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1、2019/3/2,房地产基础知识培训,2019/3/2,提示: 删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下: 从“插入”菜单，选择“对象.” 单击“从文件创建” 定位“文件”框中的文件名 确认选中“显示为图标”。 单击“确定” 选择图标 从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。 单击“对象动作”，并选择“编辑” 单击“确定”,培训目的：新经纪人通过该培训项目， 了解进行房地产中介业务的基础知识， 了解相关房地产法律法规基础知识， 普及与房地产中介业务的基本概念。 培训对象： 21世纪体系内的加盟店刚刚入行的新经纪人,2019/3/2,提示: 删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下: 从
2、“插入”菜单，选择“对象.” 单击“从文件创建” 定位“文件”框中的文件名 确认选中“显示为图标”。 单击“确定” 选择图标 从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。 单击“对象动作”，并选择“编辑” 单击“确定”,在培训前需要了解什么是房地产 （基本概念）：,房地产,房产,地产,2019/3/2,土地 、土地所有权、建筑物、权益,土地地球的表面及其上下一定范围内的空间。 土地所有权分国有土地与集体土地所有权， 集体转为国有才能转让 建筑物人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件 和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类 权益产权、使用权、抵押权、典权等等。,2019/3/2,土地（国有土地、
3、集体土地所有权）： 1、发展商只有得到土地使用权才能建房 获得土地使用权方式 a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房） b.协议转让取得（旧城改造） c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）,2019/3/2,国有土地使用权出让年限： 住房用地70年 工业用地50年 科教、文体、卫生用地50 年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年,2019/3/2,土地的分类：,1、生地 2、熟地 （1）三通一平 （2）五通一平 （3）七通一平,2019/3/2,房地产业： 1、房地产交易 2、房地产开发 3、物业管理 4、房产业务咨询 6、房产其它
4、经营形式,2019/3/2,市场分类： 房地产一级市场 房地产二级市场 房地产三级市场,2019/3/2,房产分类： 居住物业 商用物业,2019/3/2,房 产 分 类,居住住宅 平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅 商业楼宇 写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐） 工业和仓储用房 其他： (教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等) 综合：两种或两种以上用途,2019/3/2,建筑面积计算,占地面积建筑物基底及其功能需要占用的面 积，也叫红线面积 容积率指总建筑面积与总占地面积的比率 使用率使用面积与建筑面积的比率 绿化率指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率,2019/3/2,房屋面积的分类
5、,使用面积它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积 建筑面积包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等 公摊面积是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积 套内面积卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的总和,2019/3/2,建筑物的分类（按建筑材料分）： 1、砖木结构 2、砖混结构 3、钢筋混凝土结构 4、钢结构,2019/3/2,建筑物的分类（按承重方式分）： 1、承重墙结构 2、框架结构 3、排架结构 4、其它,2019/3/2,建筑物的分类（按建筑高度分）
6、： 1、低层 2层及2层以下 2、多层 2层以上，7层以下 3、中高层 7层以上，16层以下 4、高层 16层以上，24层以下 5、超高层 24层以上,2019/3/2,房地产的交易： 1、房地产的转让 2、房地产的抵押 3、房地产的租赁 （1）房地产租赁的概念 （2）房产出租的性质,2019/3/2,提示: 删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下: 从“插入”菜单，选择“对象.” 单击“从文件创建” 定位“文件”框中的文件名 确认选中“显示为图标”。 单击“确定” 选择图标 从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。 单击“对象动作”，并选择“编辑” 单击“确定”,房屋出租人必须具备的出
7、租条件： 1.取得房屋所有权证，且是房屋所有权所有人 2.共有房屋的出租人须具有共有人同意出租的证明书或委托书 3.代理人代理出租应具有房屋所有人委托的代理书和证件副本 4.房屋所有人已死亡的、继承人应办妥房产继承过户手续，方可以出租私有房屋 5.具有房屋出租行为能力 6.已抵押，并经抵押权人同意出租的 7.符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的,2019/3/2,影响房屋价格的因素： 房屋的地理位置（交通便利、周边环境等） 房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等 小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等） 小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等） 房屋的市场价格定位 房屋
8、的供需状况 物业管理公司的口碑 房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少 政府因素、土地价格的变动 其它因素,2019/3/2,我国住房改革的5个时期：,1980-1985年，国家、企业、个人共同负担购买住房的试点 1986-1990年，以提高公有住房租金为突破口的住房制度改革 1991-1993年，以公房出售为重点，住房制度改革全面铺开 1994-1997年，住房公积金、安居工程，住房制度改革全面推进 1998年至今，切断实物分配的福利分房制度，实施货币化分房制度改革进入攻坚阶段,2019/3/2,北京市房地产经纪市场变迁：,租赁市场：（3个阶段） 1991-1999年，房地产经纪公司多以分散的
9、个体进行经纪业务，市场处于无序竞争状态，客户需求大于房屋供应 1999-2001年，部分房地产经纪公司开始展开连锁经营，北京市市场逐步出现品牌化趋势，客户需求与房源数量供应逐步持平 2001年至今，市场开始涌现众多大型连锁性公司，北京市相关行政主管机关对经纪公司管理逐步正规化，房源供应数量大于客户数量,2019/3/2,北京市房地产经纪市场变迁：,二手房交易市场：（4个阶段） 1999年前，主要以房屋使用权的换置为实际房屋交易方式 1999-2001年，北京市逐步放开二手房市场，可上市交易二手房数量逐渐上升 2001-2003年，经济适用房开始可上市交易，市场中相关经纪公司数量开始攀升 200
10、3年至今，国家对二手房交易市场政策逐渐调整，部分政策得到积极调整，央产房可上市交易,2019/3/2,中介业务介绍：,居住物业：包括公寓、别墅的租赁、买卖业务（高端市场） 包括民宅租赁、二手房买卖（中低端市场） 商用物业：包括写字楼、商铺的租赁与买卖（高端市场）,2019/3/2,北京市场主要经纪公司： 1、第一太平戴维斯（FPDSavills ） 2、世邦魏理仕（CB Richard ElliS） 3、仲量联行（Jones Lang LaSalle） 4、中原地产（Centaline） 5、戴德梁行（DTZ） 6、嘉园置地（Joanna） 7、我爱我家 8、顺弛 9、中大恒基,2019/3/
11、2,如何选择理想的居住住宅,1.地段： 2.环境因素(地理位置、交通、配套设施、商业娱乐及网点等) 3.房屋层数 4.朝向 5.房屋的功能分区 6.面积空间,2019/3/2,如何选择理想的居住住宅,7.质量与细节 8.楼梯及电梯 9.采光与通风 10.景观 11.物业 12.配套设施,2019/3/2,商 用 物 业,1.位置 2.房间朝向、净深、净高、采光、柱距等 3.硬件水平（电梯、空调、通讯设备等） 4.物业管理 5.配套设施（商务中心、银行、邮局、员工餐厅、机票代理等） 6.其它,2019/3/2,融资及付款方式,租赁业务： 1.普通民宅因代理服务费（佣金）需要由客户承担，故付款方式
12、通常为押一付三或押一付六，并且客户需要提前15天或一个月支付下一付款期的房租 2.公寓及写字楼因代理服务费（佣金）需要由业主承担，故付款方式通常为押二付三或押二付六，并且客户需要提前15天或一个月支付下一付款期的房租,2019/3/2,融资及付款方式,3.商铺代理服务费（佣金）需要由客户承担，付款方式通常为押一付三、押一付六或年付，并且客户需要提前15天或一个月支付下一付款期的房租 4.特殊情况下，须有租赁双方商议并达成一致 5.因付款方式的不同,可导致实际交易价格的变化,2019/3/2,融资及付款方式,二手房买卖业务： 二手房买卖的付款普遍适用定金方式，通常以交易房价的10%作为首付款或定
13、金，在过户时（以买方取得领证通知单或进行物业交割为标准），由买方支付剩余房款 特殊情况下，须有租赁双方商议并达成一致,2019/3/2,房地产相关的法律、法规 1、中华人民共和国城市房地产管理办法： a、房地产开发 b、房地产交易（房地产转让、抵押、房屋租赁） C、中介服务机构 2、城市私有房屋管理条例 3、城市商品房预售管理办法,2019/3/2,业务知识二手房业务,二手房的概念二手房是指由北京市国土 资源和房屋管理局颁发所有权有效证件，业主 拥有完全处置权的房屋。包括：私产平房、已 购商品房、以及获准上市交易的已购房改房和 已购经济适用房,2019/3/2,业务知识二手房业务,已购公有住房
14、及已购经济适用房的概念： 已购公有住房指城镇职工按照有关住房改革 政策的规定，按成本价或标准价（含标准价优 惠办法）购买的公有住房； 已购经济适用房指按政府规定的指导价格购买 的经济适用住房，包括城镇职工按照高于有国家及政 府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价购买的安 居工程住房和集资合作建设的住房,2019/3/2,业务知识二手房业务,不能正常上市出售的房屋范围： 1.产权共有的房屋，产权共有人不同意出售的 2.已抵押，且未经抵押权人书面同意转让的 3.房屋所在地区户籍冻结，已列入拆迁公告范围的 4.擅自改变房屋使用性质的 5.以房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款及装 修费用的 6.住房面积超过本市人民政府规定的控制标准，或者违反固定 利用公款超标准装修，超标准部分未按规定退回或者补足房价 款及装修费用的 7.法律、法规及县级以上人民政府规定其他不宜出售的 8.房屋上市出售后形成新的住房困难的,2019/3/2,预 祝 大 家 成 功,
