2009年第一季度东莞房地产市场研究报告-中原

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1、 1 2 中原地产发布： 2009 年第一季度东莞房地产市场分析报告 一、 宏观形势环境 一）经济面 1、物价 走势 ： 居民消费价格指数在 2 月份出现 6 年来首次负增长。 3 月初国家统计局发布 2 月份 我国居民消费价格（ CPI）数据，同比下降 1.6%，为 6 年来首次出现负增长；而东莞统计局的数据则显示，东莞市 2 月份的 CPI 同比下降 4.5%， 为 24个月以来首次出现负增长。 这组 CPI 数据一方面说明受国际金融危机影响，我国居民近期消费谨慎，消费信心不足；同时也说明拉动内需仍然是今年我国经济增长的关键；另一方面给央行降息带来压力和空间，同时给市场带来了降息预期。 2

2、、 出口贸易： 东莞 出口贸易自去年 10 月出现负增长，目前降幅开始收窄 。 从近半年的海关数据统计可以看出， 受 国际金融危机 进一步深化的影响，东莞市出口增速 在去年 10 月份 出现负增长。 10 月 、 11 月、 12 月、 2009 年 1 月、 2 月 分别为增长 -4.5%、 -13.6%、-18.5%、 -32.1%、 -20.3%。 从最近的情况看，降幅在扩大后目前已经开始呈现收窄趋势。 3、 金融信贷 ： 新增贷款大幅增长，货币紧缩向货币宽松实现转变。 2009 年首月，全国新增贷款高达 1.62 万亿元 ， 2 月新增贷 款 1.07 亿元，两个月合计超过2.6 万亿

3、，相当于 2008 年的 70%，预计全年超过 5 万亿元以上，与 08 年紧缩的贷款情况形成强烈对比。而房地产作为资金推动型市场，市场充裕的流动性为楼市的发展提供强有力 3 的支撑。 4、 股市趋势： 股市触底持续反弹，预示实体经济 开始出现向好迹象 。 我国 股市从 去年 10 月底在政策调控刺激下开始触底回升，经历两个月的震荡筑底后在 2009年开始持续快速反弹， 至今仍然在上升通道中运行，这一波反弹行情涨幅超过 40%，个股涨幅普遍超过 50%，股市的财富增值效应开始重新显现，购买不动产的潜在需求开 始累积，购买力有望持续增强。 A 股的喜人表现逐步改变了人们对经济的担忧预期，经济信心

4、在逐步恢复，从而也使得居民的消费和投资意愿在逐步回升。 4、消费投资意愿 ： 城镇居民储蓄意愿明显回落，消费和投资意愿回升。 中国人民银行发布 2009 年第 1 季度全国城镇储户问卷调查结果显示， 1 季度居民储蓄意愿回落明显，消费和投资意愿回升。调查显示，本季城镇居民一度高涨的储蓄意愿明显回落，消费和投资意愿回升。 4 5、数字： 一揽子计划全力保持经济稳定发展 。 二）政策面 进入 2009 年，去年年底的经济刺激政策和房地产促进 住房消费的调控政策累积效果逐步显现，加上国家十大产业提振计划陆续通过给予市场的持续刺激，同时进一步落实了今年一揽子计划权利保持经济稳定发展，市场各个层面都得到

5、了强有力的支撑，市场信心在逐步恢复。 焦点关注： “省十五条”助力东莞楼市持续反弹行情。 “省十五条”在 3 月份出台，给本已酝酿反弹行情的珠三角楼市注入更强的动力。而对于东莞楼市而言，反弹动力更加强劲。 “省十五条”表明了政府出手“稳市”甚至是“救市”的态度。一方面鼓励促进住房消费，另一方面也缓和了开发商的资金压力。从相关政策的执行时间来看，部分政策显 然是短期救市政策，这种政策有望短期刺激到购房需求，快速转变市场的预期，增强购房者的入市积极性。在去年年底中央调控政策出台后，效果已经逐步显现，市场观望情绪逐步打破，消费信心逐步增强，累积的住房需求逐步释放出来，珠三角楼市特别是东莞楼市在进入

6、2009 年成交呈现明显反弹态势。在“省十五条”的政策影响下，预期反弹行情得以持续更长时间。 5 二、 市场运行状况 在经历 2008 年的深幅快速调整的基础上，受政策调控影响， 2009 年 第一季度东莞 房地产市场 运行进入一轮反弹行情。商品房新增供应放缓，市场供应以消化库存为主，市场累积 需求大幅释放，商品房成交量大幅反弹，在成交量的支撑下， 房价 在 3 月份触底回升。 从供给 方面来看， 2009 年第一季度商品房新增供应、库存供应、新开工面积等指标均有较大幅度的下降。 从需求角度看， 2009 年 第一季度 商品房 成交面积大幅增长， 说明市场 经过一年多的高位深幅快速调 整后累积

7、 需求 开始陆续释放 。 其中 自住需求释放明显，市场以首次臵业为主，改善型需求开始逐步释放，同时关注到长线投资需求逐步激 活 。 结合供求分析，东莞 市场吸纳周期开始缩短， 高库存消化压力开始逐步缓解，市场供求有望趋向平衡。 从房价 走势 来看， 第一季度的商品房 均价同比大幅回落。 从近期看， 3 月的普通住宅可售存量加权均价环比上升 3.1%，短期市场量价齐升， 市场 上演一波反弹行情。 4000-6000 元 /为 目前 普通住宅成交的主力区间， 4000-5000 元 / 成交 占比同比大幅 上升； 30-50 万元总价为首次臵业需求的主力区间，但改善型臵业门槛仍然较高。 三、 新增

8、供应状况 整体新增供应增长放缓，市场继续消化近年积压库存。 据东莞中原地产研究中心监测数据显示， 2009 年第一季度 全市共有 37 个楼盘项目有新增供应（不含 松山湖 的松湖花园和 教师 公寓这两个福利房）， 总供应面积为 88.82 万 ，总供应套数为 11086套，供应面积同比下降 33.2%。其中 3月份全市商品房新增供应面积为 28.23万，环比 2 月下降 14.0%。一方面说明目前的市场新增供应增长仍然有所放缓，市场供应以库存消化为主；同时从近期的月度走势看，新增供应持续低位徘徊，随着五一营销节点的到来，预期 4-5 月市场新增供应将有较大幅度的增加。 新增供应镇区唱主角，城区

9、以消化存量为主。 据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看， 2009 年第一季度商品房新增供应以镇区为主，镇区的新增供应面积为 49.2 万，占全市的供应比例仅为 55.4，城区供应面积为 39.6 万，占全市供应比例高达 44.6。 2009 年第一季度 全市商品房新增供应量主要集中在 南城、常平、道滘、厚街、虎门、万江等区域，其中供应量 较大前五名楼盘为： 世纪城国际公馆、新世纪上河居二期、东骏豪苑三期、世纪绿洲二期、上东国际等。 6 公寓继续消化积压库存，普通住宅供应比重上升迎合市场自住需求。 据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应结构上看， 2009 年第一季度东

10、莞商品房新增供应普通住宅比重有所上升，公寓本季度没有新增供应，反映市场迎合自住需求加大普通住宅推货力度， 而公寓则继续消化积压库存；同时，商铺、车位等住宅配套物业供应比重上升，反映了随着普通住宅存量的逐步消化，众多现楼项目入住率逐步提高，为商业配套及车位的销售提供了较好的市场基础。 四、 库存供应状况 商品房市场存量 698.9 万， 库存高位持续回落 ， 高库存消化压力开始逐步缓解 。 根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至 2009 年 3 月底目前东莞商品房的累积可售存量为 698.9 万， 首次降破 700 万， 自 2009 年 1 月份开始连续三个月呈现持续回落态势。 目前

11、住宅存量为 580.7 万，共 53138 套，其中洋房存量为 474.3 万，共 43451套；别墅存量 60.7 万，共 1552 套；公寓存量 45.7 万，共 8135 套。 7 从上图可以看出，自 今 年 1 月份以来，市场累积供应量增势趋缓，累积销售量 持续 上升，市场可售存量 高位回落 ，并 呈现持续下降 趋势。 反映出东莞市场 一方面市场缩量供应，另一方面市场随着价格的回调站稳，交投量日趋活跃，市场成交量得到有效提升。随着库存高位持续回落，高库存消化压力开始逐步缓解。 五、 潜在供应状况 据东莞中原地产研究中心监测数据显示， 2009 年第一季度全市新开工面积 109.98 万

12、，同比下降 50.5%。 3 月全市新开工面积为 59.55 万，同比 2008 年同期 上升 41.9%。从趋势上看， 2007 年 8 月 -2008 年 1 月是新开工面积最高的时期，主要受市场处于快速上升趋势所影响，同时可以看出新开工面积这个指标滞后于市场销售情况，市场上升趋势新开工量增加，市场处于调整新开工量随之大幅缩减；从今年第一季度看，在东莞楼市反弹行情展开后，新开工量开始逐步增加，说明开发商对于市场的信心逐步恢复，市场预期逐步向好。同时我们也看到，随着市场持续反弹，新开工量的增加也为后市带来持续的新增供应，这对于目前存量压力还比较大的市场形势下 ，对于后市价格将起到稳定作用。

13、六、 市场 成交 状况 09 年 第一季度 东莞 商品房市场 成交 同比大幅增长，上演一轮反弹行情 。 8 据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示， 2009 年 第一季度 商品房成交面积为 118.7 万，同比上升 89.3%； 成交总金额为 69.4 亿元，同比上升 70.1%； 成交 套数为 11761 套，同比上升 69.6%。其中住宅成交 112.4 万，同比上升 90.5%； 成交总金额为 63.7 亿元，同比上升 76.9%； 合共 10633 套，同比上升达 74.2%。 2009 年 第一季度 东莞市商品房成交总体情况： 09 年 3 月东莞商品房成交面积 57.9 万，创“

14、 9.27”调整期以来月度成交新高。 据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从月线走势图可以看出，自国家去年 10 月启动房地产新政以后，东莞市场成交量持续萎缩。进入 2009 年，市场成交持续放量，特别是3 月份， 市场强力反弹， 成交量高达 57.9 万，是自“ 9.27”以来的月度成交新高。 南城成交领跑全市，南城、东城、万江三区成交合占全市 40.5%。 据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示， 2009 年第一季度东莞商品房镇区成交面积为64.8 万，占比为 54.6%，城区成交面积为 53.9 万，占比为 45.4%。从各区域成交情况来看，南城成交面积为 21.3 万，领跑全市；

15、其次是东城、万江 、长安、寮步 等区域，城 9 区中南城、东城、万江三区成交合占全市 40.5%。 自住需求释放明显，长线投资需求逐步激活。 根据东莞中原地产研究中心统计数据显示， 同比去年第一季度， 2009 年第一季度东莞商品房成交中，普通住宅、别墅、商铺的成交比重有所上升，而公寓、写字楼、车库等物业的成交比重有所下降。一方面反映自住需求释放明显，同时也看到随着住宅存量的持续消化，配套的商业部分销售情况较为理想， 商铺的投资需求开始逐步升温；另外，作为长线升值的别墅产品销售情况逐步转好，反映了长线投资资金开始在市场上活跃。 市场以首次臵业为主，改善型需求开始逐步释放。 根据东莞中原地产研究

16、中心统计数据显示， 从第一季度的普通住宅新增供应户型面积区间分部布可以看到， 60-100 的新增供应比重有较大的上升，反映了开发商迎合市场首次臵业自住需求；同时 140 以上的大户型新增供应比重也有所上升，说明开发商看好 2009 年的改善型臵业需求的释放； 从第一季度的普通住宅成交户型面积区间分析，市场需求较大的是 60-120 的户型 ，三者合占比例高达 64.9%，其中以 80-100 需求最大；通过供应与成交的比重对比， 100-120的户型市场需求与供应形成较大的反差，需求强烈而供应不足；同时 60-80 、 140-160的户型也比较畅销；反映了中小户型的首次臵业需求较大，同时改善型的需求已经开始逐步释放。 10 市场吸纳周期开始缩短，高库存消化压力逐步缓解。 根据东莞中原地产研究中