2008年10月合肥房地产市场研究报告-16doc

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1、 1 市场发展月报（ 2008 年 10 月） 第一部分 宏观环境与 合肥 土地市场分析 随着全球性经济危机的不断恶化，股市、楼市的涨跌成为社会生活中谈论最多的话题。 全球性金融危机是由美国次贷危机引起的，而次贷危机又先从美国房地产业的衰退开始的，因此，房地产业在世界范围内都是一个大的话题。中国目前也是处于这个风口浪尖上，股市的下跌，楼市的成交量严重下跌，一线城市的量价齐跌，都引起了全国范围内的大讨论。 随着 “ 限贷 ”等前期宏观 调控政策 的 作用发挥、房地产企业上市的审批严管，国内的房地产企业的资金来源渠道越来越少， 资金周转困 难加大； 整个 10 月份房地产市场 继续 处于观望状态。

2、 一、宏观政策和市场变化 17 届三中全会公报 面对国际金融动荡需扩大内需 中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议，于 2008 年 10 月 9 日至 12 日在北京举行。全会全面分析了形势和任务特别是经济形势，强调我国总体形势是好的，经济保持较快增长，金融业稳健运行，我国经济发展的基本态势没有改变。当前，国际金融市场动荡加剧，全球经济增长明显放缓，国际经济环境中不确定不稳定因素明显增多，国内经济运行中也存在一些突出矛盾和问题，我们必须增强忧患意识、积极应对挑战。最 重要的是要把我国自己的事情办好。 要更加自觉、更加坚定地抓好发展这个党执政兴国的第一要务，更加自觉、更加坚定地推动科学发展

3、，坚定信心、冷静观察，多管齐下、有效应对，采取灵活审慎的宏观经济政策，着力扩大国内需求特别是消费需求，保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定，保持社会大局稳定，做好保障和改善民生工作，继续推动经济社会又好又快发展。 全会研究了新形势下推进农村改革发展的若干重大问题，认为在改革开放 30 周年之际，系统回顾总结我国农村改革发展的光辉历程和宝贵经验，进一步统一全党全社会认识，加快推进社会主义新农村建 设，大力推动城乡统筹发展。 点评： 中央机关已为中国未来的经济发展定了调子：扩大内需，保障民生。这为以后国家出台更多的扩内需保民生的政策提供了依据。 10 月 央行 2 次 决定下调 存 贷款基准利率

4、中国人民银行决定 ， 从 2008 年 10 月 15 日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点；从 2008 年 10 月 9 日起下调一年期人民币存贷款基准利率各 0.27 个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。 中国人民银行决定，从 2008 年 10 月 30 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的 3.87%下调至 3.60%，下调 0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的 6.93%下调至 6.66%，下调 0.27 个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。 根据个人所得税法有关规定，国

5、务院决定自 2008 年 10 月 9 日起，对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。 中国自 1999 年 11 月 1 日对储蓄存款利息所得恢复征收个人所得税以来，在鼓励消费和投资、合理调节个人收入、增加财政收入等方面发挥了积极作用。针对当前中国社会经济面临的新情况，对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税，有利于增加个人 储蓄存款收益，符合国家宏观调控的需要。 点评： 一个月之内 2 次下调存贷款基准利率，实属罕见。 虽然每次下调的幅度不大，但是这种高频率也会起到一定的效果。 此次调整 表明了中国政府对待这次金融危机的积极态度，对防止国内经济的过快下滑有积极作用，是刺激经济较有力的手段， 为保

6、持经济增长起到一定的刺激作用。 同时 2 这 也 表明从紧的货币政策正式淡出，宽松的货币政策在稳步实施，以支持企业资金需求，将有助于实体经济抵御下行的风险。 2008 年 9 月份全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 3.5% 根据国家发展改革委、国家统计局 调查显示， 9 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 3.5%，涨幅比 8 月低 1.8 个百分点；环比下降0.1%。 新建住房销售价格同比上涨 3.9%，涨幅比 8 月低 2.3 个百分点；环比下降 0.3%，其中， 90 平方米及以下新建住房销售价格环比下降 0.3%。 点评： 全国房地产低迷形势没有改观 。 9 月

7、份 “ 国房景气指数 ” 为 101.15 国家统计局公布的数据显示， 9 月份，“国房景气指数”为 101.15，比 8 月份回落 0.63 点，比去年同月回落 3.84 点。房地产开发投资分类指数为103.22，比 8 月份回落 1.18 点，同 比回落 0.85 点。 1-9 月份，全国完成房地产开发投资 21278 亿元，同比增长 26.5%。住宅完成投资 15508 亿元，增长 28.7%。其中，经济适用住房投资 638 亿元，增长 19.9%。商品房空置面积分类指数为 103.54，比 8 月份回落 0.36 点，同比回落 5.93 点。截止到 9月末，全国商品房空置面积为 1.3

8、 亿平方米，同比增长 10.2%。其中，空置商品住宅 6641 万平方米，增长 14.1%。 点评： 房地产开发商受益于近两年房价飞涨，利润丰厚，景气指数下跌是正常的调整，反映出房地产市场正在理性回归。 9 月 CPI 增速 大幅回落 PPI 保持快速增长 居民消费价格涨幅继续放缓，工业品出厂价格涨幅出现回落。前三季度，居民消费价格上涨 7.0%（ 9 月份上涨 4.6%，比上月回落 0.3 个百分点），涨幅比上年同期高 2.9 个百分点，但比上半年回落 0.9 个百分点。其中，城市上涨 6.7%，农村上涨 7.7%。分类别看，食品价格上涨 17.3%，居住价格上涨 7.0%，其余各类商品价格

9、有涨有落。前三季度，商品零售价格同比上涨 6.9%（ 9 月份上涨 5.3%），涨幅比上年同期高 3.7 个百分点。 工业品出厂价格同比上涨 8.3%（ 9 月份上涨 9.1%，涨幅比上月 回落 1.0 个百分点），涨幅比上年同期高 5.6 个百分点；原材料、燃料、动力购进价格上涨 12.4%（ 9 月份上涨 14.0%），涨幅比上年同期高 8.6 个百分点。 点评： 9 月的数据说明，通货膨胀已经完全得以控制， 但是不能放松调控，中国经济的“一保一控”（保经济控通胀）的“控”绝对不能放松。 居 民首次购房契税下调至 1% 首付降为 20% 近期 央行、 财政部 等 根据国务院的部署，发布以下

10、政策： 从 2008 年 11 月 1 日起，对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个 3 人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的 0.7 倍，最低首付款比例调整为20%。同时 ,下调个人住房公积金贷款利率 ,各档次利率分别下调 0.27 个百分点。 汶川 地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。 加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩

11、大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。十是近日发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。 点评： 国家系列政策意在刺激房地产消费，而非“保房价”。此次财政部政策对消费型和投资型作出了区分，所有优惠政策都是作为民生问题，放在如何改善居民基本居住条件上或住房消费上，这意味着政府将继续采取措施遏制房 地产市场的泡沫。 楼盘促销层出不穷 成交量却同比大跌 69% ， 合肥楼市 08“金九”惨淡 ，但价格不降反升 9 月是传统 “ 金九银十 ” 的初始，但一向被开发商寄予厚望的 “ 金九银十 ” 在今年却遭到冷遇。据有

12、关统计机构显示， 9 月首周合肥房地产市场只备案了 893 套，同比下降了 64%。 08 年 9 月合肥楼市总体成交量为 3513 套，比之 07 年 9 月成交量 11286 套下降了 69%，整整少 7773 套。总体而言，合肥楼市 9 月成交量比较萎靡，不高的成交量让合肥楼市出现了 “ 金九 ” 无金的局面。 虽然楼市低迷，外地降价潮不断，但合肥 9 月楼市的 整体开盘均价却不降反增。据合房网调查显示： 9 月合肥 15 家住宅开盘均价为 4574 元 /平米，比 8 月开盘项目均价上涨了 304 元 /平米，上涨幅度较高。调查还显示： 6、 7 月份，合肥开盘均价都有大幅的下跌，到了

13、 8 月开盘均价开始回升，且涨势越来越高。 点评： 在观望氛围和资金匮乏的双重“围剿”之下，部分楼盘降价促销可被视作“投石问路”，适当降价是目前开发商寻求自身发展的唯一的救市之策。从目前楼盘降价风潮来看，除了楼盘的降价区域扩大了，降价楼盘的数量也在增多。但合肥楼市降价幅度依然不大，合肥楼市整体均价依然姿态坚挺，并呈走高 之势。 商品房预售金监管 合肥楼市雪上加霜 从合肥市房地产管理局获悉，合肥市商品房预售资金监管办公室 近期 正式挂牌成立。这个机构的主要职能就是监管商品房预售款 。 该办公室主要是通过与合肥市相关商业银行实行联网，开设商品房预售款监管专用账户，确保专款专用，规范商品房预售款的收

14、存使用行为，防范商品房预售资金风险，维护交易双方当事人的合法权益。商品房预售款监管的时间及范围是： 2008 年 8 月 1 日后新开工（整宗土地开始开发建设）的房地产开发项目，其商品房预售款应按有关规定，存入与监管机构完成联网的商业银行专用账户。具备 以下两个条件的房产开发项目，其商品房预售款可暂时不接受监管，但预售款的使用应遵守国家有关法律法规：在合肥市登记备案，注册资本及专业技术人员具备二级以上（含二级）资质的房地产开发企业；单宗用地 100亩以上或规划总建筑面积 15 万平方米以上的商品房项目。 点评： 合肥市政府出台了旨在保护购房者的政策，也是响应国家的号召，大力保障民生，严格监管开

15、发商的行为，保障购房者的权益。 二、 合肥市土地市场 开发商 观望 、 土地 交易频频 “ 遇冷 ” 2008 年 4 月 18 日，合肥市拍卖 12 宗土地，结果 12 宗土地或流拍、或流标。 2008 年 7 月 17 日，合肥市国有土地拍卖会今年第二次 “ 遇冷 ” ，继 4 月 18 日合肥首次土地拍卖会后，再度流拍。 2008 年 7 月 31 日，原定于当日举行的合肥一场土地拍卖会再次取消，两地块因为报名人数未达到法定竞拍人数，两宗地块转入挂牌。这是合肥市7 月以来第二次因为竞拍人数不足而取消土地拍卖会。 4 2008 年 6、 7 月份市政府作了两次大规模的土地推介会，在 200

16、8 年 8 月 8 日和 28 日共推出（挂牌和拍卖） 20 宗经营性地块约 1340 亩 ， 成交 8 宗地块，其中拍卖 2 宗约 70 亩，挂牌 6 宗约 860 亩 （其中有四宗地块为招商引资 项目） 。 2008 年 9 月 5 日 和 9 月 29 日两次挂牌推出 7 块土地，总面积约 130.938 亩， 挂牌成交了 3 块地，约 68.51 亩， 成交地价约 259.48 万元 /亩。 2008 年 10 月 27 日 推出 3 块土地，总面积约 119.36 亩，拍卖与挂牌成交共 2 块地，约 48.5 亩，成交总价为 9305.54 万元，成交地价约为 191.87万元 /亩， 具体如下表： 出让时间 土地位置 出让方式 编号 面积（亩） 成交价格（万 /亩） 成交总价（万元） 受让单位 用途 容积率 建筑密度 绿化率 出让年限 楼板价（元 /平米） 10 月 27日 徽州 大道与中山路交口东北角