月超专业商业地产定位报告出品

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1、天津湾大盘定位整合报告,2.0版,2,天津湾大盘商业主题,南北大街商业改造建议,目录CONTENS,A2地块商业初步规划建议,B3地块商业初步规划建议,E地块会所定位与经营发展专项分析,2019年3月,思源顾问,3,天津湾基础概述,天津湾，依海河而建，紧邻中环线，以RBD（滨水休闲商务区）为城市功能定位。 项目北起新围堤道、南至大沽南路、西邻南北大街、东靠海河沿线；占地面积约30公顷，总建筑规模110万平米，由A、B、C、D、E五大区域组成。,2019年3月,思源顾问,4,由2万平米中环广场写字楼、6万平米嘉茂购物中心以及3万平米独体商业组成，形成包含都市休闲、滨水商务为主题的区域商业及商务中

2、心。,由20余万高端住宅及5万商业组成。形成高端居住为主导功能的品质居住区,占地4万平米的天津湾公园由游艇俱乐部、滨水商业以及大面积绿化景观组成。为周边高端居住人群及商务人士提供休闲娱乐的理想去处。,建筑面积约30万平米，由公寓、外向型商业组成，将建成面向成功人士的高端国际化公寓。,建筑面积约40万平米的集五星级酒店、高端写字楼、特色休闲商业于一体的建筑综合体，形成多种业态的有机组合，聚拢大量消费人流，成为区域标志性建筑，,天津湾各地块功能定位：,天津湾基础概述,2019年3月,思源顾问,5,都市生活体验基地,打造河西新时尚生活基地 文化+景观+时尚+休闲,将新一代Urban life-sty

3、le center商业模式的引入为城市营运综合体商业的树立提供范例 天津湾商业部分的开发以A区为起点，一定程度上嘉茂购物中心的商业主题家庭生活购物影响着整盘商业发展的方向 生活体验基地的入市，为河西新兴人群提供生活购物所需及不同品位生活的享受。 基础生活配套奢华休闲娱乐 普通家庭消费定向客群服务 集贸市场/沿街底商购物中心/主题商业街区,2019年3月,思源顾问,6,LIVING CROSS 泛都市生活体验基地,Sporty,Shining,Outstanding,Relax,Creative,天津湾大盘商业概念寓意,7,目录CONTENS,天津湾大盘商业主题,南北大街商业改造建议,A2地块商

4、业初步规划建议,B3地块商业初步规划建议,E地块会所定位与经营发展专项分析,2019年3月,第 8 页,思源顾问,南北大街的现有商业发展基础 南北大街相对于天津湾大盘开发的重要意义 现有天津主题商业街的发展 南北大街商业街商业主题的提出 社区商业街案例借鉴 南北大街商业街改造手段,新型社区商业的“特色打造”,2019年3月,思源顾问,9,南北大街商业现状：,南北大街周边乃上世纪90年代初形成，现有道路交通及周边设施落后。 无序开发的首层店铺出租经营及出售，一定程度上造成商业街形象脏、乱、差，品质较低。 商业延续性较低： 商业业态的互动、合力较低 交通节点区域商业连贯性未体现 现有商业现处中、低

5、档次，市场类、专业店类居大型商业设施主体。,2019年3月,思源顾问,10,南北大街商业现状：,沿街店铺尚无统一规划、商业延续性较差且品质较低，满足社区居民基础生活配套及低档次生活需求。,2019年3月,思源顾问,11,南北大街商业现状：,天津湾地块内商业聚集街/路：大沽南路、南北大街、解放南路、小围堤道、古海道,南北大街商业基础指标 商铺特征：现有商业以沿街底商为主，中小规模店铺占主体（单层/50-60平方米左右） 商业主体：社区生活配套 商业布局： 北侧部分及西侧部分以满足周边社区零售类为主，南侧部分则逐步增加餐饮及娱乐设施。,2019年3月,思源顾问,12,商业街的交通条件： 现状无公共

6、交通系统，阻碍东西方向客流带动性。 新围堤道-古海道沿线为双向2车道，古海道-大沽南路沿线为单向车道。,天津湾南北延长线约1200米， 考虑到小围堤道-国泰桥以及古海道的因素，以及区域商业发展条件，地理条件造成区域商业分散性较高。,南北大街商业交通条件：,2019年3月,思源顾问,13,考虑到商业街边际效应问题，1000米以上的商业街客流带动存在一定困难 商业延续性现状特征上A区为大规模体量的购物中心-B-C区为规模性沿街商业为主-D区以休闲+酒店商务区域为主；南北大街承前启后过渡作用。,南北大街改造对于天津湾大盘商业的开发意义：,天津湾地块南北大街乃重要纵向商业街 1200米商业街连接北侧新

7、兴嘉茂区域商圈及南侧原有餐饮娱乐密集区域,2019年3月,思源顾问,14,河西区域尤其是南北大街周边上世纪90年代逐步形成多楼盘、社区聚集区域；（消费基础大） 随着天津湾大盘的入市以及原有海景公寓社区，新兴中高端消费群体的消费品质逐步提升，原有中低档次基础消费供给型的原始社区商业现状无法满足。 天津湾大盘商业发展方向为泛都市生活体验基地，生活品质的提升需要商业配套的跟进。,南北大街对于天津湾商业开发的意义：,2019年3月,思源顾问,15,Urban life-style center倡导都市新生活发展方向，集合不同年龄群体、多元职业及生活群体之商业需求的规模性商业街区载体。,天津湾大盘商业地

8、块整合所需：,南北大街对于天津湾商业开发的意义：,2019年3月,思源顾问,16,天津湾大盘商业的地块整合：,南北大街衔接天津湾大盘各地块之商业的延续，代表原有社区基础生活需求商业向都市新型商业街区的迈进。,2019年3月,思源顾问,17,南北大街乃区域商业内街之一以中小商家为主体，生活消费供给的主体特征。（整体开发规模受限/满足周边社区消费）,南北大街对于区域板块商业开发的意义：,天津湾地块西侧为：河西核心区域商圈-南楼商圈及以基础家庭消费特征为主体的大型零售集中区域解放路（登发-国美-建材市场） 海河东岸沿线-海河沿线规划为商务休闲为主题区域，现主要集中于住宅社区群体，商业消费集中区域尚未

9、形成。（外流城市核心商业及河东区区域商业） 天津湾地块沿解放路及台儿庄路可延伸到城市核心商圈小白楼及滨江道区域。,2019年3月,思源顾问,18,南北大街亟待新商业雏形的产生 新消费的供给需要社区商业的配套提升。,河西新商圈的完善 嘉茂购物中心商业的再开发及延续 中高端客群日益提升的品质消费需求 老商业街的新色彩注入,2019年3月,思源顾问,19,南北大街商业发展要求及机会点,现状商业的发展要求： 以满足周边社区消费为基础，随着新盘业主的入住，对提升业态的丰富性、增强品位消费供给、提高商业档次、改善商业形象逐步成为新的要求。 内街商业的发展要求： 2000年后社区商业日益成为大盘商业开发配套

10、所需及多数商业投资者的热点。 天津湾大盘商业的发展要求： 2008年作为天津湾商业的起点A区嘉茂广场成功入市，一定程度上奠定了天津湾商业应以突出河西原有商业发展基点为方向；但南北大街的现状商业一定程度上存在着现有地块区域的限制（新旧住宅的布局、商业发展的参差不齐、商业定位较低），对河西商业新核心的打造产生影响。,2019年3月,思源顾问,20,南北大街商业发展要求及机会点,天津新商业街的打造： 目前，天津市主要商业街有以下特点： 区域商圈的构成/单一主题特色商业街（老字号商业街/餐饮商业街/酒吧风情街） 商业机会点 结合地块商业需求及区域现壮特征，打造区域商圈的组成。（嘉茂带动的河西新商圈的延

11、续） 设立特色主题商业从而带动客流辐射的扩大、商业特征的形成。（新型社区商业街的主题发展方向）,2019年3月,思源顾问,21,概况：,案例推荐北京市朝阳团结湖路商业街,团结湖地区沿城市核心三环沿线，地处CBD外延区域。 团结湖的商业配套以基础生活服务类为主向，经过多年磨合，商业设施在京城属于比较完善的社区之一。,团结湖路商业街全长约1200米，北起农展馆南路、南至朝阳北路。,2019年3月,思源顾问,22,案例借鉴基础：,商业立地及历史发展的相同：,团结湖商业街及南北大街均为上世纪90年代初步形成，具有较长的商业发展历史。 团结湖商业街已逐步形成为日益繁荣及难以撼动的社区消费聚集基地；南北大

12、街则未随着周边消费群体及河西商业的发展而出现商业成长趋势。,2019年3月,思源顾问,23,案例借鉴基础：,均为具有一定历史发展的社区密集区域：,商业街硬件基础：,2019年3月,思源顾问,24,案例推荐朝阳团结湖商业街,团结湖商业沿线商业特征,店铺布局特征： 以姚家园路为中心，北侧为零售聚集区域（京客隆超市+底商街铺）南侧为餐饮及休闲服务聚集区（大中型餐饮休闲店铺+底商街铺聚集区域） 交通及配套设施特征： 团结湖路为区域居民主要出行必经之路 双向2车道沿线，公共交通系统有3条（115、718、31） 团结湖公园乃区域居民尤其是中老年消费群体的健身及休闲场所。,店铺结构特征： 与南北大街现状相

13、同，团结湖商业街主要以中小规模的底商及单体商业组成。,2019年3月,思源顾问,25,案例推荐朝阳团结湖商业街,团结湖商业沿线商业特征,以中小社区配套商业店铺为主，注重餐饮及休闲业态商业的引入以促进客流的聚集。 中型超市业态以满足周边居民基础生活消费，此外在非核心商业聚集区域，对酒店及其他配套服务设施的引进以提升商业街的延续性。 目前，整体商业规模约10万平方米 随着商业街的日益成熟，现街铺租金在周边区域尚处高端价格（约6-8元/天/平米）区间。,2019年3月,思源顾问,26,案例借鉴：,以社区生活配套商业为主体，同时在零售业态以满足刚性需求消费的同时，增加餐饮及休闲业态以促进客流的加强。

14、商业街店铺布局：街铺-零售核心商业区-街铺-餐饮核心商业区,此外在非核心商业聚集区域，对酒店及其他配套服务设施的引进以提升商业街的延续性。,考虑到区域消费的限制，经济型酒店的引进 配套性设施的设立，使之日益形成为区域休闲游玩场所之一。,2019年3月,思源顾问,27,案例借鉴：,商业氛围的打造： 统一的底商商业店面规划 商业街整体建筑色彩的一致 休闲配套设施的增加,2019年3月,思源顾问,28,南北大街新型都市社区商业街区,泛都市生活消费基地的重要组成部分 区别于现有天津市商业街的特征，树立社区商业新型街区的典范,2019年3月,思源顾问,29,消费需求/商业品质的更新,南北大街商业改造形象

15、示意,说明 新南北大街提升现有商业设施品质，逐步有低端基础生活配套商业向中端/中高端品质生活消费设施过渡。,2019年3月,思源顾问,30,单一功能设施,购物消费型设施,时间消费型设施,多功能复合式设施,单一特色商业街： 食品街/古文化街,城市核心商业街-和平路,都市家庭生活商业街区,新南北大街, 商业发展示意,南北大街商业改造形象示意,说明 商业街发展方向的突出：新南北大街区别于现有天津市商业街的特征（单一特色商业街），处于区域性综合商业街定位 规模发展：主题商业街-区域性综合商业街-城市核心商业街 功能组合：主题商业街-综合商业街,2019年3月,思源顾问,31,南北大街商业新形象示意,商

16、业布局 购物中心-时尚服饰/饰品商业街-社区服务中心街区-餐饮休闲风情 重点： 住宅楼盘及店铺商业的延续（建筑风格整体划一/街铺结构趋同连续） 商业业态的互动/统一,2019年3月,思源顾问,32,南北大街商业新形象示意,商业组合 社区服务配套为主体，在传统商业街区的基础上增加文化价值及休闲价值。,重点： 提升客流带动:以零售为主体的基础上，加大餐饮、休闲比重；增设休闲露台、水吧咖啡的设置 特色挖掘：文化教育、旅游资源、历史展示的有效运用 商业街交通节点的开发：商业街2头设置新南北大街标识,2019年3月,思源顾问,33,南北大街商业新形象示意,商业档次 以中档次商业为主，注重品牌性及都市时尚、休闲品位之特征。,重点： 随着嘉茂的开业，带动整条商业街的品牌化、形象化。 无品牌个体小商家品牌连锁店家 无统一规划业态特色社区综合商业街 无考虑商业店面商业街主题色彩、主题风格、主题VI,2019年3月,思源顾问,34,南北大街商业改