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1、 1 商业地产建筑 设计 与人流动线研究 商业 前期策划关于建筑设计的建议 【文章简述】 ： 随着商业地产开发的不断成熟和理性，越来越多的开发商已经从当初以住宅开发模式做商业地产开发的套路中转变过来，甚至对后期经营管理的重视程度已经超过销售。而在前期策划工作中相当重要的一个环节就是对建筑方案设计的支持，包括整体规划、物业形态、建筑风格、商业建筑要求、人流动线等。 本文从后期经营、招商的角度出发，研究不同商业经营模式对前期商业建筑设计、配套设施的要求。以期 在项目初始的策划阶段能够对建筑设计和布局规划提出建设性的意见，减少后期的改动与损失。 第 一 部分 商业建筑 整体规划设计 一、 规划设计创
2、造高质量的商业空间 1、 商业项目 设计总体原则 商业物业 较为常见的有 以下四种空间形式： （ 1） 室内大开间。无街道，商铺间没有完全隔绝 ；（如百货、大卖场） （ 2）露天步行街。上空无顶棚，空间开敞的步行街； （如吴江路步行街 、梅川路步行街等 ） 2 （ 3）回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊，步行街局部遮盖； （如西郊百联 购物中心 ） （ 4） 室内步行街。步行街在室内，完全遮盖 。（如港汇广场、正大广场） 由于步行街是一种线状的建筑空间，能更利于消费者的购物、休闲、交流、娱乐，更能感受到繁荣的商业氛围，也利于商场的经营管理，因此，步行街购物中心是最受欢迎的空间形式。 商业项
3、目 在追求宽敞舒适的空间的同时，对 得房率 K（实际使用面积 /销售面积）也要控制，不能过小。室外步行街的 得房率 K 能达到 8090%， 而 室内购物中心 的得房率 要小得多，因中庭、过道（街道）、休闲区等 公共部位 面积 都属于公摊面积 ，一般在 得房率在55%65%之间。 内部布局 规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使 通过所有承租户的人流通行量达到最大，达到购物中心的整体人气平衡 ，避免产生绝对的死角死铺。 在规划设计上常用手法有： （ 1）以主力店引导人流。 一般 大型购物中心都会引进主力店 来吸引人流 ， 并对人流起到引导作用。通常 会 将主力店 安排在 整个人流 动线
4、 体系的 终端， 即尽量靠里， 尽可能的延长购物中心的人流通过 路 线；例如很多大卖场会设置在相对比较靠里的位置，人流进 入 大卖场必须要经过较长的一条通 3 道，通道两边通常布置专卖店。或者将 大卖场 设置在二楼，让 消费者 必须要从二楼经过。 （ 2）以局部的造景、中 庭聚集 人流； 景观、中庭是现代商业中 心的必要元素。不论你是哪种形式的商业，景观和中庭都是必不可少的 ， 它 已经 不仅仅是 购物 环境、消费档次的 符号 。 景观和中庭在商业建筑中起到的是疏散和聚集人流的双重作用。 一方面景观和中庭吸引聚集人流集中、停留；另一方面，通过通透、宽敞的视觉可见性，消费者非常容易寻觅到自己的消
5、费目的地，迅速有针对性地引导人流。 （ 3）以餐饮休闲娱乐区引导人流； 餐饮业态已被验证为是最能够吸引人流、聚集人气的商业业态。不管是综合性商场、休闲步行街还是社区底商，餐饮都应该作为主力业态而占有相当大的比例。尤其是在一些流动人流较少的住 宅区，普通零售、百货服装等对人流依赖较大的业态难以生存，而餐饮、休闲、娱乐等服务型业态却能够很好的吸引人流。 餐饮业态有带动人气的作用 物业形态 餐饮业态设置位置 说明 百货商场 主力品牌设置一楼，休闲餐饮可分设在各个楼层，大型餐饮设置在高楼层。 主力品牌如麦当劳、 KFC 通常设置在一楼，作为形象和吸引人流；休闲特色餐饮分设楼层可以有效带活人流的垂直动线
6、；大型餐饮面积需求较大，且目的性消费较强，设在高楼层搭配观光电梯，较有档次也符合经济性。 大卖场 主力品牌 一般 设置在 卖场 主入口 或沿街，休闲餐饮设置在与卖场战略合作的品牌餐饮通常都会获得较好的商铺位 4 内部。 置，如主入口或者曝光度较好的沿街位置。由于大卖场的开设地点多半为社区或近郊，因此卖场也需要借助品牌餐饮吸引人流。 休闲步行街 通常为一二层商铺联动经营，主力品牌通常设置在街头或街尾。 以休闲特色餐饮为主，面积适中，得房率也较高。主力品牌设置在两端，提升步行街号召力。 社区商铺 较为杂乱，一般分割都较为灵活。 社区商铺大多为产权销售，业态经营较为灵活，通常是自然成市。 总结 无数
7、案例说明，餐饮对整体商业的带动作用， 尤其是在经营初期， 并且餐饮也是众多业态中 ，相对来讲经营成功率较高的业态。最典型的案例就是陆家嘴的正大广场，项目开业初期，只有餐饮、休闲、咖啡类业态能够经营成功，而其他对人流依赖较大的服装零售业则经营惨淡。 （ 4）出入口数量和位置的设置调节人流量均衡； 出入口是吸引人流的关键所在，但并非入口越多就是越好。过多的出入口也会导致人流的流失以及商业动线的混乱 。 通常商业项目的出入口会有主入口和次入口之分， 主入口 12个，次入口 23 个，视项目的具体面积而定。 出入口的位置通常是设置在通行方便，人流量较大，曝光率较高的明显位置，如街角。 商业街、商场的出
8、 入口设置比较 商业街 商场 主入口位置 通常设置在街角和街尾 通常设置在商场转角或正面沿街面 主入口数量 2 12 次入口位置 设置在步行街的中部 通常设置在主入口的并排或对角 次入口数量 24 12 总结 相比较而言，商业街的出入口要比商场的多一些，因为商业街是开放式的条状商业，人流不断走动；而商场是 封闭型商业，出入口设置的少而精便于将 人流滞留在 商场内部。 5 购物中心的室外、外立面和室内的处理，要处理讲究建筑的个性风格，同时要追求商业气氛和娱乐性。比较常用的是店招和标示两种 方式。 （ 1）屋顶和外立面的合理处理店名招牌广告位，既满足经营期购物气氛的营造，又能取得可观的广告位出租收
9、入。 （ 2）建筑细节中溶入标志和图示，也能完美的将建筑美和商业味融合。 5、 商业项目 的 无障碍设计 商场应为残疾人、老人、孕妇、儿童等弱势群体提供良好的平等的购物环境，在建筑设 6 计体现 “以人为本 ”的思想。比如自动步道的运用、平进平出出入口、自动门、有高差处设坡道、残疾人专用电梯、专用厕所、专用停车位等。 6、 商业项目 的 景观 设计 丰富的绿化能 营造 舒适休闲的购物空间和温馨气氛，给购物者购物赏景的感觉。如同 其他设计一样，景观绿化设计在项目开始时就要拿出方案来，比如对种植花树的荷载的考虑、与空调出入口的关系、现场植被的围护问题、浇灌系统的设计、避免强光光源的影响等等因素。
10、7、 公共部 位的 灯光照明 设计 商业灯光照明对创造舒适的购物环境极其重要。如突出商品立体感和质感的重点照明；注重情调表现，用在餐饮、娱乐、休闲等服务区域的装饰照明等等。良好亮度的商业灯光照明还能明显改善空间感。在室内空间感较小的购物中心尤其要采用良好的灯光照明，使室内空间显得宽敞。要达到良好的购物中心室内灯光效果，在设计时要处理 好照明的色温、照 度、显色性与室内装修的质感、色彩的关系，使灯光和装饰相映生辉。 二、 平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾是商业项目设计的最大挑战 在大型商业项目中，其业态种类趋向于更加多样化。既有不同规模、档次的业态组合， 7 如大型卖场、百货店、精品店
11、、商业街等；也有不同经营特色的业态组合，如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已 经 超出了常见的特定建筑类型范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾，是商业地 产项目设计中最大的挑战。 在商业运营与建筑设计之间有时会产生一些不可调和的矛盾。仅从商业设施的运营与使用出发而确定的功能流程和空间布局，会影响到建筑结构及造型的技术合理性，甚至会产生关系到建筑物能否成立的问题。因此，在商业项目设计中，一方面要追求技术的进步、重视对新型结构形式以及技术设备的研究和探索，以适应更新的商业业态的使用要求；另一方面
12、在进行业态规划和商业空间布局的同时，应充分考虑技术实现的可能性。 第二 部分 人流系统规划设计 人流系统是一个商业项目能否经营成功的基础条件 ，失败的人流规划就会造成 动线混乱、 人流行走不畅、商业死角（死铺）等现象，直接影响商业经营业绩。 一、 商业建筑的外部人流系统规划 商业建筑的外部环境 虽然 不参与直接经营，也不直接产生经济效益，但其对吸引人流及聚集人流具有重要的意义。 1、 人流规划符合易达性 畅旺的人流、车流是商业经营之根本。 外部 交通的易达性和人流 组织 的结合是商业项目成功的关键。 因此， 商业项目必须具有 非常好的 易达性。 位于公交换乘站点 、 地铁出入口附近的商业项目，
13、通常能获得大量、持续人流； 过宽的主干道或者 有护栏阻隔的道路两边，不利于人流的穿越和引导。 通常可以根据不同情况进行如下设计： 将商业主入口设置在路口或靠近车站的位置 在商场地下一层 设 置 通道与地铁 车站相通 相互矛盾 建筑设计师 商业运营要求 设计规范 相互矛盾 建筑设计方案 结构设计师 结构设计可行性 结构设计成本控制 结构 设计方案 相互矛盾 相互平衡 8 设置 过街 人行天桥 设置规范、准确的引导标识系统 2、停车体系 现代商业对停车要求越来越高，除要确保停车位数量的基本条件外，车流的组织以及停车后的人流动线也越来越受到重视。人车分流已经成为规划设计中最基本的一个满足条件，越来越
14、多的新建商业都会考虑专门的出租车上下客区。 对于大型商场而言，停车场地的设计及合理安排关系到消费者的 便捷 性，并很大程度上影响到消费者的购物决定。从方便大多数消费者的角度出发，宜在商场 外部周围 布置大量的地面停车场位，但在实际操作中，地面停车通常需要占用大量空间，而被地下室停车位所取代 ，这就需要从地下停车库到商场内部的动线必须便捷、直达 ；另外，还需协调好商场的货物运输 、卸货区 及 出租车 停靠点的停车用地，并进行有效的人车分流体系，以免对消费者产生 相互干扰的 影响。 大型商业设施通常较为多见的是将车库设置在地下一层或二层。以家乐福（碧云）为例，其车库设置在地下一层，与家乐福卖场同一
15、楼层，不用走电梯就直接通向超市内部。方便了消费者购物，也 增加了商家的商业机会。 3、广场 许多大型的商业项目都有设置广场，广场可作为停车场或顾客暂时休息的场所，也可为消费者提供一个游玩及观赏夜景的平台，能够起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室内商业空间的有益延伸，如可在广场周边布置餐饮、休闲项目或室外运动娱乐设施，也可将其作为户外展示及大型营销活动的空间。 大型商业的广场，分为室内和室外两种情况： 室内广场 中庭；是 大型商场购物中心必不可少的建筑元素。 9 室外广场的大小则视地块规 划要求而定，通常会设置在主入口或项目红线。以溧阳项目为例，政府要求其建筑红线距离人行 道要退界 60 米，建设市民广场。 一般广场的用途主要有： 设置地面停车场 设置绿化、道路景观 设置消费者休憩空间 4、 外立面 设计 形象鲜明、设计突出的商业项目通常能够给人以深刻印象，满足顾客的视觉享受，吸引它们前往，同时也是本项目区别于其它项目的显著标致之一。 从外立面设计的角度来看，符合产品、目标客户定位是关键。通常一般的社区型大型购物中心的外立面不应设计的太过高档或另类，而是以暖色调、简约风格等较有亲和力的设计更为贴切普通大众的 审美观点和消费心理。 二、商业建筑的内部人流系统规划 室内的人流系统的规划必 须要满足以下几方面因素：物理因素、建筑设计因素、业态分布规律及顾客生理、心理因素。 （一）物
