我国物权法突出了平等保护原则。例如,其他法律第一章都是一般规定,而物权法第一章规定的是基本原则,其重要原因就是要确立平等保护原则。这是我们国家的法律第一次在立法上明确的宣告,不管是公共财产还是私人财产,在受到侵害的时候都要平等保护。即使是百姓的财产,也要和国有财产一样同等对待。平等保护还要求对每一个公民的财产都要平等保护,不管是穷人的还是富人的,法律都要一视同仁。在物权法制定过程中,曾有个别学者强烈的批评物权法,说“富人的宝马、别墅怎么能和穷人的打狗棍放在一起保护呢?”这种说法是完全不正确的。法律面前人人平等,在财产保护方面具体的体现就是平
6、等保护原则。我们说平等保护每一个公民的财产,特别是强化对百姓财产的保护,实际上就是保护百姓的基本生活条件和基本人权。公民的财产权和公民的生命权、健康权一样,是公民的三大基本人权之一。保护财产权,也是在我们这个社会建立恒产、恒心机制,鼓励人们创造财富,促进社会财富充分增长。这也是搞市场经济的基础和前提条件。二、物权法有关保障民生的制度创新物权法制定了若干关系民生利益的重要制度,主要包括:(一)物权法确立了预告登记制度物权法不再以不动产权权证作为取得物权的依据,代之以登记制度。首先,通过登记确认产权。据物权法第16 条规定,不动产登记簿是确认物权归属和内容的依据。诸如房产、地产等权益的归属以登记簿
7、为准。第17 条规定,不动产权属证书与登记簿不一致时,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。其次,以登记确立时间先后顺序作为不动产权归属的重要依据,登记在先者优先保护。其三,根据物权法第15 条的规定,将登记效力与合同效力分开对待。没有办理登记不能够取得物权,但当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同仍然有效。上述三点与预告登记制度密切相关。如购买期房时业主应要求开发商到登记机构办理预告登记。按照物权法第20 条的规定,办理预告登记后业主即取得相当于“物权效力”的权益。如果开发商在房屋建成后将其用于银行抵押,银行有法律上的义务查阅该房产是否作过预告登记,如果
8、银行没有在设立抵押时查阅登记,由此形成的风险应当由银行一方承担。业主藉此获得的权益优先保护,在房屋建成之后,如果开发商对该房产进行其他方式的处分,未获得预告登记权利人同意,处分不能够发生物权效力,但相关合同是有效的,当事人可以根据合同要求开发商承担相应的责任。过去的城市房地产管理法只是要求开发商办理预售登记备案,这是备案而非登记。备案只是国家对商品房预售的行政管理措施,购房者因此取得物权性质的期待权,不属于物权公示方法,既不对外公开,当事人也无法且无法律上的义务查阅。预告登记可以有效的保护商品房预售中买受人的利益,防止“一房数卖”等欺诈行为的发生。(二)物权法完善了我国的征收制度1.物权法第4
9、2 条建立了完善的征收补偿规则。主要表现在:第一,在法律上严格区分了“征收”和“征用”两个概念,并分别在物权法第42 条、第44 条加以规定。过去“征收”和“征用”这两个概念在法律上经常混淆使用,一般而言,提到农村土地征收往往用“征用”,两者的区别在于“征收”转移所有权“, 征用”属于临时使用不发生所有权的转移。第二,区分了农村土地征收和城市房屋拆迁,并分别规定了不同的补偿要求和补偿原则。第三,明确了征收的目的。公共利益是征收的目的及其合法性的基础,应在政府的指导下进行。我个人理解,按照物权法第42 条的规定,基于公共利益的需要拆迁,应当是政府的公权利行为,凡基于公共利益的征收或拆迁行为只能由
10、政府主导。第四,规定了严格的征收法律程序。这些程序必须由法律予以明确规定,而不能由行政规章、地方法规来规定,当然如果经法律授权,也可以经由国务院制定行政法规予以规范。2. 有关农村土地征收制度的创新。物权法有关农村土地征收的创新主要有:一是强调足额补偿,足额发放,不允许截留,不允许少数人擅自决定侵害村民利益。为保证征地款公平合理的分配,物权法第59 条规定农民集体所有的不动产和动产属于本集体成员集体所有,补偿款的分配方案必须依法征地补偿时,定程序经本集体成员共同制定。二是物权法第63 条有特别的规定,如果集体经济组织、村委会或其负责人的决定侵害了集体经济组织成员或村民的合法利益,被侵害人有权向
11、法院起诉,请求撤销。这是物权法第一次作出的新规定,目前已有相关案例出现并适用该法律规则。三是物权法将土地承包经营权人也确认为法定被征收人。不仅要对集体土地进行补偿,而且要对土地承包经营权人同时补偿,这是一个重大的制度改变和创新。承包经营权作为一种物权,征收土地不仅仅使集体土地所有权移转给了国家,而且导致土地之上的承包经营权也随之消灭了,因此对承包经营权人也要补偿。物权法第121 条、132 条等条款专门对这一问题作出了规定。至于具体补偿办法还需要制定配套的法律法规来落实。四是物权法第42 条明确规定,在征收土地进行补偿的时候除依法支付各项费用外,必须要安排被征地农民的社会保障费用。过去征地采用
12、一次性补偿的方法,被征地农民没有社会保障,严重的甚至影响了社会安定。物权法的规定对于保障8 亿农民的利益十分重要。3. 关于城市房屋拆迁。物权法有关房屋拆迁的条款确立了一个标准,这就是应当保障被拆迁人的居住条件。法律虽然不保障被拆迁人在拆迁过程中得利,但是要保障被拆迁人在拆迁过程中利益不受损害,现在有些城市房价涨得很厉害,若对被拆迁人进行货币补偿,被拆迁人以所得到的补偿款买到的房子不能小于原居住面积。物权法的规定包含着关注民生、改善民生的思想。政府拆迁是为了公共利益,而公共利益最根本的是为人民服务。物权法对公共利益并没有作出明确界定,而是作为弹性条款由法官根据个案实际情况,考虑当事人、国家、社
13、会的发展需要,平衡各方面当事人的利益,对公共利益进行认定。公共利益是一个发展的概念,不同时期有着不同的理解。目前,物权法对其作弹性规定是有必要的,但是也需要有配套的法律法规出台,从而能在发生有关公共利益的争议时,从法律上明确要依据怎样的机制和途径来解决。(三)物权法明确了业主的权益1.物权法规定了业主的建筑物区分所有权问题。物权法第6 章专章规定了业主的建筑物区分所有权。所谓业主建筑物区分所有权,是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。“区分所有”指的是在建筑物内,按照横向、纵向所区分出的一套套的具有独立产权的空间。当消费者购
14、买商品房后,就对此房屋具有了专有物权的所有权。根据专有物权的所有权,业主对与房屋相关的电梯、走廊以及小区绿地等共有财产享有共有权。业主在获得了专有物权所有权的同时,不仅获得了共有空间的共有权,也同时获得了共同管理权,这三种权利结合在一起就共同构成了区分所有权。这一权利结构在法律上是非常复杂的,与传统的独门独院的产权有很大差别。物权法关于建筑物区分所有权的规定具有如下特点:第一,物权法规定了业主对绿地、道路等共有财产的共有权。物权法第73 条明确规定,建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。因此,开发商在卖房子的时候,无权出售共有空间,也无权在房屋销售合同中保
15、留对绿地、道路等公共空间的所有权,甚而将共有空间改作他用从而牟利。在物权法实施之前,不少开发商在业主入住后向规划部门申请改变小区规划,将小区绿地改建成停车场,或者干脆改建成新楼盘,这种行为损害了业主利益,业主可以申请撤销该行为。物权法实施后,小区公共空间要改变规划,只能由业主申请改变。“其他公共场所、公用设施”,指的是除绿地外,能够为业主共同使用的和利用的其他公共场所。这里的“公用设施”指的是属于业主专有部分的配套设施,比如铺设到小区内的管道、管线、变电箱、亭园等等,也应归业主所有,但是需要强调指出的是,有关“其他设施”的维护、维修,仍需相关公司根据合同承担相应的服务及维修维护的义务。物权法第74 条提出了“其他场地”的说法,这指的是小区中存在的空地。属于小区规划一部分的空地也是全小区业主的共有财产,如果空地要改作他用,所产生的收益也应属于内业主共有。第二,物权法规定车位车库应当通过约定来确定归属,同时要求车库车位必须首先满足业主的需要。物权法第74 条明确提出了“车库”、“车位”应按开发商与业主双方购房合同所规定的明确产权归属。归属方式根据合同可分为开发商所有、小区业主共有及属于某业主专有等几类。我国城市存在着严重的停车难的问题,如果硬性规定小区内的停车位、车库属共有空间,归业主所有,必将导致开发商在小区规划时尽量削减此类设施面积,最终损
