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1、2009.02,青岛万达广场39克拉推广策略梳理2009.02,目标任务公寓3亿销售额写字楼60%总建面,推广回顾发现前期方案多为配合结点销售的单稿，缺失展示集团项目理念的形象稿。同样缺失展示产品细节的卖点稿推广形式相对单一未能发挥整合的力量,改善09年因为住宅产品的热销态势，不能直接转嫁到公寓写字楼产品的销售。针对公寓写字楼产品优劣并存的现状，更需要我们充分结合项目理念产品细节优势在市场释放我们的声音，引导消费,怒放繁华的魅力,Index产品分析使用客群购买客群市场分析创意概念创意体系推广节奏媒介建议,市场分析,购买客群,使用客群,产品分析,创意体系,创意概念,呈现繁华,万达广场遍布全国30
2、余城市如今发力青岛必将大展鸿图,本案,本案,市北区规划CBD核心距市北区政府200m、距青岛市政府3km、距海边3.5km交通便捷，紧邻城市主干道地铁号线,万达商业地产第三代城市综合体HOPSCA商业裙楼、室内十字型步行街、超五星级酒店、栋MINI公寓及写字楼、栋都市华宅组成超五星级艾美酒店。地标性建筑，青岛第三高度。万达国际影城完备商业生活配套万千百货国美一兆韦德神采飞扬大歌星KTV良友集团运动100,万达商业地产第三代城市综合体HOPSCA,HotelHOfficeOpublic spacePShopping mallSculture & recreationCApartmentA,酒店写
3、字楼公共空间购物中心文化娱乐休闲设施公寓,万达集团在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式。从第一代的单店，第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合体HOPSCA,世界顶级团队联手打造万达集团、日本日兴设计上海兴田（景观）、日本M.A.O.一级建筑事务所（立面）高力国际（Colliers International）前期物业顾问万达集团品牌,凯悦中心市南区,万邦中心市南区,青岛保时捷中心市南区,亚麦大厦市南区,国发中心崂山区,大克拉标准繁华地段核心区位综合价值集约组合风尚人居品质生活引领潮流住居秀场互动商务多功能平台专注品质21载万达集团,互动空间繁华领地商业酒店住宅写字楼公寓项目定位,3
4、9克拉是一种生活方式的代表。洞察城市人的住居心理，择选一系列优越的建筑形态，缔造城市生活新的价值标准。从超5星酒店到商业，办公，住宅，公寓，引领青岛中心区的生活品质。,渴望繁华的人们,?,如此项目会有如何的客群需要我们去剥离去找寻这群人将是我们推广的主要受众,年核心任务公寓写字楼,针对公寓写字楼寻找客群先从使用客群入手,他们具备较高学历自信睿智创新精神向前的冲劲家庭支持年轻（无后顾之忧）,他们偏爱时尚便捷圈子文化完备生活配套,人生经历要求他们商务高效国际化懂得成本控制,他们遵循万达广场的克拉标准辩识生活,他们是住在万达代产品内的人他们是, H o p s c a e r ,他们 Hopscae
5、r岁以下商务人士员工或企业主青岛本地或外省市人或外籍人士,他们 Hopscaer在万达广场的公寓，伴着阳光而醒、懒床、早餐、然后开始一天的工作 5分钟后已坐在写字楼的office上班或管理公司 10:00驱车前往流亭机场迎接商务伙伴并送其下榻万达广场的艾美酒店 15:20与商务伙伴在阳光下的starbucks共享咖啡的浓香，探讨合同的分歧并最终签下这一单业务 18:10宾主双方在万达广场内的海鲜酒楼举杯以示庆祝 21:00是时候犒劳自己了，在万千百货买下那套全球限量的Columbia登山装备 21:30事业再忙也不能成为忽略女朋友的借口， 同女朋友在万达影城一同观看最新上映的游龙戏凤体会爱情的
6、感动 生活紧张、忙碌、充实，一切又有条不紊,既已找寻到使用人我们继续找寻购买客群,Hopscaer中一部分会转化成购买客群父母为子女工作创业购买二次置业或多次置业者投资购买,站在市场冬天考量繁华,：,全球金融危机，波及中国市场房地产市场跌入低谷，全国一派萧条地产政策货币政策市场的抵触,经济放缓08年经济GDP增长9.0%，五年首度跌至个位。CPI上涨5.9%，居高不下。09年很难实现双复苏,消费观望08年的地产寒冬，在09年将愈演愈烈目标客群持币观望情绪严重,各大银行放宽住房贷款即对2008年10月27日前发放的执行基准利率0.85倍的个人住房贷款，如借款人在近2年内没有连续2期（含）以上违约
7、记录、在工商银行其他贷款无不良记录，可自2009年2月10日起享受0.7倍的优惠利率,产品自身不足商业产权造成的40年低产权年限及二手房交易的高税费，在销售上存有劣势。 户型使用率较低。50%首付比例。同等款项可购买区域内80平米的住宅。,产品标准公寓产品物业非酒店式公寓写字楼产品非5A级写字楼,建议优化产品的价值多变营销手法壹智能化家居贰 品牌物管叁 品牌物管,建议壹智能化家居通过增加项目的科技时尚元素，完善其作为高端酒店公寓软件的升级,智能化家居,建议贰酒店公寓品牌物管酒店式公寓的品牌管理的品质直接决定项目的品质和形象，对项目的销售及后期运营有着重要的作用。可选择国贸、锦江、建国、凯莱等酒
8、店管理机构管理,礼宾服务叫醒服务、留言服务、迎送贵宾服务、接机服务、酒店预订、订车服务、行李服务、礼仪服务 客务服务VIP客房服务、家庭保洁服务、洗衣服务、皮鞋养护服务、医疗服务、儿童照看服务、学生接送服务、宠物看管服务、家庭保健服务、家庭美化服务 管家特约服务私人司机服务、形象设计护理服务、安排各类音乐盛宴、私人理财顾问、私人聚会服务、运动休闲、观光旅游、购物 商务中心服务机票订购、外币兑换、邮刊订阅、会议服务、鲜花服务、信使服务、保险箱服务 餐饮服务调酒师服务、家庭餐饮服务、私人厨师、送餐服务 专属服务设立分层管家，每层设立独立布草间，对本层客户进行专属服务,持有私人管家金钥匙服务体系认证
9、的物业管理管理公司,建议叁针对市场低迷，五点销售方法销售人员培训政策墙首付款分期降价退房购房提供工作,叁壹销售人员培训针对最新市场状况、政策发布、消费者心理、核心卖点完成话树梳理。对销售人员进行专门培训，梳理情景式话树,叁贰政策墙接待中心树立“政策墙”集中公示房地产利好政策，强化到访消费者购买信心,叁叁首付款分期首付款分期政策。公司自行适度放开首付金额，允许消费者在交房前付清最低首付金额。主动吸纳刚性客群,叁肆降价退房交房前，降价无条件退房政策。以安抚消费者对价格的疑虑,叁伍购房提供工作凡一定限额住房消费者，可针对其本人或直袭亲属，在集团内部解决工作。此优惠政策不可抵换,市 场,产品,客群,雕
10、琢繁华的魅力,！,“起点决定未来”通过创作体系梳理Slogan创意表现,繁华于形精华于心Slogan,项目以成熟配套产品多样成就中央商务区住居样本，其背后不可复制却是源于万达广场三代产品源于Hopsca这一泊来理念的“克拉标准”。正是此点，催生项目成为这个城市一个不可或缺的力量暨繁华于形精华于心。,创意表现我们既是在述说集团实力|项目理念|产品细节又是在阐述“克拉标准”反之以“克拉标准”带动公寓|写字楼的推广销售,标题：39克拉是种标准副标：每个克拉元素皆以傲人价值汇聚于此万达第三代城市综合体中央商务核心区城市最佳区位体现集住宅，公寓，写字楼，商业中心，超5星级酒店为一体，缔造城市综合价值最佳
11、组合。万达21年品质经验，19个万达广场，世界级成功模式。城市核心最具生活品质人居新中心。首创办公多功能平台，公寓OFFICE互动式商务新形态。青岛，集约型城市价值代表之作，万达39克拉，繁华于形精华于心。,壹方案,此套形象基于产品3645平米的特性，迎合年轻群体独立的生活需求。创作表现彰显“成熟与独立”愈发年轻化的趋势。与目标客群进行情感沟通，以此引导思考加深对产品特性的深度理解。,年龄越来越小，独立越来越早39克拉，万达第三代城市鼎级综合体，踞守大青岛城市核心，汇集商业、景观、休闲、居住、酒店、办公6种星级业态。现特别推出3645平精装克拉寓所及多功能商务办公，一种随意切割的互动工作环境和
12、创意居家，适于所有年轻创业群体，快速独立成长，成功迈出人生第一步。,成熟与年龄无关，独立与年轻有关39克拉，万达第三代城市鼎级综合体，踞守大青岛城市核心，汇集商业、景观、休闲、居住、酒店、办公6种星级业态。现特别推出3645平精装克拉寓所及多功能商务办公，一种随意切割的互动工作环境和创意居家，适于所有年轻创业群体，快速独立成长，成功迈出人生第一步。,早熟不是问题,独立才是问题39克拉，万达第三代城市鼎级综合体，踞守大青岛城市核心，汇集商业、景观、休闲、居住、酒店、办公6种星级业态。现特别推出3645平精装克拉寓所及多功能商务办公，一种随意切割的互动工作环境和创意居家，适于所有年轻创业群体，快速
13、独立成长，成功迈出人生第一步。,贰方案,创意来源于新闻时事，以吸引年轻人的眼球，从而带出一种国际性的趣味。如今国际化的背景，物质不再单属一地，早已成为一种全球性的互动。无论是理念还是居住的态度，喜欢法国不一定要去常住，属于美国的新鲜事物在自己领地依然可以轻松享用。,标题：不喜欢萨科齐，那么不去法国副标：脚下生活更精彩万达第三代地标精品公寓，依托39克拉鼎级生活平台，由此以后，城市中心 一切繁华，触手可及,标题：注意有人出没！副标：24小时新都市主义生活圈万达第三代地标精品公寓，依托39克拉鼎级生活平台，由此以后，城市中心 一切繁华，触手可及,标题：听说现在，美国黑白颠倒了。副标：无论是24小时
14、，还是24小时的人。万达第三代地标精品公寓，依托39克拉鼎级生活平台，由此以后，城市中心 一切繁华，触手可及,叁方案,随意切换的快乐工作，相对于单一的纯工作模式，更具有人性化的创意。呈现：住宅与工作场所的互动模式休闲业态与工作场所的互动模式商业与工作场所的互动模式,标题：工作狂人VS麦霸狂人副标：生活工作，切换自如万达第三代自由商务体，一种随意与喜好切换的快乐工作模式，相对单一的纯工作模式形态，更具有人性化的快乐办公创意。,标题：工作超人VS恋家男人副标：生活工作，切换自如万达第三代自由商务体，一种随意与喜好切换的快乐工作模式，相对单一的纯工作模式形态，更具有人性化的快乐办公创意。,标题：赚钱
15、机器VS购物达人副标：生活工作，切换自如万达第三代自由商务体，一种随意与喜好切换的快乐工作模式，相对单一的纯工作模式形态，更具有人性化的快乐办公创意。,肆方案,针对目标客群进行心理层面沟通是广告所要解决的问题。本系列形象，从年轻客群所必须经历的三个人生片断进行沟通：独立、爱情、未来。以使与消费者达成认识上的一致，并对产品产生兴趣和好感。,今天我“独”立！还在忍受父母的唠叨？还在承受同事的白眼？还在对抗朋友的鄙视？万达36-45平精装克拉公馆 从现在开始，自我主宰命运，让一切见鬼去吧！,爱情终于有了“着落”！别漂着了！爱情总要有个自己的窝,让它开花结果万达36-45平精装克拉公馆，让你的爱情从此落脚！,从现在开始，做未来的股东！“早起的鸟儿有虫吃”、“先下手为强”，张爱玲说：成名要趁早！早投资，早受益，这可不是说着玩的。万达36-45平精装克拉公馆，越“老”越值钱！,
