昆山淀山湖项目方案及深化设计任务书

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1、昆山淀山湖项目方案及深化设计任务书 - 1 - 第一部分 项目概况及用地分析 一、地理位臵 本项目地块位于上海、苏州、杭州三角地区的中心，坐落在昆山市淀山湖东北岸边，与上海旭宝高尔夫俱乐部毗邻（注：上海旭宝高尔夫俱乐部是亚洲十大高尔夫球场之一，消费客群层次较高）。 东面 ：彭远泾港，河道呈南北流向，河面宽约 20 米左右，水质较好，可直通淀山湖，机械船 15 分钟便可到达。河面上有围养的鱼塘，河道东面有少量的农民自建房。彭远泾港河道是本项目东面的界线（准确的地块边界见附件 1：地块规划红线图）。 南面 ：建设中的中旭路，东西走向，路面宽 7 米，中旭路南面是旭宝高尔夫俱 乐部。中旭路距旭宝高尔

2、夫俱乐部围墙约 16 米左右。本项目南接中旭路（准确的地块边界见附件 1：地块规划红线图）。 西面 ：潮山港，河道南北流向，河面宽约 20 米，水质较好，河道两侧是农田和少量的农房，潮山港河道是本项目的西边界线（准确的地块边界见附件 1：地块规划红线图）。 北面 ：永利路，东西走向，西起复行路，东至永利路，道路快车道宽约 16 米，双向四车道，路面较好，行驶车辆较少，慢车道路幅宽 6 米。道路两侧有大面积的农田和鱼塘，永利路是本项目地块的北面界限（准确的地块边界见附件 1：地块规划红线图）。 宗地地理位臵图 本案所在地 昆山淀山湖项目方案及深化设计任务书 - 2 - 宗地周边情况 二、项目地块

3、概况 项目规划总占地面积约为 66 万平米。项目整个地块呈不规则四边形，东面、西面有少量的农房，地块现状为大面积的农田和鱼塘。 本项目地块东西河道均可直通淀山湖。且东边河道稍窄，但航行时间较短；西边河道较宽，但航行时间稍长。该地块水资源很丰富，内部有纵横交错的河道，地下水的水层较浅、土质不好。由永利路至旭宝高尔夫俱乐部的旭宝路南北横穿该地块， 该路面宽 15 米。 地块中间有一贯穿东西向的河流，被旭宝路分开，由一座 桥相连，整体水系呈“ H”状分布。该地块被自然的划分为四块。 本案所在地 中旭别墅区 信义别墅区 旭宝高尔夫球场场 淀山湖镇 昆山淀山湖项目方案及深化设计任务书 - 3 - 1、

4、交通分析 本项目坐落在昆山淀山湖东北岸边，隶属淀山湖镇，本项目距离上海人民广场41.5 公里，距离虹桥机场 28 公里，距离青浦工业园区 11 公里，距离昆山 28 公里，距离苏州 48 公里，距离淀山湖 3 公里，周边的工业区较多，道路交通系统设施完善，交通便捷。 交通道路网： 道路名称 道路走向 主要连接 沪青平高速 东西 青浦、上海 苏虹机场路 东西 苏州、虹桥机场 同三高速公路 南北 浙江、杭州 2、 周边配套设施情况 地块周边的居民稀少，周边生活机能和 商业的配套设施不完善，目前区内的生活机能主要集中在淀山湖镇中心，具体情况如下： 3、 周边项目概况 该地块周围正在开发的中旭、信义项

5、目均为别墅项目。这两个项目都是中高档别墅，套型面积偏大，且中旭项目的绿化已基本做好。 4、 气候气象 昆山地属亚热带湿润季风气候区，一月均温 2.5 摄氏度，七月均温 28 摄氏度，无寒冬酷暑，全年气候宜人。 5、 淀山湖 地区人文文化 介绍 淀山湖位于上海市青浦县和江苏昆山县境内，是上海地区最大的淡水湖， 被称为上海 后花园 ， 湖水面积 62 平方公里，为杭州西湖的 12 倍。 淀山湖湖水清澈，泊湾盘曲，岸线多变，形成了独特的淀山湖风光。淀山湖南岸的仿古大观园，水上运动场，上海国际乡村俱乐部等景点和建筑互连成片。 淀山湖湖畔 北侧昆山境内 ， 目前仅 建有旭宝高尔夫俱乐部 ， 其他综合配套

6、不尽完善，与淀山湖上海境内的人文环境及配套有较大差距。 距离 主要生活配套 /商业网点 3 5 公里 学校：淀山湖中学、淀山湖中心小学、淀山湖幼儿园 医院：淀山湖医院 银行：中国银行、建设银行、农业银行、信用社 超市：华联超市、华润超市 商业：淀山湖商厦、淀山湖商城 其他：文化娱乐中心、休闲度假中心 昆山淀山湖项目方案及深化设计任务书 - 4 - 第二部分 项目定位及客源定位 项目定位： “运动、休闲、健康、养生，演绎度假文化的生态别墅社区” 客源描述 : 以 30 45 岁具有一定素养、文化品位较高的城市中产阶级中上层为主要的潜在客户群体。（详见附件 2） 昆山淀山湖项目方案及深化设计任务书

7、 - 5 - 第三部分 项目设计要点及要求 一、总体规划建议 （一） 规划设计原则 1、 贯彻 “以人为本 ”、 “尊重自然 ”、建设生态型，适于现代生活的，又具有鲜明个性的人性化居住空间 ；尊重人性和自然规律，力求做到产品生态化、环境生态化、社区规划生态化，将本项目打造成为一个集休闲、运动健身、健康养生和生态居住为一体的带有度假特征的别墅社 区，创造一个低容积率、低密度、低污染、低噪音、高鲜氧的健康生态环保的高品质住宅群体。 2、 设计主题围绕度假文化，在建筑设计风格上体现地中海风情。 3、 在规划用地以及建筑产品设计上，遵循经济合理的原则，充分考虑产品的性价比；同时要考虑项目的可操作性和可

8、持续性，以便于项目的分期开发和分期销售。 4、 项目设计应高度重视景观设计，建筑设计与景观设计相互配合，以充分达到两者的相互协调， 强调建筑、景观及周边环境的融合； 5、 针对目标客群的消费特征，设计充分体现具有度假特征的别墅社区特点与风格； 6、 设计理念必须与项目开发的思路相协调。 （二）规划设计要点： 1、 规划面积：约 66 万平米 2、 用地性质：居住用地 3、 容积率： 0.23 0.28 4、 建筑高度：别墅 2 层为主 10 米 (可局部 3 层 )； 酒店式公寓 6 层（ 20 米） 5、 绿地率： 50% 6、 建筑退让： 退用地边界：东侧 10 米，南侧 20 米，西侧

9、10 米， 北侧 20 米，沿旭宝路两侧 20 米； 退河道控制线：西侧 10 米，东侧 10 米； 退让的面积不能做建筑，但是可以做景观及室外活动用地。 7、 配套设施 :生活会所、运动会所（主） ;相关生活配套设施；警卫室 等相关管理、服务设施 （三） 规划设计建议 功能分区： 分为别墅区、酒店式公寓、主会所（运动会所）、生活会所、公共商业、户外活动区、示范区（样板区）、售楼处等 构图方式： 可以采用组团式构图，整个小区分为若干个独立的组团，各个组团之间一方面要相互独立，另一方面要相互呼应，组团间可以绿化景观、水系或者道路系统区隔。每个组团统一在项目总体规划特色的同时要有各自的核心景观，即

10、在满足均好性的同时具备差异性，形成不同居住组团各自的特色昆山淀山湖项目方案及深化设计任务书 - 6 - 景观。 社区配套： 社区配套分为主会所、生活会所、酒店式公寓和公共商业四个部分，根据其定位 、功能以及目标消费客群的差异性，结合其服务半径，合理布臵不同配套的不同位臵。（各部分详见其后） 道路系统： 1、 交通道路应合理分流，减少对居住的影响 ;住区道路系统要分级明显，架构清楚 。 2、 在保证通达性的同时要考虑经济性，考虑尽量多的南北朝向的别墅，压缩道路面积，在最大程度上增大庭院面积，保证私家庭院的完整性。 3、 交通中以人为本，不能让 车流 干扰居住环境，有条件可人车分流。交通道路要以方

11、便居民出入、迁居，满足消防、救护需要，减少对 住户的干扰 。 尽量在机动车道两侧或一侧考虑步道，保证行人安全，并且考虑无障碍系统设计，真正做 到以人为本。 4、 道路设计要以 保证 住户的安宁和私密性 为原则进行布臵，从而达到通达性、安全性、方便性、 经济性、 一体性 和 多层次性的要求。 5、 组团内道路设计可参考 RMJM 公司方案中交通道路系统设计。 社区入口： 分为主入口、别墅住区入口、会所商业入口和服务性入口。 主入口： 该入口为整个项目入口，紧密结合整体规划，并充分考虑景观设计、交通组织设计，力求做到充分体现其形象性、标志性，在第一时间给人以强烈的视觉冲击力。 别墅住区入口： 别墅

12、区住区的入口，设计中要考虑到交通组织设计，并且要尽量便于今后的物业管理。 会所 /商业入口：该入口针对会所、商业区的人流和车流，将其与别墅区分开，避免干扰别墅区业主的日常生活。 服务性入口： 该入口是仅为管理服务人员及服务车辆专设，如垃圾车、工具车，物业管理服务人员可以直接出入，平时不对住区业主开发。该入口应该比较隐蔽、便捷，以便于内部管理。 车位配比： 别墅区考虑一定的访客车位。 酒店式公寓车位不低于 0.5 车位户，并考虑一定的访客车位，尽量设臵地上停车位。 会所及商业配套部分设臵地上停车位。 （四）分期建议（详见附件 3、 4 项目分期说明及分期示意图） 二、 独栋别墅产品建 议 （一）

13、 产品风格建议： 1、 抛弃纯现代建筑风格，吸收地中海周边传统别墅的典雅风格特征，同时能充分体现项目的度假型特征和时代精神，满足现代生活方式。 2、 采用坡屋顶，立面建议部分以石料、花岗石砖、面砖或仿天然花岗岩砖贴面等与涂料搭配，使立面体现出强烈的质感，以提高产品整体的品质感。 昆山淀山湖项目方案及深化设计任务书 - 7 - 3、 每个建筑单体尽量考虑与景观的融合，使两者共同体现本规划设计的特色。 4、 （二） 产品类型及配比： 1、根据市场分析建议，产品类型包括独栋别墅、酒店式公寓及相关配套。 2、面积配比： 从市场的角度出发，参照主力户型总价及所需实现的功能，建议独栋别墅的 主力面积为 2

14、50 左右。其详细套型配比如下： 独栋别墅 单体面积（ m2） 数量配比（ %） 220 260 60% 300 340 25% 400 左右 15% （三） 一期开发范围及房型配比 1、 位臵 （ 1） 旭宝路西侧地块、旭宝路、中心公园、生活会所、中心湖主体（如图蓝色边框内） （ 2） 将旭宝路西侧地块作为整体考虑，保证该地块的完整性，提升地块价值； （ 3） 通过对旭宝路的亮化改造以及旭宝路两侧景观的建设，提升整体项目形象，为后期项目升级打好基础； 2、分期说明 第一片区（如图蓝色阴影内） 开发顺序：项目主广场售楼处及 示范区第一片区别墅中心湖主体开挖、中心公园广场建设、生活会所建设（注：

15、“”表示逻辑先后关系，“、”表示并列关系） （ 1） 完成项目主广场的建设，为项目的推出作准备，增强项目冲击力； （ 2） 完成售楼处及示范区建设，给客户一个更加直观的冲击，使项目具备销售条件； （ 3） 售楼处及示范区完成后，推出第一片区别墅。通过该片区产品入市，验证项目定位，为后期产品优化作准备； （ 4） 建设第一片区别墅、配套及景观，完成该片区内旭宝路出新及两侧景观建设。 （ 5） 完成中心公园广场、中心湖、生活会所的建设，通过这些工程，优化区域环境，增强客户信心； 第二 片区（如图绿色阴影内） 开发顺序：第一片区别墅第二片区别墅旭宝路及两侧景观 （ 1） 一片区销售完成后，紧随其后推出第二片区。该片区南靠高尔夫球场，位臵优于第一片区。在客户保持项目新鲜感的同时，开始利用生活会所及中心公园、中心湖作为卖点，创造第一个销售高潮，提高销售速度； 昆山淀山湖项目方案及深化设计任务书 - 8 - （ 2） 建设第二片区；完成片区内旭宝路的出新及两侧景观建设，使旭宝路成为项目的宣传大道；再次提升项目形象，为后期开发提供一大卖点； （ 3） 第二片区销售结束后，已完成整个项目开发体量的 30%左右，并实现乡音的销